III CZP 22/07

Uchwała z dnia 12 kwietnia 2007 r., III CZP 22/07 
 
Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący) 
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz 
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca) 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Czesławy Z. przeciwko S. Spółdzielni 
Mieszkaniowej w S. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, po 
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 12 kwietnia 2007 r. 
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Sieradzu 
postanowieniem z dnia 6 grudnia 2006 r.: 
"Czy dopuszczalne jest roszczenie o przeniesienie przez spółdzielnię 
mieszkaniową na jej członka własności domu wraz z prawem do działki, na której 
on się znajduje w trybie przepisu art. 52 w związku z art. 1714 ustawy z dnia 15 
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 
119, poz. 1116 ze zm.), w sytuacji gdy w dacie wejścia w życie tej ustawy członek 
zajmował dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej przydzielony na zasadach 
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego?" 
podjął uchwałę: 

 
Osobie, której w okresie obowiązywania ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o 
spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.) przydzielono dom 
jednorodzinny na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu takiego jak w 
spółdzielni budowlano-mieszkaniowej, przysługuje roszczenie o przeniesienie 
własności domu wraz z prawem do działki na podstawie art. 1714 i 
stosowanego w drodze analogii art. 52 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o 
spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 
ze zm.). 
 
Uzasadnienie 
 
Wyrokiem z dnia 1 lutego 2006 r. Sąd Rejonowy w Sieradzu zobowiązał 
S. Spółdzielnię Mieszkaniową w S. do złożenia oświadczenia o przeniesieniu na 
rzecz powódki Czesławy Z., za wynagrodzeniem w kwocie 656,78 zł, własności 
nieruchomości położonej w S. przy ul. P. nr 3, na której położony jest dom 
jednorodzinny w zabudowie szeregowej. 
Sąd Rejonowy ustalił, że powódka w 1980 r. uzyskała przydział mieszkania na 
warunkach własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku przy ul. P. nr 
3. Obowiązujący wówczas statut przewidywał, że zaspokajanie potrzeb 
mieszkaniowych członków spółdzielni mogło odbywać się na podstawie 
spółdzielczego prawa do lokalu o treści określonej w art. 135 § 2 ustawy z dnia 17 
lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm. – dalej: 
"ust.spółdz."), zwanego lokatorskim prawem do lokalu, bądź na podstawie 
spółdzielczego prawa do lokalu o treści określonej w art. 135 § 3, zwanego 
własnościowym prawem do lokalu. Mieszkanie przydzielone powódce jest domem 
jednorodzinnym w zabudowie szeregowej; nie ma żadnych wspólnych pomieszczeń 
z pozostałymi mieszkaniami, również stanowiącymi domy jednorodzinne, a każdy z 
domów ma własne przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne. Po wejściu w życie 
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powódka wystąpiła do pozwanej 
Spółdzielni z wnioskiem o przeniesienie na nią własności domu wraz z wydzieloną 
działką. Pozwana zaproponowała przeniesienie własności lokalu przy 

pozostawieniu gruntu, na którym znajduje się szereg domów przy ulicy P., we 
współwłasności lub sprzedaż domu wraz z wydzieloną działką. 
Sąd Rejonowy uznał, że w sprawie ma zastosowanie art. 52 w związku z art. 
1714 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: 
Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: "u.s.m."). Wskazał, że w dniu 
wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powódce bezspornie nie 
przysługiwało prawo do domu jednorodzinnego. Przydzielenie powódce domu na 
warunkach własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego było nieprawidłowe, nie 
odpowiadało bowiem stanowi faktycznemu. Pozwana zresztą sama uznawała, że 
jest to dom jednorodzinny, a nie lokal, co wynikało z terminologii używanej w 
korespondencji, i z odrębnego sposobu traktowania członków spółdzielni, którzy 
zamieszkiwali w takich domach, powinna zatem po zmianie statutu przekształcić 
przydzielone domy w taki sposób, aby odzwierciedlało to istniejący stan faktyczny. 
W apelacji pozwana podniosła, że Sąd błędnie przyjął, iż Spółdzielnia po 
zmianie statutu umożliwiającego jej budowę domów jednorodzinnych w celu 
przewłaszczenia powinna była dokonać zmiany tytułu prawnego powódki do 
zajmowanego lokalu przez ustanowienie prawa do domu jednorodzinnego. 
Przy rozpoznawaniu apelacji Sąd Okręgowy w Sieradzu powziął wątpliwości 
wyrażone w przedstawionym zagadnieniu prawnym. Zdaniem tego Sądu, nie ma 
wprawdzie podstaw do zastosowania art. 52 w związku z art. 1714 u.s.m., jednakże 
istotne podobieństwo istniejące między prawem do domu jednorodzinnego i 
spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu może uzasadniać stosowanie art. 
52 u.s.m. w drodze analogii i w konsekwencji prowadzić do przyznania powódce 
roszczenia o przeniesienie własności domu wraz z prawem do działki. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Nie można zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, że przydzielenie 
powódce w 1980 r. domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej na warunkach 
własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego było nieprawidłowe. Według art. 
135 § 1 ust.spółdz., istniały trzy typy spółdzielni budownictwa mieszkaniowego: 
spółdzielnie mieszkaniowe (tzw. lokatorskie), spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe 
(tzw. własnościowe) oraz spółdzielcze zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych. 
Różniły się one przede wszystkim rodzajami praw majątkowych przysługujących 
członkom do lokali lub domów; w pierwszym wypadku było to spółdzielcze prawo do 
lokalu takie jak w spółdzielni mieszkaniowej, czyli tzw. prawo lokatorskie (art. 135 § 

