III CZP 42/13

Sygn. akt III CZP 42/13 
 
 
 
UCHWAŁA 
Dnia 18 października 2013 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący) 
SSN Marta Romańska 
SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca) 
 
Protokolant Bożena Kowalska 
 
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej "K." w L. 
przeciwko K. . 
o zapłatę, 
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym 
w dniu 18 października 2013 r., 
zagadnienia prawnego przedstawionego  
przez Sąd Okręgowy w . 
postanowieniem z dnia 21 marca 2013 r.,  
 
"Czy wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem 
przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu 
obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, 
wynikających z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności 
lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm.), stanowi 
czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art. 
22 ust. 2 tej ustawy?" 
 
podjął uchwałę: 
 
Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem 
przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej                
z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz 
wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu 
art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali 
(jednolity tekst Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). 
 
 
 

 
 
2 
Uzasadnienie 
 
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 29 sierpnia 2012 r. 
Sąd Rejonowy w L. zobowiązał pozwanego do zapłaty na rzecz Wspólnoty 
Mieszkaniowej „K." kwoty 1444,75 zł tytułem nieuiszczonych zaliczek na koszty 
zarządu 
nieruchomością 
wspólną 
oraz 
zwrotu 
wydatków 
związanych 
z 
utrzymaniem odrębnego lokalu (ryczałt za dostawę wody). Powództwo wytoczył 
zarządca (administrator) nieruchomości wspólnej, działający na podstawie umowy o 
administrowanie 
tą 
nieruchomością, 
zawartej 
z 
zarządem 
Wspólnoty, 
upoważnionym uchwałą właścicieli lokali. Po wniesieniu przez pozwanego 
sprzeciwu przewodniczący Sądu wezwał administratora nieruchomości do 
przedłożenia uchwały właścicieli lokali, zezwalającej na wytoczenie powództwa, 
uznając, że czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z § 2 ust. 3 
umowy administrator był uprawniony do czynności zwykłego zarządu określonych 
w załączniku nr 2 do umowy, w którego trzecim punkcie wskazano „prowadzenie 
windykacji zadłużeń - analiza i kierowanie pozwów do sądu". Ze względu 
na niezłożenie takiej uchwały Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 22 listopada 
2012 r. umorzył postępowanie, uznając wniesienie powództwa w imieniu Wspólnoty 
przeciwko jednemu z jej członków za czynność przekraczającą zakres zwykłego 
zarządu. 
Sąd Okręgowy w L. w toku rozpoznawania zażalenia powódki stwierdził, że 
wyłoniło się zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, dotyczące 
charakteru czynności wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem 
przeciwko członkowi wspólnoty o zapłatę sum, obciążających go z tytułu opłat na 
rzecz wspólnoty, obejmujących zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną 
oraz zwrot wyłożonych wydatków na utrzymanie lokalu członka (art. 22 u.w.l.), które 
przestawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia. Wskazał, że powołany na 
podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l. trzyosobowy zarząd Wspólnoty, działając w ramach 
umocowania udzielonego uchwałą Wspólnoty nr […] z dnia 22 października 2010 r., 
zawarł w dniu 22 października 2010 r. z K. K. i J. M. prowadzącym działalność 

 
 
