III CZP 26/06

Uchwała z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 26/06 
 
Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący) 
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski 
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca) 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Marka R. przy uczestnictwie Gminy K. i 
Skarbu Państwa – Starosty Powiatowego w G. zastępowanego przez Prokuratorię 
Generalną Skarbu Państwa o wpis w księdze wieczystej, po rozstrzygnięciu w Izbie 
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 19 maja 2006 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Gliwicach postanowieniem z dnia 19 
stycznia 2006 r.: 
"Czy w następstwie zrzeczenia się przez osobę fizyczną prawa wieczystego 
użytkowania gruntu będącego własnością Skarbu Państwa prawo wieczystego 
użytkowania wygasa, czy też właściwa gmina na podstawie art. 179 § 2 k.c. w 
związku z art. 237 k.c. staje się wieczystym użytkownikiem tej nieruchomości?" 
podjął uchwałę: 
 
Zrzeczenie się przez osobę fizyczną prawa użytkowania wieczystego 
powoduje wygaśnięcie tego prawa. 
 
Uzasadnienie 
 
Marek R., użytkownik wieczysty działek nr 1363/(...) i 1735/(...), położonych w 
K., aktem notarialnym z dnia 15 marca 2005 r. zrzekł się użytkowania wieczystego 
gruntu i własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości oraz złożył 
wniosek o dokonanie w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd 
Rejonowy w Gliwicach, wpisu użytkowania wieczystego i własności budynków na 
rzecz Gminy K. W dniu 17 maja 2005 r. referendarz sądowy Sądu Rejonowego w 
Gliwicach dokonał wpisu zgodnego z wnioskiem. Wpis ten został zaskarżony przez 
Gminę K., a Sąd Rejonowy w Gliwicach postanowieniem z dnia 17 sierpnia 2005 r. 

uchylił wpis i wniosek oddalił. W apelacji Skarb Państwa – Starosta G. wniósł o 
zmianę zaskarżonego postanowienia i utrzymanie wpisu w mocy. 
Przy rozpoznaniu apelacji nasunęły się Sądowi Okręgowemu wątpliwości 
sformułowane w przedstawionym zagadnieniu prawnym. Sąd Okręgowy podkreślił, 
że przepisy kodeksu cywilnego nie zawierają przepisu umożliwiającego 
użytkownikowi wieczystemu zrzeczenia się przysługującego mu prawa. Jedynie z 
przepisów szczególnych wynika możliwość zrzeczenia się tego prawa przez 
państwowe i samorządowe osoby prawne (art. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. 
o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze 
zm. – dalej: "u.g.n."). W piśmiennictwie zdecydowanie przeważa pogląd o 
dopuszczalności zrzeczenia się wieczystego użytkowania także przez innych 
użytkowników wieczystych. Pogląd taki został również przyjęty w orzecznictwie 
Sądu Najwyższego (zob. postanowienie z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05, 
OSNC 2006, nr 7-8, poz. 125, oraz uchwała z dnia 8 września 1992 r., III CZP 
89/92, OSNC 1993, nr 4, poz. 53). W orzecznictwie i piśmiennictwie istnieje 
rozbieżność poglądów, która sprowadza się przede wszystkim do tego, czy do 
zrzeczenia się użytkowania wieczystego należy zastosować art. 179 k.c., dotyczący 
zrzeczenia się własności nieruchomości, czy też art. 246 k.c., dotyczący zrzeczenia 
się praw rzeczowych ograniczonych. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne nie dotyczy zrzeczenia 
się użytkowania wieczystego na podstawie art. 16 u.g.n., który odnosi się do 
zrzeczenia się własności lub użytkowania wieczystego przez państwową lub 
samorządową osobę prawną odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki 
samorządu terytorialnego oraz przy odpowiednim zastosowaniu art. 179 k.c. Nie 
dotyczy także szczególnego wypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego, 
uregulowanego w art. 17b ust. 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o 
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z 
2004 r. Nr 208, poz. 2128 ze zm. – dalej: "u.g.n.r.SP"). Z treści postanowienia Sądu 
Okręgowego w Gliwicach z dnia 19 stycznia 2006 r. wyraźnie wynika, że 
zagadnienie prawne powstało na tle sytuacji, w której użytkownikiem wieczystym 
jest osoba fizyczna, a właścicielem gruntu jest Skarb Państwa. 
W polskim ustawodawstwie nie ma, poza dwoma wymienionymi przepisami, 
regulacji dotyczącej zrzeczenia się użytkowania wieczystego, istnieją natomiast 

