III CZP 52/12

Sygn. akt III CZP 52/12 
 
 
UCHWAŁA 
 
Dnia 11 października 2012 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Jan Górowski (przewodniczący) 
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca) 
SSN Maria Szulc 
 
 
 
w sprawie z powództwa Polskiego Związku Wędkarskiego Zarządu Okręgu 
w B. 
przeciwko A.F. 
o wydanie nieruchomości, 
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym 
w dniu 11 października 2012 r., 
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy  
postanowieniem z dnia 22 maja 2012 r.,  
 
 
„Czy przepis art. 703 zdanie drugie k.c. ma charakter 
bezwzględnie obowiązujący?” 
 
 
podjął uchwałę: 
 
Strony umowy dzierżawy mogą wyłączyć obowiązek 
wydzierżawiającego 
udzielenia 
dzierżawcy 
dodatkowego 
terminu trzymiesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 
zdanie drugie k.c.). 
 

 
 
2 
Uzasadnienie 
 
Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 14 kwietnia 2011 r. oddalił powództwo 
Polskiego Związku Wędkarskiego Zarządu Okręgu w B. przeciwko A. F. o wydanie 
nieruchomości. Ustalił, że strony wiąże zawarta dnia 1 lutego 2001 r. umowa 
dzierżawy Ośrodka Zarybieniowego w M. Zgodnie z umową, dzierżawca miał 
początkowo płacić roczny czynsz dzierżawny co roku do dnia 30 października w 
wysokości odpowiadającej 2 000 kg karpia, a od dnia 1 kwietnia 2009 r. – w 
wysokości odpowiadającej 1 650 kg karpia. Pismem z dnia 28 października 2010 r. 
powód wezwał pozwaną do uiszczenia pozostałego czynszu dzierżawnego w 
terminie do dnia 15 listopada 2010 r. pod rygorem wypowiedzenia dzierżawy bez 
zachowania terminu wypowiedzenia zgodnie z § 3 pkt 3 umowy. Pozwana w 
odpowiedzi na to pismo zawiadomiła powoda, że czynsz został uregulowany w 
niepełnej 
wysokości 
z 
powodu 
spadku 
wielkości 
wyhodowanych 
ryb 
spowodowanego wypłynięciem ryb ze stawu do sąsiedniego jeziora wskutek 
katastrofalnych opadów deszczu w okresie od maja do września 2010 r. i wniosła o 
obniżenie jej czynszu dzierżawnego za 2010 r. do wysokości odpowiadającej 550 
kg karpia. Pismem z dnia 8 lutego 2011 r. pełnomocnik powoda wypowiedział 
dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia. 
Sąd Rejonowy wskazał, że strony umowy nie zamieściły w niej postanowień 
odnoszących się szczegółowo do zwłoki z zapłatą czynszu dzierżawnego, a w § 16 
umowy odesłały w kwestiach nieuregulowanych w umowie do stosowania 
przepisów kodeksu cywilnego. W konsekwencji więc wypowiedzenie dzierżawy 
nastąpiło z naruszeniem art. 703 k.c.  
Sąd Okręgowy, przy rozpoznawaniu apelacji powoda od wyroku Sądu 
Rejonowego, 
powziął 
wątpliwość 
wyrażoną 
w 
zagadnieniu 
prawnym 
przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Zgodnie z art. 703 k.c., jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą 
czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest 
płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, 
wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu 

 
 
