III CZP 22/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Najwyższy w Izbie Cywilnej rozpoznał zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, dotyczące abuzywności postanowień umów deweloperskich. Chodziło o sytuację, w której umowa zastrzegała karę umowną za zwłokę dewelopera w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu, ale nie przewidywała możliwości dochodzenia przez konsumenta odszkodowania przewyższającego wysokość tej kary. Sąd Najwyższy, opierając się na art. 484 § 1 zd. drugie k.c. oraz art. 385³ pkt 2 k.c., uznał, że takie postanowienie, w razie wątpliwości, należy traktować jako niedozwolone. Podkreślono, że możliwość dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej musi być wyraźnie przewidziana przez strony. Brak takiego zapisu istotnie ogranicza odpowiedzialność dewelopera, co może być uznane za rażące naruszenie interesów konsumenta i sprzeczne z dobrymi obyczajami, zwłaszcza gdy kara umowna jest rażąco niska. W konsekwencji, Sąd Najwyższy podjął uchwałę stwierdzającą niedozwolony charakter takich klauzul.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich, ochrona konsumenta w kontekście kar umownych i odszkodowań.
Dotyczy umów deweloperskich zawieranych z konsumentami, gdzie kara umowna nie jest połączona z możliwością dochodzenia odszkodowania przenoszącego jej wysokość.
Zagadnienia prawne (2)
Czy samo pominięcie w umowie deweloperskiej postanowienia o zastrzeżeniu na rzecz konsumenta od dewelopera kary umownej za zwłokę z tytułu naruszenia terminu zawarcia umowy przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, uprawnienia do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej, stanowi niedozwolone postanowienie umowne, które istotnie ogranicza względem konsumenta odpowiedzialność przedsiębiorcy za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 385³ pkt 2 k.c.)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, takie postanowienie, w razie wątpliwości, uważa się za niedozwolone postanowienie umowne.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że brak wyraźnego postanowienia pozwalającego konsumentowi na dochodzenie odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej istotnie ogranicza odpowiedzialność dewelopera, co jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumenta, zwłaszcza gdy kara jest rażąco niska.
Czy postanowienie umowy deweloperskiej zastrzegające karę umowną za zwłokę w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu, bez możliwości dochodzenia odszkodowania przenoszącego jej wysokość, jest niedozwolone w szczególności wtedy, gdy kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, postanowienie takie jest niedozwolone w szczególności wtedy, gdy kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości.
Uzasadnienie
Rażąco niska wysokość kary umownej w połączeniu z brakiem możliwości dochodzenia odszkodowania przenoszącego jej wysokość, materializuje ryzyko ograniczenia odpowiedzialności kontrahenta konsumenta, co stanowi podstawę do uznania postanowienia za niedozwolone.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| D.K. | osoba_fizyczna | powód |
| J.K. | osoba_fizyczna | powód |
| R. spółka komandytowa w B. | spółka | pozwany |
Przepisy (4)
Główne
k.c. art. 484 § § 1 zdanie drugie
Kodeks cywilny
Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.
k.c. art. 385 § 1
Kodeks cywilny
Niedozwolone postanowienia umowne to takie, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
k.c. art. 385 § 3
Kodeks cywilny
Wymienia przykładowe niedozwolone postanowienia, w tym te istotnie ograniczające odpowiedzialność przedsiębiorcy.
Pomocnicze
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Podstawa odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Pominięcie w umowie deweloperskiej klauzuli pozwalającej konsumentowi na dochodzenie odszkodowania przewyższającego karę umowną za zwłokę stanowi niedozwolone postanowienie umowne. • Kara umowna zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości, bez możliwości dochodzenia odszkodowania przenoszącego jej wysokość, jest niedozwolona.
Godne uwagi sformułowania
już samo pominięcie [...] uprawnienia do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej, stanowi niedozwolone postanowienie umowne • w razie wątpliwości postanowienie [...] uważa się za niedozwolone postanowienie umowne • Postanowienie [...] jest niedozwolone w szczególności wtedy, gdy kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości • klasyczny przykład wykorzystania przez kontrahenta konsumenta braku doświadczenia lub rozeznania konsumenta • kadłubowe postanowienie umowy deweloperskiej
Skład orzekający
Paweł Grzegorczyk
przewodniczący
Roman Trzaskowski
członek
Karol Weitz
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich, ochrona konsumenta w kontekście kar umownych i odszkodowań."
Ograniczenia: Dotyczy umów deweloperskich zawieranych z konsumentami, gdzie kara umowna nie jest połączona z możliwością dochodzenia odszkodowania przenoszącego jej wysokość.
Wartość merytoryczna
Ocena: 8/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu umów deweloperskich i ochrony konsumentów, a uchwała Sądu Najwyższego precyzuje ważną kwestię abuzywności klauzul umownych.
“Deweloperzy, uważajcie! Sąd Najwyższy wyznacza granice kar umownych w umowach z konsumentami.”
Dane finansowe
WPS: 125 000 PLN
utracone korzyści: 40 800 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.