2 i art. 144-146 ust.spółdz.), ukształtowane jako prawo obligacyjne, niezbywalne i 
niepodlegające egzekucji, w drugim – spółdzielcze prawo do lokalu takie jak w 
spółdzielni budowlano-mieszkaniowej, czyli tzw. prawo własnościowe (art. 135 § 3 i 
art. 147-153 ust.spółdz.), ukształtowane jako prawo rzeczowe ograniczone, 
przechodzące na spadkobierców, zbywalne i podlegające egzekucji, a w trzecim – 
prawo własności domu jednorodzinnego (art. 135 § 4 oraz art. 155-157 ust.spółdz.). 
W pierwszym i drugim wypadku właścicielem budynku była spółdzielnia (art. 135 § 
2 i 3 ust.spółdz.), natomiast w trzecim domy wznoszone przez spółdzielcze 
zrzeszenie stanowiły jego własność do chwili przeniesienia ich własności na 
poszczególnych członków po zakończeniu budowy (art. 135 § 4 ust.spółdz.). 
Cechą charakterystyczną konstrukcji przewidzianej w ustawie o spółdzielniach 
i ich związkach było to, że każdemu z typów spółdzielni budownictwa 
mieszkaniowego odpowiadał jeden ściśle określony rodzaj prawa do lokalu lub 
domu. Konstrukcja ta została częściowo zmodyfikowana w drodze pozaustawowej, 
na podstawie statutów spółdzielni zmienionych stosownie do uchwały nr 6 Rady 
Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego z dnia 10 kwietnia 
1972 r. w sprawie organizowania spółdzielni mieszkaniowych lokatorsko-
własnościowych oraz w sprawie zasad, którym powinny odpowiadać statutu 
spółdzielni budownictwa mieszkaniowego (Informacje i Komunikaty CZSBM 1972, 
nr 7-8, poz. 24), wydanej w związku z § 17 uchwały nr 281 Rady Ministrów z dnia 
10 grudnia 1971 r. w sprawie zasad realizacji i finansowania uspołecznionego 
budownictwa mieszkaniowego (M.P. Nr 60, poz. 398 ze zm.). Spółdzielnie 
lokatorsko-własnościowe mogły więc w zasadzie ustanawiać prawa do lokali 
mieszkalnych takie jak w spółdzielni mieszkaniowej (tzw. lokatorskie) oraz takie jak 
w spółdzielni budowlano-mieszkaniowej (tzw. własnościowe). 
W doktrynie podkreślano, że ustawa o spółdzielniach i ich związkach nie tylko 
nie zawierała zakazu budowy domów jednorodzinnych przez spółdzielnie 
mieszkaniowe oraz budowlano-mieszkaniowe, a w konsekwencji także przez 
spółdzielnie lokatorsko-własnościowe, ale w stosunku do spółdzielni budowlano-
mieszkaniowych wręcz przewidywała możliwość budowy takich domów. Zgodnie z 
art. 153 ust.spółdz., zamieszczonym w rozdziale dotyczącym spółdzielni 
budowlano-mieszkaniowych, z chwilą zakończenia likwidacji spółdzielni, 
spółdzielcze prawo do lokalu przekształcało się w prawo odrębnej własności, jeżeli 
dotyczyło domu jednorodzinnego lub lokalu w małym domu mieszkalnym. 

