III CZP 27/07

Uchwała z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07 
 
Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Mirosław Bączyk 
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Tomasza W. przeciwko Danucie L., 
Walerii L., Wioletcie L., Markowi L., małoletniemu Jakubowi L. i Juliannie L. o 
eksmisję, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 26 
kwietnia 2007 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w 
Poznaniu postanowieniem z dnia 8 grudnia 2006 r.: 
"Czy w przypadku posadowienia budynku na gruncie stanowiącym przedmiot 
własności tego samego właściciela, ale geodezyjnie podzielonym na dwie działki, 
czynność prawna polegająca na zbyciu prawa własności do jednej z tych działek 
gruntu wywoła skutek przeniesienia własności tego gruntu wraz z częścią budynku 
na tym gruncie posadowioną w myśl zasady wyrażonej w art. 48 k.c., czy też 
czynność taka nie wywoła wskazanego wyżej skutku jako sprzeczna z 
uregulowaniem art. 47 § 1 w związku z art. 58 § 1 k.c.?" 
podjął uchwałę: 
 
Umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną 
księgą wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej 
budynku, jest nieważna. 
 
Uzasadnienie 
 
Tomasz W. wnosił o nakazanie eksmisji pozwanych z pomieszczeń o 
powierzchni 63,87 m2, zajmowanych w budynku położonym w O. przy ul. C. nr 68. 
Wyrokiem z dnia 26 lipca 2005 r. Sąd Rejonowy w Szamotułach oddalił 
powództwo, ustalając, że nieruchomości położone w O. przy ul. C. nr 66 i nr 68 
stanowiły jedną nieruchomość o powierzchni 0.20.29 ha, objętą księgą wieczystą nr 
(...)78, w której jako właścicielka wpisana była Waleria L. Nieruchomość ta była 

podzielona geodezyjnie na działki nr 269/1 o powierzchni 0.10.07 ha i nr 269/2 o 
powierzchni 0.10.22 ha, z tym że z pominięciem tego podziału posadowiono na niej 
budynek gospodarczy. W 1968 r. Waleria L. udostępniła synowi Tadeuszowi i jego 
żonie część tego budynku i pozwoliła im zamieszkać w nim na zasadzie użyczenia. 
Za zgodą matki Tadeusz L. doprowadził udostępnioną część budynku do stanu 
mieszkalnego, dobudował łazienkę, a następnie dwa pokoje oraz przedpokój. 
Dobudowane pomieszczenia stały się integralną częścią budynku. 
Po adaptacji budynku Waleria L. umową notarialną z dnia 5 października 
1977 r. darowała synowi Tadeuszowi L. część nieruchomości obejmującą działkę nr 
269/1 o powierzchni 0.10.07 ha, którą odłączono z księgi wieczystej nr (...)78. Dla 
odłączonej części urządzono księgę wieczystą nr (...)26, w której jako właściciela 
wpisano Tadeusza L., na gruncie nie wytyczono jednak żadnej granicy, gdyż 
korzystanie z nieruchomości odbywało się na dotychczasowych zasadach. Umową 
notarialną z dnia 6 maja 1996 r. Tadeusz L. darował nieruchomość położoną w O. 
przy ul. C. nr 68 o powierzchni 0.10.07 ha, objętą księgą wieczystą nr (...)26, córce 
Annie i zięciowi Pawłowi małżonkom J. Po zawarciu tej umowy korzystanie z 
nieruchomości również nie uległo żadnej zmianie. Po śmierci Tadeusza L., Anna i 
Paweł małżonkowie J. umową notarialną z dnia 6 września 2002 r. sprzedali 
nieruchomość objętą księgą wieczystą nr (...)26 powodowi Tomaszowi Woźniakowi. 
Powód zamierzał przystąpić do rozbiórki budynku gospodarczego położonego 
na nabytej nieruchomości, w związku z czym wystąpił o wymagane zezwolenie. 
Decyzją z dnia 17 marca 2003 r. Starosta O. zezwolił na rozbiórkę, uznając, że 
budynek jest oddzielony od sąsiedniej nieruchomości własną ścianą i istnieje 
możliwość jego rozebrania bez naruszenia konstrukcji przyległego budynku. Na 
skutek odwołania pozwanych Danuty i Marka L., w dniu 28 marca 2003 r. Starosta 
uchylił tę decyzję ze względu na połączenie budynku położonego na sąsiednich 
nieruchomościach. 
W spornej części budynku o powierzchni 63,87 m2, znajdującej się na 
nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)26, położonej przy ul. C. nr 68, 
zamieszkują pozwane Danuta L. i jej matka Julianna L. Pozwani Wioletta i Marek 
małż. L. z synem Jakubem zamieszkują w części budynku usytuowanej na 
nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)78, położonej przy ul. C. nr 66, z tym 
że korzystają z łazienki i ubikacji, znajdujących się w obrębie nieruchomości przy ul. 

