III CZP 30/06

Uchwała z dnia 7 czerwca 2006 r., III CZP 30/06 
 
Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący) 
Sędzia SN Jan Górowski (sprawozdawca) 
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Mieczysława B. przeciwko 
Jarosławowi Z., Bożenie T., małoletniemu Krzysztofowi Z. działającemu przez 
przedstawicieli ustawowych rodziców Jarosława Z. i Bożenę T. przy interwencji 
ubocznej Gminy Miejskiej K. po stronie powoda o eksmisję, po rozstrzygnięciu w 
Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 7 czerwca 2006 r. zagadnienia 
prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Krakowie postanowieniem z 
dnia 28 lutego 2006 r.: 
„Czy do stosunku najmu na czas oznaczony, powstałego przed dniem wejścia 
w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, 
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 
733 ze zm.) ma zastosowanie art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy w sytuacji, gdy sama 
umowa nie przewiduje przyczyn jej wypowiedzenia?” 
podjął uchwałę: 
 
Artykuł 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw 
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego 
(jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) ma zastosowanie do 
stosunku najmu na czas oznaczony, powstałego przed dniem jej wejścia w 
życie, gdy umowa nie przewiduje przyczyn jej wypowiedzenia. 
 
Uzasadnienie 
 
Powód żądał nakazania pozwanym opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego 
nr 13 usytuowanego w budynku położonym w K. przy ul. K. nr 53, zajmowanego na 
podstawie decyzji administracyjnej o przydziale. Żądanie uzasadniał tym, że jest 
właścicielem i zarządcą tej zabudowanej nieruchomości. W związku z niepłaceniem 

przez pozwanych czynszu, skutecznie wypowiedział im stosunek najmu, a mimo to 
nie opróżnili lokalu. 
Pozwani wnosząc o oddalenie powództwa zarzucili, że tytułem prawnym do 
przedmiotowego lokalu jest umowa najmu zawarta pomiędzy poprzednią 
właścicielką nieruchomości Anną T., a pozwanym Jarosławem Z. 
Wyrokiem z dnia 25 lipca 2005 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w 
Krakowie oddalił powództwo ustalając, że przedmiotowa umowa najmu lokalu 
mieszkalnego została zawarta na piśmie w dniu 17 marca 1997 r. na okres 20 lat. 
Strony uzgodniły w niej, że przysługuje im prawo rozwiązania umowy za obopólnym 
porozumieniem, a wynajmującemu prawo do rozwiązania umowy bez 
wypowiedzenia tylko w wypadku zaległości z zapłatą czynszu za cztery kolejne 
miesiące kalendarzowe. Ustalono także, że najemca będzie uiszczać na rzecz 
wynajmującego czynsz miesięczny w kwocie stanowiącej równowartość 50 dolarów 
amerykańskich, płatny z dołu do dnia 10 każdego miesiąca. 
W dniu 25 marca 2003 r. powód wypowiedział pozwanym, na podstawie art. 
6851 k.c., wysokość dotychczasowego czynszu z terminem miesięcznym, który 
upłynął w dniu 30 kwietnia 2003 r. Pozwani zakwestionowali skuteczność 
wypowiedzenia i opłacali czynsz w dotychczasowej wysokości, z ostrożności 
podnosząc, że wysokość podwyżki nie znajduje podstawy w świetle unormowania 
zawartego w art. 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, 
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 
733 ze zm., dalej „u.o.p.l.”). W związku z tym, że czynsz wyliczony według nowej 
wysokości określonej w wypowiedzeniu przekroczył wartość trzymiesięczną, powód 
– działając na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 obowiązującego wtedy art. 12 ust. 2 
u.o.p.l. – zaproponował ugodę, której pozwani nie zaakceptowali. W dniu 10 grudnia 
2004 r., na podstawie art. 11 ust. 2 u.o.p.l., powód wyznaczył im dodatkowy termin 
do zapłaty tej należności, a następnie, wobec braku zapłaty, wypowiedział umowę 
najmu w dniu 16 lutego 2005 r. 
Sąd Rejonowy ocenił, że ze względu na terminowy charakter łączącej strony 
umowy powód nie miał uprawnienia do wypowiedzenia pozwanym wysokości 
czynszu i następnie stosunku najmu spornego lokalu. Jego zdaniem, ten rodzaj 
stosunku najmu nie może być wcześniej rozwiązany, poza wypadkami wyraźnie 
przewidzianymi. 

