III CZP 47/04

Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 8 grudnia 2004 r., III CZP 47/04 
 
Prezes SN Tadeusz Ereciński (przewodniczący) 
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz 
Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca) 
Sędzia SN Helena Ciepła 
Sędzia SN Marek Sychowicz 
Sędzia SN Tadeusz Wiśniewski 
Sędzia SN Mirosława Wysocka 
 
Sąd Najwyższy po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w 
dniu 8 grudnia 2004 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Jana 
Szewczyka, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Rzecznika Praw 
Obywatelskich we wniosku z dnia 8 lipca 2004 r.: 
"Czy przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w 
trybie ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania 
wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (jedn. tekst: 
Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299; zm. Dz.U. z 2002 r. Nr 113, poz. 984) zwalnia 
dotychczasowego użytkownika wieczystego z obowiązku uiszczenia całej opłaty 
rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym nastąpiło 
przekształcenie, ograniczając tym samym obowiązek uiszczenia opłaty rocznej za 
ten rok przez zmniejszenie jej wysokości proporcjonalnie do czasu istnienia w 
danym roku prawa użytkowania wieczystego?" 
podjął uchwałę: 
 

W razie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo 
własności na podstawie przepisów ustawy z dnia 4 września 1997 r. o 
przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom 
fizycznym w prawo własności (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299 ze 
zm.), opłata roczna za użytkowanie wieczyste za rok, w którym nastąpiło 
przekształcenie, ulega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania 
użytkowania wieczystego w tym roku. 
 
Uzasadnienie 
 
Rzecznik Praw Obywatelskich – działając na podstawie art. 60 § 2 ustawy z dnia 
23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.) w 
związku z art. 16 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 15 lipca 1987 r. o Rzeczniku Praw 
Obywatelskich (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 14, poz. 147) – wniósł o podjęcie 
przez skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego uchwały zawierającej odpowiedź 
na pytanie przytoczone na wstępie. 
Uzasadniając ten wniosek Rzecznik Praw Obywatelskich podniósł, że 
uregulowania dotyczące obowiązku uiszczania przez użytkowników wieczystych 
opłat rocznych, tj. art. 238 k.c. i art. 71 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o 
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm., 
obecnie jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 – dalej: "u.g.n."), dają 
podstawę do co najmniej dwóch poglądów dotyczących obowiązku uiszczenia przez 
użytkownika wieczystego opłaty rocznej za rok, w którym nastąpiło przekształcenie 
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 4 
września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego 
przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. 
Nr 120, poz. 1299 ze zm.). Różnica poglądów znalazła wyraz także w orzecznictwie 
Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych. 
W wyroku z dnia 15 lutego 2002 r., V CA 2/02 (OSNC 2003, nr 1, poz. 12) Sąd 
Najwyższy uznał, że obowiązek uiszczenia przez użytkownika wieczystego opłaty 
rocznej jest niezależny od powinności uiszczenia przez niego opłaty za 
przekształcenie tego prawa stosownie do art. 4 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o 
przekształceniu prawa użytkowania wieczystego. Opłata za korzystanie z prawa 
użytkowania wieczystego ma charakter opłaty rocznej i obowiązek jej uiszczenia 