3 
wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę 
udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego 
czynszu. Wątpliwości Sądu Okręgowego dotyczą charakteru prawnego przepisu 
zamieszczonego w zdaniu drugim przytoczonego artykułu. 
Sąd Najwyższy przyjął w wyroku z dnia 15 lipca 2010 r., IV CSK 33/10 
(OSNC 2011, nr 3, poz. 31), że art. 703 k.c. ma charakter względnie obowiązujący. 
Podkreślił, że z treści tego artykułu nie wynika jego imperatywny charakter, 
zwłaszcza w kontekście wyrażonej w art. 3531 k.c. zasady swobody umów. Artykuł 
703 k.c. nie wyłącza tej zasady, przede wszystkim ze względu na ogólny charakter 
przepisów prawa zobowiązaniowego o umowie dzierżawy. Nie stanowią one norm 
bezwzględnie obowiązujących ze względu na interes stron lub bezpieczeństwo 
obrotu. Sąd Najwyższy podkreślił, że omawiany artykuł nie zawiera sformułowania 
świadczącego wprost o jego dyspozytywnym charakterze, jednak nie wyklucza to 
takiej kwalifikacji. Przepis art. 704 k.c., także dotyczący wypowiedzenia dzierżawy, 
zawiera zastrzeżenie „w braku odmiennej umowy”, co świadczy o celowym 
umieszczeniu 
tam 
tego 
sformułowania, 
a 
pominięciu 
go 
w 
przepisie 
poprzedzającym. Wykładnia językowa i systemowa przemawiają więc za 
potraktowaniem art. 703 k.c. jako przepisu względnie obowiązującego. Przyjętemu 
poglądowi nie sprzeciwia się cel unormowania, czyli ochrona dzierżawcy 
długoterminowego. Należy też uwzględnić zasadę równości stron zobowiązania 
wynikającego z umowy wzajemnej, tym bardziej, że między wydzierżawiającym 
a dzierżawcą nie ma relacji takiej jak między przedsiębiorcą a konsumentem, gdzie 
konsument jest chroniony ustawowo jako słabsza strona umowy. Sąd Najwyższy 
wskazał, że dzierżawca, zawierając umowę w celu prowadzenia działalności 
gospodarczej na nieruchomości dzierżawionej, nie jest stroną słabszą wobec 
wydzierżawiającego właściciela nieruchomości. Nie należy też utożsamiać sytuacji 
stron w umowie dzierżawy z sytuacją najemcy mieszkania wobec wynajmującego, 
ponieważ są to całkiem odmienne relacje prawne. Z tego powodu niezasadne jest 
powoływanie się na argumenty wynikające z wykładni art. 673 i 688 k.c. Należy 
przy tym uwzględnić interesy stron, które, zamierzając zawrzeć umowę w różnych 
okolicznościach gospodarczych, mogą być zainteresowane w innym określeniu 

 
 
4 
swoich praw i obowiązków w razie zwłoki z zapłatą czynszu, inaczej niż to 
przewiduje art. 703 k.c.  
Sąd Najwyższy wypowiedział odmienny pogląd w wyroku z dnia 17 marca 
2010 r., II CSK 454/09 (OSNC 2010, nr 10, poz. 142). Podkreślił, że art. 703 k.c., 
w przeciwieństwie do zawartych w tym samym dziale art. 699, 702, 704, nie 
dopuszcza innego uregulowania w umowie, ma zatem charakter przepisu 
bezwzględnie obowiązującego. Należy także uznać, że przepis ten ma 
zastosowanie także w takiej sytuacji, w której umownie postanowiono o kumulacji 
czynszu dzierżawnego w taki sposób, aby zapłata za cały okres nastąpiła 
jednorazowo bądź w kilku ratach. Pogląd ten stanowił podstawę dla oddalenia 
zarzutu naruszenia art. 703 k.c.  
Z kolei w wyroku z dnia 21 października 2010 r., IV CSK 215/10 (nie publ.) 
Sąd Najwyższy podkreślił, że art. 703 zdanie drugie k.c. ma na celu wyłącznie 
ochronę interesów dzierżawcy. Wynika z niego jedynie zakaz ustalania krótszego 
od trzymiesięcznego terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu.  
Podobny pogląd Sąd Najwyższy wypowiedział w wyroku z dnia 17 czerwca 
2011 r., II CSK 587/10 (nie publ.) w związku z wykładnią art. 687 k.c. dotyczącego 
najmu lokalu. Podkreślił, że art. 687 zd. drugie k.c., wprowadzający obowiązek 
wynajmującego udzielenia najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty 
zaległego czynszu, ma na celu wyłącznie ochronę interesów najemcy. Wynika 
z niego jedynie zakaz ustalania krótszego od miesięcznego terminu dodatkowego 
do zapłaty zaległego czynszu. Interes najemcy będzie więc wystarczająco 
chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania umowy przed upływem 
miesiąca od uprzedzenia najemcy o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia 
najmu lokalu. 
Punktem wyjścia do przedstawionych stanowisk orzecznictwa był pogląd 
wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66 
(OSNCP 1967, nr 6, poz. 102), według której, jeżeli najemca lokalu 
mieszkaniowego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne 
okresy płatności, a wynajmujący – bez uprzedzenia najemcy na piśmie 
o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów 
wypowiedzenia i bez udzielania najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do 

 
 