unormowania odnoszące się do zrzeczenia się własności nieruchomości i praw 
rzeczowych ograniczonych. 
Artykuł 179 k.c., regulujący kwestię zrzeczenia się własności nieruchomości, 
ulegał kilkakrotnym zmianom. Obowiązujące brzmienie zostało mu nadane przez 
ustawę z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych 
innych ustaw (Dz.U. Nr 49, poz. 408); w § 1 określono dopuszczalność wyzbycia się 
własności nieruchomości przez jej zrzeczenie się oraz wprowadzono wymaganie 
zachowania formy aktu notarialnego dla oświadczenia woli właściciela, w § 2 
uregulowano zaś skutki zrzeczenia się własności nieruchomości. Przyjęto w 
szczególności regułę, że nieruchomość staje się własnością gminy, na obszarze 
której jest położona, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Trybunał 
Konstytucyjny w wyroku z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04 (OTK Zb.Urz. 2005, nr 3A, 
poz. 24), stwierdził, że art. 179 k.c. jest niezgodny z art. 2 i 165 Konstytucji, przy 
czym traci on moc obowiązującą z dniem 15 lipca 2006 r. W ten sposób Trybunał 
Konstytucyjny nie tylko wyłączył skuteczność ex tunc wyroku, ale ponadto odroczył 
utratę mocy obowiązującej zakwestionowanych przepisów, stwarzając w ten sposób 
ustawodawcy możliwość ich nowelizacji. 
Rządowy projekt nowelizacji kodeksu cywilnego (druk sejmowy nr 486 z dnia 7 
kwietnia 2006 r.) m.in. nadaje nowe brzmienie art. 179 k.c., zgodnie z którym 
właściciel składa właściwej gminie zaproszenie do zawarcia umowy przekazania 
własności nieruchomości, a w razie odmowy gminy lub bezskutecznego upływu 
sześciomiesięcznego terminu do zawarcia umowy dopuszcza zrzeczenie się 
własności przez złożenie oświadczenia woli w formie aktu notarialnego, w wyniku 
czego właścicielem nieruchomości staje się Skarb Państwa. Wspomniany projekt 
zawiera propozycję wprowadzenia nowego art. 2331 k.c. w brzmieniu:  
„§ 1. Wieczysty użytkownik może zrzec się użytkowania wieczystego. 
Oświadczenie o zrzeczeniu się powinno być złożone właścicielowi nieruchomości w 
formie aktu notarialnego. Użytkowanie wieczyste, którego użytkownik wieczysty 
zrzekł się, wygasa z chwilą wykreślenia z księgi wieczystej.  
§ 2. Jeżeli użytkowanie wieczyste obciążone jest hipoteką, jego zrzeczenie się 
wymaga zgody wierzyciela, którego wierzytelność zabezpiecza hipoteka”. 
Przytoczone przepisy znajdowałyby zastosowanie do wszystkich wypadków 
zrzeczenia się użytkowania wieczystego, powołane zaś art. 16 u.g.n. i art. 17b ust. 
3 u.g.n.r.SP zostałyby uchylone. 