3 
w ramach spółki cywilnej pod firmą „J." z siedzibą w L., umowę o administrowanie 
nieruchomością wspólną. 
Sąd Okręgowy stwierdził, że wystąpienie przez Wspólnotę, w której imieniu 
działał administrator nieruchomości wspólnej, upoważniony umową zawartą przez 
zarząd Wspólnoty, z pozwem przeciwko członkowi Wspólnoty o zapłatę należności 
określonych w art. 13 u.w.l., może być traktowane jako czynność zwykłego 
zarządu. Mógł ją zatem podjąć z upoważnienia zarządu ustanowionego 
na podstawie art. 20 u.w.l., zarządca (administrator) nieruchomości. Nie można 
wyłączyć również ewentualności traktowania takiej czynności jako przekraczającej 
zwykły zarząd, dla podjęcia której wymagana była uchwała właścicieli lokali, 
zezwalająca zarządowi Wspólnoty na wytoczenie powództwa i udzielenie 
stosownego pełnomocnictwa zarządowi (administratorowi) nieruchomości. Sąd ten 
opowiedział się za drugą z przedstawionych możliwości. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Z wyodrębnieniem własności pierwszego lokalu, należącej do innej osoby niż 
właściciel nieruchomości lokalowej, powstaje podmiot prawa cywilnego, ustawowa 
osoba prawna (art. 6 u.w.l.), o jakiej mowa w art. 331 k.c. i w art. 64 § 11 k.p.c. 
Za dominujący w orzecznictwie Sądu Najwyższego uznać należy pogląd, 
że wspólnota mieszkaniowa posiada przymiot osoby prawnej wyposażonej 
w zdolność prawną (por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego 
z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69). Tworzy ją 
ogół właścicieli lokali, a członkostwo we wspólnocie powstaje w sposób 
samoczynny, z chwilą nabycia własności lokalu. Do zadań wspólnoty należy 
sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną i utrzymanie jej w stanie 
niepogorszonym. 
Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może być dokonane, 
zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali 
lub w umowie później zawartej pomiędzy właścicielami lokali w formie aktu 
notarialnego, a w szczególności przez powierzenie zarządu osobie fizycznej albo 
prawnej. Jeżeli właściciele nie określili sposobu zarządu w umowie ani w uchwale 
zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązuje regulacja ustawowa (art. 18 ust. 3). 

 
 
4 
W odniesieniu do wspólnot mniejszych, stosownie do art. 19 u.w.l., mają 
odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania 
cywilnego o współwłasności. W większych wspólnotach kwestie dotyczące zarządu 
unormowane zostały w art. 20 do 32 u.w.l. Przewidziana została także możliwość 
ustanowienia zarządcy przymusowego, jeśli zarząd nie został powołany lub mimo 
powołania nie wypełnia obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki 
(art. 26 ust. t .u.w.l.). 
Ustawa o własności lokali posługuje się pojęciem „zarząd" w dwóch 
znaczeniach, funkcjonalnym i podmiotowym (por. uchwały Sądu Najwyższego 
z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, OSNC 2005, nr 1, poz. 6; z dnia 
21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, OSNC 2009, nr 12, poz. 158, wyrok z dnia 
14 stycznia 2004 r., I CK 108/03, niepubl.; z dnia 14 września 2005 r., III CZP 
62/05, niepubl.). Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym, to działanie w sferze prawnej 
innej osoby, podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony 
(art. 18 ust. 1 u.w.l.), w odniesieniu do którego ustawodawca używa zwrotu 
„zarządca" również w innych przepisach, jak w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22, 
art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 u.w.l. W literaturze przyjęte zostało także, 
że jest to powierzona reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd w znaczeniu 
podmiotowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.), to organ wykonawczy wspólnoty 
mieszkaniowej, który wchodzi w skład jej struktury organizacyjnej; nie jest 
odrębnym podmiotem prawa. Reprezentuje on wspólnotę na zewnątrz i w stosunku 
do poszczególnych właścicieli, składa oświadczenia woli za wspólnotę w sprawach 
zwykłego zarządu, a nie w jej imieniu, może za nią dokonywać czynności 
procesowych (67 § 1 k.p.c.). Jego działanie jest w zasadzie działaniem samej 
wspólnoty. Ustawa o własności lokali rozróżnia pojęcie zarządu i zarządcy w art. 14 
pkt 5, art. 23 i art. 30; pojęcie zarządu występuje w licznych przepisach ustawy, 
w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24, art. 26, art. 28, art. 29, art. 30, 
art. 31, art. 32 i art. 32 a. Zarządca nieruchomości, zgodnie z art. 87 § 1 k.p.c., 
może także zostać ustanowiony przez wspólnotę mieszkaniową jej pełnomocnikiem 
procesowym. Wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością 
wspólną może być powierzone przez zarząd wspólnoty osobie trzeciej na 
podstawie samodzielnego stosunku umownego i dotyczyć administrowania rzeczą 

