III CZP 24/08

Sygn. akt III CZP 24/08 
 
 
 
UCHWAŁA 
 
Dnia 30 maja 2008 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący) 
SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca) 
SSN Katarzyna Tyczka-Rote 
 
 
w sprawie z powództwa Gminy Miejskiej w R.  
przeciwko S. i H. małżonkom B.  
oraz T. i T. małżonkom  K. 
o zapłatę, 
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym 
w dniu 30 maja 2008 r., 
zagadnienia prawnego przedstawionego 
przez Sąd Okręgowy  
postanowieniem z dnia 27 grudnia 2007 r., sygn. akt [...], 
 
 
"Czy w sytuacji, gdy przed datą nowelizacji przepisu art. 68 ust. 2 
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami  
(tekst jedn. Dz.U. z 9.12.2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), to jest  
przed dniem 22 września 2004 r., nabywca lokalu mieszkalnego od 
gminy zbył go na rzecz osoby bliskiej, która następnie - przed  
upływem terminu zakreślonego w art. 68 ust. 2 w/w ustawy 
(w brzmieniu sprzed nowelizacji) - zbyła ten lokal osobie trzeciej, nie  
będącej osobą bliską, gmina uprawniona jest do żądania zwrotu 
zwaloryzowanej bonifikaty ? 
 W przypadku odpowiedzi twierdzącej, czy zobowiązanym do zwrotu 
bonifikaty na rzecz gminy jest "pierwotny" nabywca lokalu, czy osoba 
dla niego bliska ?" 
 
 

 
2 
podjął uchwałę: 
 
Przepis art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.                
o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym 
do dnia 22 września 2004 r. (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r., Nr 261, 
poz. 2603) nie miał zastosowania w sytuacji, gdy osoba bliska, 
której nabywca lokalu mieszkalnego od gminy zbył ten lokal, 
zbyła go osobie trzeciej. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
3 
Uzasadnienie 
 
 
 
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie 
prawne powstało w sprawie, w której Sąd Rejonowy w R. wyrokiem z dnia 21 
sierpnia 2007 r. uwzględnił oparte na art. 68 ust. 2 ustawy z  dnia 21 sierpnia 1997 
r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn: Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze 
zm. - dalej: „u.g.n”) powództwo Gminy Miejskiej w  R. przeciwko S. i H. małżonkom 
B. oraz T. i T. małżonkom K. o zasądzenie solidarnie kwoty 18 125,39 zł z 
ustawowymi odsetkami i kosztami procesu tytułem zwrotu zwaloryzowanej 
bonifikaty udzielonej pozwanym B. przy sprzedaży przez Gminę na ich rzecz lokalu 
mieszkalnego. 
Sąd Rejonowy ustalił między innymi, że w dniu 21 listopada 2001 r. Gmina 
Miejska w R. zawarła z H. B. umowę sprzedaży odrębnej własności lokalu 
mieszkalnego nr 39 położonego w R. przy ul. S.[...], w której w § 5 stwierdzono, że 
lokal zostaje sprzedany na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o 
gospodarce nieruchomościami za cenę 5 580 zł, ustaloną po uwzględnieniu 75% 
bonifikaty, zaś H. B. nabywa go do wspólności ustawowej wraz z mężem S. B. W 
dniu 2 czerwca 2004 r. małżonkowie B. darowali wyżej opisany lokal rodzicom H. 
B.: T. K. i T. K., zaś oni w tym samym dniu sprzedali lokal E. B. za kwotę 23 000 zł.   
Sąd Rejonowy powołując się na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone 
w uzasadnieniu uchwały z dnia 6 listopada 2002 r. III CZP 59/02 (OSNC z 2003 r., 
z. 7-8, poz. 101) uznał, że przewidziany w art. 68 ust. 2 u.g.n. (w brzmieniu 
obowiązującym w dacie zbycia lokalu przez Gminę małżonkom B., to jest przed 
zmianą przepisu obowiązującą od dnia 22 września 2004 r.) obowiązek zwrotu 
zwaloryzowanej bonifikaty powstaje także w sytuacji dalszego zbycia lokalu przez 
osobę bliską pierwotnego nabywcy osobie trzeciej, przed upływem terminu 
określonego w ustawie. Obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty obciąża 
wówczas solidarnie pierwotnego nabywcę i jego osobę bliską, która zbyła lokal 
osobie trzeciej. 