Artykuł 246 k.c. w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 1983 r. (na 
podstawie art. 113 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, 
Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) składa się z dwóch paragrafów. Zgodnie z § 1, 
zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego powoduje jego wygaśnięcie, a 
oświadczenie o zrzeczeniu się prawa składa się właścicielowi rzeczy obciążonej. 
Według § 2, do wygaśnięcia prawa ujawnionego w księdze wieczystej potrzebne 
jest, gdy ustawa nie stanowi inaczej, wykreślenie prawa z księgi wieczystej. 
W orzecznictwie i piśmiennictwie niemal jednomyślnie przyjmuje się, że 
użytkownik wieczysty, podobnie jak właściciel nieruchomości (art. 179 k.c.) i osoba, 
której przysługuje prawo rzeczowe ograniczone (art. 246 k.c.), może skutecznie 
zrzec się swojego prawa (por. m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 
1992 r., III CZP 89/92, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2002 r., IV CKN 
1325/00, nie publ., uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu 
Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r., III CZP 47/04, OSNC 2005, nr 5, poz. 74, 
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05 lub wyrok 
Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2005 r., V CK 784/04, "Biuletyn SN" 2006, nr 
4, poz. 9). Sąd Najwyższy w obecnym składzie podziela w pełni ten pogląd, jedynie 
więc ze względu na występowanie odmiennych wypowiedzi w piśmiennictwie, 
zresztą nielicznych, należy podkreślić, że za tezą o dopuszczalności zrzeczenia się 
przez użytkownika wieczystego przysługującego mu prawa przemawia zarówno 
wnioskowanie z podobieństwa do art. 179 k.c., jak i argumentum a minori ad maius 
oraz argumentum a simili; skoro według art. 246 k.c. można zrzec się słabszego 
prawa rzeczowego ograniczonego, to również można zrzec się silniejszego prawa 
użytkowania wieczystego, które, zgodnie z niemal jednolitym poglądem 
orzecznictwa i piśmiennictwa, zostało ukształtowane jako prawo pośrednie między 
własnością i prawami rzeczowymi ograniczonymi, zasadnicze zaś podobieństwo 
między prawem użytkowania wieczystego a prawami rzeczowymi ograniczonymi 
polega na tym, że w obu wypadkach mamy do czynienia z prawami na rzeczy 
cudzej. Nie wytrzymuje krytyki pogląd, że zrzeczenie się prawa użytkowania 
wieczystego byłoby dopuszczalne tylko w wypadkach wyraźnie wymienionych w 
ustawie, tj. w wymienionych przepisach szczególnych. 
Wypowiedzi Sądu Najwyższego różnią się oceną skutków zrzeczenia się 
użytkowania wieczystego, co stanowi konsekwencję opowiedzenia się za 
stosowaniem w tym zakresie albo art. 179, albo 246 k.c. W piśmiennictwie 

zdecydowanie przeważa pogląd o stosowaniu do zrzeczenia się prawa użytkowania 
wieczystego art. 179 k.c., należy jednak podkreślić, że większość tych wypowiedzi 
pochodzi z okresu przed nowelizacją art. 232 k.c. na podstawie ustawy z dnia 17 
maja 1990 r. o podziale zadań i kompetencji określonych w ustawach szczególnych 
pomiędzy organy gminy a organy administracji rządowej oraz o zmianie niektórych 
ustaw (Dz.U. Nr 34, poz. 198 ze zm.), która wprowadziła możliwość ustanawiania 
użytkowania wieczystego nie tylko na gruntach Skarbu Państwa, ale również na 
gruntach stanowiących własność gmin lub ich związków. Wcześniej w każdym 
wypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego prawo to wygasało wskutek 
konfuzji, czyli przejścia użytkowania wieczystego na Skarb Państwa będący 
właścicielem nieruchomości obciążonej. 
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 8 września 1992 r., III CZP 
89/92, podkreślił, że istnieje się jednak problem, jakie przepisy normujące 
zrzeczenie się prawa rzeczowego należy przez analogię zastosować do zrzeczenia 
się użytkowania wieczystego, a mianowicie, czy należy mieć tu na względzie art. 
179 k.c., dotyczący zrzeczenia się własności nieruchomości, czy też art. 246 k.c., 
odnoszący się do zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego. Uznając zaś, 
że niewątpliwie pewną wskazówkę interpretacyjną zawiera art. 237 k.c., zgodnie z 
którym do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy 
o przeniesieniu własności nieruchomości, Sąd Najwyższy podsumował, iż w 
rozważanej sytuacji wchodzi w grę odpowiednie zastosowanie art. 179 k.c. Dodać 
można, że podobne stanowisko, z tym że o charakterze ogólnym, zajął Sąd 
Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73 (OSNCP 
1974, nr 11, poz. 197), stwierdzając, że w wypadkach nieuregulowanych w 
artykułach 232-243 k.c. oraz w umowie o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste 
należy, w razie wątpliwości na tle wykładni, posługiwać się przede wszystkim 
analogią do przepisów kodeksu cywilnego, dotyczących własności. Konsekwencją 
takiego zapatrywania był wniosek – odpowiadający ówczesnej treści art. 179 k.c. – 
że użytkowanie wieczyste gruntu wygasa, a wraz z nim wygasa własność 
wzniesionych na nim budynków, które stają się znowu częścią składową 
nieruchomości. 
Stanowisko o stosowaniu art. 179 k.c. do zrzeczenia się użytkowania 
wieczystego Sąd Najwyższy zajął uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 8 grudnia 
2004 r., III CZP 47/04, w której uzasadnieniu stwierdził m.in., że również w wyniku 

