III CZP 35/08

Uchwała z dnia 16 maja 2008 r., III CZP 35/08 
 
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący) 
Sędzia SN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca) 
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Pawła H., (...) przy uczestnictwie Alicji 
W., Czesława W. oraz Anny Ł. o powierzenie dalszego wykonywania umowy, po 
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 maja 2008 r. 
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu 
postanowieniem z dnia 25 stycznia 2008 r.: 
"I. Czy określone przepisem art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o 
własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) powierzenie 
przez sąd dalszego wykonywania umowy przez innego wykonawcę może mieć 
miejsce generalnie na rzecz wszystkich nabywców (którzy dysponują 
ekspektatywami odrębnej własności poszczególnych lokali) i obejmować etap do 
zakończenia budowlanego procesu inwestycyjnego, jednakże z określeniem 
przedmiotowym robót mających być wykonanymi zastępczo, czy również powinno 
obejmować inne czynności prawne zmierzające do wykonania umowy zawartej na 
warunkach określonych w art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali; czy też 
powierzenie takie może wyłącznie nastąpić na rzecz podmiotu nie będącego stroną 
tzw. umowy deweloperskiej a posiadającego uprawnienia do prowadzenia 
koniecznych robót zmierzających do zakończenia budowlanego procesu 
inwestycyjnego? 
II. W razie wskazania, że dalsze wykonanie umowy powierzone może być 
jedynie podmiotowi nie będącemu stroną tzw. umowy deweloperskiej a 
posiadającemu uprawnienia do realizowania budowlanego procesu inwestycyjnego, 
zmierzającego do jego zakończenia, czy orzeczenie sądu powinno ściśle określać 
granice przedmiotowe dalszego wykonania umowy i sposób wynagrodzenia takiego 
wykonawcy oraz zmieniać zasady nadzoru inwestorskiego a podmiot ten powinien 
być wezwany do udziału w sprawie stosownie do art. 510 § 2 k.p.c.?" 
podjął uchwałę: 
 

Przewidziane w art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności 
lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) powierzenie przez sąd 
dalszego wykonania umowy dotyczy tylko wybudowania na gruncie domu. 
Sąd może powierzyć te prace także nabywcom, którym przysługuje 
ekspektatywa ustanowienia odrębnej własności lokali w tym budynku. 
Orzeczenie sądu wydane na podstawie wskazanego przepisu powinno 
określać podmiot, któremu powierzono dalsze wykonanie umowy, oraz zakres 
czynności koniecznych do zakończenia budowy domu. 
Podmiot, któremu sąd powierzył dalsze wykonanie umowy, powinien być 
uczestnikiem postępowania. 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Rejonowy dla Wrocławia Śródmieścia postanowieniem z dnia 5 lipca 
2007 r. zezwolił wnioskodawcom na dokończenie, we własnym zakresie, ale na 
koszt i niebezpieczeństwo uczestników postępowania, budowy lokali mieszkalnych, 
położonych w budynku nr 12a przy ul. Z. w W. przez upoważnienie wnioskodawców 
do wykonania wszelkich robót budowlanych oraz podejmowania wszelkich 
czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do zakończenia budowy i uzyskania 
decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wymienionego budynku. Jednocześnie 
zobowiązał uczestników do wydania wnioskodawcom dokumentacji budowlanej 
budynku, w szczególności pozwolenia na budowę, projektu budowlanego i 
dziennika budowy. 
Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiło ustalenie, że uczestnicy nie 
wywiązali się w terminie z umów zawartych z wnioskodawcami. Nie zakończyli w 
umówionym terminie budowy domu, nie ustanowili odrębnej własności lokali i nie 
przenieśli tego prawa na wnioskodawców. Inspektor nadzoru budowlanego oraz 
kierownik budowy przestali pełnić swoje funkcje, a w ich miejsce nie zostali 
wyznaczeni nowi. Rażące niedotrzymanie przez uczestników postępowania 
terminów przewidzianych w umowach świadczy o ich nienależytym wykonaniu. 
Okoliczność ta usprawiedliwia powierzenie dalszego wykonywania umów 
wnioskodawcom. Upoważnienie ich do wykonania całości zadań budowlanych i 

