III CZP 33/08

Uchwała z dnia 9 maja 2008 r., III CZP 33/08 
 
Sędzia SN Jan Górowski (przewodniczący) 
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski 
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca) 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Ryszarda O. przy uczestnictwie Renaty 
O. o podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu 
jawnym w dniu 9 maja 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd 
Okręgowy w Katowicach postanowieniem z dnia 12 lutego 2008 r.: 
"Czy w sprawie o podział majątku wspólnego, do którego przynależy m.in. 
prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości 
ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 
21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o 
zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), podlega 
rozliczeniu między byłymi małżonkami wartość tego prawa, 
a w przypadku odpowiedzi twierdzącej: 
w oparciu o jakie kryteria ustalać należy wartość owego prawa oraz czy, i w 
jakim zakresie należy uwzględniać możliwość preferencyjnego zakupu lokalu przez 
najemcę?" 
podjął uchwałę: 
 

Prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w 
wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 
ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym 
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 
31, poz. 266 ze zm.), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i 
podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Jego wartość odpowiada 
różnicy pomiędzy czynszem opłacanym a czynszem wolnym, z 
uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego 
trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się 
możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę. 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Rejonowy Katowice-Zachód ustalił, że do majątku wspólnego 
wnioskodawcy oraz uczestniczki należało m.in. prawo najmu lokalu mieszkalnego w 
budynku wchodzącym w skład zasobu mieszkaniowego Gminy K. Najem został 
nawiązany w czasie trwania wspólności ustawowej, a lokal miał służyć 
wnioskodawcy, uczestniczce oraz ich synowi. Dokonując podziału majątku 
wspólnego, Sąd Rejonowy przyznał prawo najmu lokalu wnioskodawcy, przyjmując 
jednocześnie jego "zerową wartość" jako prawa niezbywalnego i niedziedzicznego. 
W apelacji uczestniczka zakwestionowała stanowisko Sądu pierwszej instancji 
co do wartości prawa najmu. 
Sąd Okręgowy powziął poważne wątpliwości dotyczące sposobu ustalenia 
wartości prawa najmu lokalu, wskazując, że wartość rynkowa jest cechą jedynie 
tych rzeczy, które mogą stanowić przedmiot obrotu. Wyraził przy tym wątpliwości co 
do aktualności uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02 
(OSNC 2002, nr 12, poz. 150), podnosząc, że podjęta została w odmiennym stanie 
prawnym, gdyż obecnie przepisy nie przewidują kategorii czynszu regulowanego. 
Istniejące wątpliwości pogłębia brak mechanizmu normatywnego lub ukształtowanej 
praktyki co do uwzględniania przy obliczaniu wartości objętego podziałem prawa 
najmu lokalu komunalnego możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez 
najemcę. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 

Zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy wymaga 
rozstrzygnięcia dwóch kwestii: jak obliczać wartość prawa najmu lokalu 
mieszkalnego wchodzącego w skład majątku objętego wcześniej wspólnością 
ustawową małżeńską oraz czy przy określaniu tej wartości należy brać pod uwagę 
możliwość preferencyjnego nabycia własności lokalu przez najemcę. (...) 
Przechodząc do pierwszego zagadnienia należy odnieść się do stanowiska 
Sądu Najwyższego zawartego w uchwale z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02, w 
której przyjęto, że wartość najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku 
wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z 
uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach sprawy, okresu prawdopodobnego 
czasu trwania najmu. W uzasadnieniu uchwały podkreślono, że wartość prawa 
najmu jest określona przez wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość 
korzystania z przedmiotu najmu. Wartości tej nie da się obliczyć, odnosząc się do 
kryterium wartości rynkowej, gdyż prawo najmu lokalu komunalnego nie jest 
przeznaczone do obrotu, odwołać się zatem należy do przeciętnego czynszu 
rynkowego, który najemca musiałby zapłacić za korzystanie z takiego samego 
lokalu. Wartość tę należy pomniejszyć o czynsz uiszczany za korzystanie z lokalu 
komunalnego, gdyż obowiązek uiszczania czynszu stanowi ekwiwalent prawa 
korzystania z lokalu; chodzi zatem o różnicę pomiędzy czynszem „wolnym" a 
czynszem uiszczanym przez najemcę lokalu komunalnego. 
Sąd Okręgowy przedstawiający zagadnienie prawne podkreślił, że w 
obowiązującym stanie prawnym nie występuje czynsz regulowany. Rzeczywiście, 
obowiązująca ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, 
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 
733, jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. – dalej: "u.o.p.l.") nie 
posługuje się pojęciem czynszu regulowanego, jednak gdy właścicielem lokalu 
wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego jest gmina, stawki 
czynszu ustalane są uchwałą rady gminy, która, w ramach wieloletniego programu 
gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, ustala m.in. zasady polityki 
czynszowej oraz warunki obniżania czynszu (art. 8 w związku z art. 21 ust. 2 pkt 4 
u.o.p.l.). Co do zasady zatem nadal czynsz uiszczany przez najemcę lokalu 
wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy jest niższy niż czynsz 
uiszczany za analogiczny lokal, którego wysokość określa tzw. rynek (czynsz 
„wolny"). 

