III CZP 28/06
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowodowa spółka z o.o., były zarządca wspólnoty mieszkaniowej, wniosła o uchylenie uchwały wspólnoty zobowiązującej właścicieli lokali do spłaty zadłużenia za dostawę energii cieplnej. Spółka argumentowała, że uchwała jest niezgodna z prawem, ponieważ dotyczy zaległości za ciepło dostarczone do poszczególnych lokali, a nie tylko do nieruchomości wspólnej. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo, ale Sąd Apelacyjny przedstawił zagadnienie prawne Sądowi Najwyższemu. Sąd Najwyższy, powołując się na ustawę o własności lokali, uznał, że instalacja cieplna, która nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali i w lokalach której nie ma indywidualnych liczników, stanowi część nieruchomości wspólnej. Koszty dostawy energii do takiej instalacji są kosztami zarządu nieruchomością wspólną. W związku z tym wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją tej instalacji, a także uchwałę zmierzającą do zaspokojenia wierzytelności dostawcy energii, za którą wspólnota ponosi odpowiedzialność.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie, że wspólnota mieszkaniowa może obciążyć właścicieli lokali zaległościami za energię cieplną, gdy instalacja jest częścią nieruchomości wspólnej i nie ma indywidualnych liczników.
Dotyczy sytuacji braku indywidualnych liczników ciepła w lokalach oraz gdy instalacja jest traktowana jako część nieruchomości wspólnej.
Zagadnienia prawne (1)
Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o obciążeniu właścicieli lokali obowiązkiem zapłaty zaległych świadczeń wynikających z zawartej przez nią umowy z dostawcą energii cieplnej, jeżeli energia ta była przeznaczona i została faktycznie spożytkowana na potrzeby nieruchomości lokalowych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Uzasadnienie
Instalacja cieplna, która nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali i w lokalach której nie ma indywidualnych liczników, stanowi część nieruchomości wspólnej. Koszty dostawy energii do takiej instalacji są kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota może podjąć uchwałę o zaspokojeniu wierzytelności dostawcy energii, za którą ponosi odpowiedzialność.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Zarząd Nieruchomości "E.-D." sp. z o.o. w E. | spółka | powód |
| wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ul. K.G. nr 33 w E. | instytucja | pozwany |
Przepisy (10)
Główne
u.w.l. art. 22 § 2
Ustawa o własności lokali
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na jej dokonanie.
Pomocnicze
u.w.l. art. 13 § 1
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 3 § 2
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 14 § 1
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 22 § 3
Ustawa o własności lokali
Zalicza do kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali.
u.w.l. art. 21 § 1
Ustawa o własności lokali
Nakłada na zarząd obowiązek kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej.
u.w.l. art. 23
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 25 § 1
Ustawa o własności lokali
k.c. art. 56
Kodeks cywilny
u.w.l. art. 17
Ustawa o własności lokali
Wspólnota ponosi odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Instalacja cieplna w lokalach bez indywidualnych liczników stanowi część nieruchomości wspólnej. • Koszty dostawy energii do takiej instalacji są kosztami zarządu nieruchomością wspólną. • Wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o zaspokojeniu wierzytelności dostawcy energii, za którą ponosi odpowiedzialność.
Odrzucone argumenty
Uchwała wspólnoty dotycząca zaległości za ciepło dostarczone do poszczególnych lokali jest niezgodna z prawem, ponieważ wykracza poza koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Godne uwagi sformułowania
instalacja cieplna służąca do użytku właścicieli poszczególnych lokali [...] stanowi przedmiot współwłasności przymusowej • składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach • opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną • uchwała wspólnoty mieszkaniowej – jako wielostronna czynność prawna – wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów
Skład orzekający
Antoni Górski
przewodniczący
Zbigniew Kwaśniewski
sprawozdawca
Krzysztof Pietrzykowski
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie, że wspólnota mieszkaniowa może obciążyć właścicieli lokali zaległościami za energię cieplną, gdy instalacja jest częścią nieruchomości wspólnej i nie ma indywidualnych liczników."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji braku indywidualnych liczników ciepła w lokalach oraz gdy instalacja jest traktowana jako część nieruchomości wspólnej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu wspólnot mieszkaniowych i rozstrzyga kwestię odpowiedzialności za zaległości w opłatach za ogrzewanie, co jest istotne dla wielu właścicieli lokali.
“Wspólnota mieszkaniowa może obciążyć Cię zaległościami za ogrzewanie – kiedy to jest legalne?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.