III CZP 50/10
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Najwyższy w Izbie Cywilnej rozpatrzył zagadnienie prawne dotyczące możliwości wpisu prawa dzierżawy nieruchomości do księgi wieczystej, gdy nieruchomość ta została wcześniej zajęta w postępowaniu egzekucyjnym. Sąd Rejonowy w Iławie oddalił wniosek o wpis, uznając umowę dzierżawy za nieważną z uwagi na art. 930 § 3 k.p.c., który stanowi o nieważności obciążenia nieruchomości po jej zajęciu. Sąd Okręgowy w Elblągu przedstawił sprawę Sądowi Najwyższemu, pytając, czy zawarcie umowy dzierżawy jest obciążeniem nieruchomości w rozumieniu tego przepisu. Sąd Najwyższy, po analizie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego i Kodeksu cywilnego, orzekł, że umowa dzierżawy sama w sobie nie jest obciążeniem nieruchomości w rozumieniu art. 930 § 3 k.p.c. Podkreślono, że skutki umowy dzierżawy, w tym wstąpienie nabywcy w stosunek dzierżawy (art. 678 w zw. z art. 694 k.c.), nie są uzależnione od wpisu do księgi wieczystej. Wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej (art. 16 u.k.w.h.) ma charakter urzeczowienia prawa obligacyjnego i następuje po spełnieniu określonych przesłanek. Kluczowe dla rozstrzygnięcia było stwierdzenie, że umowa dzierżawy zajętej nieruchomości może być ważnie zawarta, jeśli spełnione są warunki określone w art. 936 zdanie trzecie w związku z art. 935 § 3 k.p.c., czyli jeśli została zawarta przez dłużnika działającego jako zarządca nieruchomości za zgodą stron lub zezwoleniem sądu. Naruszenie tych wymogów skutkuje nieważnością umowy. Sąd Najwyższy uchwalił, że prawo dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym może być wpisane do księgi wieczystej, jeśli umowa została zawarta zgodnie z tymi przepisami.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie, że umowa dzierżawy zajętej nieruchomości nie jest obciążeniem w rozumieniu art. 930 § 3 k.p.c. i może być wpisana do księgi wieczystej po spełnieniu warunków dotyczących zarządu nieruchomością w egzekucji.
Dotyczy specyficznej sytuacji zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym i późniejszego zawarcia umowy dzierżawy. Wymaga spełnienia warunków z art. 936 i 935 k.p.c.
Zagadnienia prawne (1)
Czy dopuszczalne jest wpisanie prawa dzierżawy nieruchomości lub jej wyodrębnionej części do księgi wieczystej na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w sytuacji gdy przed zawarciem umowy dzierżawy doszło do zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym w stosunku do jej właściciela?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, prawo dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym może być wpisane do księgi wieczystej, jeżeli do zawarcia umowy dzierżawy doszło po spełnieniu przesłanek określonych w art. 936 zdanie trzecie w związku z art. 935 § 3 k.p.c.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że sama umowa dzierżawy nie jest obciążeniem nieruchomości w rozumieniu art. 930 § 3 k.p.c. Wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej jest czynnością urzeczowienia prawa obligacyjnego. Kluczowe jest, aby umowa dzierżawy została zawarta zgodnie z przepisami o zarządzie nieruchomością w egzekucji, tj. przez zarządcę (dłużnika) za zgodą stron lub zezwoleniem sądu, co zapewnia kontrolę nad czynnościami i ochronę przed udaremnieniem egzekucji.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| "P.P.H.N.M.", sp. z o.o. w R. | spółka | wnioskodawca |
| "P.W.B.L.R.M.R.", spółka jawna w R. | spółka | uczestnik |
Przepisy (9)
Główne
u.k.w.h. art. 16 § ust. 2 pkt 1
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Umożliwia ujawnienie w księdze wieczystej prawa dzierżawy, co powoduje urzeczowienie prawa obligacyjnego.
k.p.c. art. 930 § § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu jest nieważne. Sąd uznał, że umowa dzierżawy nie jest obciążeniem w tym rozumieniu, o ile została zawarta zgodnie z przepisami o zarządzie.
k.p.c. art. 936 § zdanie trzecie
Kodeks postępowania cywilnego
Do wydzierżawiania nieruchomości zajętej w egzekucji wymagana jest zgoda stron, a w jej braku zezwolenie sądu.
k.p.c. art. 935 § § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Wymaga zezwolenia sądu na czynności zarządu przekraczające zwykły zarząd, po wysłuchaniu stron.