wszelkich działań niezbędnych do zakończenia budowy i uzyskania pozwolenia na 
użytkowanie budynku czyni zbędnym szczegółowe wskazywanie w orzeczeniu 
koniecznych do tego czynności. 
Przy rozpoznawaniu apelacji uczestników Sąd Okręgowy powziął poważne 
wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi Najwyższemu do 
rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym, przytoczonym na wstępie. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne wynikło na tle 
wątpliwości interpretacyjnych art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności 
lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”), 
regulującego szczególny typ umowy zwanej w doktrynie umową deweloperską lub 
realizatorską prowadzącej do ustanowienia odrębnej własności lokali, a ściślej rzecz 
ujmując, na tle unormowania zawartego w ust. 3 tego artykułu, mającego na celu 
zabezpieczenie prawidłowego wykonania umowy. Przepis art. 9 ust. 1 przewiduje 
możliwość powstania odrębnej własności lokali w wykonaniu umowy 
zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do 
ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia 
tego prawa na druga stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. W ust. 
2 określone zostały przesłanki ważności takiej umowy, zgodnie zaś z ust. 3, w 
przypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej 
postanowieniami, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie 
postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na 
koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu. (...) 
Zasadnicza wątpliwość dotyczy konstrukcji powierzenia dalszego 
wykonywania umowy, o której mowa w art. 9 ust. 3. Treść tego przepisu 
przypomina unormowanie zawarte w art. 636 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli 
przyjmujący zamówienie wykonuje je w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, 
zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonywania i wyznaczyć mu w 
tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu 
zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze 
wykonywanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego 
zamówienie. O ile art. 636 § 1 k.c. – znajdujący na podstawie art. 656 k.c. 
odpowiednie zastosowanie do umowy o roboty budowlane – przewiduje możliwość 
powierzenia wykonywania umowy przez samego zamawiającego, o tyle art. 9 ust. 3 

uprawnienie to zastrzega dla sądu. Zbliża to konstrukcję przewidzianą w tym 
przepisie do konstrukcji przyjętej w art. 480 § 1 k.c., że w razie zwłoki dłużnika w 
wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o 
naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na 
koszt dłużnika. W tym przypadku sąd nie powierza wykonania umowy, lecz 
upoważnia wierzyciela do wykonania czynności. Mimo wskazanych różnic wydaje 
się zasadne uwzględnienie – przy wykładni art. 9 ust. 3 u.w.l. – dorobku doktryny i 
judykatury dotyczącego art. 480 i 636 k.c. 
Z art. 9 ust. 3 u.w.l., odczytywanego łącznie z ust. 2, wynika jednoznacznie, że 
powierzenie dalszego wykonywania umowy może dotyczyć wyłącznie wykonywania 
umowy deweloperskiej, a więc umowy zawartej między właścicielem gruntu a 
nabywcą. Wypływa stąd istotny wniosek, że decyzja sądu o powierzeniu wykonania 
umowy nie może ingerować bezpośrednio w stosunki między właścicielem gruntu a 
wykonawcą (generalnym wykonawcą, inwestorem zastępczym itp.), co oczywiście 
nie wyklucza jej pośredniego oddziaływania na te stosunki. Wypada w tym miejscu 
zauważyć, że niewłaściwe wykonywanie umowy deweloperskiej może być 
następstwem zarówno działań (zaniechań) samego dłużnika – właściciela gruntu, 
choćby zawarta przez niego umowa z wykonawcą była przez tego ostatniego 
należycie wykonuje, jak i wynikiem działań (zaniechań) osób, przy pomocy których 
dłużnik zobowiązanie wykonuje lub którym wykonanie zobowiązania powierza, gdyż 
za ich działanie dłużnik odpowiada jak za własne (art. 474 k.c.). 
Artykuł 9 ust. 3 u.w.l. nie określa bliżej, w jakim zakresie możliwe jest 
powierzenia dalszego wykonania umowy innemu wykonawcy. Nie zawiera w 
szczególności żadnych zastrzeżeń wykluczających możliwość jego zastosowania 
do dalszego wykonywania umowy jedynie w zakresie, który dotyczy nabywcy 
żądającego powierzenia, a więc odnoszącym się do budowy lokalu, mającego stać 
się – po wyodrębnieniu – własnością tego nabywcy. Nietrudno dostrzec, że 
wprowadzenie takiego ograniczenia w sposób znaczący redukowałoby 
zastosowanie omawianego przepisu. Pozbawiałoby nabywców realnego 
zabezpieczenia wtedy, gdy nie została jeszcze zakończona budowa domu w części, 
która w przyszłości miałaby stanowić nieruchomość wspólną. Wykładnia literalna i 
funkcjonalna przemawia zatem na rzecz stanowiska, że żądanie powierzenia może, 
choć nie musi, obejmować całość niezakończonego procesu budowy, a więc także 
części budynku przeznaczone na nieruchomość wspólną. 

