III CZP 58/08

Uchwała z dnia 25 czerwca 2008 r. III CZP 58/08 
 
Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący) 
Sędzia SN Marian Kocon 
Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca) 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Jerzego W. przy uczestnictwie Joanny F. 
o zniesienie współwłasności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu 
jawnym w dniu 25 czerwca 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez 
Sąd Okręgowy w Sieradzu postanowieniem z dnia 6 lutego 2008 r.: 
„1. Czy w sprawie o zniesienie współwłasności spółdzielczego 
własnościowego prawa do domu jednorodzinnego wartość tego prawa ustala się z 
uwzględnieniem niespłaconego kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego 
hipoteką ustanowioną na działce gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste 
spółdzielni budowy domów jednorodzinnych; 
2. Jeżeli tak, to jak należy ustalić wartość tego prawa, w sytuacji, kiedy w 
wyniku zniesienia współwłasności przypadło ono uczestnikowi, który ma 
hipotetyczną możliwość uzyskania umorzenia części kredytu na podstawie art. 10 
ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie 
niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz 
refundacji bankom wpłaconych premii gwarancyjnych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. 
Nr 119, poz. 1115 ze zm.)?” 
podjął uchwałę: 
 
W sprawie o zniesienie wspólności prawa do domu jednorodzinnego w 
spółdzielni mieszkaniowej wartość tego prawa ustala się z uwzględnieniem 
związanego z nim długu z tytułu niespłaconego kredytu zaciągniętego przez 
spółdzielnię mieszkaniową w części przypadającej na ten dom. 
 
Uzasadnienie 
 

Przedstawione zagadnienie prawne nasunęło się Sądowi Okręgowemu przy 
rozpoznawaniu apelacji wnioskodawcy w sprawie o zniesienie wspólności 
spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego nr 14 w Z.W. przy ul. S. nr 43. 
Prawo to przyznane zostało w 1993 r. małżonkom Joannie i Ryszardowi F. i dotyczy 
domu usytuowanego na działkach stanowiących własność Skarbu Państwa, 
oddanych w wieczyste użytkowanie Spółdzielni Budowy Domów Jednorodzinnych 
„W.” w Z.W. Na sfinansowanie budowy domów jednorodzinnych Spółdzielnia „W.” 
zaciągnęła kredyt bankowy w wysokości 577 125 zł, zabezpieczony hipoteką 
ustanowioną na nieruchomości zabudowanej m.in. budynkiem przydzielonym 
małżonkom F. Członkowie spółdzielni spłacają ten kredyt w ratach kwartalnych. 
Zadłużenie kredytowe, przypadające na dom jednorodzinny, którego dotyczy 
postępowanie, wynosiło na dzień 30 czerwca 2007 r. łącznie kwotę 90 220,31 zł. W 
razie dokonania jednorazowej spłaty zadłużenia kredytowego członek spółdzielni 
korzysta z możliwości umorzenia 70 % kwoty podstawowej. Wartość rynkowa 
prawa do spornego domu wynosi 231 250 zł. 
Postępowanie o zniesienie wspólności spółdzielczego prawa do domu 
jednorodzinnego toczy się z wniosku wierzyciela, który w toku postępowania 
egzekucyjnego nabył udział dłużnika Ryszarda F. wynoszący 1/2 w tym prawie. 
Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli zniósł wspólność w ten sposób, że przyznał 
prawo wnioskodawcy Jerzemu W. z obowiązkiem spłaty na rzecz uczestniczki 
Joanny F. kwoty 113 124,73 zł. Powołując się na art. 244 k.c. w brzmieniu 
obowiązującym od dnia 4 lutego 2005 r., stwierdził, że w wyniku nowelizacji tego 
przepisu dokonanej ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks 
postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 172, poz. 1804) 
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej stało się 
spółdzielczym prawem do lokalu, o którym mowa w rozdziale 21 ustawy z dnia 15 
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 
119, poz. 1116 ze zm. – dalej: "u.s.m."). 
Ustalając wysokość spłaty dla uczestniczki postępowania Sąd pierwszej 
instancji uznał, że nie należy obniżać jej „o wartość kredytu obciążającego prawo w 
wysokości 90 220,31 zł", gdyż zobowiązanie kredytowe nie jest w całości 
wymagalne i nie ma obowiązku jego natychmiastowej zapłaty, ponieważ zostało 
rozłożone na długi okres, raty są niewygórowane, a ich wysokość nie zależy od 
procesów inflacyjnych. Przy tym konieczność spłaty kredytu przez nabywcę prawa 