istnieje, mimo wygaśnięcia tego prawa w ciągu roku na skutek przekształcenia 
użytkowania wieczystego w prawo własności. Ustawodawca unormował obowiązek 
zwrotu opłat wniesionych z tytułu użytkowania wieczystego za niewykorzystany 
okres tego użytkowania jedynie w razie wcześniejszego rozwiązania umowy (art. 33 
ust. 3 u.g.n.). Sąd Najwyższy uznał jednak, mając na względzie charakter opłaty 
rocznej i opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, że 
żądanie uiszczenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste należnej za okres po 
przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, może być w 
okolicznościach konkretnej sprawy uznane za nadużycie prawa (art. 5 k.c.). 
W wyroku z dnia 3 września 2003 r., II CKN 419/01 (OSNC 2004, nr 10, poz. 
165) Sąd Najwyższy przyjął, że nabywca prawa własności na podstawie ustawy z 
dnia 4 września 1997 r. ma obowiązek uiścić opłatę z tytułu przekształcenia, jak i 
całą opłatę roczną należną za rok, w którym nastąpiło przekształcenie. Wskazał, że 
opłata za przekształcenie jest swoistym ekwiwalentem nabycia przez użytkownika 
wieczystego prawa własności, a więc nie konkuruje z nią opłata roczna. 
Zakwestionował też pogląd o nierozerwalnym związku ponoszenia opłaty rocznej z 
rzeczywistym czasem trwania prawa użytkowania wieczystego, choćby ze względu 
na to, że nie pobiera się opłaty rocznej za rok, w którym użytkowanie wieczyste 
zostało ustanowione (art. 71 ust. 4 zdanie drugie u.g.n.). Podał też w wątpliwość 
zastosowanie art. 5 k.c. do oceny żądania Skarbu Państwa lub jednostki samorządu 
terytorialnego uiszczenia opłaty rocznej za okres po przekształceniu. 
Odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 grudnia 2003 r., 
IV CK 244/02 (OSNC 2005, nr 1, poz. 14). Zdaniem Sądu Najwyższego, przyjęcie, 
że użytkownik wieczysty ma obowiązek uiszczenia opłaty za cały rok, w którym 
nastąpiło przekształcenie jego prawa w prawo własności, prowadziłoby do skutków 
niedających się pogodzić z zasadą słuszności. Stwierdzono, że domaganie się 
opłaty za cały rok, w którym nastąpiło przekształcenie narusza konstytucyjne 
wymagania (art. 2 Konstytucji), aby podmioty prawa publicznego nie krzywdziły 
nikogo swym postępowaniem, oraz kłóci się z zasadą ochrony własności (art. 21 
Konstytucji), skoro użytkownik wieczysty miałby uiszczać opłatę za korzystanie z 
nieruchomości, mimo iż przysługuje mu już prawo własności. W konsekwencji 
przyjęto, że w razie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo 
własności na podstawie przepisów ustawy z dnia 4 września 1997 r. o 
przekształceniu prawa użytkowania wieczystego opłata roczna za użytkowanie 

wieczyste podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania 
wieczystego. 
W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich, czasowy charakter użytkowania 
wieczystego powinien przesądzać ścisły związek odpłatności za użytkowanie 
wieczyste z czasem trwania tego prawa. 
Prokurator Prokuratury Krajowej wniósł o udzielenie odpowiedzi, że nabycie 
przez dotychczasowego użytkownika wieczystego własności nieruchomości na 
podstawie ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania 
wieczystego powoduje, iż opłata roczna należna z tytułu użytkowania wieczystego 
za rok, w którym doszło do jego przekształcenia w prawo własności, podlega 
proporcjonalnemu zmniejszeniu stosownie do czasu trwania użytkowania 
wieczystego w tym roku. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
1. Przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne powinno być 
rozważone w szerszym ujęciu, a nie tylko przy uwzględnieniu wzajemnej relacji 
między opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego a opłatą z tytułu 
przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Wskazać można inne 
przypadki wygaśnięcia użytkowania wieczystego w ciągu roku, za który użytkownik 
wieczysty uiścił całą opłatę roczną; w szczególności użytkowanie wieczyste wygasa 
w wyniku sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu na podstawie art. 
32 u.g.n. oraz rozwiązania umowy (stosunku prawnego użytkowania wieczystego) 
przez strony na podstawie art. 33 ust. 1 u.g.n. lub przez sąd na żądanie właściwego 
organu (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) na podstawie art. 
33 ust. 3 u.g.n. 
Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego następuje także w razie 
przekształcenia lub nabycia prawa własności przez użytkownika wieczystego na 
podstawie przepisów odrębnych. Chodzi przede wszystkim o ustawę z dnia 4 
września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego 
przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Ustawa ta była 
nowelizowana, a także stała się przedmiotem dwóch orzeczeń Trybunału 
Konstytucyjnego z dnia 12 kwietnia 2000 r., K 8/98 (OTK Zb.Urz. 2000, nr 3, poz. 
87) oraz z dnia 18 grudnia 2000 r., K 10/00 (OTK Zb.Urz. 2000, nr 8, poz. 298). 
Była ustawą epizodyczną i po zmianach dokonanych z dniem 28 lipca 2001 r. 
ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa 

użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. 
(Dz.U. Nr 72, poz. 749) miała zastosowanie do osób fizycznych, które nabyły 
użytkowanie wieczyste przed dniem 31 października 1998 r., a także do osób 
fizycznych, które były ich następcami prawnymi i złożyły wniosek o przekształcenie 
do dnia 31 grudnia 2002 r. Przekształcenie było w zasadzie odpłatne. 
Pierwotnie ustawodawca przewidział swoisty ekwiwalent za przekształcenie, 
przepisy regulujące tę odpłatność zostały jednak uznane za niezgodne z 
Konstytucją powołanym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 kwietnia 
2000 r., K 8/98. Ustawę znowelizowano i od dnia 28 lipca 2001 r. obowiązuje art. 
4a, który stanowi, że do ustalenia opłaty za przekształcenie stosuje się przepisy art. 
67 ust. 1, art. 69 i 70 ust. 2-4 u.g.n. Oznacza to, że za przekształcenie prawa 
użytkowania wieczystego w prawo własności osoba zainteresowana musi uiścić 
cenę nieruchomości ustaloną na podstawie jej wartości określonej przez 
rzeczoznawcę majątkowego, pomniejszoną o kwotę równą wartości użytkowania 
wieczystego tej nieruchomości według stanu na dzień przekształcenia. Należy 
dodać, że ustawa z dnia 4 września 1997 r. przewiduje w art. 6 przypadki, w których 
przekształcenie następuje nieodpłatnie; z chwilą, w której decyzja o przekształceniu 
jest ostateczna, dotychczasowy użytkownik wieczysty staje się właścicielem, a 
użytkowanie wieczyste wygasa (konfuzja). 
Wymienić także należy ustawę z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez 
użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz.U. Nr 113, poz. 
1209 ze zm.). Nie chodzi tu o przekształcenie, lecz o dochodzone w postępowaniu 
administracyjnym roszczenie o nieodpłatne nabycie prawa własności 
nieruchomości, które przysługuje osobom fizycznym będącym w dniach 26 maja 
1990 i 24 października 2001 r. (a więc w przeddzień komunalizacji i w dniu wejścia 
w życie ustawy) użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych lub 
stanowiących nieruchomości rolne (art. 1 ust. 1 ustawy w brzmieniu nadanym art. 
15 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, Dz.U. Nr 64, 
poz. 592). Osoby te nabywają własność nieruchomości z mocy prawa z dniem, w 
którym decyzja staje się ostateczna. Należy zauważyć, że w pierwotnym brzmieniu 
art. 1 ust. 1 wyraźnie stanowił, że osobom uprawnionym "przysługuje roszczenie o 
nieodpłatne nabycie prawa własności nieruchomości", natomiast w obecnym 
brzmieniu tego przepisu brak wyraźnego stwierdzenia, czy osoby uprawnione 
nabywają prawo własności odpłatnie, czy nieodpłatnie, co niewątpliwie utrudnia 

