III CZP 42/09

Sygn. akt III CZP 42/09 
 
 
 
 
 
POSTANOWIENIE 
 
Dnia 25 czerwca 2009 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca) 
SSN Józef Frąckowiak 
SSN Iwona Koper 
 
Protokolant Bożena Nowicka 
 
w sprawie z wniosku M.W. 
przy uczestnictwie O.K., M.A.,  A.N., R.N. i B.W. 
o zmianę wpisu, 
na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej 
w dniu 25 czerwca 2009 r., 
na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego 
przez Sąd Okręgowy w S.  
postanowieniem z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt [...], 
 
"1. Czy decyzja wydana na podstawie art. 1 i art. 3 ust. 1 i 2 
ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania 
wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 
1459 ze zm.) dotycząca przekształcenia prawa użytkowania 
wieczystego w prawo własności działki gruntu będącej we 
współwłasności - stanowi samoistną podstawę do zmiany wpisu               
w księdze wieczystej także udziałów współwłaścicieli w częściach 
wspólnych budynku posadowionego na tym gruncie w świetle 
regulacji wynikającej z art. 47 § 1 i art. 48 k.c.; 

 
2 
2. Czy w przypadku braku tożsamości oznaczenia wielkości 
udziałów w częściach wspólnych gruntu na podstawie wskazanej 
decyzji i wielkości udziałów w częściach wspólnych budynku na 
podstawie wpisu do księgi wieczystej, zasada superficies solo cedit 
nie stoi w sprzeczności z treścią art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 
czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, 
poz. 903) określającym, iż udział właściciela lokalu w nieruchomości 
wspólnej 
odpowiada 
stosunkowi 
powierzchni 
lokalu 
wraz 
z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni 
użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich 
przynależnymi?" 
 
 
odmawia podjęcia uchwały. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
3 
Uzasadnienie 
 
 
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie 
prawne,  budzące poważne wątpliwości, wynikło na tle następującego stanu 
faktycznego: 
Księga wieczysta nr 8150 Sądu Rejonowego w Ś. prowadzona  jest dla 
nieruchomości położonej w Ś. przy ul. G., składającej się z działki oznaczonej nr 
[...]1, o powierzchni 726 m2, pozostającej w użytkowaniu wieczystym i budynku 
stanowiącego odrębny przedmiot  własności. W latach 1977-1993 w budynku tym 
nastąpiło wyodrębnienie następujących lokali:  
- 
Lokale nr 1 i 3 na podstawie aktu notarialnego z dnia 4.05.1977 r., z  którego 
wynikało, że z lokalami nr 1 i 3 związany był udział w częściach  wspólnych  
budynku wynoszący po 27/100 dla każdego z nich oraz udział 
w użytkowaniu wieczystym gruntu po 25/100 części dla każdego z nich. 
Wpisów takich udziałów dokonano zarówno w dziale I księgi wieczystej 
macierzystej KW nr [...], jak i w dziale I-Sp ksiąg wieczystych KW [...] i KW 
[...] prowadzonych dla lokali.    
- 
Lokal nr 2 na podstawie aktu notarialnego z dnia 11.12.1991 r., z którego 
wynika, że z lokalem tym związany był udział w częściach wspólnych 
budynku wynoszący 23/100 części oraz udział w użytkowaniu wieczystym  
gruntu wynoszący 25/100 części. Wpisu takich udziałów dokonano 
w księdze macierzystej KW [...] i księdze wieczystej KW [...], prowadzonej 
dla wyodrębnionego lokalu.    
- 
Lokal nr 4 na podstawie aktu notarialnego z dnia 31.03.1993 r. z którego 
wynika, że z lokalem tym związany był udział w częściach wspólnych 
budynku wynoszący 4002/17623/części oraz udział w użytkowaniu 
wieczystym gruntu wynoszący 25/100 części. Wpisu takich udziałów 
dokonano w księdze macierzystej KW [...] oraz w księdze lokalowej nr [...].    
W dniu 5.11.2007 r.  Prezydent  Miasta Ś.  wydał  decyzję  o przekształceniu 
prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nieruchomości 