zrzeczenia się może nastąpić wygaśnięcie użytkowania wieczystego, jeżeli prawo 
to obciąża nieruchomość stanowiącą własność podmiotu (np. gminy), który w 
wyniku zrzeczenia się stałby się użytkownikiem wieczystym. Jeżeli zaś użytkowanie 
wieczyste obciąża nieruchomość innego podmiotu (np. Skarbu Państwa), a 
zrzeczenia się dokonuje użytkownik wieczysty będący np. osobą fizyczną, to 
użytkowanie wieczyste "przechodzi" – na podstawie art. 179 w związku z art. 233 i 
237 k.c. – na rzecz gminy. 
W uzasadnieniu postanowienia z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05, Sąd 
Najwyższy wyraził zapatrywanie, że treść użytkowania wieczystego, jako prawa 
bardziej zbliżonego do własności niż do praw rzeczowych ograniczonych, 
uzasadnia zastosowanie do formy zrzeczenia się użytkowania wieczystego art. 179 
§ 1 k.c. per analogiam i przyjęcie, iż zrzeczenie się użytkowania wieczystego 
wymaga formy aktu notarialnego. W dalszym ciągu Sąd Najwyższy wyjaśnił, że 
okoliczność, iż użytkowanie wieczyste jest, tak jak prawa rzeczowe ograniczone, 
prawem na rzeczy cudzej, skłania do przyjęcia, że oświadczenie użytkownika 
wieczystego o zrzeczeniu się przysługującego mu prawa powinno być złożone 
właścicielowi nieruchomości, do czego upoważnia w drodze analogii art. 246 § 1 
k.c. Wskazana wyżej istotna cecha charakterystyczna użytkowania wieczystego 
prowadzi także do zastosowania do skutków zrzeczenia się tego prawa – w drodze 
analogii – art. 246 § 1 k.c. i uznania, że zrzeczenie się użytkowania wieczystego 
powoduje jego wygaśnięcie. Sąd Najwyższy podkreślił, że konsekwentne 
zastosowanie per analogiam do zrzeczenia się użytkowania wieczystego art. 246 
k.c. w zakresie określającym skutek tej czynności nie pozwala na pominięcie § 2 
wymienionego artykułu, co prowadzi do wniosku, że jeżeli użytkowanie wieczyste 
było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest 
wykreślenie go z tej księgi. Należy dodać, że skoro skutkiem zrzeczenia się 
użytkowania wieczystego jest wygaśnięcie tego prawa, to następstwem tego 
zdarzenia jest wygaśnięcie ustanowionych na nim obciążeń (art. 241 k.c.). 
Także w postanowieniu z dnia 4 listopada 2005 r., V CK 784/05, Sąd 
Najwyższy dostrzegł podstawy do stosowania art. 246 k.c. do zrzeczenia się 
użytkowania wieczystego. Stwierdził, że kontynuując dotychczasowy kierunek 
wykładni oparty na analogii mimo nieosiągnięcia zgodności poglądów w doktrynie, 
należy przyjąć dopuszczalność zrzeczenia się użytkowania wieczystego przez inne 
podmioty niż wymienione w art. 16 u.g.n. Przemawiają za tym cechy tego prawa 