Pomocnicze
k.c. art. 678 § § 1
Kodeks cywilny
W razie zbycia rzeczy dzierżawionej, nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy.
k.c. art. 694
Kodeks cywilny
Przepisy o najmie stosuje się odpowiednio do dzierżawy.
k.p.c. art. 1002
Kodeks postępowania cywilnego
Z chwilą przysądzenia własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy.
k.p.c. art. 1000 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Z chwilą przysądzenia własności wygasają prawa i skutki ujawnienia praw osobistych ciążące na nieruchomości, z pierwszeństwem do zaspokojenia z ceny nabycia.
k.c. art. 58 § § 1
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa dzierżawy zajętej nieruchomości nie jest obciążeniem w rozumieniu art. 930 § 3 k.p.c. • Wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej jest czynnością urzeczowienia prawa obligacyjnego, a nie obciążeniem. • Umowa dzierżawy może być zawarta zgodnie z przepisami o zarządzie nieruchomością w egzekucji (art. 936, art. 935 k.p.c.), co zapewnia jej ważność. • Skutki umowy dzierżawy wynikają z przepisów k.c. (art. 678, 694) i nie są zależne od wpisu do księgi wieczystej.
Odrzucone argumenty
Umowa dzierżawy zajętej nieruchomości jest obciążeniem w rozumieniu art. 930 § 3 k.p.c. i jako taka jest nieważna. • Zawarcie umowy dzierżawy po zajęciu nieruchomości stanowi naruszenie zakazu obciążania nieruchomości.
Godne uwagi sformułowania
Prawo dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym może być wpisane w dziale III księgi wieczystej, jeżeli do zawarcia umowy dzierżawy tej nieruchomości lub jej części doszło po spełnieniu przesłanek określonych w art. 936 zdanie trzecie w związku z art. 935 § 3 k.p.c. • Obciążenie nieruchomości nie jest terminem jednoznacznym. • Sama treść przepisów odnoszących się do poszczególnych praw rzeczowych ograniczonych wprost stanowi, że obciążają one rzecz. • W ocenie Sądu Najwyższego, „obciążenie przez dłużnika nieruchomości” w znaczeniu art. 930 § 3 k.p.c. nie obejmuje czynności prawnej polegającej na zawarciu umowy dzierżawy. • Dzierżawa nieruchomości jest elementem gospodarowania nieruchomością, której celem jest uzyskiwanie dochodu z nieruchomości. Nieracjonalne i często niekorzystne dla nabywcy nieruchomości byłoby wygaśnięcie umowy dzierżawy nieruchomości z chwilą jej sprzedaży, w tym egzekucyjnej. • O tym, że zawarcie umowy dzierżawy nie jest „obciążeniem nieruchomości” przekonuje także to, że ustawodawca traktuje prawo wynikające z dzierżawy wyłącznie jako prawo obligacyjne o charakterze osobistym, a nie jako prawo, które obciąża nieruchomość. • Tylko umowa spełniające wcześniej wymienione kryteria może stanowić podstawę wpisu prawa dzierżawy do księgi wieczystej.
Skład orzekający
Marek Sychowicz
przewodniczący
Dariusz Dończyk
sprawozdawca
Józef Frąckowiak
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie, że umowa dzierżawy zajętej nieruchomości nie jest obciążeniem w rozumieniu art. 930 § 3 k.p.c. i może być wpisana do księgi wieczystej po spełnieniu warunków dotyczących zarządu nieruchomością w egzekucji."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym i późniejszego zawarcia umowy dzierżawy. Wymaga spełnienia warunków z art. 936 i 935 k.p.c.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia praktycznego dla obrotu nieruchomościami, zwłaszcza w kontekście postępowań egzekucyjnych. Rozstrzygnięcie SN wyjaśnia wątpliwości interpretacyjne dotyczące obciążania nieruchomości.
“Czy można wydzierżawić nieruchomość, która jest już zajęta przez komornika? SN wyjaśnia!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.