III CZP 45/12

Sygn. akt III CZP 45/12 
 
 
 
UCHWAŁA 
 
Dnia 27 września 2012 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący, sprawozdawca) 
SSN Irena Gromska-Szuster 
SSN Maria Szulc 
 
 
w sprawie z wniosku IT K. sp. z o.o. we W. 
przy uczestnictwie M. S. 
o wpis w dziale IV  księgi wieczystej  […] hipoteki umownej zwykłej, 
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym 
w dniu 27 września 2012 r., 
zagadnienia prawnego przedstawionego  
przez Sąd Okręgowy  
postanowieniem z dnia 2 kwietnia 2012 r.,  
 
 
"Czy w świetle treści przepisu art. 10 ust. 2 ustawy 
z  26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych 
i  hipotece (...) po 20 lutego 2011 r. możliwe jest wpisanie w księdze 
wieczystej hipoteki umownej zwykłej na podstawie notarialnego 
oświadczenia właściciela sporządzonego przed tą datą, jeżeli 
wniosek o wpis został złożony po tej dacie?" 
 
 
podjął uchwałę: 

 
2 
 
 
Po wejściu w życie ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r.                
o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz 
niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 131, poz. 1075) nie jest 
możliwe dokonanie wpisu w księdze wieczystej hipoteki 
umownej zwykłej na podstawie oświadczenia o jej ustanowieniu 
sporządzonego przed dniem 20 lutego 2011 r., jeżeli wniosek              
o wpis został złożony po tej dacie. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Uzasadnienie 

 
3 
 
Postanowieniem z dnia 29 sierpnia 2011 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek z 
dnia 24 lutego 2011 r. o wpis w księdze wieczystej […] hipoteki zwykłej w kwocie 
1.500.000 zł na rzecz uczestnika postępowania M. S. Podstawą żądania wpisu 
stanowiło oświadczenie wnioskodawcy „IT K.” spółki z o.o. we W. z dnia 17 lutego 
2011 r., złożone w formie notarialnej, o ustanowieniu hipoteki. Oddalenie wniosku, 
według Sądu pierwszej instancji, nastąpiło ze względu na przepis zawarty w art. 10 
ust. 2 ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i 
hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 131, poz. 1075, dalej: 
„u.z.u.k.w.h.”). Po wejściu w życie tej ustawy nie jest możliwe uwzględnienie 
wniosku o wpis hipoteki zwykłej w księdze wieczystej. 
Rozpoznając apelację uczestnika postępowania od orzeczenia Sądu 
pierwszej instancji, Sąd Okręgowy powziął poważne wątpliwości prawne, którym 
dał wyraz w przedstawionym zagadnieniu prawnym. Przyjęte przez Sąd Rejonowy 
stanowisko, zdaniem Sądu Okręgowego, prowadzi do tego, że wbrew, wynikającej 
z art. 3 k.c., zasadzie, iż prawo nie działa wstecz (lex retro non agit) nowe regulacje 
prawne dotyczące hipotek zawarte w przepisach u.z.u.k.w.h. miałyby zastosowanie 
do oceny czynności prawnej, której przedmiotem było ustanowienie hipoteki, 
dokonanej przed dniem wejścia w życie tej ustawy. Byłoby to także sprzeczne 
z zasadą tempus regit actum, która w okolicznościach sprawy mogłaby mieć 
zastosowanie poprzez analogię na podstawie przepisów zawartych w ustawie 
z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. 
Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej: „u.k.w.h.”) oraz w ustawie z dnia 23 kwietnia 
1964 r. Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm., 
dalej: „p.w.k.c.”). 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Zasada 
tempus 
regit 
actum 
- 
według 
której 
skutki 
zdarzenia 
prawnego  ocenia się według przepisów prawa materialnego obowiązujących 
w chwili gdy  dane zdarzenie nastąpiło - ma charakter podstawowej reguły prawa 
intertemporalnego. Przyjmuje się nawet że zasadę tę należy domniemywać w razie 
braku przepisów odnoszących się do zagadnień międzyczasowych (por. uchwały 

