III CZP 3/12

Sygn. akt III CZP 3/12 
 
 
 
POSTANOWIENIE 
 
Dnia 8 marca 2012 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący) 
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca) 
SSN Dariusz Dończyk 
 
 
 
w sprawie z powództwa W. M. 
przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej "C." w R. 
o zapłatę, 
na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej 
w dniu 8 marca 2012 r., 
na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego  
przez Sąd Okręgowy  
postanowieniem z dnia 10 stycznia 2012 r.,  
 
„Czy art. 48 ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.                
o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 141 poz. 1176 ze zm.) 
stanowi lex specialis do art. 3581 § 3 k.c. i czy w przypadkach,                
o których mowa w zdaniu drugim ust. 5 art. 48 ustawy                
o spółdzielniach mieszkaniowych tj. w przypadku nieodpłatnego 
nabycia własności lokalu mieszkalnego przekazanego uprzednio 
nieodpłatnie przez przedsiębiorstwo państwowe, państwową osobę 
prawną lub państwową jednostkę organizacyjną przez najemcę na 
podstawie art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 
wyłączona jest sądowa waloryzacja kaucji mieszkaniowej, o której 
mowa w art. 3581 § 3 k.c.?”  
 
 
odmawia podjęcia uchwały. 
 
 
 
 

 
2 
Uzasadnienie 
 
Przedstawiony Sądowi Najwyższemu problem przyjęcia odpowiedniego 
reżimu waloryzacji wierzytelności obejmujących zwrot kaucji mieszkaniowej prawny 
wyłonił się w związku z następującym stanem faktycznym.  
Powód w pozwie skierowanym przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej 
domagał się zwrotu od tej Spółdzielni zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej, która 
po wykupienie przez powoda mieszkania nie została wypłacona powodowi 
w odpowiedniej wysokości. Powód od marca 1978 r. na podstawie umowy najmu 
był najemcą spornego mieszkania i wpłacił wówczas kaucję mieszkaniową 
w  wysokości 13.929 zł. Pozwana Spółdzielnia nabyła w 1996 r. nieodpłatnie od 
Spółki Węglowej S.A. (RSW SA) własność budynku, w którym znajdował się lokal 
mieszkalny, a następnie w 2008 r. powód i jego żona nabyli własność lokalu  
mieszkalnego na podstawie art. 48 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. 
o  spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U z 2003 r., nr 119, poz. 11 i 6 ze zm.; cyt. 
dalej jako „u.s.m.”). Pozwana przyznała, że wypłaciła powodowi kwotę 3,44 zł, gdy 
RWS SA w 1996 r. przekazał Spółdzielni wpłacone przez najemców kaucje. Sąd 
Rejonowy 
zasądził 
od 
pozwanej 
Spółdzielni 
na 
rzecz 
powoda 
zwrot 
zwaloryzowanej kaucji po obliczeniu jej wysokości według metody wskazanej przez 
powoda, wyjaśniając, że do takiej waloryzacji ma zastosowanie art. 3581 § 3 k.c. 
mimo preferencyjnego nabycia przez niego na własność lokalu mieszkalnego na 
podstawie art. 48 ust.1 u.s.m. 
Rozważając szczegółowo zarzuty apelacyjne Spółdzielni, a przede 
wszystkim zarzut o wyłączeniu dopuszczalności waloryzacji kaucji wpłaconej przez 
powoda, Sąd Okręgowy przytoczył w uzasadnieniu postanowienia z dnia 
10 stycznia 2012 r. przedstawione SN zagadnienie prawne, a następnie – 
w  związku z treścią art. 48 ust. 5 u.s.m. – wyraził bardzo ogólnie wątpliwość, 
w jakich sytuacjach możliwa byłaby waloryzacja kaucji mieszkaniowej przez 
spółdzielnię mieszkaniową i na podstawie jakich przepisów. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Stan prawny dotyczący zasad wnoszenia i zwrotu kaucji mieszkaniowych 
(w  tym ich różnych metod waloryzacji w różnych okresach) jako zabezpieczenia 