C. nr 68. Pozwana Waleria L. mieszka natomiast w odrębnym budynku 
mieszkalnym położonym na nieruchomości przy ul. C. nr 66. 
Część budynku znajdująca się na nieruchomości przy ul. C. nr 68 stanowi 
integralną część budynku usytuowanego w obrębie sąsiedniej nieruchomości, 
położonej przy ul. C. nr 66. Sporna część budynku pełni faktycznie funkcje budynku 
mieszkalnego, budynek jest bowiem zaopatrzony w wodę, prąd, instalację gazową, 
wentylacyjną i kanalizacyjną oraz dostosowany do tego, aby łączny czas 
przebywania tych samych osób trwał dłużej niż cztery godziny w ciągu doby. Obie 
części budynku są trwale związane z sobą konstrukcyjnie, funkcjonalnie i użytkowo, 
ze względu na brak kamieni granicznych nie wiadomo jednak, w którym dokładnie 
miejscu przebiega granica między obu nieruchomościami, czy po ognisku ściany, 
czy na jej szerokości, czy też w jeszcze innym miejscu. Ustalenie tej okoliczności 
wymagało zasięgnięcia opinii biegłego z dziedziny geodezji, ale żadna ze stron nie 
zgłosiła wniosku o przeprowadzenie takiego dowodu. 
Skoro powód nie wykazał jak daleko rozciąga się przysługujące mu prawo 
własności nieruchomości, powództwo o eksmisję oparte na prawie własności ulega 
– zdaniem Sądu Rejonowego – oddaleniu. 
Przy rozpoznawaniu apelacji powoda Sąd Okręgowy w Poznaniu powziął 
poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym zagadnieniu prawnym, 
przytoczonym na wstępie. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Rozważania prowadzące do rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia 
prawnego trzeba rozpocząć od uściślenia znaczenia pojęcia nieruchomości 
gruntowej, definicja zawarta w art. 46 § 1 k.c. obejmuje bowiem nieostre kryterium 
wyodrębnienia części powierzchni ziemskiej, przy objaśnianiu którego wyrażane są 
różne zapatrywania. Sprowadzają się one do dwóch przeciwstawnych koncepcji; 
według pierwszej z nich, nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego 
podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek 
nawiązywania do ksiąg wieczystych, natomiast według drugiej, księga wieczysta 
jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość gruntową. W orzecznictwie Sądu 
Najwyższego przeważa koncepcja nawiązująca do formalnoprawnego 
wyodrębnienia nieruchomości w księdze wieczystej. Prowadzi ona do wniosku, że 
graniczące z sobą działki gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których 
prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości 

