III CZP 52/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 listopada 2018 r. (sygn. akt III CZP 52/18) rozstrzygnął kluczowe zagadnienie prawne dotyczące obrotu pomieszczeniami przynależnymi do lokali stanowiących odrębne nieruchomości. Sprawa dotyczyła sytuacji, w której uczestniczka (...) sp. z o.o. sprzedała wnioskodawczyni K. L. lokal mieszkalny nr 2 wraz z przynależną komórką lokatorską, w celu przyłączenia tej komórki do lokalu nr 2. Sąd Najwyższy uznał, że zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, w celu przyłączenia go do innego lokalu w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, jest dopuszczalne. Jednakże, do dokonania takiego podziału prawnego lokalu wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Uchwała podkreśla, że pomieszczenie przynależne, choć może być traktowane jako część składowa lokalu, może być przedmiotem obrotu prawnego, pod warunkiem spełnienia określonych wymogów formalnych i proceduralnych, w tym uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie dopuszczalności zbycia pomieszczeń przynależnych do lokali oraz wymogu zgody wspólnoty mieszkaniowej na taki podział prawny lokalu.
Dotyczy sytuacji obrotu pomieszczeniami przynależnymi w ramach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, gdy celem jest przyłączenie do innego lokalu.
Zagadnienia prawne (2)
Czy dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (wraz z określonym przez strony czynności udziałem w częściach wspólnych nieruchomości „związanym” z tym pomieszczeniem), na rzecz właściciela innego samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, w sytuacji, gdy tego rodzaju czynność rozporządzająca dokonana zostaje bez udziału innych właścicieli lokali w tej wspólnocie mieszkaniowej i bez ich zgody wyrażonej w formie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali i z zastrzeżeniem, że w wyniku umowy zbywana izba stanowić będzie pomieszczenie przynależne do lokalu nabywcy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej.
Uzasadnienie
Pomieszczenie przynależne, choć może być częścią składową lokalu, może być przedmiotem obrotu prawnego, jeśli stanie się odrębnym lokalem lub zostanie przyłączone do innego lokalu. Jednakże, zgodnie z art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali, do takiego podziału prawnego lokalu wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały.
Czy dla skutecznego złożenia wniosku o wpis na podstawie umowy dokumentującej obrót tego rodzaju pomieszczeniem wystarczające jest odpowiednio precyzyjne (zgodne z treścią wpisów w odpowiedniej księdze wieczystej) oznaczenie izby, której dotyczy czynność rozporządzająca, czy też warunkiem koniecznym jest każdorazowe oznaczenie podlegającej podziałowi nieruchomości zbywcy, poprzez wskazanie numeru księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu?
Odpowiedź sądu
Sąd Najwyższy nie udzielił bezpośredniej odpowiedzi na to pytanie w uchwale, ale w uzasadnieniu wskazał na problemy z identyfikacją pomieszczenia przynależnego w księdze wieczystej, sugerując, że samo oznaczenie może nie wystarczyć i wymagać dodatkowych dokumentów lub precyzyjnego opisu.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy, analizując drugie pytanie prawne, zwrócił uwagę na trudności w identyfikacji pomieszczenia przynależnego w księdze wieczystej, zwłaszcza gdy do lokalu przynależy wiele podobnych pomieszczeń. Podkreślono, że oznaczenie w akcie notarialnym musi być wystarczająco precyzyjne, a brak odpowiednich dokumentów lub opisu może utrudnić wpis.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| K. L. | osoba_fizyczna | wnioskodawczyni |
| (...)" sp. z o.o. | spółka | uczestnik |
Przepisy (14)
Główne
u.w.l. art. 2 § ust. 4
Ustawa o własności lokali
Definicja pomieszczenia przynależnego i jego związek z lokalem.
u.w.l. art. 22 § ust. 4
Ustawa o własności lokali
Wymóg zgody właścicieli lokali na połączenie lub podział lokalu.
Pomocnicze
u.w.l. art. 2 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego i niemieszkalnego.
u.w.l. art. 22 § ust. 3 pkt 5
Ustawa o własności lokali
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu - podział nieruchomości wspólnej.
u.w.l. art. 22 § ust. 3 pkt 5a
Ustawa o własności lokali
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu - zgoda na zmianę udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.
k.c. art. 47 § § 1
Kodeks cywilny
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności.
k.c. art. 51 § § 1
Kodeks cywilny
Przynależności rzeczy.
k.c. art. 199
Kodeks cywilny
Zasada rozstrzygania przez sąd w braku zgody współwłaścicieli.
k.c. art. 63 § § 1
Kodeks cywilny
Skuteczność prawna oświadczenia woli złożonego osobie trzeciej.
u.k.w.h. art. 26 § ust. 2
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Podstawa oznaczenia lokalu w księdze wieczystej.
u.k.w.h. art. 27
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.
k.p.c. art. 626 § 8
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres badania sądu w postępowaniu wieczysto-księgowym.
pr. not. art. 92 § § 3
Ustawa - Prawo o notariacie
Obowiązki notariusza przy sporządzaniu aktów.
pr. geod. art. 53a
Ustawa - Prawo geodezyjne i kartograficzne
Ewidencja gruntów i budynków.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Dopuszczalność zbycia pomieszczenia przynależnego do lokalu w celu przyłączenia go do innego lokalu. • Pomieszczenie przynależne nie zawsze jest częścią składową lokalu w rozumieniu k.c., a jego obrót jest możliwy. • Art. 22 ust. 4 u.w.l. ma zastosowanie do podziału lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość.
Odrzucone argumenty
Zbycie pomieszczenia przynależnego bez zgody wspólnoty jest nieważne. • Brak wystarczającego oznaczenia pomieszczenia przynależnego w księdze wieczystej uniemożliwia wpis.
Godne uwagi sformułowania
Pomieszczenie przynależne do lokalu jest kwalifikowane jako jego część składowa, która zgodnie z art. 47 § 1 k.c. nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności. • Pomieszczenia przynależne i pomocnicze mają swoisty - mieszany charakter, częściowo odpowiadając cechom kodeksowej części składowej rzeczy, a częściowo przynależności. • Do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały. • Brak zgody nie powoduje automatycznie nieważności czynności, lecz bezskuteczność zawieszoną (negotium claudicans).
Skład orzekający
Katarzyna Tyczka-Rote
przewodniczący
Władysław Pawlak
sprawozdawca
Krzysztof Strzelczyk
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie dopuszczalności zbycia pomieszczeń przynależnych do lokali oraz wymogu zgody wspólnoty mieszkaniowej na taki podział prawny lokalu."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji obrotu pomieszczeniami przynależnymi w ramach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, gdy celem jest przyłączenie do innego lokalu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Orzeczenie wyjaśnia złożone kwestie związane z prawem własności lokali i obrotem pomieszczeniami przynależnymi, co jest istotne dla prawników i zarządców nieruchomości.
“Czy można sprzedać piwnicę lub komórkę lokatorską do innego mieszkania? Sąd Najwyższy wyjaśnia!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.