III CZP 53/08

Uchwała z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 53/08 
 
Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący) 
Sędzia SN Marian Kocon (sprawozdawca) 
Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa – Ministra Spraw 
Wewnętrznych i Administracji w W. przeciwko Carlowi Ianowi K., Stanisławie K. i 
Powiatowi G. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu 
jawnym w dniu 25 czerwca 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez 
Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 27 lutego 2008 r.: 
"1. Czy sąd orzekając w trybie art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. 
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ustala nieważność umowy 
nabycia nieruchomości (orzeczenie deklaratywne) czy unieważnia umowę 
(orzeczenie konstytutywne); 
2. czy po stronie pozwanych małżonków – obywatela polskiego i 
cudzoziemca, którzy nabyli nieruchomość do majątku wspólnego, w sprawie z 
powództwa Skarbu Państwa – Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, 
opartego na przepisie art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r,. o nabywaniu 
nieruchomości przez cudzoziemców, zachodzi współuczestnictwo konieczne 
jednolite?" 
podjął uchwałę: 
 
Orzeczenie wydane na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 
1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz.U. z 
2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) ma charakter deklaratywny. Po stronie 
pozwanych małżonków – obywatela polskiego i cudzoziemca, którzy nabyli 
nieruchomość do majątku wspólnego – zachodzi współuczestnictwo 
konieczne jednolite. 
 
Uzasadnienie 
 

Sąd Rejonowy w Goleniowie wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2007 r. stwierdził 
„nieważność z mocy prawa nabycia przez pozwanego Carla Iana K., na podstawie 
umowy sprzedaży z dnia 25 lipca 2005 r., nieruchomości obejmującej działkę nr 
129/7, o powierzchni 0,0731 ha, położonej w G. Ustalono, że w 2002 r. pozwany, 
obywatel Wielkiej Brytanii, zawarł z pozwaną Stanisławą K. związek małżeński. 
Pozwany mieszkał w Wielkiej Brytanii i tam miał stałą pracę. Kupna opisanej w 
umowie z dnia 25 lipca 2005 r. nieruchomości dokonał z małżonką na prawach 
wspólności ustawowej małżeńskiej, nie mając zezwolenia przewidzianego w art. 1 
ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez 
cudzoziemców (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm. – dalej: 
„ustawa”). 
Rozpoznając apelację małżonków K. Sąd Okręgowy w Szczecinie powziął 
poważną wątpliwość odzwierciedloną w treści przytoczonego na wstępie 
zagadnienia prawnego, przedstawionego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Pierwsze zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy odnosi się 
do art. 6 ust. 1 i 2 ustawy, zgodnie z którym nabycie nieruchomości przez 
cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W razie nabycia 
nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także 
na żądanie właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta 
(burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody 
albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Wątpliwości Sądu 
Okręgowego pojawiły się na tle art. 6 ust. 2, w którym ustawodawca użył słów „o 
nieważności nabycia orzeka sąd". Zdaniem Sądu Okręgowego, użycie tych słów 
przemawia za stanowiskiem, że sankcją nabycia nieruchomości przez cudzoziemca 
bez wymaganego zezwolenia, przewidzianego w art. 1 ust. 1 ustawy, jest 
nieważność względna, co oznacza, że orzeczenie sądowe wydane na podstawie 
art. 6 ust. 2 ma charakter konstytutywny. 
Wykładnia art. 6 ust. 1 i 2 ustawy wskazuje, że ustawodawca wprowadził 
skutek nieważności bezwzględnej nabycia nieruchomości bez wymaganego 
zezwolenia. Artykuł 6 ust. 1 wyraźnie określa skutek w postaci „nieważności” aktu, 
który ma prowadzić do nabycia nieruchomości, w tym czynności prawnej, a art. 6 
ust. 2 stwierdza, że sąd orzeka o nieważności nabycia, a nie o unieważnieniu 
nabycia. Nieważność należy zatem odróżnić od unieważnienia; w pierwszym 