 
4 
zabudowanej, położonej w Ś. przy ul. G. Właściciele lokali – przedkładając 
powyższą decyzję – wnieśli o dokonanie wpisu współwłasności w udziałach po  
25/100 zarówno w odniesieniu do gruntu, jak i części wspólnych budynku. 
Sąd  Rejonowy wniosek ten uwzględnił przyjmując, że z chwilą przekształcenia 
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpiła zmiana statusu  
prawnego części wspólnych budynku, które stały się częścią składową gruntu. 
Udział w gruncie przypadający poszczególnym właścicielom lokali przesądza 
o wielkości  ich udziałów w  częściach wspólnych budynku.     
Postanowienie to zaskarżył jeden z uczestników postępowania zarzucając 
naruszenie art. 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności  lokali przez przyjęcie, że  
lokale o różnej powierzchni mają taki sam udział w częściach wspólnych  budynku, 
a nadto naruszenie art. 6268 k.p.c. przez dokonanie wpisu wykraczającego poza 
granice wniosku. Rozpoznając apelację tego uczestnika Sąd Okręgowy w S. 
przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 390 k.p.c. do rozstrzygnięcia 
zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości o treści  przytoczonej w 
sentencji postanowienia.  
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
1. 
Wstępnie 
należy 
zauważyć, 
że 
rozważając 
przedstawione 
zagadnienie prawne należy odróżnić dwie odrębne sytuacje. Pierwsza dotyczy 
stanu  prawnego obowiązującego w latach 1961-1972 r., na podstawie którego 
dopuszczalne było określenie dla właściciela wyodrębnionego lokalu różniących się 
wielkością udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu oraz we własności części  
wspólnych budynku. Problem sprowadza się wówczas do tego, według jakich 
zasad określić udział w nieruchomości wspólnej [obejmującej grunt i części wspólne 
budynku] w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w   prawo 
własności gruntu. Druga sytuacja dotyczy stanu prawnego obowiązującego po 
1972 r. 
kiedy 
wykluczono 
możliwość 
określenia 
udziałów 
w użytkowaniu 
wieczystym gruntu i we własności części wspólnych budynku w różnej wielkości, 
przysługujących  właścicielowi odrębnego lokalu  jako prawo związane, a mimo to 
sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu różniących się wielkością udziałów. 
Także  w tym przypadku powstaje zagadnienie, jaki wpływ na prawidłowe 

 
5 
określenie udziału w  nieruchomości wspólnej ma decyzja o  przekształceniu 
użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej.  
2. Podejmując rozważania poświęcone zagadnieniom prawnym związanym 
z pierwszą sytuacją należy wskazać, że na podstawie ustawy z dnia 14.07.1961 r. 
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 34, poz. 159 ze zm.), w jej 
pierwotnym brzmieniu, możliwe było ustanowienie udziału w  użytkowaniu 
wieczystym oraz udziału w nieruchomość budynkowej, w której znajdował się 
wyodrębniony lokal, przy czym udziały te nie musiały być co do wielkości 
identyczne. Z pewnością był to patologiczny stan prawny, który wymagał korekty. 
Prawodawca to zauważył i ustawą z dnia 6.VII.1972 r. – o zmianie ustawy  
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach oraz ustawy o wyłączeniu spod  
publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach 
spółdzielni mieszkaniowych (Dz.U. 1972 r., Nr 27, poz. 193), która weszła w życie 
25.VII 1972 r. wprowadził art. 15a ust. 2. Zgodnie z tym przepisem części budynku 
i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych 
lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych 
odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni 
użytkowej budynku. W tym samym stosunku określa się ułamkową część terenu 
oddawanego w wieczyste użytkowanie nabywcy lokalu. Reguła ta obowiązuje także 
obecnie, w szczególności na tle ustawy o własności lokali z 1994 roku. 
Jednakże  w  latach 
1961-1972 
różnica 
pomiędzy 
wielkością 
udziałów 
w użytkowaniu wieczystym i własności nieruchomości wspólnej była dopuszczalna. 
Należy zatem rozważyć sytuację, w której w księdze wieczystej widnieją różne 
udziały należące do tej samej osoby, przy czym wystąpiono o przekształcenie 
użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu. Nie ulega wątpliwości, 
że z  chwilą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 
nieruchomości gruntowej, odrębna własność budynku wygasa. Staje się on 
bowiem, w myśl art. 48 k.c., częścią składową gruntu.  
Przy braku tożsamości wielkości udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz 
we własności nieruchomości budynkowej pojawia się problem - według jakiego 
kryterium określić udziały w nieruchomości wspólnej po przekształceniu 
użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu; czy decydujące znaczenie ma 