nie jest pewna, gdyż może on wyzbyć się tego prawa zanim ureguluje wszystkie 
raty kredytu, oraz może skorzystać z umorzenia części długu w razie jednorazowej 
spłaty. Hipoteka zabezpieczająca kredyt została ustanowiona na prawie 
użytkowania wieczystego należącego do Spółdzielni, która ten kredyt zaciągnęła. 
Odliczenie od wartości rynkowej spornego prawa pozostałego do zapłaty 
zobowiązania kredytowego Sąd Rejonowy uznał za krzywdzące dla uczestniczki 
postępowania, której spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego zapewniało 
stabilizację życiową (zamieszkiwała w tym domu z rodziną). 
W apelacji od postanowienia Sądu Rejonowego wnioskodawca zarzucił 
naruszenie art. 212 § 2 k.c. przez ustalenie wartości spółdzielczego prawa do domu 
jednorodzinnego z pominięciem obciążenia wynikającego z nie spłaconego kredytu, 
zabezpieczonego hipoteką, podnosząc, że w rezultacie ustalona przez Sąd wartość 
tego prawa nie jest jego wartością wolnorynkową w rozumieniu tego przepisu. 
Sąd Okręgowy zwrócił uwagę na specyfikę sytuacji prawnej występującej w 
rozpatrywanej sprawie, polegającej na tym, że przedmiot zniesienia wspólności nie 
jest obciążony hipoteką, gdyż ustanowiona jest ona na prawie wieczystego 
użytkowania gruntu, przysługującym spółdzielni. Przy ustalaniu wartości prawa do 
domu jednorodzinnego nie można zatem stosować wprost zasad dotyczących 
określenia wartości nieruchomości obciążonej hipoteką. Zdaniem Sądu 
Okręgowego, okoliczność, że dom jednorodzinny objęty spółdzielczym prawem do 
lokalu, postawiony jest na prawie użytkowania wieczystego obciążonego hipoteką, 
przemawia jednak za uwzględnieniem przy ustalaniu wartości tego prawa 
niespłaconego kredytu mieszkaniowego, pobranego przez Spółdzielnię na 
wybudowanie budynku jednorodzinnego, którego dotyczy prawo. (...) 
Wątpliwości Sądu wzbudziło także to, czy na wartość spółdzielczego prawa do 
domu jednorodzinnego powinna wpływać możliwość uzyskania umorzenia części 
kredytu na podstawie art. 10 ust.1 pkt 5 ustawy z 30 listopada 1995 r. o pomocy 
państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii 
gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (jedn. 
tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1115 ze zm.), związana z dokonaniem spłaty 
zadłużenia do dnia 31 grudnia 2008 r. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Prawo, którego dotyczy postępowanie, powstało w 1993 r. jako prawo do 
domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, ustanowione na podstawie art. 

232 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz.U. Nr 30, poz. 
210 ze zm. – dalej: "Pr.spółdz.") na rzecz małżonków F., do których majątku 
wspólnego weszło. Stosowały się do niego odpowiednio przepisy prawa 
spółdzielczego o własnościowym prawie do lokalu (art. 232 § 4 Pr.spółdz. oraz art. 
52 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w pierwotnym 
brzmieniu, Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27). Od dnia 15 stycznia 2003 r. prawo to 
regulują odpowiednio stosowane przepisy o spółdzielczym własnościowym prawie 
do lokalu, zawarte w rozdziale 21 u.s.m., z zachowaniem szczególnych zasad, 
określonych w zmienionym art. 52, obowiązujących do czasu przeniesienia na 
uprawnionego własności domu. Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni 
mieszkaniowej traktowane jest jako stan przejściowy, prowadzący do przeniesienia 
na uprawnionego własności przydzielonego domu i działki po ostatecznym 
rozliczeniu kosztów budowy i ustaleniu wkładów budowlanych, wniesieniu przez 
członków tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni 
pokrywających resztę należności z tytułu wkładów. Obowiązkiem członków, którym 
przysługuje prawo do domu jednorodzinnego jest zatem sfinansowanie całości 
kosztów poniesionych na budowę tego domu, a dodatkowo także kosztów 
przeniesienia własności domu i ewentualnego udziału w kosztach likwidacji 
spółdzielni. Jeżeli koszty budowy ponoszone były z kredytu zaciągniętego przez 
spółdzielnię i spłacanego przez nią, uzupełnianie wkładu budowlanego na rzecz 
spółdzielni, do czasu przejęcia jej zobowiązań kredytowych, może następować w 
ratach, stosownie do planu spłaty kredytu dokonywanego przez spółdzielnię. 
Bezsporne jest, że w przedstawionej sprawie zniesienie wspólności dotyczy prawa 
do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, gdyż do przeniesienia 
prawa wieczystego użytkowania działki i własności domu na rzecz uprawnionych 
dotychczas nie doszło. 
W wyniku przejęcia udziału Ryszarda F. w tym prawie przez egzekwującego 
wierzyciela – Jerzego W. – prawo do domu jednorodzinnego przysługuje stronom 
niniejszego postępowania po połowie, a zniesienie wspólności tego prawa ma 
nastąpić przez przyznanie go w całości wnioskodawcy. 
Jak wynika z art. 172 ust. 3 u.s.m. zbycie spółdzielczego własnościowego 
prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Regulacja ta, analogiczna do 
poprzednio obowiązującego art. 223 § 2 Pr.spółdz., interpretowana jest jako 
powodująca wstąpienie nabywcy prawa w sytuację zbywcy także w zakresie 