sytuujące je między własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, 
podlegającymi wygaśnięciu wskutek zrzeczenia się (art. 179 § 1 i art. 246 § 1 i 2 
k.c.). 
Istotne są także wypowiedzi zamieszczone wyroku Trybunału Konstytucyjnego 
z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04, w którym zwrócono uwagę, że ani w przypadku 
zrzeczenia się użytkowania wieczystego, ani ograniczonego prawa rzeczowego nie 
dochodzi do zmiany uprawnionego; czynności te – choć dokonywane wobec 
właściciela – nie wywołują skutku w postaci przeniesienia prawa na niego czy na 
inny podmiot. Skutkiem obu jest zwolnienie prawa własności z obciążeń. Zarówno 
użytkownik wieczysty, jak i osoba uprawniona z tytułu ograniczonego prawa 
rzeczowego wywodzą swe prawa od właściciela. Obciążając swe prawo, właściciel 
nie traci swojego statusu i musi się liczyć z wygaśnięciem obciążenia; nawet jeśli 
następuje ono w efekcie jednostronnej czynności uprawnionego, nie zmienia pozycji 
prawnej właściciela. Przytoczone stanowisko oznacza opowiedzenie się za 
stosowaniem art. 246 § 1 zdanie pierwsze k.c. w drodze analogii do użytkowania 
wieczystego, skutkiem zrzeczenia się użytkowania wieczystego jest zatem jego 
wygaśnięcie. 
Trybunał Konstytucyjny wskazał także, że jest oczywiste, iż zrzeczenie się 
prawa na rzeczy cudzej musi być dokonane wobec właściciela (art. 246 § 1 zdanie 
drugie k.c.), dla którego w tym momencie otwiera się droga dochodzenia roszczeń 
przeciwko dawnemu uprawnionemu. Z kontekstu tej wypowiedzi wynika, że została 
ona odniesiona również do użytkowania wieczystego, które jest określane przez 
Trybunał Konstytucyjny jako prawo na rzeczy cudzej. Stanowisko to wynika z 
analogicznego zastosowania art. 246 § 1 zdanie drugie k.c. do użytkowania 
wieczystego. Skoro bowiem powstanie rozważanego prawa wymaga zawarcia 
umowy między właścicielem gruntu a przyszłym użytkownikiem wieczystym, to 
konsekwentnie, chociaż zrzeczenie się jest jednostronną czynnością prawną, 
powinno być dokonane w drodze oświadczenia woli złożonego właścicielowi 
obciążonej nieruchomości. 
Trybunał Konstytucyjny dostrzegł jeszcze inny aspekt analizowanego 
zagadnienia. Podkreślił, że w związku z konstytutywnym znaczeniem wpisu 
użytkowania wieczystego do księgi wieczystej (art. 27 u.g.n.) należy przyjąć, iż – 
mimo dokonanego zrzeczenia się – skutki prawne tej czynności (wygaśnięcie 
prawa) są uzależnione od dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. W 

odniesieniu do ograniczonych praw rzeczowych zasada ta jest wyrażona wprost w 
art. 246 § 2 k.c.; jeśli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego 
wygaśnięcia potrzebne jest jego wykreślenie. W przypadku obu kategorii praw 
istotne znaczenie odgrywa więc element publikacji, czyli ujawnienia zmiany stanu 
prawnego nieruchomości. 
Z wyroku z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04, wynika, że Trybunał Konstytucyjny 
określił linię podziału między konstrukcjami zrzeczenia się praw rzeczowych, 
oddzielając prawo własności od praw na rzeczy cudzej, czyli użytkowania 
wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych. Z bliskości prawa własności 
nieruchomości i użytkowania wieczystego, wyrażającej się w częstym stosowaniu 
przepisów o własności odpowiednio albo w drodze analogii do użytkowania 
wieczystego, Trybunał Konstytucyjny nie wywiódł więc dalszych skutków w kwestii 
zrzeczenia się użytkowania wieczystego. Przedstawione argumenty przemawiały za 
tym, aby w szczególnej kwestii skutków zrzeczenia się jednakowo traktować 
użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe, a nie użytkowanie wieczyste 
oraz własność nieruchomości. Trybunał Konstytucyjny wyraził to zapatrywanie 
stwierdzając, że w świetle charakterystyki zrzeczenia się użytkowania wieczystego i 
ograniczonych praw rzeczowych, założenie legislacyjne polegające na dążeniu do 
ujednolicenia instytucji zrzeczenia się tych praw ze zrzeczeniem się własności 
nieruchomości, jawi się – zdaniem Trybunału Konstytucyjnego – jako założenie z 
gruntu błędne. 
W związku z przedstawionymi wypowiedziami wymaga rozważenia w 
pierwszej kolejności dopuszczalność odpowiedniego stosowania art. 179 k.c. do 
zrzeczenia się użytkowania wieczystego. Odpowiednie stosowanie prawa musi 
znajdować podstawę w konkretnym przepisie. W kodeksie cywilnym zostały 
zamieszczone dwa przepisy odsyłające do przepisów o przeniesieniu własności 
nieruchomości: art. 234 k.c. – w zakresie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, 
oraz art. 237 k.c. – w zakresie przeniesienia użytkowania wieczystego. Zrzeczenie 
się użytkowania wieczystego oczywiście nie ma żadnego związku z oddaniem 
gruntu w użytkowanie wieczyste. Nie ma też ono związku z przeniesieniem tego 
prawa, zwrot „przeniesienie własności” (art. 155 i nast. k.c.) oznacza bowiem 
przejście własności rzeczy z jednej osoby na drugą na podstawie umowy. W 
wypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego nie dochodzi ani do zawarcia 

