III CZP 31/06

Sygn. akt III CZP 31/06 
 
 
 
UCHWAŁA 
 
Dnia 10 maja 2006 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Barbara Myszka (przewodniczący) 
SSN Irena Gromska-Szuster 
SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca) 
 
Protokolant Iwona Budzik 
 
w sprawie z powództwa Z. P. 
przeciwko Gminie O., J. S. i Ja. S. 
o ustalenie nieważności umowy, 
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym 
w dniu 10 maja 2006 r., 
zagadnienia prawnego przedstawionego  
przez Sąd Okręgowy w . 
postanowieniem z dnia 20 września 2005 r.,  
 
 
"Czy uprawnionym do zgłoszenia przewidzianego w art. 10 ust. 1 
ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst 
jednolity Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) żądania 
o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości 
ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym 
jest wyłącznie osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane 
błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub 
ograniczenia, czy też uprawnionym jest każdy, kto ma interes prawny 
w tym, aby treść księgi wieczystej odpowiadała rzeczywistemu 
stanowi prawnemu ?" 
 

 
2 
podjął uchwałę: 
 
Powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym 
nieruchomości 
ujawnionym 
w 
księdze 
wieczystej 
a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba 
uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze 
wieczystej (art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach 
wieczystych i hipotece, jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r., Nr 124, poz. 
1361 ze zm. i art. 626
2 § 5 k.p.c.). 
 
 
Uzasadnienie 
 
 
Sąd Rejonowy w O. wyrokiem z dnia 12 maja 2005 r. oddalił powództwo Z. 
P. przeciwko Gminie O., J. S. i Ja. S. o ustalenie nieważności umowy sprzedaży 
nieruchomości. Sąd ten ustalił, iż na podstawie umowy zawartej w formie aktu 
notarialnego  w dniu 7 maja 2001 r. Gmina sprzedała J. S. i Ja. S. w trybie 
bezprzetargowym, przewidzianym w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2004 r., Nr 261,  poz. 
2603 ze zm.), nieruchomość położoną w O., oznaczoną numerem geodezyjnym 
240 o powierzchni 2 ary 11 m2  w udziałach po ½ części. Nabywcy  nieruchomości 
zostali ujawnieni w prowadzonej dla niej w Sądzie Rejonowym w O. księdze 
wieczystej Kw nr […] jako współwłaściciele. W takiej sytuacji – uznał Sąd Rejonowy 
– powód nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności umowy. 
Przysługuje mu bowiem dalej idący środek ochrony w postaci powództwa 
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. 
Uwzględnienie powództwa opartego na treści art. 189 k.p.c. nie likwidowałoby 
stanu niepewności, czy też zagrożenia sfery prawnej powoda, skoro stan taki 
wynika z wpisu prawa własności pozwanych nabywców nieruchomości w księdze 
wieczystej. 
Przy rozpoznawaniu apelacji powoda od powyższego wyroku, opartej na 
zarzucie naruszenia art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach 
wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm., 

 
3 
dalej: u.k.w.h.), Sąd Okręgowy w L. powziął poważne wątpliwości, które stały się 
przyczyną przedstawienia  Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienia 
prawnego sformułowanego w sentencji postanowienia z dnia 20 września 2005 r. 
Sąd Okręgowy wskazał, że uznanie powoda  w konkretnym stanie faktycznym  za 
osobę uprawnioną do wytoczenia powództwa o usunięcie niezgodności między 
stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym 
stanem prawnym niewątpliwie musiałoby prowadzić do oddalenia  zgłoszonego w 
pozwie żądania ustalenia nieważności umowy na podstawie art. 189 k.p.c. 
Problematyczna pozostaje jednak kwestia, czy powoda można zaliczyć do kręgu 
osób legitymowanych do wytoczenia powództwa z art. 10 ust. 1 u.k.w.h.  
Według Sądu Okręgowego, literalne brzmienie tego przepisu nakazywałoby 
odmówić powodowi takiej legitymacji. Nie jest on bowiem osobą, której prawo nie 
zostało w księdze wieczystej wpisane lub zostało wpisane błędnie albo 
pozostawało dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. 
Względy celowościowe przemawiają wszakże za stanowiskiem przeciwnym. 
Powództwo z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. stwarza powodowi bezsprzecznie możliwość 
uzyskania ochrony szerszej, definitywnie usuwającej stan zagrożenia jego sfery 
prawnej.  
W judykaturze nie ma zgodności poglądów co do tego, czy katalog osób 
wymienionych w  art. 10 ust. 1 u.k.w.h. ma charakter zamknięty, a w konsekwencji 
– czy z powództwem, jakie  przewiduje to unormowanie, może wystąpić każdy, kto 
ma interes prawny w tym, aby treść księgi wieczystej odpowiadała rzeczywistemu 
stanowi prawnemu. Częściej wyrażane jest zapatrywanie aprobujące pozytywną  
odpowiedź na drugie z tak postawionych pytań, ale nie brak też wypowiedzi 
przeciwnych. Również w piśmiennictwie zagadnienie to jest przedmiotem sporów, 
co pogłębia wątpliwości ujęte w pytaniu przedstawionym do rozstrzygnięcia. 
 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
W orzecznictwie problem zakresu podmiotowego legitymacji procesowej do 
wytoczenia powództwa o usunięcie niezgodności miedzy stanem prawnym 
nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym 