ciążących na nim praw i obowiązków związanych z wkładem budowlanym, również 
co do obowiązku uregulowania niespłaconej jeszcze części tego wkładu. W razie 
zatem prawomocnego przyznania wnioskodawcy spornego prawa, na nim ciąży 
obowiązek regulowania na rzecz spółdzielni dalszych rat z tytułu spłaty kredytu 
zaciągniętego na koszty budowy. 
Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określają zasady wyceny 
wartości lokalu (odpowiednio stosowane do domu jednorodzinnego – art. 2 ust. 3 
zdanie drugie u.s.m.) jedynie na wypadek wygaśnięcia spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu. Artykuł 1711 ust. 2 u.s.m. nakazuje wówczas z 
wartości rynkowej lokalu potrącić część wkładu budowlanego, nie wniesioną przez 
osobę, której przysługiwało prawo, a w wypadku gdy nie został spłacony kredyt 
zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, 
potrącić kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami. Niewątpliwie reguł tych, 
odnoszących się do rozliczeń między spółdzielnią a osobą, której prawo 
spółdzielcze wygasło, nie można stosować do sytuacji, w której prawo trwa, a 
ustalenie jego wartości ma na celu dokonanie rozliczeń między uprawnionymi do 
niego. W konsekwencji nie można podzielić zapatrywania, że wielkość pozostałego 
do spłaty zadłużenia powinna zostać automatycznie odliczona od wartości 
„czystego” prawa. 
Analiza zapatrywań piśmiennictwa i orzecznictwa dotyczących sposobu 
ustalania wartości składników majątkowych w wypadku, gdy są one obciążone 
prowadzi do wniosku, że należy uwzględnić obciążenia zmieniające ich rzeczywistą 
wartość, zwłaszcza obciążenia o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi 
odpowiedzialność każdorazowy właściciel, w szczególności – w wypadku 
nieruchomości – obciążenie hipoteką i prawami dożywocia (por. np. postanowienie 
Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2004 r., II CK 538/03, nie publ.). Obciążenie 
obowiązkiem spłaty reszty długu z tytułu wkładu budowlanego nie ma charakteru 
rzeczowego, niemniej ze względu na związanie prawa do domu jednorodzinnego z 
wkładem dzieli jego los, a jego skutki są zbliżone.  
W rozpatrywanym wypadku prawo, którego dotyczy postępowanie, nie jest 
obciążone hipoteką. Zabezpieczenie hipoteczne dotyczy prawa użytkowania 
wieczystego, przysługującego spółdzielni. Przy tym, o ile własność domów 
jednorodzinnych zrealizowanych na obciążonej nieruchomości wraz z prawem do 
działek nie była przenoszona na uprawnionych przed dniem 23 września 2001 r., w 