 
4 
Przy rozpoznawaniu apelacji pozwanych Sąd Okręgowy powziął poważną 
wątpliwość prawną wyrażoną w przedstawionym zagadnieniu wskazując, że art. 68 
ust. 2 u.g.n. był kilkakrotnie zmieniany w kierunku coraz bardziej restrykcyjnym, 
jednak w dacie zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu przez 
powodową Gminę z pozwaną H. B. jego literalne brzmienie wskazywało, że 
żądanie zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty może dotyczyć tylko sytuacji, gdy 
pierwotny nabywca lokalu od Gminy zbył go, przed upływem terminu określonego w 
ustawie, osobie trzeciej nie będącej jego osobą bliską. Nie  obejmowało natomiast 
sytuacji, gdy pierwotny nabywca zbył lokal osobie bliskiej, a ta z kolei zbyła go 
osobie trzeciej. Sąd Okręgowy wyraził wątpliwość, czy dopuszczalna jest wykładnia 
funkcjonalna omawianego przepisu, rozszerzająca pojecie „nabywcy” także na 
osoby bliskie pierwotnego nabywcy. Wskazał, że przy przyjęciu takiej wykładni 
powstaje dalsza wątpliwość, czy do zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty zobowiązany 
jest  pierwotny nabywca lokalu od gminy, czy jego osoba bliska. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Na wstępie należy wskazać, że choć, jak słusznie stwierdził Sąd Okręgowy, 
art. 68 ust. 2 u.g.n. był wielokrotnie zmieniany, to jednak do chwili nowelizacji 
dokonanej na podstawie ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy 
o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 
nr 173, poz. 1218), zasadnicza jego treść pozostawała taka sama. Dotyczył on 
sytuacji, gdy gmina sprzedawała określonym, uprzywilejowanym nabywcom  
nieruchomość lub odrębną własność lokalu za preferencyjną cenę pomniejszoną 
o  udzieloną bonifikatę. Przewidywał prawo żądania przez gminę zwrotu kwoty 
równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca nieruchomości 
przed upływem czasu określonego w ustawie zbył lub wykorzystał nieruchomość na 
inne cele, niż przewidziane w ustawie, co jednak nie dotyczyło zbycia na rzecz 
osoby bliskiej. Od dnia 22 września 2004 r. treść tego przepisu uległa na podstawie 
ustawy nowelizacyjnej z dnia 28 listopada 2003 r. (Dz. U. z 2004 r., Nr 141, 
poz. 1492) tylko takiej modyfikacji, że przewidywał on obowiązek zwrotu kwoty 
równej 
udzielonej 
bonifikacie 
po 
jej 
waloryzacji, 
obciążający 
nabywcę 
nieruchomości lub odrębnej własności lokalu, który zbył je w czasie określonym 
w ustawie albo wykorzystał na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty. 

 
5 
Zgodnie z art. 2a przepis ten nie miał zastosowania w przypadku zbycia na rzecz 
osoby bliskiej. 
Z uwagi na to, że wskazana ustawa nowelizacyjna z 2003 r. nie zawierała 
przepisów przejściowych, zgodnie z ogólną zasadą nieretroakcji, do umów 
sprzedaży lokali zawieranych przez gminę z najemcą miały zastosowanie przepisy 
w brzmieniu obowiązującym w chwili ich zawierania i te przepisy określały prawa 
i  obowiązki stron umowy, w tym ewentualny obowiązek zwrotu zwaloryzowanej 
bonifikaty według zasad obowiązujących w dacie zawarcia umowy. Skoro zatem 
w  rozpoznawanej sprawie pierwotna umowa sprzedaży lokalu przez powodową 
Gminę pozwanym małżonkom B. zawarta została w dniu 21 listopada 2001 r., a 
więc pod rządami art. 68 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją 
dokonaną na podstawie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r., również zasady 
ustalające obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty określał art. 68 ust. 2 u.g.n. 
w brzmieniu obowiązującym przed dniem 22 września 2004 r. Jak wskazano wyżej, 
nie ma to decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia przedstawionego 
zagadnienia prawnego, bowiem treść przepisu przed tą nowelizacją i po niej, aż do 
chwili nowelizacji z dnia 24 sierpnia 2007 r., była co do istoty taka sama. 
Wskazał już na to Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu 
sędziów z dnia 11 kwietnia 2008 r. III CZP 130/07 (jeszcze nie publikowanej), 
dokonując wykładni pojęcia „nabywcy nieruchomości” zawartego w art. 68 ust. 2 
u.g.n., w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. 
Stwierdził, że przy wszystkich różnicach występujących między kolejnymi wersjami 
art. 68 ust. 2, aż do nowelizacji z dnia 24 sierpnia 2007 r. jego zasadniczy trzon 
pozostawał niezmieniony: zbycie lokalu lub nieruchomości na rzecz osoby bliskiej 
pierwotnego nabywcy nie pociągało za sobą obowiązku zwrotu udzielonej 
bonifikaty, 
a 
wątpliwości 
budziła 
jedynie 
kwestia, 
czy 
przez 
„nabywcę 
nieruchomości” (lokalu) powinno się rozumieć tylko nabywcę pierwotnego, czy też 
także jego osobę bliską, która nabyty od niego lokal zbyła następnie osobie trzeciej. 
Z tych względów należy uznać, że dokonana przez Sąd Najwyższy we 
wskazanej wyżej uchwale z dnia 11 kwietnia 2008 r. wykładnia pojęcia „nabywcy 
nieruchomości” (lokalu), użytego w art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu sprzed 