 
6 
wielkość udziałów w użytkowaniu wieczystym, czy też wielkość udziałów 
w nieruchomości 
budynkowej 
istniejącej 
przed 
wygaśnięciem 
użytkowania 
wieczystego? Innymi słowy, czy udział w nowo powstałej własności gruntu 
odpowiada udziałowi w wygasłym użytkowaniu wieczystym, czy udziałowi 
w nieruchomości budynkowej, która przed wygaśnięciem użytkowania wieczystego 
stanowiła według art. 235 § 2 k.c. w związku z art. 46 § 1 k.c. odrębny przedmiot 
własności. Nie można akceptować sytuacji, w której właściciel lokalu ma inny udział 
w częściach wspólnych budynku, a inny we własności gruntu, na którym 
posadowiony jest budynek. Wynika to z tej prostej przyczyny, że budynek staje się 
częścią składową gruntu, tracąc status odrębnego przedmiotu własności - nie 
można mieć zatem udziału we współwłasności czegoś, co nie może być 
przedmiotem własności; co więcej, nawet jeśli budynek teoretycznie zachowałby 
status nieruchomości, trudno zaakceptować stanowisko, w myśl którego 
w obowiązującym stanie prawnym udział w części wspólnej budynku i udział we 
współwłasności gruntu, na którym znajduje się budynek, należący do jednego 
podmiotu (właściciela lokalu), różnią się między sobą wielkością.  
Jednocześnie nie można odmówić współużytkownikowi wieczystemu 
uprawnienia do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 
nieruchomości. Ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu  prawa użytkowania 
wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2007 r. Nr 91, poz. 1371), 
nie wyklucza takiej możliwości. Art. 1 tej ustawy obejmuje  także  przypadek, kiedy 
wielkość udziału we własności budynku posadowionego na  użytkowanym gruncie, 
nie odpowiadał wielkością udziałowi w użytkowaniu wieczystym.  
Rozstrzygnięcie tego zagadnienia wymaga ustalenia relacji pomiędzy  
użytkowaniem wieczystym a własnością budynku posadowionego na tym gruncie, 
w kontekście rozstrzygnięcia, które z nich ma charakter prawa głównego, a które 
jest prawem związanym dzielącym los prawa głównego. 
Stosownie do art. 3 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia  24.06.1994 r. o własności  
lokali (Dz.U z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) w razie wyodrębnienia 
własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej 
jako prawo związane z własnością lokalu. Prawodawca przesądził, że udział 