tyle w wypadku przeniesienia tych praw na uprawnionych nie powstanie na nich 
automatycznie hipoteka łączna zabezpieczająca zobowiązania kredytowe na rzecz 
banku. Sprzeciwia się temu brzmienie art. 76 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o 
księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze 
zm. – dalej: "u.k.s.h."), który wyłącza możliwość stosowania art. 76 ust. 1 do 
hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, do 
których należą także domy jednorodzinne (art. 2 ust. 3 u.s.m.), jeżeli podział 
nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości 
zabudowanej domem mieszkalnym. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi 
zgodnie z postanowieniami umowy. Przepis ten należy stosować odpowiednio do 
hipoteki obciążającej prawo użytkowania wieczystego (art. 65 ust. 3 i 5 u.k.s.h.). 
Umowa dotycząca podziału hipoteki, jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 
dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04 ("Biuletyn SN" 2005, nr 9, s. 10), powinna 
być zawarta pomiędzy wierzycielem hipotecznym a właścicielem (wieczystym 
użytkownikiem) nieruchomości, która ma zostać podzielona, a w razie braku umowy 
– hipoteka nie będzie mogła powstać. Stanowisko to potwierdza treść art. 44 ust. 11 
u.s.m., wprowadzonego z dniem 31 lipca 2007 r., z którego dodatkowo wynika 
gwarancja, że w razie całkowitej spłaty zadłużenia – związanego z wyodrębnionym 
lokalem, przenoszonym na odrębną własność lub budynkiem – na rzecz spółdzielni, 
nabywca uzyskuje prawo własności bez obciążeń hipotecznych. W wypadku 
przenoszenia własności domu jednorodzinnego i praw do działki przed całkowitą 
spłatą zadłużenia kredytowego przez spółdzielnię konieczność umownego 
uregulowania spraw związanych z przejęciem długu spółdzielni wobec banku 
kredytującego oraz sposobu zabezpieczenia spłaty tego długu wymaga także 
udziału nabywcy jako przejemcy długu (art. 52 pkt 3 u.s.m. w związku z art. 519 § 2 
k.c.). 
Reasumując, obciążeniem, jakie musi być wzięte pod uwagę przy ustalaniu 
wartości prawa do domu jednorodzinnego, przysługującego stronom, jest 
zobowiązanie z tytułu spłaty reszty wkładu budowlanego, realizowane w ratach 
stosownie do wymagalności ciążącego na spółdzielni zadłużenia kredytowego. 
Tego rodzaju obciążenie nie musi powodować ubytku wartości prawa, z którym jest 
związane, o nominalną wartość długu, Sąd pierwszej instancji bowiem trafnie 
zwrócił uwagę, że obniżenie wartości prawa do domu powinno być oceniane według 
kategorii rynkowych, tzn. przy uwzględnieniu reguł stosowanych w obrocie, w 

którym atrakcyjność określonego prawa może prowadzić do zgody na nabycie go z 
pewnymi ciężarami, bez pełnego, a nawet w ogóle bez żadnego odzwierciedlenia 
nominalnej wartości tych obciążeń w cenie. Jest tak zwłaszcza wówczas, gdy 
obciążenie można uznać za nieuciążliwe, ocena musi być jednak przeprowadzana z 
uwzględnieniem indywidualnych okoliczności danego wypadku. Przesłankami, które 
należy brać pod uwagę, jest rodzaj obciążenia, sposób jego realizacji, jego 
dolegliwość i wiążące się z nim ryzyko zmian na niekorzyść w przyszłości. Wśród 
czynników podlegających ocenie w niniejszej sprawie znaleźć się także musi 
możliwość skorzystania z umorzenia części zadłużenia w wypadku wcześniejszej 
jego spłaty na zasadach przewidzianych w art. 10 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 30 
listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów 
mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom 
wypłaconych premii gwarancyjnych. Przepisy te ustanawiają skonkretyzowane 
możliwości zmniejszenia zobowiązania. Istnienie takiej możliwości nie jest obojętne 
przy ocenie rzeczywistej wartości rynkowej prawa, powoduje bowiem, że ciążący 
dług może być zlikwidowany w krótkim czasie za część swojej nominalnej kwoty. 
Konieczność uwzględnienia wszystkich elementów wpływających na wartość 
spornego prawa wynika z ostateczności rozliczeń dokonanych w postanowieniu o 
zniesieniu wspólności tego prawa (art. 618 § 3 k.p.c.) i może wiązać się z 
koniecznością skorzystania z wiadomości fachowych. Jest to już jednak 
zagadnienie dotyczące problemów faktycznych i nie mieści się w zakresie 
rozstrzygania przedstawionego zagadnienia prawnego. 
Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.