 
 
5 
wspólną, a w tym zakresie jedynie czynności zwykłego zarządu w rozumieniu art. 
22 ust. 1 u.w.l. Taka umowa może zawierać umocowanie do działania zarządcy 
(administratora) w postępowaniu cywilnym (art. 87 § 1 k.p.c.), w granicach 
sprawowanego zarządu. Do tego rodzaju umów należy umowa zawarta przez 
zarząd powódki z K. K. i J. M. 
Pojęcie czynności zwykłego zarządu nie zostało zdefiniowane ani 
w kodeksie cywilnym, ani w ustawie o własności lokali. W art. 22 u.w.l. 
ustawodawca posłużył się zwrotami „czynności zwykłego zarządu" i „czynności 
przekraczające zakres zwykłego zarządu", ale nie dokonał określenia ich 
pojęciowej zawartości. Poprzestał na przykładowym wyszczególnieniu czynności 
przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 u.w.l.). Wskazał na 
konieczność uzyskania przez zarząd uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę 
na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz udzielającej 
mu pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących tego rodzaju czynności 
w formie prawem przewidzianej. 
W doktrynie 
prawa 
przyjęte 
zostało, że 
zwykły 
zarząd 
oznacza 
podejmowanie czynności związanych z bieżącym administrowaniem rzeczą, 
zarówno o charakterze faktycznym, jak i prawnym. Do zakresu tego pojęcia należą 
również czynności procesowe. Za czynności przekraczające zakres zwykłego 
zarządu uznawane są czynności o charakterze nadzwyczajnym, dotyczące 
głębokiej ingerencji w sam przedmiot objęty zarządem lub związane z nim interesy 
(zbycie, gruntowną zmianę rzeczy objętych zarządem). Zakwalifikowanie konkretnej 
czynności do jednej z tych grup wymaga uwzględnienia jej charakteru 
w konkretnych okolicznościach faktycznych. Do czynności zwykłego zarządu 
podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową, stosownie do art. 22 ust. 1 u.w.l., 
należą czynności związane z bieżącym zarządzaniem rzeczą wspólną, mające na 
celu zachowanie jej w stanie niepogorszonym. Chodzi tu o czynności wyznaczone 
właściwościami konkretnej nieruchomości wspólnej, potrzebą ochrony interesu 
właścicieli, liczby wyodrębnionych lokali, wielkości wspólnoty. Z punktu widzenia 
sprawności sprawowania zarządu przyjmowane jest, że łatwiejsze nawiązywanie 
porozumienia i podjęcie uchwały ma miejsce w małych wspólnotach (art. 19 u.w.l.), 
co skłania do uznania, że zakres działań należących do zwykłego zarządu powinien 

 
 
6 
być węziej ujmowany, niż w dużych wspólnotach. Pewne rodzaje czynności, 
nieobjęte art. 22 ust. 3 u.w.l., o charakterze typowym dla wspólnoty mieszkaniowej, 
podejmowane w ramach tej samej podstawy prawnej, można generalnie zaliczyć do 
jednej z grup określonych w art. 22 u.w.l. Mieści się w tej kategorii czynność 
polegająca na wystąpieniu z roszczeniem o zapłatę należności z tytułu kosztów 
zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14 
i art. 15 u.w.l., w tym również wytoczenie powództwa o zapłatę tych kosztów, które 
funkcjonalnie jest związane z ich pobieraniem. W przepisie art. 22 ust. 3 u.w.l. 
wyszczególnione zostały przykładowo czynności, które w każdym wypadku 
traktowane być muszą jako przekraczające zakres zwykłego zarządu. Objęte nim 
zostały także czynności ustalania wysokości kosztów zarządu nieruchomością 
wspólną w odniesieniu do: wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości 
wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 1 u.w.l.), opłat na pokrycie kosztów zarządu (art. 22 ust. 
3 pkt 3 u.w.l.), częściowych kosztów związanych z eksploatacją urządzeń 
lub części budynku, które służą do użytku właścicieli lokali, jak i do wspólnego 
użytku co najmniej dwóch lokali (art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l.). 
Właściciele lokali obowiązani są, zgodnie z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l. 
uczestniczyć w kosztach zarządu wynikających z utrzymania nieruchomości 
wspólnej oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości 
wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach; 
wydatki te pokrywają stosownie do wielkości swoich udziałów. Koszty zarządu 
obejmują wymienione przykładowo w art. 14 u.w.l. składniki: wydatki na remonty 
i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu 
i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą 
i windę, ubezpieczenia podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są 
pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na 
utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. 
Pojęcie „kosztów zarządu" użyte w art. 14 u.w.l. ma autonomiczny charakter; 
obejmuje głównie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej 
i korzystania z niej przez właścicieli lokali. Należą do nich zarówno koszty zwykłego 
zarządu, jak i koszty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. 
Uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do nakładania na właścicieli obowiązku 