 
7 
w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. 
Na podstawie art. 50 k.c. można wysnuć wniosek, że udział w nieruchomości 
wspólnej stanowi część składową lokalu jako nieruchomości. Przepis ten stanowi, 
iż prawo związane z własnością nieruchomości stanowi jej część składową. 
Udział  w nieruchomości wspólnej ściśle dzieli los prawny lokalu. Nie można 
przenieść własności lokalu bez przeniesienia udziału w nieruchomości wspólnej. 
Jeżeli budynek, w którym znajdują się wyodrębnione lokale znajduje się na gruncie 
użytkowanym wieczyście, stanowi on także odrębną nieruchomość budynkową. 
Właścicielom poszczególnych lokali przysługują w takim wypadku udziały nie tylko 
w częściach wspólnych budynku, ale także udziały w użytkowaniu wieczystym. 
Według art. 4 ust. 3 tej ustawy jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie 
oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, 
a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio 
do prawa użytkowania wieczystego. 
Powyższe unormowanie uprawnia do wysunięcia wniosku, że odpowiednio 
stosowany art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali oznacza, że udział w użytkowaniu 
wieczystym  jest prawem związanym z własnością lokalu. Z kolei stosownie do art. 
3 ust. 3 zd. 1 oraz art. 4 ustawy o własności lokali w związku z art. 4 ust. 3 tej 
ustawy udział właściciela lokalu w użytkowaniu wieczystym odpowiada stosunkowi 
powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do 
łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich 
przynależnymi. Do ustalenia wspomnianej proporcji niezbędne jest określenie, 
oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz 
z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Udział w użytkowaniu 
wieczystym odpowiada wielkością ściśle udziałowi w nieruchomości wspólnej 
(wspólnych częściach nieruchomości budynkowej). Przy tej koncepcji udział 
w nieruchomości wspólnej (gruncie) po przekształceniu użytkowania wieczystego 
odpowiadałby udziałowi w nieruchomości budynkowej przed przekształceniem. 
Z drugiej strony, art. 235 § 2 k.c. stanowi, iż przysługująca użytkownikowi 
wieczystemu własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem 
związanym z użytkowaniem wieczystym. Przepis ten zakłada, że to nie 
użytkowanie wieczyste jest prawem związanym z własnością nieruchomości 

 
8 
budynkowej, lecz odwrotnie, to własność budynku jest prawem związanym 
z użytkowaniem wieczystym. W istocie, los prawny użytkowania wieczystego 
decyduje o losie prawnym własności nieruchomości budynkowej. Wygaśnięcie 
użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie odrębnej własności budynku. 
Użytkowanie wieczyste jest więc prawem głównym w stosunku do prawa własności 
budynku jako prawa tzw. podrzędnego (związanego). 
Można jednak twierdzić, że co prawda użytkowanie wieczyste jest prawem 
głównym wobec własności budynku, jednakże nie oznacza to, że w analizowanej 
kwestii wielkość udziału w użytkowaniu wieczystym musi determinować wielkość 
udziału w nieruchomości wspólnej po przekształceniu użytkowania wieczystego. 
Reguła wynikająca z art. 3 ust. 1 oraz 3 ustawy o własności lokali nie narusza 
zasady, wedle której udział w użytkowaniu wieczystym jest prawem nadrzędnym 
wobec własności lokalu. Udział w użytkowaniu wieczystym jest prawem głównym, 
jednakże ustalenie jego wysokości musi uwzględniać bezwzględnie obowiązujące 
przepisy regulujące sposób określania wysokości udziału w nieruchomości 
wspólnej według ustawy o własności lokali. O ile trudno jest wyobrazić sobie 
sytuację, w której wielkość udziału w użytkowaniu wieczystym przed jego 
przekształceniem decydowałaby o wielkości udziału w gruncie po przekształceniu 
właśnie ze względu na treść art. 3 ust. 1 i ust. 3 ustawy o własności lokali, o tyle już 
można 
zaakceptować 
sytuację 
odwrotną 
– 
zdeterminowanie 
udziału 
w  nieruchomości wspólnej wielkością udziału ustalonego w oparciu o art. 3 ust. 1 
i  ust. 3 tej ustawy pomimo tego, że nie odpowiada on wielkością uprzedniemu 
udziałowi w użytkowaniu wieczystym. Gdyby było inaczej, należałoby odrzucić 
bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy o własności lokali, w szczególności 
art. 3 ust. 1 oraz ust. 3 tej ustawy. Udział w nieruchomości wspólnej musi być 
ustalony - co do zasady – zgodnie ze wskazanymi wyżej przepisami ustawy 
o własności lokali. Żaden z właścicieli lokalu nie może mieć innego udziału 
w nieruchomości wspólnej, a więc także w gruncie, na którym wznosi się budynek, 
niż udział, który wynika z zastosowania art. 3 ust. 1 ustawy. Jednakże ustawa 
o własności lokali zna od tej zasady wyjątki. Prawodawca w dwu przypadkach 
pozwala, aby udział w nieruchomości wspólnej nie odpowiadał stosunkowi 
ustalonemu na podstawie art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. Wedle art. 3 ust. 6 