Taka interpretacja nie wyklucza, rzecz jasna, możliwości powierzenia 
dalszego wykonywania umowy tylko w części dotyczącej określonego lokalu, jeżeli 
uzasadnia to stan zaawansowania robót. Dopuszcza też ona powierzenie, na 
żądanie choćby jednego z nabywców mających wspólny interes w wybudowaniu 
nieruchomości wspólnej, powierzenie wykonania umowy w tym zakresie innemu 
wykonawcy. W takim przypadku sytuacja nabywców przypomina sytuację wielości 
wierzycieli w przypadku świadczenia niepodzielnego. Wprawdzie nie są oni stroną 
jednej umowy, lecz wierzycielami z różnych umów, jednakże myśl wyrażona w art. 
381 k.c. pozostaje tu aktualna; każdy może żądać spełnienia całego świadczenia, 
co jednak nie może naruszać interesów pozostałych wierzycieli. Każdy z nabywców 
może zatem doprowadzić do powierzenia nowemu wykonawcy dalszego 
wykonywania umowy ze skutkiem dla innych, realizując swój interes, tyle że na 
mocy orzeczenia sądu uwzględniającego interes pozostałych nabywców. 
Powierzenie innemu wykonawcy dalszego wykonywania umowy 
deweloperskiej odnosi się tylko do wynikającego z tej umowy zobowiązania do 
wybudowania domu. Obowiązki innego wykonawcy wyznacza sąd; może powierzyć 
mu wybudowanie całego domu, jak i jego części, np. określonego lokalu. Należy 
przyjąć, że zakres obowiązków innego wykonawcy może obejmować czynności 
związane z organizacją procesu inwestycyjnego, w tym nadzór inwestorski. Jest to 
uzasadnione zwłaszcza w przypadku powierzenia wybudowania domu jako całości; 
decyzja o powierzeniu wybudowania domu innemu wykonawcy nie mogłaby być 
skutecznie realizowana, gdyby właściciel gruntu, korzystając z uprawnień 
przysługujących mu w procesie inwestycyjnym, podejmował działania zakłócające 
ten proces. 
Nie ma natomiast podstaw do uznania, że obowiązki innego wykonawcy mogą 
obejmować zobowiązanie do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia tego 
prawa na nabywcę. Przymusowe wykonanie tych zobowiązań następuje na 
podstawie art. 64 k.c., nie zachodzi zatem potrzeba stosowania w tym zakresie art. 
9 ust. 3 u.w.l. 
W piśmiennictwie wskazuje się, że do określenie źródła obowiązku nowego 
wykonawcy, a także relacji, w jakiej pozostaje ono do dotychczasowych 
obowiązków właściciela gruntu, przydatne mogą być różne konstrukcje prawne. 
Można bronić poglądu, że powierzenie wykonania umowy deweloperskiej innemu 
wykonawcy prowadzi do powstania między tym wykonawca a nabywcą 

(nabywcami) – na podstawie orzeczenia sądu – nowego stosunku prawnego, w 
ramach którego wykonawca zobowiązuje się do wykonania powierzonej mu umowy 
w takim zakresie, w jakim nie została ona należycie wykonana przez właściciela 
gruntu. Oznacza to wygaśnięcie zobowiązania dłużnika–właściciela gruntu do 
wybudowania domu w całości lub w części ze skutkiem ex nunc i konieczność 
traktowania go tak, jakby nie wykonał on zobowiązania z przyczyn, za które 
odpowiada. W rezultacie świadczenia spełnione dotychczas przez nabywców stają 
się świadczeniami nienależnymi w zakresie, w jakim wykraczają poza stopień 
zaawansowania procesu budowlanego. Podlegają one zwrotowi na rzecz 
nabywców, którzy mogą je wykorzystać w ramach stosunku prawnego z nowym 
wykonawcą. Koszty związane z wykonywaniem umowy deweloperskiej w ramach 
stosunku prawnego z nowym wykonawcą obciążają bezpośrednio nabywców, 
którzy – w zakresie, w jakim przekroczyły one koszty uzgodnione wcześniej z 
właścicielem gruntu – mogą żądać ich zwrotu od pierwotnego wykonawcy. 
Powierzenie wykonywania umowy innemu wykonawcy prowadzi zazwyczaj do 
odpowiedzialności odszkodowawczej właściciela gruntu wobec dotychczasowych 
wykonawców robót budowlanych, gdyż w zakresie, w jakim obowiązek 
wybudowania domu przez właściciela wygasł, tracą rację bytu również umowy z 
pierwotnymi wykonawcami. 
Przedstawiona konstrukcja prawna zbliżona jest do przyjmowanej w doktrynie 
w kontekście art. 480 k.c. Na gruncie tego unormowania może dojść do zawiązania 
stosunku zobowiązaniowego pomiędzy wierzycielem a osobą trzecią. W takim 
przypadku wierzyciel jest zobowiązany względem osoby trzeciej, która nie może 
dochodzić wynagrodzenia za wykonanie czynności bezpośrednio od dłużnika, 
wierzyciel ma jednak względem tego dłużnika roszczenie o zwrot zwiększonych 
kosztów wykonania czynności. 
W podobny sposób traktowane jest w doktrynie powierzenie poprawienia lub 
dalszego wykonania dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo 
przyjmującego zamówienie. Wskazuje się, że między przyjmującym zamówienie a 
osobą trzecią, której zamawiający powierzył wykonanie czynności, nie powstaje 
żaden bezpośredni stosunek prawny. Przyjmujący zamówienie ponosi ewentualne 
wyższe koszty poprawienia lub dokończenia dzieła. 
Powierzenie wykonywania umowy deweloperskiej może zostać oparte również 
na innej konstrukcji prawnej. Skoro w art. 9 ust. 3 u.w.l. jest mowa o powierzeniu 

