III CZP 28/06
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła uchwały wspólnoty mieszkaniowej zobowiązującej właścicieli lokali do spłaty zadłużenia za dostawę energii cieplnej, które obejmowało zarówno nieruchomość wspólną, jak i poszczególne lokale. Powódka, były zarządca, kwestionowała uchwałę, twierdząc, że wykracza ona poza zakres kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo, ale Sąd Apelacyjny przedstawił zagadnienie prawne Sądowi Najwyższemu. Sąd Najwyższy, opierając się na przepisach ustawy o własności lokali, uznał, że instalacja cieplna służąca ogrzewaniu wszystkich lokali i części wspólnych, w sytuacji braku indywidualnych ciepłomierzy, stanowi część nieruchomości wspólnej. Koszty dostawy energii do takiej instalacji są kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l., do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca na to zgodę. Sąd uznał, że wspólnota może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją takiej instalacji, co w istocie jest zgodą na czynność przekraczającą zwykły zarząd.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w zakresie ogrzewania, gdy brak indywidualnych liczników ciepła.
Dotyczy sytuacji braku indywidualnych liczników ciepła w lokalach.
Zagadnienia prawne (1)
Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o obciążeniu właścicieli lokali obowiązkiem zapłaty zaległych świadczeń wynikających z zawartej przez nią umowy z dostawcą energii cieplnej, jeżeli energia ta była przeznaczona i została faktycznie spożytkowana na potrzeby nieruchomości lokalowych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Uzasadnienie
Instalacja cieplna służąca ogrzewaniu wszystkich lokali i części wspólnych, w sytuacji braku indywidualnych liczników, stanowi część nieruchomości wspólnej. Koszty dostawy energii do takiej instalacji są kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l., do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca na to zgodę.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Zarząd Nieruchomości "E.-D." sp. z o.o. w E. | spółka | powód |
| wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ul. K.G. nr 33 w E. | inne | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
u.w.l. art. 22 § 2
Ustawa o własności lokali
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na jej dokonanie.
Pomocnicze
u.w.l. art. 13 § 1
Ustawa o własności lokali
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest zobowiązany m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
u.w.l. art. 3 § 2
Ustawa o własności lokali
Definicja nieruchomości wspólnej, do której zalicza się instalację cieplną służącą do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku.
u.w.l. art. 14 § 1
Ustawa o własności lokali
Opłaty za dostawę energii cieplnej do instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną.
u.w.l. art. 22 § 3
Ustawa o własności lokali
Zaliczenie do kosztów zarządu nieruchomością wspólną części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku.
u.w.l. art. 21 § 1
Ustawa o własności lokali
Obowiązek zarządu kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej.
k.c. art. 56
Kodeks cywilny
Skutki czynności prawnej obejmują nie tylko to, co strony postanowiły, ale także to, co wynika z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Instalacja cieplna służąca ogrzewaniu wszystkich lokali i części wspólnych, w sytuacji braku indywidualnych liczników, stanowi część nieruchomości wspólnej. • Koszty dostawy energii do takiej instalacji są kosztami zarządu nieruchomością wspólną. • Wspólnota może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją takiej instalacji, jako czynność przekraczającą zwykły zarząd.
Odrzucone argumenty
Uchwała wykracza poza granice decydowania o ponoszeniu przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną (argumentacja powódki i Sądu pierwszej instancji).
Godne uwagi sformułowania
instalacja cieplna [...] jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej • składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach • opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną • uchwała wspólnoty mieszkaniowej – jako wielostronna czynność prawna – wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów
Skład orzekający
Antoni Górski
przewodniczący
Zbigniew Kwaśniewski
sprawozdawca
Krzysztof Pietrzykowski
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w zakresie ogrzewania, gdy brak indywidualnych liczników ciepła."
Ograniczenia: Dotyczy sytuacji braku indywidualnych liczników ciepła w lokalach.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w zarządzaniu nieruchomościami – podziału kosztów ogrzewania. Wyjaśnia, kiedy wspólnota może obciążyć właścicieli kosztami ogrzewania lokali.
“Kto płaci za ogrzewanie lokali bez liczników? Sąd Najwyższy wyjaśnia zasady obciążania właścicieli kosztami.”
Dane finansowe
WPS: 27 292 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.