5 
zapłaty zaległego czynszu (art. 687 k.c.) – wniósł pozew o natychmiastowe 
rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest 
nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy 
istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.) wykazuje, że pozwany 
mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu bez zachowania 
terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu 
pozwu nie zapłacił zaległego czynszu. Sąd Najwyższy wskazał, że treść art. 687 
k.c. wynika z potrzeby większej ochrony najemców lokali aniżeli najemców innych 
przedmiotów. Uprzedzenie o zamierzonym rozwiązaniu jest z jednej strony 
ostrzeżeniem, że wynajmujący nie chce tolerować zwłoki z zapłatą czynszu, 
z drugiej zaś strony daje najemcy szansę usunięcia podstawy rozwiązania 
w terminie dodatkowym, który nie może być krótszy od miesiąca. Co do zasady 
oznacza to, że powództwo o eksmisję jest zasadne w razie spełnienia przesłanek 
z art. 687 k.c., jednak sąd powinien mieć na względzie stan rzeczy istniejący 
w chwili zamknięcia rozprawy. Sąd Najwyższy podkreślił, że pozew o eksmisję 
z powodu zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności świadczy 
dostatecznie jasno o woli powoda natychmiastowego rozwiązania najmu, 
a doręczenie tego pozwu najemcy jest równoznaczne z uprzedzeniem najemcy na 
piśmie o tej woli. Trudno bowiem uważać tego rodzaju ostrzeżenie za pozbawione 
mocy i rozumieć przepis art. 687 k.c. w ten sposób, że pozew nie może spełnić roli 
i funkcji uprzedzenia.  
Odnosząc się do przedstawionego orzecznictwa Sądu Najwyższego, należy 
przede wszystkim podkreślić, że poszukiwanie jakichkolwiek analogii między 
przepisami regulującymi najem lokali i dzierżawę byłoby chybione. Prawo do lokalu, 
zwłaszcza mieszkalnego, jest przedmiotem szczególnej ochrony, czego nie można 
powiedzieć o prawach do przedmiotów dzierżawy. Świadczą o tym regulacje 
dotyczące praw małżonków do lokalu (art. 6801 k.c.), wad najętego lokalu (art. 682 
k.c.), odpowiedniego stosowania przepisów o ochronie własności do ochrony praw 
najemcy do używania lokalu (art. 690 k.c.) i wstąpienia w stosunek najmu lokalu 
mieszkalnego po śmierci najemcy (art. 691 k.c.) oraz szczególne regulacje 
dotyczące lokalu mieszkalnego, zamieszczone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. 
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu 

 
 
6 
cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.; dalej „u.o.p.l.”). 
Dlatego przesądzenie semiimperatywnego charakteru art. 687 k.c. oraz 
imperatywnego charakteru przepisów art. 11 u.o.p.l. pozostaje bez związku 
z imperatywnym, semiimperatywnym albo dyspozytywnym charakterem art. 703 
k.c. Nie można natomiast pomijać istotnej oceny wynikającej z uchwały Sądu 
Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66 co do tego, że wniesienie 
pozwu może pełnić rolę i funkcję uprzedzenia, o którym mowa w art. 687 k.c. 
i odpowiednio również w art. 703 zdanie drugie k.c. 
W piśmiennictwie dzieli się przepisy prawne (bądź zamieszone w nich normy 
prawne) na bezwzględnie obowiązujące (bezwzględnie wiążące, imperatywne), 
względnie obowiązujące (względnie wiążące, dyspozytywne) i jednostronnie 
bezwzględnie 
obowiązujące 
(jednostronnie 
bezwzględnie 
wiążące, 
semiimperatywne). Przepisy imperatywne zawierają regulacje, które nie mogą być 
wyłączane ani zmieniane wolą stron. Przepisy dyspozytywne stosuje się wtedy, gdy 
strony inaczej nie postanowią. Przepisy semiimperatywne mogą być wyłączone lub 
zmienione wolą stron tylko w wypadku zastosowania regulacji bardziej korzystnej 
dla określonej strony podlegającej szczególnej ochronie prawnej (np. pracownika 
lub konsumenta). 
Wykładnia językowa art. 703 zdanie drugie k.c. nie przesądza o charakterze 
prawnym tego przepisu. Ustawodawca nie zdecydował się na zamieszczenie w nim 
sformułowania, 
które 
jednoznacznie 
przesądzałoby 
o 
jego 
charakterze 
imperatywnym, dyspozytywnym albo semiimperatywnym. W szczególności w art. 
703 k.c. nie znalazł się, inaczej niż w art. 704 i 705 k.c., zwrot „w braku odmiennej 
umowy”, który świadczyłby o dyspozytywnym charakterze przepisu. Jednakże ani 
wykładnia systemowa, ani wykładnia logiczna nie przesądza, że w tej sytuacji 
rozważany przepis ma charakter imperatywny albo przynajmniej semiimperatywny 
(jako chroniący dzierżawcę). Trzeba w związku z tym podkreślić, że różne mogą 
być 
motywy 
skłaniające 
ustawodawcę 
do 
wprowadzenia 
do 
przepisu 
wspomnianego sformułowania. Takim motywem może być zwłaszcza potrzeba 
rozstrzygnięcia wątpliwości interpretacyjnych w kierunku pożądanym przez 
ustawodawcę. Może zatem okazać się, że sformułowanie wskazujące na 
imperatywny albo dyspozytywny charakter przepisu nie zostanie wprowadzone do 

