III CZP 28/06

Uchwała z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 28/06 
 
Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący) 
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca) 
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Zarządu Nieruchomości "E.-D." sp. z 
o.o. w E. przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ul. K.G. nr  33 w 
E. o uchylenie uchwały, po rozstrzygnięciu na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej 
w dniu 19 maja 2006 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd 
Okręgowy w Elblągu postanowieniem z dnia 1 marca 2006 r.: 
"Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o obciążeniu właścicieli 
lokali obowiązkiem zapłaty zaległych świadczeń wynikających z zawartej przez nią 
umowy z dostawcą energii cieplnej, jeżeli energia ta była przeznaczona i została 
faktycznie spożytkowana na potrzeby nieruchomości lokalowych?" 
podjął uchwałę: 
 
Wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma 
liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę 
na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji 
cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali. 
 
Uzasadnienie 
 
Powodowa spółka z o.o., będąca byłym zarządcą pozwanej wspólnoty 
mieszkaniowej, wystąpiła z powództwem o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty 
z dnia 23 maja 2005 r., zobowiązującej właścicieli lokali do spłaty zadłużenia za 
dostawę energii cieplnej, wynoszącego kwotę 25 304 zł należności głównej i kwotę 
1988 zł odsetek, w ciągu 24 miesięcy, według stawki miesięcznej po 1,31 za m2 
powierzchni użytkowej. Zdaniem powódki, uchwała jest niezgodna z prawem,  
dotyczy bowiem zaległości za dostawę ciepła nie tylko do nieruchomości wspólnej, 

ale również do poszczególnych lokali, a więc wykracza poza granice decydowania o 
ponoszeniu przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną. 
Sąd pierwszej instancji powództwo uwzględnił, a rozpoznający apelację 
pozwanej wspólnoty Sąd drugiej instancji przedstawił Sądowi Najwyższemu do 
rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości. Stwierdził, że 
wspólnota odpowiada za zobowiązania wynikające z dostaw energii cieplnej w 
części dotyczącej nieruchomości wspólnej, uznając za oczywiste, że wydatki 
związane z utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel i tylko on jest zobowiązany 
do ich pokrycia. Ponadto stwierdził, że materia zaskarżonej uchwały wykracza poza 
problematykę zarządu nieruchomością wspólną, która może być przedmiotem 
uchwały właścicieli lokali. Z drugiej jednak strony Sąd Okręgowy dostrzegł także 
uzasadnienie dla przyjęcia stanowiska o dopuszczalności podjęcia przez wspólnotę 
uchwały w przedmiocie obciążenia ogółu właścicieli lokali obowiązkiem 
zaspokojenia wierzytelności dostawcy energii zużytej także na potrzeby 
nieruchomości lokalowych. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali 
(Dz.U. 2002 r., Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej „u.w.l.”), właściciel ponosi wydatki 
związane z utrzymaniem jego lokalu i jest zobowiązany m.in. do uczestniczenia w 
kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tj. m.in. z 
utrzymaniem tych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali 
(art. 3 ust. 2 u.w.l.). 
Bezsporne jest, że w lokalach będących własnością członków pozwanej 
wspólnoty nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar 
energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali. W takiej 
sytuacji przyjęto już wcześniej w orzecznictwie, że cała instalacja cieplna, a więc 
oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz 
całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem 
niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot 
współwłasności przymusowej. Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten 
sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), 
jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, przyjęto, że 
składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji 
znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące 

się w wydzielonych lokalach (zob. uchwała Sądu Najwyższego  z dnia 28 sierpnia 
1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 4). Wskazane urządzenia, jako nie 
służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem 
nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., z której właściciele lokali 
zobowiązani są korzystać w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych 
współwłaścicieli oraz współdziałać w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 
u.w.l.). 
Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali oraz 
pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej oznacza, że opłaty 
za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu 
nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 u.w.l., co znajduje 
potwierdzenie w art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l., w którym ustawodawca zaliczył do 
kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z 
eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku 
poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej 
dwóch lokali. Ustalenie wskazanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w 
wypadkach nieuregulowanych przepisami, jest – na podstawie art. 22 ust. 3 u.w.l.– 
jedną z wielu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. 
Kierowanie przez zarząd sprawami wspólnoty mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 
u.w.l.) obejmuje zarówno podejmowanie czynności zwykłego zarządu, jak i 
przekraczające ten zakres. Dokonanie tych czynności wymaga uprzedniego 
uzyskania zgody właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 u.w.l.), przy czym tryb 
podejmowania uchwał także w tym przedmiocie określa art. 23 (zob. uzasadnienie 
wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 489/00, OSNC 2002, nr 
12, poz. 157). Zawarta w tym przepisie regulacja trybu podejmowania uchwały 
przez właścicieli lokali obejmuje sprawy związane ze sposobem postępowania 
właścicieli lokali przy jej podejmowaniu, przepis ten nie jest natomiast źródłem 
określenia przedmiotu podejmowanej przez właścicieli lokali uchwały. W tej kwestii 
rozstrzygnięcie zawiera art. 22 ust. 2 u.w.l., który stanowi, że do podjęcia przez 
zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała 
właścicieli lokali wyrażająca zgodę na jej dokonanie, w tym także na dokonanie 
czynności o takim właśnie charakterze, bo wymienionej w art. 22 ust. 3 pkt. 8 u.w.l. 
Skoro więc art. 22 ust. 2 u.w.l. określa przedmiot, a nie tryb podejmowania uchwały 
właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na dokonanie przez zarząd czynności 

przekraczającej zakres zwykłego zarządu, to wspólnota mieszkaniowa, obejmująca 
właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć 
uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z 
eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali 
(art. 22 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l.). Ponieważ pozwana wspólnota 
zaciągnęła wobec dostawcy energii cieplnej zobowiązanie pieniężne dotyczące 
nieruchomości wspólnej, za które na podstawie art. 17 ustawy sama ponosi 
odpowiedzialność, to oczywista jest możliwość podjęcia przez nią uchwały 
zmierzającej do zaspokojenia wierzytelności swojego kontrahenta, tj. dostawcy 
energii. Przedmiot takiej uchwały wspólnoty określa jednak art. 22 ust. 2 u.w.l., który 
uwzględnia unormowanie zawarte w art. 21 ust. 1 u.w.l., zobowiązujące zarząd 
m.in. do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, czyli do ustalania – za 
zgodą wspólnoty – określonych w art. 22 ust. 3 pkt. 8 u.w.l. kosztów zarządu 
nieruchomością wspólną. 
Okoliczność, że treść uchwały będącej przedmiotem żądania powoda nie 
odpowiada wprost hipotezie art. 22 ust. 2 u.w.l., nie oznacza niezgodności uchwały 
z tym przepisem, rozumianej jako przesłanki określonej w art. 25 ust. 1 u.w.l. 
Należy zważyć, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej – jako wielostronna czynność 
prawna – wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają 
z ustawy, zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów (art. 56 k.c.). 
Należy więc uznać, że skutkiem spornej uchwały jest w istocie wyrażenie zgody na 
dokonania przez zarząd czynności, która, będąc zarazem czynnością 
przekraczającą zakres zwykłego zarządu, objęta jest również użytym w art. 21 ust. 
1 u.w.l. zakresem pojęcia „sprawy wspólnoty mieszkaniowej”, którymi kieruje 
zarząd. 
Z tych względów zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w 
Elblągu należało rozstrzygnąć, jak wyżej.