 
 
7 
ponoszenia opłat z tytułu tych kosztów oraz występowania z roszczeniem o ich 
zapłatę wynika z istoty tej jednostki organizacyjnej będącej swoistym samorządem 
właścicieli nieruchomości, jak też z wykonywanego zarządu, mającego naturę 
właścicielską. Zasady udziału właścicieli lokali w kosztach zarządu nieruchomością 
wspólną odpowiadają regulacjom Kodeksu cywilnego dotyczącym współwłasności 
(art. 205 , art. 207 k.c.). 
Koszty te mają charakter wydatków okresowych, najczęściej płatnych 
miesięcznie, co legło u podstaw określenia w art. 15 ust. 1 u.w.l. obowiązku 
właścicieli lokali do płacenia zaliczek na poczet tych kosztów w stosunku 
miesięcznym, a tym samym zbliżenia ich do opłat czynszowych. Celem tego 
uregulowania było stworzenie wspólnocie możliwości zachowania płynności 
płatniczej bez konieczności zaciągania kredytów. Obowiązek właścicieli lokali 
ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem i korzystaniem z nieruchomości 
wspólnej należy do podstawowych i stałych powinności, a sposób wypełniania 
go określony został w art. 15 ust. 1 u.w.l., który ma charakter bezwzględnie 
obowiązujący. 
Funkcjonowanie 
wspólnoty 
i 
możliwość 
niezakłóconego 
sprawowania zarządu nieruchomością wspólną uzależnione zostały od właściwego 
i terminowego wykonywania tego zobowiązania. Działania mające na celu 
pozyskiwanie środków przeznaczonych na te koszty mają charakter powtarzający 
się, oparte są na takiej samej podstawie faktycznej i prawnej, stanowią wyraz 
wykonania uchwały ogółu właścicieli określającej wysokość wymienionych ich 
elementów. Należy zaliczyć je do czynności zwykłego zarządu wskazanych w art. 
22 ust. 1 u.w.l. jako typowych działań wspólnoty związanych z bieżącym 
administrowaniem nieruchomością wspólną. Dochodzenie ich na drodze sądowej 
ułatwione zostało możliwością skorzystania z postępowania upominawczego, bez 
względu na  wartość przedmiotu sporu (w art. 15 ust. 2 u.w.l.), jeszcze przed 
zmianą treści art. 498 k.p.c. Oznacza to zaliczenie wierzytelności z tytułu kosztów 
zarządu 
nieruchomością 
wspólną 
do 
kategorii 
zasadniczo 
niebudzących 
wątpliwości faktycznych i prawnych. 
 Nie ma znaczenia dla określenia charakteru czynności wspólnoty 
obejmujących nakładanie na właścicieli lokali obowiązku udziału w kosztach 
zarządu nieruchomością wspólną i egzekwowanie wykonania go fakt, że dotyczą 

 
 