 
4 
Sądu Najwyższego: z dnia 18 października 1995 r., III CZP 29/95, OSNP 1996, 
nr 8, poz. 107, z dnia 20 marca 2003 r., III CZP 4/03, OSNC 2003, nr 12, poz. 162 
oraz wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 26 lipca 1991 r., I PRN 34/01, Lex nr 1095 
oraz z dnia 22 października 1992 r., III ARN 50/92, OSNC 1993, nr 10, poz. 181). 
Jej  przejawem jest również zasada, wynikająca z art. 3 k.c., nie działania ustawy 
wstecz, chyba że co innego wynika z jej brzmienia lub celu. Należy jednak mieć na 
uwadze, że zasada tempus regit actum nie jest wyrażona w obowiązującym 
przepisie odnoszącym się do każdej zmiany prawa materialnego. Zasada ta jest 
jedynie sformułowana w nauce prawa jako postulat skierowany do prawodawcy 
sposobu rozwiązywania zagadnień intertemporalnych względnie znajduje wyraz 
w przepisach prawa międzyczasowego przyjmowanych w odniesieniu do zmian 
określonych przepisów prawa materialnego. Z tych względów sięgnięcie do tej 
zasady 
przy 
rozwiązywaniu 
zagadnienia 
intertemporalnego 
zawsze 
musi 
poprzedzać analiza przepisów prawa międzyczasowego przyjętych przez 
ustawodawcę w odniesieniu do konkretnych zmian przepisów prawa materialnego. 
Ponadto, zasada ta ma zastosowanie przede wszystkim do takich zdarzeń, które 
z chwilą zaistnienia wywołują skutki prawne pod rządem obowiązującego wówczas 
prawa materialnego. Zastosowanie tej zasady staje się problematyczne 
w odniesieniu do złożonych faktów prawnych - tj. takich, które wywołują skutki 
prawne dopiero wówczas, gdy nastąpi klika faktów składowych, a dopiero ostatni 
z nich wywoła skutki prawne – a zmiana prawa materialnego nastąpi w okresie, 
gdy  następują poszczególne fakty składające się na złożony fakt prawny. 
Także w takich przypadkach formułowane są w nauce prawa określone metody 
rozwiązywania problemów intertemporalnych przy zastosowaniu zasady tempus 
regit actum, które należy jednak zawsze skonfrontować z rozwiązaniami przyjętymi 
ad casum przez ustawodawcę. Niewątpliwie złożonym zdarzeniem prawnym jest 
powstanie hipoteki, co wymaga – pomijając szczególne przypadki (por. art. 1037 
§ 3 k.p.c. oraz art. 115d § 3 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu 
egzekucyjnym w administracji, jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 
ze zm.) - złożenia oświadczenia właściciela nieruchomości w formie aktu 
notarialnego ustanawiającego hipotekę (art. 245 § 2 k.c.) oraz konstytutywnego 
wpisu w księdze wieczystej (art. 67 u.k.w.h.). Pierwsza  z tych czynności, która 