 
9 
tej ustawy w wypadku, gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez 
właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje 
wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w art. 3 
ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele. Z kolei 
w myśl art. 11 ust. 1 ustawy przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali 
w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności 
lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. 
W uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13.V.2004 r. V CK 492/03 (nie 
publik.), stwierdzono, że art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali pozwala na 
ustalenie udziału w nieruchomości wspólnej odmiennie niż przewiduje to art. 3 ust. 
3 tej ustawy. Można więc stwierdzić, że użytkowanie wieczyste determinuje 
własność nieruchomości lokalowej. Wynika to z treści art. 235 § 2 k.c. oraz natury 
relacji obydwu tych praw. W związku z tym udział we własności nieruchomości 
gruntowej będzie taki, jaki jest w użytkowaniu wieczystym. Takie stanowisko zajął 
również Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18.II.2004 r., V CK 409/04 (nie 
publik.).  
Przeprowadzone rozważania uprawniają do sformułowania następującego 
stanowiska: jeżeli na podstawie przepisów ustawy z dnia 14.07.1961 r. 
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159 ze zm.) 
w brzmieniu obowiązującym do 25.07.1972 r. określono należący do jednego 
właściciela lokalu udział w użytkowaniu wieczystym gruntu w innej wielkości, niż 
udział we własności części wspólnych budynku, to w przypadku przekształcenia 
tego użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2007 r. 
Nr 191, poz. 1371) udział w nieruchomości wspólnej odpowiada udziałowi 
w użytkowaniu wieczystym.      
Powyższe stanowisko wyrażono jedynie ma marginesie rozważań z tego 
względu, że w stanie faktycznym sprawy wyodrębnienie pierwszego lokalu 
nastąpiło w 1977 r., a więc już w okresie obowiązywania art. 15 a ustawy z dnia 
14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Nie ma więc podstaw 
do podejmowania uchwały w tym zakresie.  

 
10
3. Przechodząc do omówienia zagadnień związanych z drugą sytuacją 
należy przypomnieć, że chodzi o stan, kiedy wpisano do księgi wieczystej udziały 
należące do jednego właściciela lokalu, przy czym udział w użytkowaniu 
wieczystym różni się od udziału we własności części wspólnych budynku, a także  
określenie udziałów nastąpiło po 25.07.1972 r. a więc bez podstawy normatywnej. 
W   tej  sytuacji rozważenia wymaga kwestia skutków, jakie wywołuje decyzja  
o  przekształceniu 
prawa 
użytkowania 
wieczystego 
w 
prawo 
własności 
nieruchomości gruntowej. Wstępnie należy zauważyć, że u podłoża tak 
sformułowanych zagadnień legły dwie zasadnicze przyczyny. Po pierwsze, 
oczywiście błędna regulacja prawna przyjęta w ustawie z dnia 14.07.1961 r. 
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, w brzmieniu obowiązującym do 
25.07.1972 r., która pozwalała na różne określenie udziałów w użytkowaniu 
wieczystym i we własności części wspólnych budynku stanowiącego odrębny 
przedmiot własności. Po drugie, ze stanu faktycznego sprawy wynika, że wpisów 
do księgi wieczystej odnośnie różnych udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz we 
własności części wspólnych budynku dokonano po dniu 25.07.1972 r., czyli po 
nowelizacji ustawy, w której ten błędny stan normatywny usunięto. W konsekwencji 
stwierdzić należy, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej odnośnie wpisów 
dokonanych po 25.07.1972 r. był niezgodny z rzeczywistością stanem prawnym. 
Ze stanu faktycznego wynika bezspornie, że w latach 1977-1993 wyodrębniono 
lokale i ustalono różne udziały w użytkowaniu wieczystym i różne udziały we 
własności części wspólnych  budynku, w oczywistej sprzeczności z art. 15a ust. 2 
ustawy z dnia 14.07.1962 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach,  
w brzmieniu obowiązującym od 25.07.1972 r. Następnie ten stan sprzeczny 
z  ustawą ujawniono w księdze wieczystej, powodując niezgodność tego stanu 
z rzeczywistym stanem prawnym. Owa niezgodność trwa do chwili obecnej.       
W związku z tym należy zauważyć, że sąd wieczystoksięgowy nie jest  
obowiązany do bezrefleksyjnego, niejako automatycznego dokonywania wpisu  na 
podstawie złożonego wniosku i dołączonych dokumentów. Przeciwnie, sąd 
wieczystoksięgowy jest uprawniony i zobowiązany do badania materialnej 
zasadności składanego wniosku. Tak kognicję sądu wieczystoksięgowego określił  
Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z dnia 23.09.1993 r. III CZP 81/93 