Powołana uchwała Sądu Najwyższego zachowała więc aktualność. Wyraża 
ona trafną zasadę, że wartością prawa najmu lokalu wchodzącego w skład 
wspólności majątkowej małżeńskiej, podlegającego następnie podziałowi, jest 
różnica pomiędzy czynszem ustalonym w trybie ustawy o ochronie lokatorów, a 
czynszem „wolnym". Stosowanie tej zasady z uwzględnieniem okoliczności 
konkretnej sprawy może prowadzić także do sytuacji, w których przyznane jednemu 
z byłych małżonków prawo najmu lokalu mieszkalnego będzie miało "wartość 
zerową", może się bowiem zdarzyć, że czynsz uiszczany za lokal komunalny będzie 
równy czynszowi „wolnemu". Przy ustalaniu wartość prawa najmu objętego 
podziałem należy, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w powołanej uchwale, 
uwzględnić czas prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Argumenty 
przemawiające za przyjęciem takiego kryterium zostały obszernie przedstawione i 
niecelowe jest ich powtarzanie. 
Drugi problem podniesiony przez Sąd Okręgowy to uwzględnienie przy 
dokonywaniu podziału prawa najmu lokalu możliwości nabycia takiego lokalu przez 
najemcę przy zastosowaniu obniżenia ceny (tzw. prawo do preferencyjnego nabycia 
lokalu). Rozwiązanie tego problemu wymaga ustalenia charakteru prawnego 
możliwości preferencyjnego nabycia lokalu przez najemcę. 
W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. 
tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej: "u.g.n.") wskazano, że 
najemcy lokalu mieszkalnego, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony, 
przysługuje pierwszeństwo w nabyciu lokalu przewidzianego do zbycia (art. 34 ust. 
1 pkt 3). Jednocześnie dla nabywców przewidziano obniżenie ceny należnej za 
dany lokal, przy czym obniżenie to następuje, co do zasady, według reguł 
określonych w uchwałach organów samorządowych. Czasami też ustawodawca 
określa bezpośrednio w ustawie reguły pomniejszania ceny nabywanego lokalu (np. 
w ustawie z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji 
przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe", Dz.U. Nr 84, poz. 948 
ze zm.). Obowiązujące uregulowania pozwalają jednak stwierdzić, że ustawodawca 
lub odpowiedni organ samorządowy podejmuje decyzje, kształtujące częściowo 
treść zawieranej umowy; chodzi o określenie ceny, jaką nabywca ma zapłacić za 
uzyskanie odrębnej własności lokalu, którego wcześniej był najemcą. Stronom 
odjęta została możliwość ustalenia wysokości ceny w sposób swobodny; muszą 
respektować reguły określone bezpośrednio w ustawie (por. art. 44 ustawy z dnia 8 

września 2000 r.) lub wynikające z uchwał organów samorządowych. Najemca 
nabywający lokal ma przy tym prawo domagania się, aby zbywca (właściciel lokalu) 
respektował wskazane normy. 
Możliwość nabycia wynajmowanego lokalu komunalnego na zasadach 
preferencyjnych nie oznacza jednak, że do majątku wspólnego małżonków wchodzi 
przedmiot majątkowy, który można określić jako prawo do preferencyjnego nabycia 
lokalu, wskazana bowiem możliwość nie jest prawem podmiotowym. Jest to jedynie 
możliwość nabycia prawa do lokalu po cenie obniżonej spowodowana częściowym 
uregulowaniem przez ustawodawcę (bezpośrednio lub pośrednio) treści umowy 
zawieranej przez najemcę i właściciela nieruchomości, nie można zatem nawet 
kwalifikować omawianej możliwości jako ekspektatywy ze względu na zbyt mały 
stopień prawdopodobieństwa nabycia uprawnienia w przyszłości. Aby możliwość ta 
przekształciła się w podlegające ochronie uprawnienie, musi zostać spełnionych 
kilka przesłanek, takich jak podjęcie przez właściciela (jednostkę samorządu 
terytorialnego) decyzji o sprzedaży i ogłoszenie tej decyzji, zawiadomienie najemcy 
pozostającego w stosunku najmu nawiązanym na czas nieokreślony o 
przysługującym mu pierwszeństwie w nabyciu oraz złożenie przez najemcę 
stosownego wniosku w terminie określonym ustawą (por. art. 34 i 35 u.g.n.). 
Najemca, zawiadomiony o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży i przysługującym mu 
pierwszeństwie, może – lecz nie musi – podjąć decyzję o nabyciu lokalu. O istnieniu 
uprawnienia wchodzącego w skład majątku wspólnego można mówić ewentualnie 
dopiero od chwili, w której zostały spełnione wymienione przesłanki, w 
szczególności, gdy najemca złożył wniosek o nabycie lokalu; dopiero od tej chwili 
powstaje uprawnienie, które można określić i które podlega ochronie, a także 
którego wartość da się ustalić. 
Należy też wskazać, że za przyjęciem przedstawionego stanowiska 
przemawiają względy praktyczne, powstaje bowiem pytanie, co się stanie, gdy 
jednemu z byłych małżonków zostanie przyznane prawo najmu, którego wartość 
ulegnie pomniejszeniu o wartość możliwości preferencyjnego nabycia lokalu, a 
następnie, z jakichkolwiek względów, możliwość ta nie zostanie zrealizowana (np. 
najemca nie zdecyduje się na nabycie lokalu lub powstanie wątpliwość co do stanu 
własnościowego budynku, w którym lokal się znajduje uniemożliwiająca sprzedaż 
lokalu). Względy słuszności, a także zasady regulujące podział majątku wspólnego, 
nakazywałyby dokonanie stosownych rozliczeń, aby nie wystąpiła dysproporcja w 

wartości przedmiotów majątkowych przyznanych każdemu z małżonków. 
Dokonywanie takich rozliczeń po zapadnięciu prawomocnego orzeczenia o podziale 
majątku wspólnego rodziłoby wiele problemów, a przede wszystkim wymagałoby 
podstawy prawnej, której brak. 
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie 
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).