przypadku sąd stwierdza nieważność (orzeczenie deklaratywne), a w drugim 
kształtuje stosunek prawny (orzeczenie konstytutywne). 
Przyjęciu tej wykładni nie stoi na przeszkodzie art. 6 ust. 2, który – wbrew 
niektórym wypowiedziom doktryny – nie ogranicza katalogu podmiotów 
uprawnionych do powołania się na wadliwość nabycia nieruchomości, a także nie 
wskazuje podmiotów, mających prawo żądania stwierdzenia nieważności nabycia 
nieruchomości. W tym przepisie ustawodawca użył zwrotu „także”, co oznacza, że 
wymienione podmioty, tj. wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta marszałek 
województwa lub wojewoda albo minister właściwy do spraw wewnętrznych, nie są 
jedynymi podmiotami, które mogą żądać stwierdzenia nieważności nabycia 
nieruchomości przez sąd. Należy zatem uznać, że legitymacja taka przysługuje 
każdemu, kto wykaże interes prawny. 
Należy zauważyć, że na bezwzględną nieważność czynności prawnej 
dokonanej bez uzyskania zezwolenia wymaganego ustawą o nabywaniu 
nieruchomości przez cudzoziemców wskazywały przepisy tej ustawy w brzmieniu 
obowiązującym sprzed jej nowelizacji ustawą z dnia 15 marca 1996 r. o zmianie 
ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. Nr 45, poz. 198), tj. 
do dnia 4 maja 1996 r. Przedmiotem tej regulacji objęte było wówczas nabywanie 
nieruchomości przez cudzoziemców jedynie na podstawie czynności prawnej. Poza 
odwołaniem do transakcji, ustawa nie odwoływała się do innych zdarzeń prawnych, 
na podstawie których mogłoby dojść do nabycia własności nieruchomości. 
Na bezwzględną nieważność czynności prawnych dokonanych wbrew ustawie 
wskazywał art. 7, który stanowił, że nabycie nieruchomości przez obcokrajowca 
wbrew postanowieniu ustawy jest nieważne; w razie zawarcia transakcji wbrew 
ustawie o nieważności orzekają sądy na żądanie właściwej władzy. Na podstawie 
tego przepisu sądy stwierdzały nieważność transakcji nabycia nieruchomości (por. 
np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1925 r., C 2204/23, OSP 1927, 
poz. 295). 
Nowelizacja ustawy dokonana ustawą z dnia 15 marca 1996 r. rozszerzyła 
przedmiotowy zakres ustawy również na inne poza czynnością prawną zdarzenia 
prawne, wprowadzając definicję legalną nabycia nieruchomości. Rozszerzenie 
przedmiotowego zakresu obowiązywania ustawy wymagało wprowadzenia zmian w 
przepisach określających skutki nabycia nieruchomości bez wymaganej zgody. W 
tym celu ustawodawca powtórzył w art. 6 ust. 1 dotychczasową treść zdania 

pierwszego art. 7 ustawy, wskazując, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca 
wbrew przepisom ustawy jest nieważne, jednocześnie stwierdzając w art. 6 ust. 2, 
że w razie nabycia niezgodnego z prawem sąd orzeka o jego nieważności.  
Ustawodawca nadając temu przepisowi takie właśnie brzmienie objął sankcją 
nieważności nabycie nieruchomość na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia 
prawnego. Ten zabieg legislacyjny spowodował wiele wątpliwości interpretacyjnych, 
biorąc jednak pod uwagę treść pozostałych przepisów ustawy odnoszących się do 
nabywania nieruchomości na podstawie czynności prawnej – w szczególności art. 5 
ustawy – należy uznać, że zamiarem ustawodawcy przy nowelizacji przepisów 
określających skutki nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy nie było 
wprowadzenie zmiany w zasadach dotyczących nabycia nieruchomości na 
podstawie czynności prawnej. Przemawia to za stanowiskiem, że nabycie 
nieruchomości na podstawie czynności prawnej dokonanej bez wymaganego 
zezwolenia nadal skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej. 
Przechodząc do drugiego zagadnienia prawnego trzeba przyjąć, że 
nieruchomość nabywana do majątku wspólnego w drodze czynności prawnej 
dokonywanej przez obu małżonków – cudzoziemca i obywatela polskiego – jest 
nieruchomością nabywaną przez cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu 
nieruchomości przez cudzoziemców. Oznacza to, że taka czynność nabycia 
nieruchomości dokonana bez wymaganego zezwolenia (art. 1 ust. 1 ustawy), jest 
dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej (art. 6 ust. 1 ustawy). Ze względu na 
konstrukcję prawną wspólności łącznej sąd nie może orzec nieważności „części” 
czynności prawnej, w odniesieniu do małżonka będącego cudzoziemcem, który nie 
legitymuje się wymaganym zezwoleniem. 
W konsekwencji należy stwierdzić, że postępowanie w sprawie o stwierdzenie 
nieważności umowy nabycia nieruchomości do majątku wspólnego przez 
cudzoziemca i jego małżonka, obywatela polskiego dotyczy interesów obu 
małżonków i w stosunku do obu małżonków zapada wyrok rozstrzygający sprawę w 
sposób jednolity. W sprawie tej zachodzi więc współuczestnictwo materialne 
jednolite (art. 73 § 2 k.p.c.), ponieważ z istoty stosunku prawnego wyrok ma 
dotyczyć niepodzielnie obu małżonków. Oznacza to, że taka sprawa może się 
toczyć tylko łącznie przeciwko obu małżonkom, ich współuczestnictwo jest więc 
współuczestnictwem jednolitym i koniecznym (art. 72 § 2 k.p.c.). 
Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.