umowy, ani do przejścia prawa, żaden z tych przepisów nie może zatem stanowić 
podstawy do odpowiedniego stosowania art. 179 k.c. do użytkowania wieczystego. 
Skoro zatem nie ma podstaw do odpowiedniego stosowania art. 179 k.c. do 
użytkowania wieczystego, oczywiste staje się stwierdzenie, że opowiedzenie się za 
tezą o dopuszczalności zrzeczenia się przez użytkownika wieczystego 
przysługującego mu prawa – poza hipotezami norm prawnych, zamieszczonych w 
dwóch wyżej wymienionych przepisach szczególnych (art. 16 u.g.n. i art. 17b ust. 3 
u.g.n.r.SP) – oznacza, iż w rozważanym zakresie istnieje luka w prawie. Można ją 
wypełnić przez analogiczne zastosowanie innych przepisów prawnych, regulujących 
podobne stany faktyczne, a więc art. 179 lub 246 k.c. 
Pozostaje do rozważenia, czy istnieją podstawy do analogicznego stosowania 
do użytkowania wieczystego art. 179 lub 246 k.c. W orzecznictwie oraz we 
współczesnym piśmiennictwie utrwalony jest pogląd, że użytkowanie wieczyste jest 
prawem sui generis, usytuowanym między prawem własności a prawami 
rzeczowymi ograniczonymi. Podkreśla się, że jest ono bliższe własności niż 
prawom rzeczowym ograniczonym, co wynika m.in. z art. 234 i 237 k.c. 
Konsekwentnie więc w kwestiach nieuregulowanych w art. 232-243 k.c. stosuje się 
w drodze analogii raczej przepisy o własności niż o prawach rzeczowych 
ograniczonych. Spostrzeżenie to dotyczy w szczególności analogicznego 
stosowania przepisów o treści i wykonywaniu własności oraz o ochronie własności. 
Możliwe jest jednak w pewnym zakresie analogiczne stosowanie do użytkowania 
wieczystego niektórych przepisów o prawach rzeczowych ograniczonych, w tym 
zwłaszcza art. 247 k.c., odnoszącego się do ich wygaśnięcia wskutek konfuzji. 
W ocenie dopuszczalności, podstawy prawnej i skutków zrzeczenia się 
użytkowania wieczystego szczególne znaczenie należy przypisać omówionym 
poglądom Trybunału Konstytucyjnego. Z uzasadnienia wyroku z dnia 15 marca 
2005 r., K 9/04, wynika, że Trybunał dostrzegał podstawy do analogicznej oceny 
zrzeczenia się użytkowania wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych oraz 
przeciwstawił im zrzeczenie się własności nieruchomości. Podobne poglądy 
wypowiedział Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 24 sierpnia 
2005 r., II CK 34/05. Sąd Najwyższy w obecnym składzie w pełni te poglądy 
podziela. 
Użytkowanie wieczyste, mimo cech bliskich własności nieruchomości, w jednej 
kwestii wykazuje szczególne podobieństwo do ograniczonych praw rzeczowych: 