w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej 
księdze wieczystej, obowiązuje bowiem reguła „jedna księga – jedna nieruchomość” 
(zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00, "Biuletyn 
SN" 2003, nr 8, s. 8, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 
2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201 oraz uchwałę Sądu 
Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24). 
Wypada również przypomnieć, że kodeks cywilny nie zawiera definicji 
budynku i nie zawierała jej też ustawa z dnia 24 października 1974 r. – Prawo 
budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.). Definicję taką wprowadzono dopiero w 
ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414 ze zm.; 
jedn. tekst: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), lecz została ona 
skonstruowana na użytek tej ustawy, w związku z czym w stosunkach 
cywilnoprawnych ma jedynie znaczenie pomocnicze. W orzecznictwie Sądu 
Najwyższego przyjmuje się, że budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z 
gruntem, stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo 
odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni 
za pomocą przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach, z tym że 
spełnienie cechy odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie 
potrzebnych służebności (zob. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu 
Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39, 
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, OSNC 
2007, nr 11, poz. 163, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 
262/04, nie publ. oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III 
CR 103/66, OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110 i z dnia 26 stycznia 2006 r., II CK 365/05, 
nie publ.). 
W świetle powyższych uwag nie powinno budzić wątpliwości, że przed 
dokonaniem przez Walerię L. darowizny na rzecz syna Tadeusza obiekt budowlany 
posadowiony na nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)26 był budynkiem 
stanowiącym jej część składową (art. 48 k.c.). W grę wchodziła wówczas jedna 
nieruchomość gruntowa, na której znajdował się trwale związany z nią budynek 
gospodarczy. Oceny tej nie zmieniał geodezyjny podział nieruchomości na dwie 
działki, w świetle bowiem art. 46 § 1 k.c. była to jedna nieruchomość, objęta jedną 
księgą wieczystą. Dokonana w dniu 5 października 1977 r. czynność prawna – 
nazywana przez Sąd Okręgowy czynnością, polegającą na zbyciu prawa własności 

do jednej z geodezyjnie wyodrębnionych działek – zmierzała w istocie do podziału 
nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)26 przez wydzielenie z niej części, 
stanowiącej przedmiot darowizny, i do wyodrębnienia w ten sposób „nowej” 
nieruchomości, której własność miała przejść na syna właścicielki, Tadeusza L. 
Podkreślenie to jest konieczne także z tego względu, że – zgodnie z art. 155 k.c. – 
przedmiotem przeniesienia własności jest rzecz, zachodziła zatem potrzeba 
wydzielenia z dotychczasowej nieruchomości jej części o mniejszym obszarze, 
która mogłaby stanowić „nową” nieruchomość, czyli rzecz będącą przedmiotem 
darowizny. Ponieważ przed zawarciem umowy darowizny nieruchomość była 
zabudowana, z wydzieleniem z niej części, mogącej stanowić „nową” 
nieruchomość, łączyła się kwestia podziału budynku. 
Problematyka dopuszczalności podziału zabudowanej nieruchomości 
gruntowej była wielokrotnie przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w sprawach 
o zniesienie współwłasności oraz o dział spadku. Sąd Najwyższy dopuścił taką 
możliwość, jednak tylko przy spełnieniu określonych wymagań. Za niedopuszczalny 
uznał podział samego budynku, bez dokonania podziału gruntu, na którym został on 
posadowiony, a poza tym dopuścił możliwość podziału budynku wyłącznie według 
płaszczyzn pionowych. Za utrwalone w orzecznictwie można uznać stanowisko, że 
podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny, 
jeżeli w wyniku tego podziału powstają dwa odrębne budynki. Linia podziału musi 
przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek 
na dwa odrębne budynki; może to być ściana już istniejąca lub w tym celu 
wykonana. O odrębności budynków powstałych wskutek podziału można przy tym 
mówić tylko wtedy, gdy tworzą one zamkniętą, funkcjonalną całość lub gdy 
uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie 
odpowiednich służebności. Linia podziału budynku nie może odbiegać od linii 
podziału działki, zgodnie bowiem z zasadą wyrażoną w art. 48 k.c., budynki trwale z 
gruntem związane są częściami składowymi gruntu (zob. uchwała pełnego składu 
Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, uchwała 
Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, wyrok Sądu 
Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04, nie publ. oraz postanowienia 
Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66, z dnia 4 grudnia 1973 r., 
III CRN 290/73, OSPiKA 1974, nr 12, poz. 259, z dnia 10 września 1979 r., III CRN 
143/79, OSNCP 1980, nr 6, poz. 42, z dnia 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84, nie 