stosowanie tych przepisów. W każdym razie z dniem, w którym decyzja staje się 
ostateczna, osoba uprawniona nabywa własność nieruchomości, a użytkowanie 
wieczyste wygasa. 
Użytkowanie wieczyste może być także przedmiotem zrzeczenia się (art. 16 ust. 
1 u.g.n. oraz art. 179 w związku z art. 233 i 237 k.c.). Również w wyniku zrzeczenia 
się może nastąpić wygaśnięcie użytkowania wieczystego, jeżeli prawo to obciąża 
nieruchomość stanowiącą własność podmiotu (np. gminy), który w wyniku 
zrzeczenia się stałby się użytkownikiem wieczystym. Jeżeli zaś użytkowanie 
wieczyste obciąża nieruchomość innego podmiotu (np. Skarbu Państwa), a 
zrzeczenia się dokonuje użytkownik wieczysty będący np. osobą fizyczną, to 
użytkowanie wieczyste "przechodzi" – na podstawie art. 179 w związku z art. 233 i 
237 k.c. – na rzecz gminy. 
W końcu należy zauważyć, że prawo użytkowania wieczystego może być 
przedmiotem wywłaszczenia (art. 112 ust. 2 u.g.n.) na rzecz Skarbu Państwa lub 
jednostki samorządu terytorialnego. Także wówczas możliwe jest albo wygaśnięcie 
użytkowania wieczystego, albo "przejęcie" tego prawa odpowiednio przez Skarb 
Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. 
Z powyższego wynika, że wygaśnięcie użytkowania wieczystego w ciągu roku, 
za który użytkownik wieczysty uiścił całą opłatę roczną możliwe jest także w innych 
sytuacjach, nie tylko przy przekształceniu tego prawa w prawo własności na 
podstawie ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania 
wieczystego.  
2. Kwestię zwrotu pierwszej opłaty oraz sumy opłat rocznych za niewykorzystany 
okres użytkowania wieczystego ustawodawca wyraźnie uregulował jedynie w art. 33 
ust. 3 zdanie drugie u.g.n., dotyczącym rozwiązania użytkowania wieczystego przez 
sąd na żądanie właściciela nieruchomości. Treść tego przepisu, w którym użyto 
określenia „zwraca się pierwszą opłatę wniesioną z tytułu użytkowania wieczystego 
oraz sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres 
użytkowania wieczystego", wymaga jednak prawidłowego odczytania. Zwrot "suma 
opłat rocznych" nawiązuje do sytuacji, w których w stanie prawnym obowiązującym 
do dnia 31 grudnia 1985 r. dopuszczalne było uiszczenie opłat rocznych 
jednorazowo za cały okres użytkowania wieczystego. Chodziło o przepisy uchwały 
nr 101 Rady Ministrów z dnia 21 maja 1976 r. w sprawie opłat za użytkowanie 
wieczyste terenów w miastach (M.P. Nr 23, poz. 103), wydane pod rządem ustawy 

z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: 
Dz.U. z 1969 r. Nr 22. poz. 139). Ten stan prawny uległ zmianie z chwilą wejścia w 
życie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu 
nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) oraz 
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 września 1985 r. w sprawie zasad i trybu 
ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego zarządu i użytkowania gruntów 
(jedn. tekst: Dz.U. z 1989 r. Nr 14, poz. 78). Paragraf 9 tego rozporządzenia 
stanowił, że opłat rocznych nie pobiera się od użytkowników wieczystych, którzy na 
podstawie dotychczas obowiązujących przepisów wnieśli jednorazowo opłatę za 
cały okres użytkowania wieczystego, przy czym użytkownicy wieczyści, którzy 
wnieśli opłaty za okres krótszy, niż czas użytkowania wieczystego, uiszczają opłaty 
po upływie tego okresu. Analogiczne uregulowania zawierał § 26 rozporządzenia 
Rady Ministrów z dnia 16 lipca 1991 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów 
ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 72, poz. 
311), a obecnie art. 76 ust. 2 u.g.n. 
Do tych tylko stanów nawiązano w art. 33 ust. 3 zdanie drugie u.g.n., treść tego 
przepisu nie daje natomiast podstaw do twierdzenia, że uregulowano w nim 
pozytywnie kwestię zwrotu części opłaty rocznej w przypadku, gdy sąd rozwiązał 
użytkowanie wieczyste w roku, za który użytkownik wieczysty uiścił całą opłatę 
roczną, a taki wniosek wyprowadził z treści art. 33 ust. 3 u.g.n. Sąd Najwyższy w 
wyrokach z dnia 15 lutego 2002 r., V CA 2/02 oraz z dnia 17 grudnia 2003 r., IV CK 
244/02. Nie jest więc uzasadnione twierdzenie, że skoro tylko w przypadku 
rozwiązania przez sąd umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste 
ustawodawca przewidział zwrot części opłaty za niewykorzystany okres 
użytkowania wieczystego, to milczenie ustawodawcy w tej kwestii w ustawie z dnia 
4 września 1997 r. oznacza, iż nie przysługuje zwrot takiej opłaty za okres po 
przekształceniu w prawo własności. Nieuzasadniona jest także teza przeciwna, że 
skoro przy rozwiązaniu umowy przewidziano zwrot części opłaty, to tym bardziej 
zwrot taki ma podstawy prawne w sytuacji przekształcenia prawa użytkowania 
wieczystego w prawo własności. Można natomiast z całą pewnością stwierdzić, że 
ustawodawca – mając świadomość, iż użytkowanie wieczyste może wygasnąć w 
ciągu roku, za który użytkownik uiścił całą opłatę roczną – nie uregulował w ogóle 
kwestii zwrotu części opłaty za okres po wygaśnięciu użytkowania wieczystego. 
Mogłoby to przemawiać za poglądem, że nie ma związku miedzy wysokością opłaty 