 
5 
według przepisów prawa materialnego ma prowadzić do powstania hipoteki 
(złożenie oświadczenia właściciela), zależy od woli podmiotu ustanawiającego 
ograniczone prawo rzeczowe, druga z nich (wpis  w księdze wieczystej) nie jest 
zależna od woli uczestników obrotu cywilnoprawnego, lecz od decyzji sądu. 
W tego rodzaju sytuacjach, w ujęciu modelowym, postuluje się, aby zasada tempus 
regit actum odnosiła się do tych czynności, które były zależne od woli uczestników 
danej czynności prawnej. Jeżeli więc czynności te były podjęte pod rządem 
określonego reżimu prawnego, powinny być ocenione według tego właśnie prawa, 
nie zaś prawa materialnego późniejszego, obowiązującego w chwili, kiedy wydano 
konstytutywne orzeczenie sądu wywołujące definitywnie skutki prawne danej 
czynności prawnej. 
Przepisami u.z.u.k.w.h., dokonano istotnych zmian dotyczących hipotek. 
W odniesieniu do stanu, który obowiązywał przed wejściem w życie (z dniem 
20 lutego 2011 r.) tej ustawy, zerwano z podziałem hipotek na hipoteki kaucyjne 
oraz hipoteki zwykłe. Nowy typ hipoteki ma cechy, z pewnymi modyfikacjami, 
dawnej hipoteki kaucyjnej. Zmiany dotyczą także innych zagadnień określających 
reżim prawny hipoteki w tym: domniemań związanych z wpisem hipoteki, 
zagadnienia waluty hipoteki, działania rękojmi w razie nabycia wierzytelności 
zabezpieczonej 
hipoteką, 
czy 
też 
dotyczących 
zasad 
akcesoryjności 
i szczegółowości hipoteki. Wprowadzono także nowe regulacje dotyczące: 
nadzabezpieczenia, administratora hipoteki, prawa żądania przez właściciela 
nieruchomości zniesienia hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem oraz 
rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Hipoteka, pomijając także 
pozostałe dokonane zmiany, według znowelizowanych przepisów, jest więc 
ograniczonym prawem rzeczowym o innej treści niż hipoteka, w tym hipoteka 
zwykła, według przepisów sprzed nowelizacji. 
Przepisy dotyczące zagadnień intertemporalnych w związku z wejściem 
w życie nowych przepisów zawarte są w art. 10 - 13 u.z.u.k.w.h. W art. 10 ust. 2 tej 
ustawy przyjęto, że do hipotek zwykłych powstałych przed dniem wejścia w życie 
tej  ustawy stosuje się przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, tj. u.k.w.h., 
w dotychczasowym brzmieniu z wyjątkiem art. 76 ust. 1 i 4 tej ustawy, które stosuje 
się w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Innymi słowy, z wymienionym 

 
6 
wyjątkiem (art. 76 ust. 1 i 4 u.k.w.h.) do powstałych hipotek zwykłych stosuje się 
dawną ustawę. Ustawodawca nie zdecydował się więc na to, aby powstałe 
już hipoteki zwykłe zmieniły swą treść, zgodnie z nowo obowiązującymi przepisami. 
Istota regulacji zawartej w art. 10 ust. 2 u.z.u.k.w.h. polega więc na rozciągnięciu 
granic czasowych obowiązywania starych przepisów dotyczących hipotek zwykłych, 
mimo utraty przez nie mocy z dniem wejścia w życie przepisów u.z.u.k.w.h., 
w odniesieniu do już powstałych hipotek zwykłych. Skoro z art. 10 ust. 2 
u.z.u.k.w.h. wynika, że dawne przepisy u.k.w.h. mogą mieć zastosowanie jedynie 
do hipotek zwykłych, które powstały przed dniem wejścia w życie u.z.u.k.w.h., 
to z powyższego wynika, iż hipoteka zwykła nie może powstać po dniu wejścia 
w życie przepisów tej ostatniej ustawy. Wpis w księdze wieczystej hipoteki 
z określeniem „zwykła” oznaczałby, iż do tego rodzaju hipoteki powinny mieć 
zastosowanie przepisy u.k.w.h. w poprzednim brzmieniu, określające ich reżim 
prawny. Te zaś mogą mieć zastosowanie tylko do hipotek powstałych przed dniem 
wejścia w życie przepisów u.z.u.k.w.h. Dla rozstrzygnięcia przedstawionego 
zagadnienia prawnego zasadnicze znaczenie ma więc wykładnia pojęcia „hipoteki 
powstałej przed dniem wejścia w życie u.z.u.k.w.h.” użytego w art. 10 ust. 2 tej 
ustawy. 
Przepis ten niewątpliwie ma zastosowanie w sytuacji, gdy oświadczenie 
o ustanowieniu hipoteki zwykłej zostało złożone, a wpis hipoteki w księdze 
wieczystej nastąpił w czasie obowiązywania przepisów u.k.w.h. przed jej 
nowelizacją. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że powstanie 
hipoteki należy wiązać z samym wpisem, a nie z jakimkolwiek innym zdarzeniem. 
Konstytutywny wpis hipoteki w księdze wieczystej jest traktowany jako, wynikająca 
z przepisów prawa materialnego (art. 67 u.k.w.h.), przesłanka powstania hipoteki 
jako ograniczonego prawa rzeczowego (por. postanowienia: z dnia 24 stycznia 
2000 r., III CKN 558/98, Lex nr 52735, z dnia 13 grudnia 2001 r., IV CKN 369/01, 
OSNC 2002, nr 10, poz. 126, z dnia 14 lutego 2003 r., IV CK 109/02, Lex nr 
137545, z dnia 15 października 2010 r., V CSK 77/10, Lex nr 62228). W świetle 
przedstawionego wyżej stanowiska, pojęcia powstania hipoteki nie można wiązać 
z samą czynnością prawną, w której ustanowiono hipotekę. Przyjęcie więc, 
że użyte w art. 10 ust. 2 u.z.u.k.w.h. pojęcie hipoteki powstałej przed dniem wejścia 