jest prawem na rzeczy cudzej. Zastosowanie zatem art. 246 k.c. w drodze analogii 
do użytkowania wieczystego bardziej odpowiada istocie tego prawa, którego celem 
jest uzyskanie korzyści przez uprawnionego kosztem obciążenia nieruchomości. 
W wypadku analogicznego zastosowania art. 179 k.c. powstawałaby sytuacja, 
w której, w konsekwencji zrzeczenia się użytkowania wieczystego ustanowionego 
na gruncie Skarbu Państwa, prawo to istniałoby nadal, tyle że przysługiwałoby 
gminie właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Tym samym 
dochodziłoby do stawiania gminy w roli niejako „przymusowego beneficjenta” 
zrzeczenia się użytkowania wieczystego. Aktualne w takim wypadku stawałyby się 
argumenty za niezgodnością art. 179 k.c. z Konstytucją, sformułowane w 
odniesieniu do zrzeczenia się własności nieruchomości. Opisana w uzasadnieniu 
wyroku Trybunału Konstytucyjnego praktyka przynosiła wyłącznie przykłady 
zrzekania się gruntów skażonych ekologicznie, zabudowanych budynkami 
wymagającymi kosztownej rozbiórki, których rewitalizacja pociągałaby za sobą 
konieczność poniesienia przez gminę istotnych wydatków. Tym samym swoboda 
zrzekania się użytkowania wieczystego byłaby – tak jak w wypadku zrzekania się 
własności – realizowana kosztem gminy, a na społeczność lokalną byłyby 
przerzucane wydatki, które w innej sytuacji musiałby ponieść podmiot uprawniony 
do władania gruntem, czyli dotychczasowy użytkownik wieczysty albo właściciel. 
Tymczasem gmina powinna mieć możliwość samodzielnego kształtowania swej 
gospodarki nieruchomościami w drodze działań związanych z nabyciem i 
utrzymaniem nieruchomości potrzebnych do wykonywania jej zadań. Użytkowanie 
wieczyste jest prawem tworzonym dla osiągnięcia określonego rezultatu 
gospodarczego i społecznego, a jego przymusowe utrzymywanie na rzecz gminy 
pozostaje w sprzeczności z tym założeniem. 
Użytkowanie wieczyste może obciążać zarówno grunty Skarbu Państwa, jak i 
grunty jednostek samorządu terytorialnego oraz ich związków. Tymczasem w 
wypadku opowiedzenia się za poglądem o analogicznym stosowaniu art. 179 § 2 
k.c. do użytkowania wieczystego jedynie gmina nabywałaby prawo ustanowione na 
gruncie Skarbu Państwa. W razie zrzeczenia się użytkowania wieczystego, które 
zostało ustanowione na gruncie samorządowym, Skarb Państwa nie nabywałby 
tego prawa, ale wygasałoby ono wskutek konfuzji. Prowadziłoby to do powstania 
oczywistej dysharmonii między art. 232 k.c. i stosowanym do użytkowania 
wieczystego art. 179 § 2 k.c. Zdecydowanie lepiej jest dostosowany do zrzekania 

się użytkowania wieczystego art. 246 k.c., który przewiduje złożenie oświadczenia o 
zrzeczeniu się prawa właścicielowi, różnicuje zatem adresata tego oświadczenia 
jedynie w zależności od tego, na czyim gruncie zostało ustanowione obciążenie. 
Zrzeczenie się własności nieruchomości na podstawie art. 179 k.c. stanowi 
jednostronną czynność prawną o charakterze rozporządzającym, prowadzącą do 
pierwotnego nabycia własności nieruchomości przez gminę. Uzyskanie przez nią 
własności można wywodzić ze złożenia oświadczenie woli o zrzeczeniu się tego 
prawa oraz z treści art. 179 k.c., określającego wprost, kto uzyskuje własność 
nieruchomości. Taki system trudno byłoby analogicznie odnieść do zrzeczenia się 
użytkowania wieczystego. Skoro istotę tego prawa należy wiązać także z umową o 
oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, pomimo pierwotnego nabycia prawa 
przez gminę, nadal byłyby wiążące dla niej obowiązki wynikające z umowy, np. co 
do uiszczania opłaty rocznej. Trudno bowiem zakładać, by użytkowanie wieczyste 
funkcjonowało bez dalszego trwania umowy będącej nie tylko pierwotnym źródłem 
powstania tego prawa, ale także podstawą istnienia powiązań obligacyjnych, 
charakterystycznych dla użytkowania wieczystego. Opowiedzenie się za 
dopuszczalnością analogicznego stosowania art. 179 § 2 k.c. podważałoby zatem 
założenie o pierwotnym charakterze nabycia użytkowania wieczystego w razie 
zrzeczenia się tego prawa. Dalsze utrzymywanie się skutków prawnych, 
wynikających z relacji poprzednio istniejącej między właścicielem gruntu i 
użytkownikiem wieczystym, przemawiałoby raczej za wnioskiem, że wspomniane 
prawo zostało „przeniesione” na gminę jednostronnym oświadczeniem woli 
dotychczasowego użytkownika wieczystego, nie zaś nabyte przez gminę w sposób 
pierwotny. Ten problem nie powstaje w wypadku zrzeczenia się własności 
nieruchomości, ponieważ prawo będące przedmiotem zrzeczenia nie jest 
powiązane z umową, a jedyną kwestią wymagającą rozstrzygnięcia pozostaje 
dalsze trwanie lub wygaśnięcie obciążeń własności nieruchomości. 
Należy w związku z tym podkreślić, że użytkowanie wieczyste jest prawem, na 
którym mogą być ustanowione dalsze prawa rzeczowe (hipoteka, użytkowanie i 
służebności), wobec czego w razie zrzeczenia się użytkowania wieczystego 
powstawałoby pytanie, jaki jest los tych praw. Skoro zastosowanie art. 179 k.c. 
prowadziłoby do dalszego istnienia prawa użytkowania wieczystego, do oceny 
obciążeń nie mógłby mieć zastosowania art. 241 k.c., który reguluje skutki 
wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Artykuł 179 k.c. nie określa, co dzieje się z 