rocznej a rzeczywistym okresem trwania użytkowania wieczystego. Wolą 
ustawodawcy było nadanie opłatom za korzystanie z użytkowania wieczystego 
wyłącznie charakteru opłat rocznych, niezależnie od możliwości wygaśnięcia tego 
prawa w ciągu roku. Takie założenie przyjął Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 15 
lutego 2002 r., V CA 2/02 oraz z dnia 3 września 2003 r., II CKN 419/01. 
Należy także zauważyć, że kwestię relacji między uiszczeniem opłaty rocznej za 
cały okres użytkowania wieczystego a opłatą za przekształcenie użytkowania 
wieczystego w prawo własności podjął ustawodawca w ustawie z dnia 4 września 
1997 r. w pierwotnym brzmieniu. W art. 6 ust. 1 pkt 5 przyjęto regułę, że opłat za 
przekształcenie nie uiszczają m.in. użytkownicy wieczyści i ich następcy prawni, 
którzy na podstawie odrębnych przepisów wnieśli jednorazowo opłatę za cały okres 
użytkowania wieczystego. Nie omawiając szczegółów tego unormowania wskazać 
jedynie należy, że w sytuacji, w której użytkownik wieczysty wniósł jednorazowo 
opłatę za część okresu użytkowania wieczystego (dłuższy jednak niż jeden rok), 
następowało jej zaliczenie na poczet opłaty z tytułu przekształcenia, a w razie 
wystąpienia nadpłaty różnica nie podlegała zwrotowi. Przepisy te uznano jednak 
wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 kwietnia 2000 r., K 8/98 za 
sprzeczne z Konstytucją. 
3. Rozważając zagadnienie prawne przedstawione przez Rzecznika Praw 
Obywatelskich należy więc mieć na względzie, że użytkowanie wieczyste może 
wygasnąć przed upływem roku, za który użytkownik wieczysty uiścił w terminie 
ustawowym opłatę roczną w całości, także w innych sytuacjach, a nie tylko w razie 
przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, oraz że ustawodawca 
w żadnej z tych sytuacji nie unormował proporcjonalnego zmniejszenia opłaty 
rocznej. Należy także zauważyć, że nie można wszystkich sytuacji, w których 
użytkowanie wieczyste wygasło w ciągu roku, za który opłacono całą opłatę, 
traktować jednakowo. Trzeba się zgodzić, że jeżeli użytkownik wieczysty zrzeka się 
tego prawa, to nie można uznać za usprawiedliwione żądania zwrotu części opłaty 
za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Zrzeczenie z istoty swej 
oznacza rezygnację np. z możliwości żądania zwrotu poczynionych nakładów, jak i 
ewentualnego roszczenia o zwrot części opłaty (użytkownik wieczysty rezygnuje z 
możliwości korzystania z użytkowania wieczystego w określonym czasie). 
W pozostałych przypadkach wygaśnięcia użytkowania wieczystego w ciągu roku, za 
który uiszczano pełną opłatę roczną, odpowiedzi na pytanie, czy opłata ta powinna 