 
7 
w życie tej ustawy oznacza hipoteki, które zostały jedynie ustanowione 
w czynnościach prawnych przedsięwziętych przed dniem wejścia w życie 
przepisów u.z.u.k.w.h. prowadziłoby do wykładni tego terminu sprzecznej od 
przyjmowanej w orzecznictwie Sądu Najwyższego wynikającej z treści art. 67 
u.k.w.h. Wobec braku przepisów szczególnych, które zawierałyby autonomiczne 
określenie użytego w art. 10 ust. 2 u.z.u.k.w.h. pojęcia „powstania hipoteki”, należy 
założyć, iż ustawodawca nie zamierzał nadać mu zasadniczo innego znaczenia niż 
przyjmowanego w orzecznictwie, pomijającego znaczenie wpisu hipoteki w księdze 
wieczystej.  
W ocenie Sądu Najwyższego, wykładnia art. 10 ust. 2 u.z.u.k.w.h. 
uwzględniająca także treść art. 29 u.k.w.h., pozwala jedynie na rozszerzenie tego 
pojęcia o hipoteki zwykłe, ustanowione pod rządem starych przepisów u.k.w.h., gdy 
wniosek o ich wpis został złożony przed dniem wejścia w życie przepisów 
u.z.u.k.w.h. Zgodnie bowiem z art. 29 u.k.w.h., wpis w księdze wieczystej ma moc 
wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. W orzecznictwie Sądu 
Najwyższego przyjmuje się, że zasada mocy wstecznej wpisu, wynikająca z art. 29 
u.k.w.h., oznacza, że skutki prawne prawa powstałego w dacie wpisu cofają się do 
dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zasada ta nie określa daty powstania 
prawa, gdyż została ona określona w przepisach prawa materialnego datą 
dokonania nieprawomocnego wpisu (por. postanowienia: z dnia 24 stycznia 2000 r., 
III CKN 558/98, z dnia 14 lutego 2003 r., IV CK 109/02, z dnia 13 grudnia 2001 r., 
IV CKN 369/01, z dnia 14 lutego 2003 r., IV CK 109/02). Jednakże, 
w analizowanym przypadku, skoro wpis hipoteki wywiera moc wsteczną od dnia 
złożenia wniosku o wpis, to nie może być to skutek wynikający z nowych przepisów 
u.z.u.k.w.h., gdyż oznaczałoby to, iż nowe przepisy prawa materialnego odnoszące 
się do hipotek określałyby treść hipoteki od dnia złożenia wniosku o wpis, tj. od daty 
wcześniejszej niż zaczęły obowiązywać przepisy u.z.u.k.w.h., co nie wynika ani 
z brzmienia, ani z celu tej ustawy. Zgodnie z postulowanymi w nauce prawa 
metodami rozwiązywania zagadnień intertemporalnych, skutki złożonego zdarzenia 
prawnego powinny podlegać ocenie według przepisów prawa materialnego 
obowiązujących wówczas, gdy ziścił się ostatni element tego zdarzenia zależny 
od woli jego uczestników. Specyfika hipoteki polega na tym, że do jej powstania 