 
11
(OSNC 1994, nr 2, poz. 27) i podtrzymał  ten pogląd na gruncie art. 6268 § 2 k.p.c. 
(por. postanowienie z dnia 20.02.2003 r. II CKN 1237/00, nie publik.; z dnia  
2.07.2004 r. II CK 264/04, nie publik.: z dnia 18.02.2004 r. V CK 09/04, nie publik.). 
W tym  kontekście stwierdzić należy, że sąd wieczystoksięgowy powinien oddalić  
wnioski o wpis różnych udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz we własności 
części wspólnych budynku, złożone po 25.07.1972 r. Jeśli zaś dokonano takiego 
wpisu, to powinno z urzędu być wpisane ostrzeżenie o niezgodności stanu 
prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. 
Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu na podstawie 
decyzji z art. 1 i art. 3 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu  (...) 
niczego w tej mierze nie zmienia. Skutkiem takiej decyzji jest jedynie 
przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności użytkowanego gruntu. 
Kwestia wielkości udziałów we własności nieruchomości gruntowej pozostaje poza 
ustawowym skutkiem omawianej decyzji administracyjnej. Udział w użytkowaniu 
wieczystym, a następnie, po przekształceniu, w prawie własności nieruchomości 
gruntowej, odpowiada w rzeczywistości udziałowi w częściach wspólnych budynku 
posadowionego na gruncie. Po roku 1972 brak było podstaw prawnych do różnego 
ustalania udziału w użytkowaniu wieczystym i we własności nieruchomości 
budynkowej. W sensie materialnoprawnym właściciele lokali mieli takie udziały 
w użytkowaniu wieczystym, jakie odpowiadają wielkości udziałów we własności 
budynku. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu 
niczego w tej kwestii nie zmienia.  
Sąd Okręgowy uważa - jak się wydaje - błędny wpis, choć prawomocny, za 
nieusuwalny i determinujący porządek materialny, choćby był sprzeczny 
z bezwzględnie 
obowiązującymi 
przepisami. 
Co 
prawda, 
ustanowienie 
i przeniesienie udziału w użytkowaniu wieczystym wymaga konstytutywnego wpisu 
do księgi wieczystej, jednakże wpis, którego treść oparta jest na sprzecznej 
z ustawą czynności prawnej nie sanuje tej sprzeczności i nie zmienia stanu 
bezprawia na stan zgodny z prawem. Stan ujawniony w księdze wieczystej jest 
niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym; w niniejszym przypadku brak 
zgodności co do wielkości udziałów w użytkowaniu wieczystym ujawnionych 
w księdze wieczystej i istniejących w rzeczywistości. W postanowieniu z dnia 