ulec proporcjonalnemu zmniejszeniu do czasu trwania użytkowania wieczystego w 
tym roku, należy poszukiwać w wyjaśnieniu charakteru prawnego opłaty rocznej. 
Charakteru tego nie określa wprost art. 238 k.c., który stanowi, że użytkownik 
wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Również 
przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie 
wskazują wyraźnie na charakter prawny opłaty rocznej; art. 71 ust. 1 tej ustawy 
stanowi jedynie, że za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste 
pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne, a z art. 71 ust. 4 wynika, że opłaty 
roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 
marca każdego roku, z góry za dany rok, przy czym opłaty rocznej nie pobiera się 
za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Dalsze 
przepisy tej ustawy regulują sposób obliczenia opłaty rocznej (art. 72 i 73), 
przesłanki udzielania bonifikaty (art. 73-75), zmiany stawki procentowej będącej 
podstawą obliczenia wysokości opłaty rocznej oraz przesłanki i tryb aktualizacji 
opłaty (art. 77-81). 
Obecnie począwszy od zmiany stanu prawnego dokonanego z dniem 5 grudnia 
1990 r. – w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 29 września 1990 r. o 
zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz.U. Nr 
79, poz. 464) – nie jest kwestionowany pogląd, że opłaty z tytułu użytkowania 
wieczystego mają charakter cywilnoprawny. Dotyczy to zarówno pierwszej opłaty, 
jak i opłat rocznych. Obowiązek uiszczania opłat wynika wprost z ustawy, jednak 
ustalenie wysokości opłaty rocznej następuje w umowie o oddanie nieruchomości w 
użytkowanie wieczyste (art. 29 i 62 u.g.n. oraz art. 239 k.c.), w przypadku zaś 
nabycia użytkowania wieczystego z mocy prawa przez państwowe i komunalne 
osoby prawne, warunki użytkowania wieczystego, w tym wysokość opłaty rocznej, 
ustala się w decyzji uwłaszczeniowej wojewody lub organu wykonawczego gminy 
(art. 200 pkt 3 u.g.n.). Cywilnoprawny charakter opłaty rocznej potwierdza także 
obowiązujący tryb jej aktualizacji, która następuje w drodze wypowiedzenia 
wysokości dotychczasowej opłaty i złożenia oferty przyjęcia jej nowej wysokości, z 
poddaniem tego trybu kontroli sądowej (art. 77-81 u.g.n.). Do egzekwowania 
należności z tytułu opłat właściwa jest egzekucja sądowa (por. uchwały Sądu 
Najwyższego z dnia 21 kwietnia 1994 r., III CZP 36/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 
209 i z dnia 25 czerwca 1997 r., III CZP 23/97, OSNC 1997, nr 12, poz. 188). 

Skoro cywilnoprawny charakter opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego 
nie budzi wątpliwości, należy postawić pytanie, za co płaci użytkownik wieczysty, 
zważywszy, że przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste 
uiszcza pierwszą opłatę w wysokości 15-25 % ceny tej nieruchomości, a nabywając 
własność nieruchomości na podstawie art. 32 u.g.n. lub w drodze przekształcenia 
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (art. 4a ustawy z dnia 4 
września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego), zobowiązany 
jest uiścić cenę nieruchomości pomniejszoną o kwotę równą wartości prawa 
użytkowania wieczystego tej nieruchomości według stanu na dzień sprzedaży (art. 
69 u.g.n.). 
Podstawowym uprawnieniem użytkownika wieczystego jest możliwość 
korzystania z cudzego gruntu z wyłączeniem innych osób (art. 233 k.c.). Zarówno w 
piśmiennictwie, jak i w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 
lutego 2002 r., I CKN 1516/99, OSNC 2003, nr 2, poz. 23) przyjmuje się, że opłata 
roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowi swoisty ekwiwalent pieniężny za 
możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, 
z nieruchomości gruntowej skarbowej lub samorządowej, w granicach określonych 
przez ustawę i zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w 
użytkowanie wieczyste. Podstawą prawną tego świadczenia jest więc umowa o 
oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, z którą ustawa wiąże obowiązek 
uiszczania opłaty rocznej (art. 238 k.c.). Konsekwentnie należy przyjąć, że jeśli 
"trwanie" prawa użytkowania wieczystego ustało na skutek wygaśnięcia, to odpadła 
podstawa prawna świadczenia opłaty rocznej. 
Treść art. 238 k.c. nie pozwala zaaprobować poglądu Sądu Najwyższego 
wyrażonego w wyroku z dnia 3 września 2003 r., II CKN 419/01, odrzucającego 
istnienie nierozerwalnego związku ponoszenia opłaty rocznej z rzeczywistym 
czasem trwania użytkowania wieczystego. Nie jest przy tym przekonywający 
argument, że przyjęciu takiego związku sprzeciwia się choćby to, iż nie pobiera się 
opłaty rocznej za rok, w którym użytkowanie wieczyste zostało ustanowione (art. 71 
ust. 4 zdanie drugie u.g.n.). Ustawodawca władny jest wprowadzić taki wyjątek, 
który w tym przypadku jest on uzasadniony tym, że skoro użytkowanie wieczyste 
było – w zamyśle jego twórców w 1961 r. – formą prawną taniego udostępniania 
gruntów państwowych pod budownictwo mieszkaniowe, to obciążenie użytkownika 
wieczystego opłatą roczną za rok, w którym ustanowiono użytkowanie wieczyste (z 