publ., z dnia 10 marca 1993 r., I CRN 13/93, nie publ., z dnia 20 stycznia 2000 r., 
I CKN 355/98, nie publ. i z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00, nie publ.). 
Przedstawione zasady podziału zabudowanej nieruchomości gruntowej 
stanowiącej przedmiot współwłasności powinny być respektowane także w razie 
podziału zabudowanej nieruchomości dokonywanego przez jej właściciela w 
związku z zamiarem przeniesienia własności wydzielonej części nieruchomości 
wraz z odpowiadającą jej częścią budynku. W związku z wątpliwościami Sądu 
Okręgowego zachodzi jednak potrzeba rozważenia, czy art. 151 k.c., wyrażający 
zasadę jedności prawnej budynku, może być w drodze analogii stosowany w razie 
podziału zabudowanej nieruchomości gruntowej, jeżeli w wyniku podziału granica 
wyznaczona na gruncie miałaby przebiegać pod budynkiem nie dzieląc go na 
samodzielne części. Dopuszczenie takiej możliwości pozwalałoby przyjąć, że w celu 
zachowania jedności budynku byłby on uważany za przedmiot własności tylko 
jednego z właścicieli sąsiadujących z sobą nieruchomości, natomiast drugiemu z 
nich przysługiwałoby roszczenie o wykup zajętej części gruntu lub ustanowienie 
odpowiedniej służebności gruntowej. 
Podejmując ten problem, trzeba zauważyć, że na tle art. 151 k.c. brak 
jednolitości zapatrywań co do tego, komu przysługuje prawo własności budynku 
posadowionego na dwóch nieruchomościach – wyjściowej i sąsiedniej. 
Prezentowany jest pogląd, że w razie przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu 
przy wznoszeniu budynku na nieruchomości wyjściowej, art. 151 k.c. wprowadza 
wyjątek od zasady supreficies solo cedit, wobec czego właścicielem budynku jest 
inwestor, a właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać – w zależności od 
spełnienia dalszych przesłanek określonych w art. 151 zdanie pierwsze k.c. – 
przywrócenia stanu poprzedniego lub roszczeń przewidzianych w art. 151 zdanie 
drugie k.c. Jest też wyrażane zapatrywanie, że wyjątek od zasady superficies solo 
cedit zachodzi dopiero w razie ustanowienia służebności, o której mowa w art. 151 
zdanie drugie k.c., dlatego do chwili ustanowienia odpowiedniej służebności 
gruntowej właściwe części budynku są częściami składowymi tych nieruchomości, z 
którymi są trwale związane. 
Skład orzekający przychyla się do pierwszego poglądu, dominującego w 
orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 
1971 r., I CR 5/71, nie publ., uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r., 
III CZP 9/05, OSNC 2006, nr 3, poz. 44 i z dnia 13 października 2006 r., III CZP 

72/06, OSNC 2007, nr 6, poz. 85 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 
lutego 2007 r., III CZP 159/06, nie publ.). Gdyby zatem art. 151 k.c. mógł znaleźć w 
drodze analogii zastosowanie do podziału zabudowanej nieruchomości, 
oznaczałoby to, że część budynku posadowiona na nieruchomości objętej księgą 
wieczystą nr (...)26 stanowi własność właścicieli nieruchomości objętej księgą 
wieczystą nr (...)78, tę bowiem nieruchomość trzeba by uznać za nieruchomość 
wyjściową. 
Problem dopuszczalności stosowania per analogiam przepisu art. 151 k.c. do 
podziału zabudowanej nieruchomości nie był dotychczas przedmiotem rozważań 
Sądu Najwyższego. Konstatacji tej nie zmienia powołanie się przez Sąd Okręgowy 
na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 września 1975 r., III CRN 207/75 
(OSNCP 1976, nr 7-8, poz. 172), gdyż z postanowienia tego nie można wywodzić 
aprobaty dla analogicznego stosowania przepisu art. 151 k.c. Wskazano w nim 
jedynie, że stan zupełności podziału gruntu i budynku może być w sprawie o dział 
spadku uzyskany także przez obciążenie nieruchomości służebnością w 
postanowieniu działowym (art. 212 § 1 k.c.). 
Trzeba przypomnieć, że stosowanie analogii jest uzasadnione w razie 
stwierdzenia luki konstrukcyjnej, o której można mówić tylko wtedy, gdy określona 
kwestia wymagająca regulacji prawnej nie została w ogóle unormowana. W takim 
wypadku per analogiam może być zastosowany przepis regulujący sytuacje 
najbliższe, podobne do rozstrzyganego przypadku ze względu na istotne cechy 
(zob. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 
stycznia 2006 r., III CZP 100/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 95 i powołane tam 
orzecznictwo ). Rozważając dopuszczalność analogicznego stosowania art. 151 
k.c. do podziału nieruchomości, w wyniku którego granica wyznaczona na gruncie 
miałaby przebiegać pod budynkiem nie dzieląc go na samodzielne części, trzeba 
przede wszystkim udzielić odpowiedzi na pytanie, czy zachodzi luka w przepisach, 
uzasadniająca stosowanie analogii. Podziału zabudowanej nieruchomości należy 
dokonywać – o czym była już mowa – według płaszczyzn pionowych w taki sposób, 
by linia podziału budynku odpowiadała linii podziału gruntu i przebiegała przez 
istniejącą lub możliwą do wykonania ścianę, dzielącą budynek na samodzielne 
części, stanowiące odrębne budynki. Gdyby podziału budynku nie udało się 
zsynchronizować z podziałem gruntu i jeden z nowo powstałych budynków miałby 
znajdować się częściowo na nieruchomości sąsiedniej, dla uzyskania zupełności 