prawami rzeczowymi i obligacyjnymi o tzw. rozszerzonej skuteczności w razie 
zrzeczenia się własności nieruchomości. Przemawia to przeciwko analogicznemu 
stosowaniu tego przepisu do zrzeczenia się użytkowania wieczystego. 
Zastosowanie w omawianym wypadku art. 246 k.c., przewidującego w drodze 
analogii wygaśnięcie użytkowania wieczystego, prowadzi natomiast do wygaśnięcia 
obciążeń na podstawie art. 241 k.c. 
Trafności poglądu o stosowaniu art. 179 k.c. do zrzeczenia się użytkowania 
wieczystego nie przesądza okoliczność, że zrzeczeniu się tego prawa zwykle 
towarzyszy jednoczesna utrata własności budynków wzniesionych na 
nieruchomości lub własności lokali. Przemawia za tym argument wynikający z 
konstrukcji praw związanych, która znajduje zastosowanie do oceny relacji między 
prawem użytkowania wieczystego gruntu i prawem własności wzniesionych na nim 
budynków oraz prawem odrębnej własności lokali. W tym układzie prawem 
głównym pozostaje prawo użytkowania wieczystego, a prawo odrębnej własności 
budynku lub lokalu jest prawem z nim związanym. Każde rozporządzenie prawem 
głównym wymaga także rozporządzenia prawem związanym, które w tym zakresie 
dzieli los prawny prawa głównego. 
Ponadto należy przyjąć, zgodnie z art. 246 § 2 k.c., że skoro użytkowanie 
wieczyste gruntu musi być ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia 
potrzebne jest wykreślenie tego prawa. Zapewnia to jasność sytuacji prawnej gruntu 
dla właściciela, który jest uczestnikiem postępowania o wpis w księdze wieczystej i 
w tym postępowaniu może podnosić np. wadliwość oświadczenia o zrzeczeniu się 
użytkowania wieczystego, będącego podstawą wykreślenia tego prawa. Przyjęcie 
takiego modelu zrzeczenia się użytkowania wieczystego jest również istotne dla 
zapewnienia bezpieczeństwa obrotu. Ponieważ wpis o wykreśleniu użytkowania 
wieczystego ma charakter konstytutywny, każdy zainteresowany może uzyskać 
informację o stanie prawnym nieruchomości i podjąć działania, które nie będą 
narażone na podważenie z powodu rozbieżności między rzeczywistym stanem 
prawnym gruntu i stanem wynikającym z księgi. W razie analogicznego stosowania 
w rozważanym zakresie art. 179 k.c. mogłoby natomiast dojść do niekorzystnej dla 
bezpieczeństwa obrotu sytuacji, polegającej na tym, że nieistniejące prawo nadal 
byłoby wpisane w księdze wieczystej. 
Przedstawione argumenty przemawiają za uznaniem, że do zrzeczenia się 
użytkowania wieczystego stosuje się w drodze analogii art. 246 k.c., a nie art. 179 § 

2 k.c. (...) Wyjątkowo jednak w kwestii formy zrzeczenia się użytkowania 
wieczystego znajduje zastosowanie w drodze analogii art. 179 § 1 zdanie drugie 
k.c., który wymaga zachowania formy aktu notarialnego, skoro bowiem taka forma 
szczególna musi być zachowana do ustanowienia i przeniesienia użytkowania 
wieczystego (art. 158  w związku z art. 234 i 237 k.c.), to również zrzeczenie się 
tego prawa powinno być dokonane w rozważanej formie. Sąd Najwyższy w 
obecnym składzie podziela pogląd wypowiedziany w tym zakresie w uzasadnieniu 
postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05. 
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie 
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).