czym związany był obowiązek uiszczenia do dnia zawarcia umowy pierwszej opłaty 
w wysokości 15-25 % ceny), uznano za nadmierne. Taka była geneza tego wyjątku, 
a więc nie można uznać go za argument przemawiający przeciwko tezie, że istnieje 
związek między uiszczaniem opłaty rocznej a czasem trwania użytkowania 
wieczystego. 
Istnienie tego związku przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 grudnia 
2003 r., IV CK 244/02, opowiadając się za proporcjonalnym zmniejszeniem opłaty 
rocznej w stosunku do czasu trwania użytkowania wieczystego, wyraźnie zaś 
sformułował to stanowisko w wyroku z dnia 26 lutego 2002 r., I CKN 1516/99 
(OSNC 2003, nr 2, poz. 23). Przyjęto, że żądanie właściciela gruntu zasądzenia 
pełnej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w sytuacji, w której prawo 
użytkowania wieczystego obejmuje grunt, z którego korzystanie przez 
uprawnionego nie jest możliwe ze względu na obciążenie tego prawa użytkowaniem 
przysługującym osobie trzeciej, nie może korzystać z ochrony prawnej, jeżeli 
obciążenie to nie było ujawnione użytkownikowi wieczystemu. U podstaw odmowy 
udzielenia ochrony prawnej legło to, że mimo formalnego trwania użytkowania 
wieczystego, użytkownik nie mógł wykonywać podstawowego uprawnienia, tj. 
korzystania z gruntu. Te względy zdecydowały, że uzasadnione było odwołanie się 
do konstrukcji nadużycia prawa. Nie można natomiast uznać, aby zastosowanie tej 
konstrukcji było możliwe przy rozstrzyganiu zagadnienia prawnego ujętego 
abstrakcyjnie, gdyż prowadziłoby do podważenia obowiązywania określonej normy 
prawnej. Z istoty swej konstrukcja nadużycia prawa może znaleźć zastosowanie w 
indywidualnej sprawie. (...) 
Analiza obowiązującego stanu prawnego pozwala przyjąć, że czasowy charakter 
prawa użytkowania wieczystego przesądza de lege lata ścisły związek opłat 
rocznych z tytułu użytkowania wieczystego z okresem trwania tego prawa w ciągu 
roku, za który właścicielowi nieruchomości przysługuje ta należność. Jedynie takie 
rozwiązanie godzi właściwe interesy Skarbu Państwa lub jednostek samorządu 
terytorialnego z interesami dotychczasowych użytkowników wieczystych w świetle 
zasady demokratycznego państwa prawnego urzeczywistniającego zasady 
sprawiedliwości społecznej, wyrażonej w art. 2 Konstytucji. 
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę o treści jak na wstępie (art. 1 pkt 
1 lit. b w związku z art. 60 § 1 i 61 § 1 ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie 
Najwyższym, Dz.U. Nr 240, poz. 2052).