8 
one jednego z właścicieli. Przepisy określające obowiązki w tym zakresie odnoszą 
się do wszystkich właścicieli lokali, na wzór obowiązków współwłaścicieli rzeczy, 
a zatem są nieodłącznie powiązane z przystąpieniem do wspólnoty. Udzielenie 
umocowania przez zarząd wspólnoty zarządcy nieruchomości (administratorowi) do 
dochodzenia przed sądem tych należności na rzecz wspólnoty od niesolidnego 
właściciela lokalu, stanowi konsekwencję przyjętego modelu zarządzania oraz form 
dochodzenia należności. 
Pozwanie przez wspólnotę mieszkaniową jednego z jej członków o zapłatę 
przypadających na niego zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie 
wymaga uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na podjęcie tej czynności. 
Przemawia za tym stanowiskiem charakter i przedmiot tej czynności. Nie stanowią 
przeszkody względy natury podmiotowej. Tego rodzaju roszczenie zawsze 
kierowane będzie w stosunku do członka wspólnoty, a brak regulacji wyłączającej 
dopuszczalność pozywania go bez konieczności podejmowania uchwały przez 
właścicieli. Nietrafne jest założenie, że relacje pomiędzy wspólnotą a jej członkiem 
mają wyjątkowy charakter, nakazujący traktować go jako współzarządzającego, 
a zatem zasadność pozwania go powinna być poddana ocenie ogółu właścicieli. 
Powództwo dotyczące tych powszechnych należności nie narusza interesu 
związanego 
z własnością 
lokalu, 
ani 
z 
członkostwem 
we 
wspólnocie 
mieszkaniowej. Podkreślenia wymaga, że w art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l. wskazane 
zostało wymaganie podjęcia uchwały zezwalającej na wytoczenie powództwa 
z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu, w sytuacji zaistnienia szczególnych 
warunków przewidzianych w art. 16 u.w.l. Oznacza to, że w odniesieniu do 
powództwa ingerującego w prawo własności lokalu ustawodawca uznał za 
wskazane poddanie zasadności wytoczenia go osądowi wszystkich członków 
wspólnoty. Brak przekonujących argumentów dla stanowiska, że odnosi się to do 
każdego powództwa kierowanego przeciwko członkowi wspólnoty. 
Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest dbanie o jej interesy, a tym 
samym wspólną nieruchomość, jak też interesy poszczególnych właścicieli. 
Zaleganie  z zapłatą kosztów zarządu przez niektórych właścicieli lokali wywołuje 
niekorzystne skutki polegające na braku środków na bieżącą działalność zarządu, 
może prowadzić do opóźnienia w realizowaniu zobowiązań 
związanych 

 
 
9 
zarządzaniem, a nawet konieczności zaciągania kredytu, co w ostatecznym 
rozrachunku może wpłynąć na podwyższenie kosztów zarządu. Nie ma podstaw do 
uznania, że zarząd wspólnoty powinien mieć na względzie także interesy właścicieli 
lokali, którzy nie realizują swoich zobowiązań. 
Z wytoczeniem powództwa połączony został obowiązek zapłaty kosztów 
postępowania, które powinny być traktowane tak, jak koszty innych czynności 
zarządu nieruchomością wspólną (napraw, czy remontów); stanowią z resztą 
koszty 
ochrony 
wierzytelności 
przysługującej 
wspólnocie. 
Konieczność 
wydatkowania ich nie wymaga uzyskania uchwały wspólnoty, skoro połączone 
zostały z wystąpieniem z powództwem niewymagającym podejmowania uchwały. 
Nie ma uzasadnionych argumentów, przemawiających za traktowaniem 
powództwa o zapłatę zaległych należności z tytułu zaliczek na koszty zarządu 
nieruchomością wspólną jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. 
Wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 
129/08 pogląd, że reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez 
zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu bądź 
w uchwale o zmianie tej umowy nie ma znaczenia dla wyjaśnienia problemu 
przedstawionego w zagadnieniu prawnym.  
Z powyższych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione 
zagadnienie prawne jak w sentencji uchwały. 
 
 
 
 
jw