 
 
7 
jego treści, gdy ustawodawca uzna, że z uwagi na argumenty systemowe 
i  funkcjonalne jest niewątpliwe, że przepis będzie wykładany w kierunku przez 
niego pożądanym, a jednocześnie takie sformułowanie zostanie wprowadzone do 
treści przepisu, którego wykładnia może budzić wątpliwości. Takie postępowanie 
ustawodawcy jest racjonalne i zgodne z założeniami techniki legislacyjnej, 
w szczególności z postulatem zwięzłości tekstu prawnego. W przeciwnym wypadku 
w większości przepisów regulujących dzierżawę znalazłby się zwrot „w braku 
odmiennej umowy”. Przepisy te zostały zamieszczone w księdze trzeciej kodeksu 
cywilnego, w części dotyczącej zobowiązań umownych, gdzie obowiązuje zasada 
swobody umów, zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek 
prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się 
właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego 
(art. 3531 k.c.). Przepisy o zobowiązaniach umownych mają więc z reguły charakter 
dyspozytywny. 
Do rozstrzygnięcia omawianego zagadnienia prawnego podstawowe 
znaczenie mają wnioski wynikające z wykładni funkcjonalnej. W piśmiennictwie 
podkreśla się, że przy ocenie dopuszczalności wypowiedzenia dzierżawy trzeba 
uwzględnić gospodarczy charakter umowy, wymagającej często zaangażowania 
przez dzierżawcę poważnych środków finansowych, które są inwestowane 
w przedmiot dzierżawy. Ograniczenie dopuszczalności wypowiedzenia umowy ma 
zagwarantować właściwy poziom stabilizacji stosunku kontraktowego, pozwalający 
obu stronom miarodajnie ocenić ich sytuację prawną i gospodarczą na przyszłość. 
Żadna ze stron nie powinna być zaskakiwana przedwczesnym zakończeniem 
stosunku prawnego. Założenia te nie znajdują pełnej realizacji wtedy, gdy 
dzierżawca popada w zwłokę. Po stronie wydzierżawiającego upada wówczas 
ekonomiczna atrakcyjność stosunku kontraktowego, zatem instrumenty prawne 
zapewniające 
stabilizację 
tego 
stosunku 
stają 
się 
z 
jego 
perspektywy 
bezużyteczne. Takie instrumenty służą wówczas jedynie ochronie interesu 
dzierżawcy. Powstaje zatem wątpliwość, czy interes dzierżawcy zasługuje na 
ochronę w tak szerokim zakresie, wyrażającym się w przyznaniu ochrony prawnej 
przez dłuższy czas mimo braku spełniania przez niego świadczenia. Trzeba też 
podkreślić, że interes dzierżawcy może być chroniony wtedy, gdy nie przejawia on 

 
 
8 
zainteresowania w spełnieniu świadczenia, a w skrajnej postaci nawet oświadcza, 
jak w rozważanej sprawie, że świadczenia nie spełni. Uprzedzenie o możliwości 
wypowiedzenia dzierżawy, z założenia dające dzierżawcy dodatkowy czas na 
spełnienie świadczenia, staje się dla niego jedynie dodatkową premią. Trudno też 
w omawianej sytuacji opowiadać się za potrzebą ochrony dzierżawcy związku 
z wypowiedzeniem dzierżawy przez wydzierżawiającego, skoro zwłoka jest w dużej 
mierze zależna od dzierżawcy i ma on w tym zakresie pełną wiedzę.  
Wykładnia systemowa i funkcjonalna przemawia zatem za przyjęciem, że 
art. 703 zdanie drugie k.c. zawiera przepis dyspozytywny. Należy jednak 
podkreślić, że Sąd Okręgowy, pytając o charakter prawny tego przepisu, zwrócił 
uwagę na to, że § 3 pkt 3 umowy wyczerpująco reguluje wypowiedzenie dzierżawy 
bez 
zachowania 
terminu 
wypowiedzenia 
i 
nie 
przewiduje 
wyznaczenia 
dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Tymczasem przyjęcie, że art. 
703 zdanie drugie k.c. zawiera przepis dyspozytywny, oznacza, że strony umowy 
mogły 
wyłączyć 
obowiązek 
wydzierżawiającego 
udzielenia 
dzierżawcy 
dodatkowego terminu trzymiesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, czego 
jednak nie uczyniły. Rozważany przepis, mimo jego dyspozytywnego charakteru, 
znajduje zatem zastosowanie w sprawie, na tle której zostało sformułowane 
zagadnienie prawne. 
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie 
prawne, jak w uchwale.