 
3 
przysługującego 
wynajmującemu 
lokal 
mieszkalny 
był 
istotnie 
wysoce 
skomplikowany i mógł rodzić rozbieżności interpretacyjne. Ewolucja stanu 
prawnego w tym zakresie przestawiona została syntetycznie w uzasadnieniu 
wyroku TK z dnia 3 października 2000 r., K 33/99 (OTK 2000, z. 6, poz.188,) (pkt 1 
uzasadnienia). W orzeczeniu tym uznano art. 62 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. 
o  najmie lokali mieszkalnych (t.j.: z 1998 r., Dz. U. nr 120, poz. 787 ze zm.) za 
niegodny z Konstytucją w zakresie, w jakim przepis ten wyłączał możliwość 
waloryzacji kaucji mieszkaniowej. W uchwale SN z dnia 26 września 2005 r., 
III CZP 58/02 (OSNC 2003, z. 9, poz.117), w której nawiązano do stanowiska TK, 
wyjaśniono, że art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw 
lokatorów (…)(Dz.U nr 71, poz.733 ze zm.) nie wyłącza możliwości stosowania art. 
3581 § 3 k.c. w zakresie waloryzacji wierzytelności o zwrot kaucji wpłaconej przez 
najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r.  
Skoro przekazanie budynków pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej nastąpiło 
zgodnie z przepisami ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach 
przekazywania budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U 
nr 119, poz. 567 ze zm.) i powód nabył nieodpłatnie własność mieszkania na 
podstawie przepisu art. 48 ust. 1 u.s.m, to istotnie pojawia się kwestia prawnego 
reżimu ewentualnej waloryzacji kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez b. najemców 
lokali mieszkalnych, których z podmiotem przekazującym (przedsiębiorstwem 
państwowym) łączyły umowy najmu i nie doszło do takiego zwrotu w innej postaci 
(np. wyniku zaliczenia kwoty kaucji na tzw. wkład mieszkaniowy). Dopiero istnienie 
roszczenia o zwrot kaucji implikuje kwestie ewentualnego reżimu waloryzacji kaucji.  
Problem jednak w tym, że w uzasadnieniu przedstawionego zagadnienia 
prawnego nie wspomniano w ogóle o ustawie z 12 października 1994 r., 
kształtującej reżim zwrotu kaucji byłym najemcom, a zwłaszcza o istotnym w danej 
sprawie art. 7 ust. 3 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, kaucje mieszkaniowe 
wniesione przez najemców przekazujący nieruchomość (budynek) wypłaca gminie 
najpóźniej w dniu zawarcia umowy (przenoszącej własność, art. 4 ustawy) w takiej 
wysokości, w jakiej należałoby je zwrócić najemcom w tym dniu. Reguła ta ma 
zastosowanie także wówczas, gdy następuje nieodpłatne przeniesienie własności 
nieruchomości na rzecz spółdzielni mieszkaniowej (art. 9 ust. 1 ustawy) i kaucje te 

 
4 
wypłacane są przez przedsiębiorstwo państwowe spółdzielni mieszkaniowej 
(nowemu właścicielowi nieruchomości). W tym przypadku także obowiązuje reguła, 
że kaucje te zwracane są „w takiej wysokości, w jakiej należałoby je zwrócić 
najemcom”(członkom spółdzielni). W art. 9 ust. 2 uregulowano ponadto zwrot kaucji 
mieszkaniowych członkom spółdzielni poprzez ich zaliczaniu ex lege na poczet 
wkładu mieszkaniowego w przypadku ustanowienia na rzecz tych członków 
lokatorskiego prawa do lokalu. 
Jak wynika z uzasadnienia przestawionego SN pytania prawnego, Sąd 
Okręgowy miał wątpliwości jedynie co do wzajemnej relacji art. 48 ust. 5 u.s.m. i art. 
3581 § 3 k.c. Tymczasem brak w tym uzasadnieniu podstawowych ustaleń 
faktycznych  dotyczących w ogóle możliwości zastosowania art. 48 ust. 5 u.s.m., tj. 
wyjaśnienia prawnego statusu powoda w okresie od chwili przeniesienia własności 
nieruchomości w 1996 r. przez RSW SA na rzecz pozwanej Spółdzielni do czasu 
sprzedaży zajmowanego lokalu mieszkalnego w 2008 r. Zgodnie z utrwalonym 
orzecznictwem Sądu Najwyższego, przedstawione Sądowi do rozstrzygnięcia 
zagadnienie prawne na podstawie art. 390 k.p.c. musi być odpowiednio powiązane 
z ustaleniami faktycznymi dokonanymi przez Sąd drugiej instancji. W związku 
z  tym, że wymaganie takie nie zostało spełnione, Sąd Najwyższy orzekł jak 
w  sentencji.