III CZP 34/09

Uchwała z dnia 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09 
 
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący) 
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca) 
Sędzia SN Marek Sychowicz 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z udziałem Bogumiła W. w przedmiocie zażalenia 
Alicji K. na postanowienie notariusza Grażyny D. z dnia 19 września 2008 r. o 
odmowie dokonania czynności notarialnej, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej w 
dniu 4 czerwca 2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd 
Okręgowy w Tarnowie postanowieniem z dnia 12 lutego 2009 r.: 
„Czy w przypadku, gdy organ administracyjny wydał na podstawie art. 97 ust. 
1 i art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. 
tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) decyzję o podziale nieruchomości 
zawierającą warunek, że przy zbywaniu działek wydzielonych zostanie ustanowiona 
służebność drogowa, zapewniająca dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż 
udziału w prawie własności do działki będącej tzw. drogą wewnętrzną, czynność 
prawna polegająca na przeniesieniu prawa własności wydzielonej działki w drodze 
sprzedaży bez jednoczesnego ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej lub 
przeniesienia udziału w prawie własności drogi wewnętrznej byłaby nieważna jako 
sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n.)?" 
podjął uchwałę: 
 
Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy 
zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe 
zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w 
prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia 
własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest 
nieważna (art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. 
Nr 261, poz. 2603 ze zm.). 
 

Uzasadnienie 
 
Dnia 19 września 2008 r. notariusz odmówił dokonania czynności notarialnej, 
polegającej na przeniesieniu własności działki położonej w T. przez Bogusława W. 
na Alicję K. w drodze umowy sprzedaży, ponieważ czynność prawna byłaby, jego 
zdaniem, niezgodna z prawem. Notariusz wskazał, że decyzja Prezydenta Miasta 
Tarnowa z dnia 23 czerwca 2008 r. o podziale nieruchomości, wydana na 
podstawie art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce 
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej: 
"u.g.n."), zawiera warunek, iż z chwilą przeniesienia własności nieruchomości 
wydzielonych działek na nabywców zostanie ustanowiona służebność drogowa, 
zapewniająca dostęp nowo powstałym działkom do drogi publicznej lub też zostanie 
przeniesiony udział w prawie współwłasności tzw. drogi osiedlowej, zapewniający 
dostęp do drogi publicznej. Skoro warunek ten nie został przez strony umowy 
spełniony, to czynność prawna jest niedopuszczalna. 
Alicja K. wniosła zażalenie na odmowę dokonania czynności, a przy jego 
rozpoznawaniu Sąd Okręgowy w Tarnowie powziął wątpliwość wyrażoną w 
zagadnieniu prawnym przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n., podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, 
jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi 
publicznej lub nie nastąpiło wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem 
na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo 
ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma 
możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. 
Według art. 99 u.g.n., w rozważanej sytuacji dokonuje się podziału nieruchomości 
pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek w wyniku podziału zostaną 
ustanowione takie służebności lub nastąpi sprzedaż działek wraz z udziałem w 
prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Na tle tych regulacji 
wymaga wyjaśnienia, czy przeniesienie własności wydzielonej działki bez 
zachowania wspomnianego warunku jest czynnością prawną sprzeczną z ustawą w 
rozumieniu art. 58 § 1 k.c., a w konsekwencji nieważną. 
W orzecznictwie Sądu Najwyższego zagadnienie to nie było rozważane, 
natomiast w piśmiennictwie są reprezentowane dwa stanowiska. Zgodnie z jednym, 

w razie nieustanowienia służebności przy podziale nieruchomości czynność prawna 
byłaby ważna, miałby natomiast zastosowanie art. 145 § 1 k.c. dotyczący 
ustanowienia służebności drogi koniecznej. Według innego stanowiska, 
niedopuszczalne jest zbycie działki gruntu wydzielonej na podstawie warunkowej 
decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, jeżeli nie została ustanowiona 
służebność, której dotyczyło zastrzeżenie warunku. Wobec niedopuszczalności 
takiego zbycia, notariusz powinien odmówić sporządzenia umowy przenoszącej 
własność wydzielonych geodezyjnie działek gruntu. 
Za stanowiskiem wyrażonym w uchwale przemawia przede wszystkim 
wykładnia językowa art. 93 ust. 3 w związku z art. 99 u.g.n. Artykuł 93 ust. 3 u.g.n. 
ma bez wątpienia charakter bezwzględnie obowiązujący, a sformułowanie tego 
przepisu pozostaje w ścisłym związku z art. 99 u.g.n., w którym określono, w jaki 
sposób ma nastąpić zapewnienie dostępu do drogi publicznej przez ustanowienie 
służebności gruntowej. 
Celem wprowadzenia art. 93 ust. 3 w związku z art. 99 u.g.n. było 
zapobieganie podziałom nieruchomości bez jednoczesnego uregulowania kwestii 
dostępu do drogi publicznej. Wprawdzie art. 145 k.c. przewiduje możliwość 
ustanowienia służebności także wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, 
jednakże nie zapewnia to takich rezultatów, jakie ustawodawca zamierzał osiągnąć 
w omawianych przepisach. Skoro z chwilą zbycia, o którym mowa w art. 99, prawo 
własności wydzielonej nieruchomości uzyskuje nabywca, powstaje potrzeba 
nieskrępowanego dostępu do nabytej nieruchomości, to w braku takiego dostępu 
trudno mówić o swobodnym korzystaniu z gruntu. Nieograniczonej komunikacji z 
drogą publiczną nie zapewnia możliwość ustanowienia służebności drogi 
koniecznej, a poza tym istnieje ryzyko, że w związku ze zbyciem nieruchomości nie 
nastąpi ustanowienie służebności, a nabywca będzie mógł się domagać 
ustanowienia służebności na nieruchomościach, do których przysługują prawa 
innym osobom. Najpierw więc zostałby naruszony obowiązek zapewnienia dostępu 
do drogi publicznej, a następnie powstała w związku z tym niedogodność byłaby 
usuwana kosztem innych podmiotów, niezaangażowanych w podział, lecz 
zmuszonych udostępnić własną nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb 
komunikacyjnych właściciela wyodrębnionego gruntu. Dopuszczenie zbywania 
wydzielonych nieruchomości bez ustanawiania stosownych służebności 
stwarzałoby ryzyko powstawania problemów, które znajdowałyby rozwiązanie 

niejednokrotnie dopiero w postępowaniu sądowym. Nie taka była intencja 
ustawodawcy, który – wprowadzając rygorystyczny środek zagwarantowania 
dostępu do drogi publicznej – dążył do uniknięcia trudności, jakie mogłyby na tym 
tle powstawać w przyszłości. 
Rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego nie wymaga rozważenia charakteru 
prawnego warunku przewidzianego w art. 99 u.g.n., zwłaszcza że nie jest to 
warunek w rozumieniu art. 89 i nast. k.c., ale warunek zastrzeżony w decyzji 
administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości. Wystarczające jest 
uznanie, że czynność prawna zbycia wydzielonej działki gruntu bez zapewnienia 
dostępu do drogi publicznej narusza art. 93 ust. 3 in principio, a w konsekwencji 
również art. 99 u.g.n. i z tego powodu jest dotknięta sankcją nieważności jako 
sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.). 
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.