III CZP 33/05

Uchwała z dnia 9 czerwca 2005 r., III CZP 33/05 
 
Sędzia SN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Kazimierz Zawada 
Sędzia SA Andrzej Struzik 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Zenona R. przeciwko wspólnocie 
mieszkaniowej nieruchomości przy ul. O.W. nr 13 w G. o uchylenie uchwały, po 
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 czerwca 2005 r., 
przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego, zagadnienia 
prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku postanowieniem z 
dnia 14 grudnia 2004 r.: 
"Czy ogół właścicieli, których wyodrębnione lokale wchodzą w skład określonej 
nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową w rozumieniu art. 6 ustawy z dnia 
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, 
ze zm.) w sytuacji, gdy na nieruchomości tej pozostaje niewyodrębniona część 
samodzielnych lokali mieszkalnych należących do gminy, której przysługuje prawo 
własności gruntu, zaś właścicielom lokali wyodrębnionych przysługują udziały we 
współużytkowaniu wieczystym tego gruntu?" 
podjął uchwałę: 
 
Wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego 
wyodrębniania lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym 
oddawaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu, choćby niektóre lokale 
pozostawały niewyodrębnione. 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Okręgowy wydał zaskarżone orzeczenie wobec stwierdzenia braku 
zdolności sądowej pozwanej wspólnoty, a w istocie jej nieistnienia, ponieważ 
spośród 56 samodzielnych lokali znajdujących się w budynku tylko część została 
wyodrębniona i zbyta wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, a 

cztery niewyodrębnione lokale nadal stanowią własność Gminy Miasta G., będącej 
właścicielem nieruchomości gruntowej. Ze względu na niejednakowy rodzaj praw do 
gruntu przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: 
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 – dalej: "u.w.l."), według oceny tego Sądu nie mogą 
mieć zastosowania. 
Sąd Apelacyjny rozpoznając zażalenie na postanowienie o odrzuceniu pozwu 
zwrócił uwagę, że skomplikowany stosunek prawnorzeczowy występujący w 
sprawie jest źródłem wątpliwości nawet w razie uznania, że pozwana wspólnota 
mieszkaniowa nie powstała. Sąd drugiej instancji opowiedział się za uznaniem 
istnienia wspólnoty mieszkaniowej, zwłaszcza że w rozpoznawanej sprawie doszło 
jeszcze przed wejściem w życie ustawy o własności lokali do współistnienia prawa 
własności i użytkowania wieczystego przysługujących właścicielom lokali. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Powszechnie przyjęte jest zapatrywanie o niedopuszczalności oddania w 
użytkowanie wieczyste ułamkowej części nieruchomości. Zostało ono wyraźnie 
potwierdzone w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego 
z dnia 23 września 1993 r., III CZP 81/93 (OSNC 1994, nr 2, poz. 27) i oparte na 
założeniu, że prawo rzeczowe może obciążać jedynie całą rzecz, a nie udział 
ułamkowy. Utrwalone jest również przekonanie, że użytkowanie wieczyste, mimo 
przysługiwania kilku podmiotom (tzw. współużytkowanie), powinno odpowiadać 
jedności, tzn. wyrażać się ułamkiem o jednakowym liczniku i mianowniku. (...) 
Pod rządem art. 136 k.c. przepis art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 
1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 
1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) stanowił, że lokale w domach stanowiących 
własność Skarbu Państwa lub własność gminy są sprzedawane wraz ze sprzedażą 
lub oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu niezbędnego do 
racjonalnego korzystania z domu. Na tej podstawie wykształciła się praktyka 
sukcesywnego zbywania wyodrębnianych lokali wraz z ustanawianiem części 
użytkowania wieczystego ułamkowo określonej, prowadząca do wyniku, w którym 
suma ułamków określających to prawo, przynajmniej przejściowo, nie stanowiła 
jedności. Praktyka w zakresie zakładania ksiąg wieczystych dla lokali 
wyodrębnianych w takim trybie oraz zarządzania sprawami powstających wspólnot 
mieszkaniowych radziła sobie z hybrydowymi stosunkami prawnorzeczowymi. 
Dopełniały jej inne zdarzenia podważające regułę obciążania użytkowaniem 