Powód zarzucił w apelacji, że art. 673 § 3 k.c. nie wyłącza zastosowania 
unormowania zawartego w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., a Sąd Okręgowy, 
rozpoznając tę apelację, przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu na 
podstawie art. 390 § 1 k.p.c. zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości o 
treści sformułowanej na wstępie. Zwrócił uwagę, że przepisy ustawy o ochronie 
praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie 
zawierają rozróżnienia przyczyn rozwiązania umów najmu lokali mieszkalnych w 
zależności od tego, na jaki okres umowa została zawarta, co może prowadzić do 
wniosku, że przepisy te, w tym art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., znajdują zastosowanie do 
wszystkich tych stosunków, a w konsekwencji wypowiedzenie umowy najmu lokalu 
mieszkalnego na czas oznaczony na tej podstawie prawnej jest możliwe niezależnie 
od woli stron. Zdaniem Sądu, utrata aktualności uchwały Sądu Najwyższego z dnia 
15 lutego 1996 r., III CZP 5/96 (OSNC 1996, nr 5, poz. 69) z chwilą wejścia w życie 
art. 673 § 3 k.c. nie pozbawiła jednak istotności zagadnienia czy możliwość 
wypowiedzenia umów najmu zawartych na czas oznaczony nadal jest ograniczona, 
teraz tylko do przypadków przewidzianych umową stron. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...) 
Przystępując do analizy kwestii stosowania art. 11 ust. 2 u.o.p.l. do umów 
najmu lokali mieszkalnych zawartych na czas oznaczony należy zauważyć, że 
powołana przez Sąd Okręgowy uchwała z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96 
dotyczyła innego zagadnienia, tj. umownego prawa wypowiedzenia, a nie – 
określonego w tym przepisie – wypowiedzenia ustawowego. W uzasadnieniu 
uchwały wyraźnie podkreślono, że intencją ustawodawcy było, aby najem lokalu na 
czas oznaczony był stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany, 
poza przypadkami wyraźnie przewidzianymi prawem. Także dalsze wypowiedzi 
judykatury dotyczyły tylko wypowiedzenia umownego (por. uchwałę Sądu 
Najwyższego z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 
36 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97, 
OSNC 1998, nr 9, poz. 144, z dnia 6 sierpnia 1998 r., I CKN 809/97, nie publ., z 
dnia 6 października 2000 r., IV CKN 121/00, nie publ. i z dnia 22 czerwca 2004 r., 
IV CK 463/03, nie publ.). 
W literaturze dominuje pogląd, że art. 11 u.o.p.l., który ma charakter 
semiimperatywny, stosuje się do umów najmu zawartych na czas oznaczony. 
Wyrażono także zapatrywanie wyraźnie nawiązujące do art. 673 § 3 k.c., tj. że 

wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony z przyczyn wskazanych w art. 11 
u.o.p.l. jest skuteczne wtedy, gdy taką możliwość przewiduje umowa, czyli że 
umowna przyczyna przedterminowego rozwiązania takiej umowy powinna pokrywać 
się z przewidzianą w tym unormowaniu. Stanowisko to spotkało się jednak z trafną 
krytyką, art. 11 u.o.p.l. ma bowiem tylko takie znaczenie, że dopuszcza ustalenie 
przez strony w jakich jeszcze wypadkach, poza określonymi ustawą, mogą one taki 
najem wypowiedzieć. Trzeba podkreślić, że w piśmiennictwie nie budzi wątpliwości, 
iż przepisy przewidujące możliwość wypowiedzenia stosunku najmu bez 
zachowania terminów ustawowych ze względu na zwłokę z zapłatą czynszu mają 
zastosowanie również do umów zawartych na czas oznaczony. 
Jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy, art. 11 ust. 2 u.o.p.l. nie przewiduje 
rozróżnienia stosunków najmu w zależności od tego, na jaki okres zostały zawarte. 
Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wynajmujący może wypowiedzieć 
umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony i to w wypadku, gdy 
nie przewiduje ona przyczyn jej wypowiedzenia. W każdym razie taki wniosek 
wynika z wykładni językowej, zgodnie z zasadą lege non distinguente nec nostrum 
est distinguere. 
Przeciwko tej interpretacji brak poważnych argumentów natury systemowej. 
Artykuł 673 § 3 k.c., wprowadzony do systemu prawnego z dniem 10 lipca 2001 r., 
stanowiący, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, 
jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie, nie 
może być traktowany jako lex specialis do art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. ze względu na 
odmienność przedmiotu regulacji. Przepis ten dotyczy tylko umownych przyczyn 
wypowiedzenia, a więc jego sens nie polega na wprowadzeniu normy, że najem 
zawarty na czas oznaczony nie może być wypowiedziany z przyczyn określonych w 
ustawie. Jego znaczenie sprowadza się do wskazania, że w wypadku najmu 
zawartego na czas oznaczony możliwość umownego wypowiedzenia istnieje tylko 
wówczas, gdy strony określą w umowie przyczyny uzasadniające wypowiedzenie. 
Jak podkreślono w literaturze, jego wprowadzenie do systemu prawnego miało na 
celu rozstrzygnięcie istniejących w praktyce i w nauce sporów co do możliwości 
wprowadzenia do umowy najmu zawartej na czas oznaczony klauzuli o 
przyczynach jej wypowiedzenia. 
Za możliwością zastosowania art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. do najmu na czas 
określony przemawiają także argumenty funkcjonalne. Absurdalna byłaby 

wykładnia, której wynik gwarantowałby najemcy korzystanie z lokalu także wtedy, 
gdy nie płaci czynszu lub używa lokal w sposób sprzeczny z umową albo 
niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swe obowiązki, dopuszczając do 
powstania szkód, czy też niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego 
korzystania przez mieszkańców, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. 
Ustawowe prawo wypowiedzenia w tych wypadkach umowy najmu stanowi 
instrument elementarnej ochrony interesów wynajmującego, której potrzeba 
występuje zarówno przy stosunkach najmu na czas nieokreślony, jak i oznaczony. 
Nie można podzielić zapatrywania, że za interpretacją zaprezentowaną przez 
Sąd Rejonowy przemawia argument a contrario, wyprowadzony z unormowania 
zawartego w art. 688 k.c. Stanowi on, że jeżeli czas trwania najmu nie został 
oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć 
najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, dotyczy 
więc tzw. swobodnego prawa wypowiedzenia, niezależnego od jakichkolwiek 
dodatkowych przesłanek. Jest oczywiste, że w wypadku umów zawartych na czas 
nieoznaczony art. 688 k.c. nie wyłącza art. 687 k.c., zgodnie z którym, jeżeli 
najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne 
okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania 
terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu 
dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Już z tego 
względu nie można uznać za trafny przeciwnego wniosku w stosunku do umów 
najmu zawartych na czas oznaczony. 
Ponieważ zagadnienie dotyczy najmu powstałego przed wejściem w życie w 
dniu 10 lipca 2001 r. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie 
gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, trzeba wyraźnie podkreślić, że jej przepisy (z 
wyjątkiem art. 6 dotyczącego umowy o odpłatne używanie lokalu) stosuje się – 
zgodnie z zasadą bezpośredniego działania nowej ustawy – także do stosunków 
prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie (art. 27 u.o.p.l.). Należy też 
zauważyć, że skoro przedmiotowa umowa nie przewiduje przyczyn wypowiedzenia, 
to nie mógł mieć do niej zastosowania art. 673 § 3 k.c., co jednak nie wyłączało 
ustawowej podstawy jej wypowiedzenia określonej w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. w 
razie zaistnienia wszystkich przesłanek określonych w hipotezie tego przepisu. 
Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.