 
8 
niezbędne jest dokonanie przez zainteresowane podmioty czynności ustanowienia 
hipoteki, ale także czynności polegającej na złożeniu wniosku o wpis hipoteki 
w księdze wieczystej. Dopiero dokonanie tych czynności umożliwia wydanie 
konstytutywnego orzeczenia przez sąd wieczystoksięgowy o wpisie hipoteki 
w księdze wieczystej. Uwzględnienie elementu dotyczącego złożenia wniosku 
o  wpis hipoteki pozwala na taką interpretację art. 10 ust. 2 u.z.u.k.w.h w zw. z art. 
29 u.k.w.h., która prowadzi do zgodności przyjętej wykładni z regułą prawa 
intertemporalnego, według której złożony fakt prawny powinien zostać oceniony, 
według tego reżimu prawa materialnego, który obowiązywał, gdy ziścił się ostatni 
z jego 
elementów 
zależny 
od 
woli 
podmiotów 
w 
nim 
uczestniczących, 
tj.   w rozważanym 
przypadku, 
gdy 
uczestnicy 
obrotu 
cywilnoprawnego 
zainteresowani powstaniem hipoteki dokonali wszystkich zależnych od ich 
woli czynności 
warunkujących 
powstanie 
prawa 
w 
kształcie 
wynikającym 
z dotychczasowych przepisów zawartych w u.k.w.h. W takim też przypadku nie 
powinny ich dotknąć konsekwencje wynikające ze zmiany prawa materialnego 
spowodowane brakiem niezależącego od ich woli i przypadkowego, co do terminu 
wydania, konstytutywnego orzeczenia sądu o wpisie hipoteki. Za przyjętą, szeroką 
wykładnią pojęcia „hipotek powstałych przed dniem wejścia w życie przepisów 
u.z.u.k.w.h.” przemawiają również argumenty natury konstytucyjnej. Z chwilą 
złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki oraz wniosku o jej wpis w księdze 
wieczystej powstaje silna ekspektatywa prawa (por. wyrok Sądu Najwyższego 
z dnia 21 września 2011 r., I CSK 32/11, Lex nr 1096027), która podlega ochronie 
na podstawie art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1-2 w zw. z art. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji. 
Natomiast za przyjęciem interpretacji art. 10 ust. 2 u.z.u.k.w.h. wyłączającej 
z zakresu jego hipotezy hipoteki zwykłe ustanowione przed wejściem w życie tej 
ustawy, jeżeli wniosek o ich wpis został złożony już po tym dniu przemawia 
argument, że samo dokonanie czynności ustanowienia hipoteki bez złożenia 
wniosku o jej wpis w księdze wieczystej nie prowadzi do powstania równie silnej 
ekspektatywy prawa, jak w przypadku, gdy zainteresowani dokonali obu tych 
czynności. Ustanowienie hipoteki bez złożenia wniosku o jej wpis nie gwarantuje 
bowiem uczestnikom obrotu cywilnoprawnego niezmienności stanu prawnego 
dotyczącego tego ograniczonego prawa rzeczowego. Przyjętą wykładnię wzmacnia 