podziału konieczne byłoby ustanowienie odpowiedniej służebności. Ustanowienie 
takiej służebności powinno jednak nastąpić na etapie podziału (np. w postanowieniu 
działowym lub w umowie notarialnej), a nie dopiero po jego dokonaniu. Nie można 
w tej sytuacji dopatrywać się luki w przepisach, po podziale bowiem nie powinna w 
ogóle zachodzić potrzeba stosowania per analogiam przepisu art. 151 k.c. 
Konstatacja ta jest wystarczającym argumentem pozwalającym odrzucić 
możliwość zastosowania w drodze analogii art. 151 k.c. do podziału zabudowanej 
nieruchomości. Warto jednak dodać, że hipoteza art. 151 k.c. jest ściśle 
dostosowana do przypadku przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku, 
wobec czego nie można by przyjmować, że przepis ten reguluje sytuację pod 
istotnymi względami podobną do podziału zabudowanej nieruchomości. 
Powracając do rozważań zmierzających do oceny skuteczności czynności 
prawnej, polegającej na przeniesieniu własności części nieruchomości bez 
równoczesnego dokonania podziału znajdującego się na niej budynku, trzeba 
odnieść się do koncepcji przedstawionych przez Sąd Okręgowy. Według pierwszej 
z nich czynność ta, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 48 k.c., miałaby wywołać 
skutek przeniesienia własności gruntu wraz z posadowioną na nim częścią 
budynku. Innymi słowy, miałoby dojść do „samoistnego” podziału budynku, wskutek 
czego części budynku położone na nieruchomościach powstałych w wyniku 
podziału, stałyby się częściami składowymi sąsiednich nieruchomości gruntowych. 
Koncepcję tę trzeba jednak odrzucić, gdyż nie zapewniałaby ona samodzielności 
utworzonych „części” budynku, trwale związanych z każdą z sąsiednich 
nieruchomości gruntowych. „Części” te nie stanowiłyby zamkniętych całości 
wydzielonych z przestrzeni przegrodami, każda z nich byłaby bowiem 
architektonicznie i funkcjonalnie powiązana z resztą budynku. W konsekwencji, 
żadna z „części” samodzielnie nie stanowiłaby budynku w rozumieniu prawa 
cywilnego. Nie można by zatem przyjmować, że w wyniku ocenianej czynności 
prawnej niejako samoczynnie dochodziłoby do podziału budynku. 
Niedokonanie podziału budynku wpływa na ocenę całej analizowanej 
czynności prawnej, ponieważ części budynku nie mogą być odrębnym przedmiotem 
własności. Do takiego natomiast skutku prowadziłoby uznanie czynności zbycia 
części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej 
budynku, za ważną. Tym samym doszłoby do naruszenia bezwzględnie 
obowiązującego art. 47 § 1 k.c. Z tej przyczyny umowę przeniesienia własności 

części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej 
budynku, trzeba uznać za nieważną (art. 58 § 1 w związku z art. 47 § 1 k.c.). 
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. rozstrzygnął 
przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.