 
6 
nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r., obejmuje także to pojęcie 
użyte w omawianym przepisie w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 września 
2004 r., a więc przed nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. 
W  uchwale tej Sąd Najwyższy stwierdził, że nabywcą nieruchomości, o którym 
mowa w art. 68 ust. 2 u.g.n. (t.j: Dz. U. z dnia 24 sierpnia 2004 r. Nr 261, poz. 2603) 
przed jej zmianą ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. (Dz. U. Nr 173, poz. 1218), jest 
wyłącznie kupujący nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu 
terytorialnego. 
Podzielając to stanowisko i argumenty je uzasadniające zawarte we 
wskazanej uchwale można tylko powtórzyć, że za taką wykładnią omawianego 
przepisu przemawia zarówno jego treść ustalana na podstawie wykładni 
gramatycznej, jak i wykładnia systemowa oraz historyczna. Ustawodawca 
jednoznacznie stwierdził, że obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty nie 
występuje w razie zbycia nieruchomości na rzecz osoby bliskiej pierwotnego 
nabywcy. Z uwagi na to, że obowiązek zwrotu bonifikaty stanowi ograniczenie 
właściciela w jego prawie rozporządzania własnością, taka ingerencja w prawo 
własności musi wyraźnie wynikać z przepisu ustawy (art. 64 ust. 2 i 3 Konstytucji), 
nie może być uzasadniana przy pomocy wykładni rozszerzającej przepisu, który 
wyraźnie ogranicza obowiązek zwrotu bonifikaty tylko do ściśle określonych osób 
i sytuacji. Nie można też pominąć, że wykładnia rozszerzająca obejmowałaby także 
osobę bliską, która kupiła od pierwotnego nabywcy nieruchomość za cenę rynkową, 
czego nie można wykluczyć, przy szerokiej ustawowej definicji osoby bliskiej, 
a  następnie zbyła ją także za cenę rynkową osobie trzeciej. Obciążenie w tej 
sytuacji osoby bliskiej obowiązkiem zwrotu bonifikaty, z której nie korzystała, byłoby 
przy braku wyraźnej regulacji ustawowej nieusprawiedliwione i bezpodstawne. 
Także wykładnia systemowa przemawia przeciwko szerokiemu rozumieniu 
pojęcia „nabywcy nieruchomości”. Regulacje podobne do art. 68 ust. 2 zawarte 
w  art. 73 ust. 6 i 7 oraz w art. 109 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 pkt 1 u.g.n. także nie 
pozwalają, jak wskazał Sąd Najwyższy w cytowanej uchwale z dnia 11 kwietnia 
2008 r., na zastosowanie wykładni rozszerzającej rozciągającej przewidziany 
w nich obowiązek zwrotu bonifikaty z bezpośredniego kontrahenta Skarbu Państwa 

 
7 
lub gminy na osoby bliskie tych kontrahentów, albo na zaliczenie osób bliskich do 
kategorii nabywców nieruchomości. 
Niewątpliwie jednak decydujące znaczenie trzeba przypisać wykładni 
historycznej dokonanej przez Sąd Najwyższy we wskazanej uchwale na podstawie 
uzasadnienia projektu ustawy nowelizacyjnej z 2007 r., z którego jednoznacznie 
wynika, że konieczność zmiany art. 68 ust. 2 i nałożenia obowiązku zwrotu 
zwaloryzowanej bonifikaty także na osoby bliskie pierwotnego nabywcy 
nieruchomości, które zbyły nabytą od niego nieruchomość przed upływem 
określonego czasu, była motywowana tym, że dotychczas obowiązujące przepisy 
taki obowiązek nakładają tylko na pierwotnych nabywców. Wskazuje to, że 
ustawodawca  rozumiał dotychczasową treść art. 68 ust. 2 wąsko i nie obejmował 
tym przepisem (w brzmieniu sprzed nowelizacji z 2007 r.) sytuacji, gdy osoba 
bliska, której nabywca lokalu od Skarbu Państwa lub gminy zbył ten lokal, zbyła go 
osobie trzeciej.  
Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione 
zagadnienie prawne jak w uchwale.