 
9 
argument wynikający z tego, że ustawodawca wprowadził stosunkowo długie 
vacatio legis nowej ustawy, umożliwiając uczestnikom obrotu cywilnoprawnego nie 
tylko możliwość zapoznania się z nowymi rozwiązaniami prawnymi, ale także 
podjęcia w odpowiednim czasie właściwych czynności umożliwiających wpis 
hipotek 
w 
księgach 
wieczystych 
w dotychczasowym 
kształcie 
prawnym. 
Niewątpliwie też zamiarem ustawodawcy było wprowadzenie nowego, w stosunku 
do poprzednio obowiązujących rozwiązań, modelu hipoteki, a w konsekwencji 
ustanowienie ścisłej cezury czasowej, do kiedy mogą powstać hipoteki w starym 
kształcie prawnym. Przyjęcie, iż hipoteki zwykłe mogłyby zostać wpisane także 
na  podstawie wniosku złożonego po wejściu w życie u.z.u.k.w.h. oznaczałoby 
w praktyce, że w nieograniczonym czasie istniałaby możliwość dalszego 
wpisywania tego typu hipotek na podstawie tytułów powstałych przed wejściem 
w życie przepisów u.z.u.k.w.h. Ponadto, gdyby intencją ustawodawcy było objęcie 
zakresem regulacji zawartej w art. 10 ust. 2 u.z.u.k.w.h. zarówno hipotek wpisanych 
w księgach wieczystych już w dniu wejścia w życie tej ustawy oraz wszelkich 
niewpisanych, ale ustanowionych na podstawie czynności dokonanych przed 
wejściem w życie tej ustawy, to z pewnością inna byłaby redakcja tego przepisu, 
analogiczna do zawartej w art. 117 u.k.w.h., w którym w sposób wyraźny 
uregulowano działanie przepisów nowej ustawy (u.k.w.h.) zarówno w odniesieniu 
do hipotek istniejących przed dniem wejścia jej w życie oraz tych, które zostały 
wpisane po tym dniu na podstawie tytułów powstałych przed dniem wejścia w życie 
tej ustawy. Do odmiennych wniosków nie prowadzi także uwzględnienie przepisów 
zawartych w p.w.k.c. oraz u.k.w.h. Przede wszystkim zastosowanie innych 
przepisów w drodze analogii jest wyłączone wówczas, gdy ustawa zawiera 
własne  rozwiązania intertemporalne (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu 
Najwyższego z dnia 16 października 2008 r., III CZP 71/08, OSNC 2009, nr 4, 
poz. 49). Niezależnie od powyższego należy odróżnić kwestię zachowania 
skuteczności określonych czynności prawnych dokonanych pod rządem starego 
prawa od zagadnienia skutków, jakie one wywołują pod rządem nowych regulacji 
prawnych. Z art. XXXIX p.w.k.c. wynika, że dokonane przed dniem wejścia w życie 
kodeksu cywilnego czynności prawne mające za przedmiot przeniesienie, 
obciążenie, zmianę treści lub pierwszeństwa praw rzeczowych są skuteczne, 

 
10
jeżeli  odpowiadają przepisom dotychczasowym. Podobną regulację zawiera 
także  art.  116 ust. 2 u.k.w.h., według którego czynności dokonane przed dniem 
wejścia  w życie tej ustawy są skuteczne, jeżeli nie naruszały przepisów 
dotychczasowych. Jednakże mimo tego czynności, o których mowa wyżej, 
wywołują po dniu wejścia w życie, odpowiednio, kodeksu cywilnego oraz u.k.w.h. 
skutki wynikające już z nowych przepisów, o czym stanowią odpowiednio: 
art. XXXIII p.w.k.c. oraz art. 117 u.k.w.h. (por. uzasadnienie postanowienie Sądu 
Najwyższego z dnia 13  stycznia 2005 r., IV CK 425/2004, M. Pr. 2009, nr 9, 
str. 501), nakazując oceniać według „nowego prawa” treść tak powstałych 
praw rzeczowych. 
Z tych względów na podstawie art. 390 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. podjęto 
uchwałę, jak na wstępie.