 
12
14.III.2002 r. IV CKN 896/00 (OSNC 2003, nr 6, poz. 81) Sąd Najwyższy stwierdził, 
że wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we 
wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia 
i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą. 
Zdaniem Sądu Najwyższego pomimo wadliwości konstytutywnego przecież wpisu 
co wielkości ustalonego udziału we własności nieruchomości wspólnej, nie można 
stwierdzić, że odrębna własność lokalu nie powstała. Owszem, powstała, tyle 
że wielkość udziału we własności nieruchomości wspólnej wymaga korekty. 
Podobny wniosek należy wysnuć na tle omawianego stanu faktycznego. 
Udziały w użytkowaniu wieczystym przysługują, tyle że w innym, niż wpisany do 
księgi wieczystej wymiarze. Sąd wieczystoksięgowy na podstawie treści księgi 
wieczystej, akt księgi wieczystej, wniosku i dołączonych dokumentów, po 
dokonaniu wpisu ostrzeżenia z art. 62613 § 1 zd. 1 k.p.c., powinien oddalić wniosek 
o wpisanie udziałów w prawie własności odpowiadających udziałom w użytkowaniu 
wieczystym widniejącym w księdze. 
Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Okręgowy powinien w omawianym stanie 
faktycznym uchylić zaskarżone postanowienie, przekazać sprawę do ponownego 
rozpoznania ze wskazaniem, że treść księgi wieczystej nie odpowiada 
rzeczywistemu stanowi prawnemu, bowiem wpisy udziałów w użytkowaniu 
wieczystym oraz nieruchomości wspólnej zostały dokonane na podstawie 
czynności 
prawnych, 
których 
postanowienia 
dotyczące 
różnych 
udziałów 
w nieruchomości wspólnej i użytkowaniu wieczystym są sprzeczne z ustawą, a więc 
bezwzględnie nieważne (art. 58 § 1 k.c.). W uzasadnieniu postanowienia z dnia 
5.IX.2008 r.  I CSK 60/08 (nie publik.) Sąd Najwyższy stwierdził, iż w postępowaniu 
apelacyjnym dotyczącym wpisu do księgi wieczystej, sąd drugiej instancji jest 
związany wskazanym w apelacji zakresem zaskarżenia orzeczenia sądu pierwszej 
instancji, nie jest natomiast związany wnioskiem strony w zakresie postulowanej 
przez stronę zmiany bądź uchylenia zaskarżonego orzeczenia sądu pierwszej 
instancji. Z kolei Sąd Rejonowy, kierując się tymi wskazówkami powinien oddalić 
wniosek o wpisanie udziałów we własności gruntu według niezgodnych 
z rzeczywistym stanem prawnym wpisów udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz 
ostrzec z urzędu o tej niezgodności. Po usunięciu tej niezgodności zainteresowani 

 
13
mogą złożyć wniosek o ujawnienie udziałów w nieruchomości gruntowej, które będą 
odpowiadały wielkości udziałów w nieruchomości budynkowej istniejącej przed 
przekształceniem 
użytkowania 
wieczystego 
w 
prawo 
własności 
gruntu. 
W  znaczeniu 
materialnoprawnym 
wpis 
do 
księgi 
wieczystej 
własności 
nieruchomości uzyskanej w wyniku przekształcenia użytkowania wieczystego nie 
jest konieczny do powstania prawa własności. Nabycie własności gruntu nastąpiło 
na podstawie decyzji administracyjnej z dniem, w którym decyzja stałą się 
ostateczna. 
Skutek 
materialnoprawny 
nastąpił 
z 
mocy 
samej 
decyzji. 
Byli  użytkownicy 
wieczyści 
mają 
w 
tej 
własności 
udziały, 
jakie 
mieli 
w rzeczywistości w użytkowaniu wieczystym. Udziały te nie odpowiadały jednak 
tym, które były ujawnione w księdze wieczystej, lecz tym, które odpowiadały 
udziałom w byłej wspólnej nieruchomości budynkowej, która po przekształceniu 
użytkowania wieczystego stała się częścią składową gruntu. 
 
Z tych względów orzeczono jak w sentencji.