wieczystym jedynie rzeczy jako całości, np. w razie stwierdzenia nieważności w 
części ułamkowej aktu nacjonalizacyjnego nieruchomości, która wskutek 
przekształceń stała się przedmiotem użytkowania wieczystego. Podobne 
komplikacje rozwiązywane były w razie przekazywania zakładowych budynków 
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe na podstawie ustawy z dnia 12 
października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków 
mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. Nr 119, poz. 567 ze zm.), 
jeżeli przed przekazaniem niektórzy najemcy lokali nabyli udziały w użytkowaniu 
wieczystym i nie zamierzali przekształcać ich w prawo własności. 
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali miała na celu 
unormowanie w sposób pełny zagadnień konstrukcyjnych i funkcjonalnych tych 
nieruchomości. Na podstawie art. 38 pkt 1 skreślono art. 21 ust. 1-6 i ust. 10 ustawy 
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, w związku z czym ujawniły 
się wątpliwości, czy dopuszczalne było nadal wyodrębnianie lokali wraz z 
użytkowaniem wieczystym gruntu jako prawem związanym z własnością lokalu w 
rozumieniu nadanym przez art. 3 ust. 2 u.w.l. Alternatywą byłaby wykładnia art. 4 
ust. 3 dopuszczająca objęcie ułamka użytkowania wieczystego jako prawa 
związanego jedynie w wypadku wzniesienia budynku na gruncie przedtem 
obciążonym takim prawem. 
Praktyka sądów nie zaakceptowała bez zastrzeżeń kierunku wykładni 
broniącego czystości konstrukcyjnej i zmierzającego do upraszczania nadmiernie 
skomplikowanych układów (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 
czerwca 1999 r., I CKN 386/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 26) przez wyłączenie 
możliwości sukcesywnego wyodrębniania lokali z oddawaniem właścicielowi jako 
prawa związanego ułamka użytkowania wieczystego. 
Przede wszystkim sprzeciwiałoby się to wymaganiu ochrony praw ważnie 
nabytych, a ustawodawca nie uznał za celowe oczyszczenia istniejących stanów 
prawnych przez ujednolicenie praw związanych. Wiadomo jednak powszechnie, że 
znaczna liczba lokali została wyodrębniona w powiązaniu z nowo ustanawianym 
użytkowaniem wieczystym. Dla nieruchomości tych założono księgi wieczyste, a 
następnie stały się one przedmiotem obrotu, przy czym w razie zakwestionowania 
użytkowania wieczystego, ochrona nabywców w dobrej wierze na podstawie 
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych byłaby wątpliwa. 

Gdyby nawet uznać czynności zbycia lokalu wadliwie wyodrębnionego za 
nieważne (art. 58 § 1 k.c.), pozostaje kwestia odpowiedzialności państwa i 
pozostałych uczestników czynności prawnych za szkody, które w takich wypadkach 
ujawniałyby się nieuchronnie. Wreszcie, należałoby rozwiązywać zagadnienia 
związane z podobnymi skutkami współistnienia ułamkowego użytkowania 
wieczystego nie osiągającego jedności i współwłasności gruntu należącej do 
jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, wynikającego z 
wspomnianych innych zdarzeń niż czynności prawne. Dlatego w orzecznictwie 
Sądu Najwyższego znaleźć można przykłady uznające dopuszczalność oddawania 
gruntu w ułamku użytkowania wieczystego jako prawa związanego z własnością 
lokalu. W uzasadnieniu uchwały z dnia 8 września 1995 r., III CZP 127/95 (OSNC 
1996 nr 1, poz. 12) potwierdzono prawo wyboru przez gminę sposobu 
rozporządzania swoim mieniem przez oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste 
albo sprzedaż również po wejściu w życie ustawy o własności lokali (por. 
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2004 r., III CK 99/03, nie 
publ.). W postanowieniu z dnia 17 czerwca 1999 r., I CKN 386/98 Sąd Najwyższy 
odrzucił natomiast stanowczo możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego 
jako prawa związanego w razie sprzedaży pierwszego wyodrębnionego lokalu wraz 
z udziałem w współwłasności gruntu. 
Sposób rozporządzenia prawem związanym po raz pierwszy determinuje 
zatem rodzaj czynności prawnej przy wyodrębnianiu następnych lokali. 
Ustawodawca dał wyraz temu w art. 3a, dodanym przez art. 5 pkt 1 ustawy z dnia 
28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o 
zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), stanowiącym, 
że przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa 
związanego z odrębną własnością lokali, nie oddaje się gruntu we 
współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej 
z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali, oraz nie sprzedaje się udziału we 
współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania 
wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali. 
Treść art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce 
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) wskazuje na 
odrębność konstrukcyjną tzw. nieruchomości lokalowej. Odsyłając w razie 
ustanawiania odrębnej własności lokali w domach wielolokalowych, wchodzących w 

skład nieruchomości, do zasad określonych w ustawie o własności lokali, 
ustawodawca dał wyraz tej odrębności, w związku z czym wykładnia jej przepisów 
powinna uwzględniać funkcje tej ustawy, umożliwiającej wyodrębnianie 
samodzielnych lokali w szerokim zakresie. Pozostawienie właścicielowi budynku 
wyboru między sukcesywnym (art. 4 ust. 2) albo jednorazowym (art. 10) 
ustanawianiem własności oraz powstanie z mocy ustawy wspólnoty mieszkaniowej 
z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu (art. 6) należą do zasad tej ustawy. (...) 
Z przytoczonych względów na podstawie art. 391 k.p.c. Sąd Najwyższy podjął 
uchwałę, jak na wstępie.