wykonywania umowy deweloperskiej, to można przyjąć, że nie chodzi tu o 
wykreowanie nowego stosunku prawnego miedzy nowym wykonawcą a nabywcą 
(nabywcami), lecz o odjęcie właścicielowi gruntu, w całości lub w części, na rzecz 
nowego wykonawcy możliwości wykonywania umów deweloperskich w zakresie 
procesu budowlanego osobiście lub także przy pomocy wybranych przez 
właściciela gruntu podmiotów. W świetle takiego rozwiązania, nowy wykonawca nie 
staje się stroną umów deweloperskich, lecz podmiotem, przy pomocy którego – na 
podstawie orzeczenia sądu – dłużnik, niezależnie od swej woli, wykonuje te umowy 
i za działania którego ponosi odpowiedzialność w stosunku do nabywców. Między 
nowym wykonawcą a właścicielem gruntu powstaje zatem bez umowy stosunek 
prawny, na podstawie którego nowy wykonawca jest zobowiązany do wykonania 
projektu inwestycyjnego przewidzianego w umowie deweloperskiej, właściciel 
gruntu zaś jest zobowiązany do zapłaty stosownego wynagrodzenia. Stosunek 
między właścicielem gruntu a nabywcami lokali w zasadzie nie uległby zmianie, 
dopuścić jednak należy możliwość zmiany terminu wybudowania domu, jeżeli 
dotrzymanie pierwotnego terminu nie było możliwe, trudno bowiem uznać, że ze 
względu na przekroczenie pierwotnego terminu nabywcy mają prawo do 
odstąpienia od umowy po powierzeniu jej wykonania innemu wykonawcy. 
Należy uznać, że obie konstrukcje prawne mieszczą się w formule 
powierzenia dalszego wykonywania umowy na koszt i niebezpieczeństwo 
właściciela gruntu i każda z nich pozostaje w dyspozycji sądu. Zastosowanie 
pierwszej powoduje powstanie stosunku prawnego między nabywcami a nowym 
wykonawcą, a drugiej – stosunku między nowym wykonawcą a właścicielem gruntu. 
Nie ulega zatem wątpliwości, że powierzenie wykonania umowy wymaga zgody 
nowego wykonawcy i że powinien on być uczestnikiem postępowania (art. 510 § 1 
k.p.c.) oraz zostać wskazany w treści orzeczenia. Nie ma przeszkód, aby innym 
wykonawcą był podmiot, którego łączy już z inwestorem umowa o roboty 
budowlane, albo nabywca (nabywcy), może to bowiem być każdy podmiot, który 
daje rękojmię należytego wykonania umowy. W sytuacji, w której dotychczasowy 
wykonawca robót budowlanych nie odpowiada za wadliwe lub sprzeczne z umową 
wykonywanie umowy deweloperskiej, powierzenie mu jej dalszego wykonywania 
może być rozwiązaniem najbardziej racjonalnym. 
Treść stosunku prawnego powstającego na podstawie orzeczenia sądu 
powinna zostać określona w taki sposób, aby strony tego stosunku wiedziały, jakie 

przysługują im prawa i jakie ciążą na nich obowiązki. W podstawowym zakresie 
treść ta wynika z pierwotnej umowy deweloperskiej, wystarczające zatem może być 
odesłanie do jej postanowień. Należy jednak przyjąć, że warunki wynikające z tej 
umowy, w szczególności termin jej wykonania i wynagrodzenie należne 
wykonawcy, mogą zostać przez sąd zmodyfikowane. 
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).