 
4 
istotnie – na co trafnie zwrócił uwagę Sąd Okręgowy – był przedmiotem 
rozbieżnych wypowiedzi. Kontrowersje dotyczące tego zagadnienia zaznaczyły się 
wyraźnie jeszcze pod rządami dekretu z dnia 11 października 1946 r. – prawo 
rzeczowe (Dz. U. R.P. Nr 57, poz. 319 ze zm.), który w art. 23 zawierał 
unormowanie zbliżone do przyjętego w obecnie obowiązującym art. 10 ust. 1 
u.k.w.h.  Brak jednolitego stanowiska judykatury oraz zgodności poglądów 
przedstawicieli nauki w tej kwestii skłoniły Rzecznika Praw Obywatelskich do 
wystąpienia do Sądu Najwyższego o jej  rozstrzygnięcie poprzez udzielenie 
odpowiedzi na pytanie o takiej samej treści, jaka zawarta została w pytaniu  
postawionym przez Sąd Okręgowy w rozpoznawanej sprawie. 
 Rozstrzygając to zagadnienie Sąd Najwyższy w uchwale podjętej w składzie 
siedmiu sędziów w dniu 15 marca 2006 r., III CZP 106/05, (jeszcze nie publ.), 
wyjaśnił, że powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym 
nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym 
może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu 
w księdze wieczystej (art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych 
i hipotece, jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm. i art. 6262 § 5 
k.p.c.). W uzasadnieniu tego zapatrywania Sąd Najwyższy wskazał, że powództwo 
z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. nie ogranicza się tylko do żądania ustalenia przez sąd 
istnienia prawa powoda, które nie jest wpisane do księgi wieczystej lub jest wpisane 
błędnie, bądź też do żądania ustalenia nieistnienia obciążenia lub ograniczenia 
dotykającego prawa powoda wpisanego do księgi wieczystej. W istocie rzeczy 
obejmuje ono także samo uzgodnienie stanu prawnego wynikającego z księgi 
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W konsekwencji sąd rozpoznający to 
powództwo w ogóle nie bada interesu prawnego powoda. Interes prawny nie 
stanowi zatem źródła legitymacji procesowej do jego wytoczenia. Z brzmienia art. 
10 ust. 1 u.k.w.h. wynika, że żądanie usunięcia niezgodności treści księgi 
wieczystej dotyczy takiego prawa, które obrazuje stan prawny nieruchomości 
w szerokim tego słowa znaczeniu (także roszczenia z art. 16 u.k.w.h.). Przyjęta 
w tym przepisie konstrukcja związania uzgodnienia z wpisem (art. 31 ust. 2 
u.k.w.h.) wskazuje na wyraźną synchronizację unormowania legitymacji do 
wytoczenia powództwa z legitymacją do złożenia wniosku o wpis w księdze 

 
5 
wieczystej. Oznacza to, że te same osoby, które mogą złożyć wniosek o dokonanie 
wpisu (art. 6262 § 5 k.p.c.), są legitymowane do wytoczenia powództwa z art. 10 
ust. 1 u.k.w.h. Przyjęcie odmiennego zapatrywania i uznanie, że legitymacja ta 
może przysługiwać podmiotowi spoza tak określonego kręgu uprawnionych, 
prowadziłoby do sytuacji, w której osoba mająca interes w uzgodnieniu, a nie 
wymieniona w art. 10 ust. 1 u.k.w.h., po uzyskaniu wyroku uwzględniającego 
powództwo nie mogłaby skutecznie wystąpić z wnioskiem o dokonanie stosownego 
wpisu w księdze wieczystej. Ochrona udzielona jej w wyniku procesu o uzgodnienie 
treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym byłaby więc iluzoryczna. 
Tymczasem osoba taka ma możliwość obalenia domniemania wynikającego z art. 3 
u.k.w.h. w każdym innym postępowaniu, w którym stwierdzenie rzeczywistego 
stanu prawnego nieruchomości stanowi przesłankę rozstrzygnięcia. 
Skład orzekający w pełni podziela zapatrywanie wyrażone w powołanej 
wyżej uchwale i przytoczoną w jej uzasadnieniu argumentację. Uchwała ta odnosi 
się wprost do zagadnienia prawnego przedstawionego w rozpoznawanej sprawie. 
Mając na uwadze fakt, iż Sąd Okręgowy  powziął  wątpliwości zanim zapadło to 
orzeczenie, Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. udzielił na nie 
odpowiedzi, jak w sentencji. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
jc