Dopuszczalność przydziału domu jednorodzinnego na warunkach własnościowego 
prawa do lokalu wynikała też pośrednio z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20 
lutego 1989 r., III CZP 1/89 (OSNCP 1990, nr 1, poz. 12). 
Jednocześnie w doktrynie z reguły przyjmowano, że w okresie obowiązywania 
ustawy o spółdzielniach i ich związkach ani spółdzielnie mieszkaniowe, ani 
spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe, ani spółdzielnie lokatorsko-własnościowe 
nie mogły przenosić na członków własności domów jednorodzinnych. Należy jednak 
podkreślić, że według postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 2 września 1982 r., 
III CRN 200/82 (OSNCP 1983, nr 5-6, poz. 79), zastosowanie w drodze analogii art. 
157 ust.spółdz. do spółdzielni mieszkaniowych lokatorsko-własnościowych, 
realizujących budownictwo jednorodzinne, uzasadniało przeniesienie przez te 
spółdzielnie na ich członków prawa własności domów wraz z działkami zajętymi pod 
ich budowę, a jeżeli działki nie stanowiły własności spółdzielni – prawa do tych 
działek, które przysługiwały spółdzielni. W wyroku z dnia 4 lipca 1969 r., I CR 
161/69 (OSNCP 1970, nr 5, poz. 81) Sąd Najwyższy stwierdził, że w świetle 
całokształtu przepisów ustawy o spółdzielniach i ich związkach przysługujące 
członkom spółdzielni budowlano-mieszkaniowych prawa do lokalu spełniały 
społeczną i ekonomiczną rolę własności domów jednorodzinnych; zadaniem więc 
spółdzielni budownictwa mieszkaniowego było zapewnienie członkom – ze względu 
na rozmiary ich wkładu finansowego – pozycji zbliżonej do tej, w jakiej znajdowali 
się właściciele domów jednorodzinnych. 
Stan prawny w rozważanym zakresie uległ zmianie z dniem wejścia w życie 
ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz.U. Nr 30, poz. 210 ze 
zm., jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm. – dalej: "Pr.spółdz."), 
która zamiast trzech typów spółdzielni budownictwa mieszkaniowego wprowadziła 
jednolity typ spółdzielni mieszkaniowej. Taka spółdzielnia mogła zaspokajać 
potrzeby mieszkaniowe członków w sposób określony w statucie, tj. przydzielać im 
lokale mieszkalne na warunkach prawa lokatorskiego lub własnościowego, 
budować domy jednorodzinne (lub lokale w innych domach) w celu przeniesienia 
własności na członków oraz udzielać członkom pomocy w budowie przez nich 
domów mieszkalnych (dawny art. 204 § 2 Pr.spółdz.). Prawo do domu 
jednorodzinnego, ukształtowane jako prawo rzeczowe ograniczone, odrębne od 
własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego 
budowanego w celu przeniesienia własności na rzecz członka i prawa do lokalu 

użytkowego (art. 244 k.c. w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 25 
października 1991 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz ustaw – o księgach 
wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego, 
Prawo lokalowe, Dz.U. Nr 115, poz. 496), zostało szczegółowo uregulowane w art. 
232-237 Pr.spółdz. Prawo spółdzielcze nie zmieniło natomiast statusu prawnego 
tych domów jednorodzinnych, które – jak w okolicznościach niniejszej sprawy – w 
okresie obowiązywania ustawy o spółdzielniach i ich związkach zostały 
przydzielone na warunkach prawa własnościowego. 
Również ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie wprowadziła expressis 
verbis zmiany w rozważanym zakresie, umożliwiła natomiast osobom, którym 
przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, nabywanie tych lokali na 
odrębną własność (początkowo w art. 39, a obecnie w art. 1714). Artykuł 1714 ust. 1 
u.s.m. przyznaje roszczenie o przeniesienie odrębnej własności lokalu członkom 
spółdzielni i osobom niebędącym członkami, którym przysługuje spółdzielcze 
własnościowe prawo do lokalu. Jest to roszczenie o zawarcie umowy, która w 
dalszych przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 18 i nast.) jest 
zwana umową o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Należy w związku z tym 
podkreślić, że roszczenie uregulowane w art. 1714 ust. 1 u.s.m. odnosi się w 
zasadzie zarówno do ustanowienia, jak i do przeniesienia odrębnej własności 
lokalu. Ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu następuje więc w 
wyniku zawarcia jednej umowy, a nie dwóch różnych umów. Wyjątkowo tylko 
rozważane roszczenie dotyczy wyłącznie przeniesienia własności lokalu, jeżeli 
uprzednio spółdzielnia wyodrębniła jego własność dla siebie (art. 1717 u.s.m.). 
Według art. 2 ust. 3 zdanie pierwsze u.s.m., domem jednorodzinnym w 
rozumieniu ustawy jest dom mieszkalny, a także – jak w okolicznościach niniejszej 
sprawy – samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona 
przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów 
jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali (art. 2 ust. 3 zdanie 
drugie u.s.m.). W zakresie definicji lokalu art. 2 ust. 1 u.s.m. odsyła do ustawy z 
dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 
903 ze zm. – dalej: "u.w.l."). Definicje samodzielnego lokalu mieszkalnego, 
samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu oraz pomieszczenia przynależnego 
do lokalu zostały zamieszczone w art. 2 ust. 1-4 u.w.l. Zgodnie z art. 3 u.w.l., z 
odrębną własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej, którą 

stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku 
właścicieli lokali, jeżeli zaś budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w 
użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo (art. 4 ust. 3 u.w.l.). 
Przepisy ustawy o własności lokali mają odpowiednie zastosowanie do prawa 
odrębnej własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej (art. 27 ust. 1 u.s.m.), są one 
jednak nieadekwatne do sytuacji, w której przedmiotem odrębnej własności ma być 
nie lokal, ale dom jednorodzinny, nie wynika z nich bowiem w szczególności, jakie 
prawo do gruntu miałoby być związane z prawem własności domu jednorodzinnego. 
Z natury rzeczy nie występuje też w rozważanej sytuacji problem nieruchomości 
wspólnej, a w konsekwencji udziału w takiej nieruchomości. W rozważanym 
zakresie istnieje zatem luka w prawie, która odnosi się zresztą nie tylko do sytuacji, 
w której – jak w okolicznościach niniejszej sprawy – dom jednorodzinny został w 
okresie obowiązywania ustawy o spółdzielniach i ich związkach przydzielony na 
warunkach spółdzielczego prawa do lokalu takiego jak w spółdzielni budowlano-
mieszkaniowej (tzw. prawa własnościowego), ale również do sytuacji, w której pod 
rządem ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dom jednorodzinny jest budowany 
w celu przeniesienia jego własności na rzecz członka. 
Wspomnianą lukę w prawie należy wypełnić przez analogiczne zastosowanie 
przepisu regulującego podobny stan faktyczny, zgodnie z regułą ubi eadem legis 
ratio, ibi eadem legis dispositio. Taki przepis został zamieszczony w art. 52 u.s.m., 
który w pierwotnym brzmieniu traktował prawo do domu jednorodzinnego, 
budowanego w celu przeniesienia własności na rzecz członków, jako kategorię 
przejściową oraz nakazywał stosowanie do tego prawa przepisów art. 232 § 4, art. 
233, 235 i 237 Pr.spółdz. do czasu przeniesienia własności na rzecz członka 
spółdzielni. Artykuł 52 u.s.m. w obecnie obowiązującym brzmieniu zawiera 
regulacje przeniesione z wymienionych przepisów Prawa spółdzielczego. Według 
art. 244 § 1 k.c. (w brzmieniu nadanym przez art. 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o 
zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, 
Dz.U. Nr 172, poz. 1804), prawem rzeczowym ograniczonym jest spółdzielcze 
własnościowe prawo do lokalu. W tym pojęciu mieści się również istniejące w dniu 
wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych prawo do domu 
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, skoro zgodnie z art. 2 ust. 3 zdanie 2 
u.s.m. do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali. 

Zgodnie z art. 52 pkt 3 u.s.m., spółdzielnia przenosi na członków własność 
przydzielonych domów wraz z prawami do działek po przeprowadzeniu rozliczenia 
kosztów budowy i ostatecznym ustaleniu wkładów budowlanych, wniesieniu przez 
członków tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni 
pokrywających resztę należności z tytułu wkładów. Przepis ten, podobnie jak dawny 
art. 235 Pr.spółdz., jest nieprecyzyjny w części dotyczącej przeniesienia na rzecz 
członka spółdzielni własności domu jednorodzinnego wraz z prawem do działki,. 
Spółdzielnia może bowiem, zależnie od sytuacji, przenieść na rzecz członka albo 
prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności domu 
jednorodzinnego, albo prawo własności nieruchomości gruntowej („działki”) wraz z 
domem jednorodzinnym jako częścią składową gruntu. Poza tym nie ulega 
wątpliwości, że po utracie mocy obowiązującej przepisów wyrażających zasadę 
związania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z członkostwem w 
spółdzielni (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., K 32/03, 
OTK-A Zb.Urz. 2004, Nr 3, poz. 22), art. 52 pkt 3 u.s.m. znajduje zastosowanie 
również do osób niebędących członkami spółdzielni. Z tymi zastrzeżeniami przepis 
ten, stosowany w drodze analogii oraz w związku z art. 1714 u.s.m., stanowi 
podstawę prawną roszczenia o przeniesienie własności domu jednorodzinnego, 
który w okresie obowiązywania ustawy o spółdzielniach i ich związkach został 
przydzielony na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu takiego jak w spółdzielni 
budowlano-mieszkaniowej. 
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie 
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).