III CZP 21/09

Uchwała z dnia 22 maja 2009 r., III CZP 21/09 
 
Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący) 
Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk 
Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca) 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Niny S. przeciwko Jerzemu S. i 
Mirosławie S. o ustalenie i o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, po 
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 22 maja 2009 r. 
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Białymstoku 
postanowieniem z dnia 12 lutego 2009 r.: 
„Czy pozorna umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu 
notarialnego, może być uznana, na podstawie art. 83 § 1 zdanie drugie kodeksu 
cywilnego, za innego rodzaju ważną umowę przenoszącą własność nieruchomości 
(umowę o dożywocie)?” 
podjął uchwałę: 
 
Umowa o dożywocie ukryta pod pozorną umową sprzedaży 
nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego jest nieważna, jeżeli 
istotne postanowienia umowy o dożywocie nie zostały objęte tą formą 
szczególną. 
 
Uzasadnienie 
 
Powódka Nina S. zawarła z pozwanymi Jerzym S. i Mirosławą S. w formie 
aktu notarialnego umowę sprzedaży nieruchomości za cenę 30 000 zł, którą 
kupujący mieli zapłacić powódce w dniu podpisania umowy. Jednocześnie kupujący 
oświadczyli, że oddają sprzedającej w bezpłatne dożywotnie użyczenie dom 
mieszkalny, stanowiący część składową nabywanej nieruchomości. Strony nie miały 
jednak zamiaru zawrzeć umowy sprzedaży, nie przewidywały bowiem odpłatności 
za nieruchomość. Rzeczywistym ich celem, jak ustalił Sąd Okręgowy, było zawarcie 
umowy o dożywocie. W tym czasie powódka była chora i potrzebowała opieki, którą 

pozwani zobowiązali się jej zapewnić. Powódka wytoczyła powództwo o 
stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży i zobowiązanie pozwanych do złożenia 
oświadczenia woli o zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości, podnosząc, 
że była to czynność pozorna. 
Sąd Okręgowy oddalił powództwo, przyjmując, że pod pozorną umową 
sprzedaży ukryta była umowa o dożywocie, ważna ze względu na dochowanie 
zastrzeżonej pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego dla czynności 
pozornej. 
Sąd Apelacyjny, rozpatrując sprawę na skutek wniesionej przez powódkę 
apelacji, powziął wątpliwość dotyczącą prawidłowości wykładni i zastosowania 
przez Sąd Okręgowy art. 83 § 1 zdanie drugie k.c., którą ujął w przedstawionym 
zagadnieniu prawnym. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Pozorność oświadczenia woli polega na świadomym złożeniu przez strony 
czynności prawnej, a przynajmniej jedną z nich, oświadczenia woli, co do którego 
strony tej czynności uzgodniły, że nie wywoła ono skutków prawnych, lecz będzie 
jedynie stwarzało fikcję skutecznego dokonania wynikającej z niego czynności. 
Tradycyjnie pozorność określana jest jako założona przez strony niezgodność 
między aktem woli a jej przejawem na zewnątrz (por. wyroki Sądu Najwyższego z 
dnia 23 czerwca 1986 r., I CR 45/86, nie publ i z dnia 12 lipca 2002 r., V CKN 
1547/00, nie publ.). Konstrukcja i konsekwencje prawne symulowanego 
oświadczenia woli uregulowane zostały w kodeksie cywilnym wśród przepisów 
odnoszących się do wad oświadczeń woli. Według art. 83 § 1 k.c., pozorna 
czynność prawna wymaga łącznego wystąpienia trzech elementów: oświadczenie 
woli musi być złożone drugiej stronie tylko dla pozoru, a adresat oświadczenia musi 
zgadzać się na jedynie pozorne dokonanie czynności prawnej (por. wyroki Sądu 
Najwyższego z dnia 5 października 2006 r., I UK 120/06, OSNP 2007, nr 19-20, 
poz. 294, z dnia 18 maja 2006 r., II UK 164/05, "Praca i Zabezpieczenie Społeczne" 
2006, nr 9, s. 33, i z dnia 18 marca 2004 r., III CK 456/02, nie publ.). 
Omawiany przepis normuje dwie sytuacje. Pierwszą jest pozorność określana 
jako bezwzględna lub zwykła, która ma miejsce wtedy, gdy strony nie miały zamiaru 
wywołać żadnych skutków prawnych. Drugą jest pozorność nazywana względną lub 
kwalifikowaną; w tym wypadku strony pod czynnością pozorną ukrywają inne, 
rzeczywiste oświadczenie woli (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 4 stycznia 

2008 r., I UK 223/07, nie publ., z dnia 27 września 2000 r., II UKN 744/99, 
OSNAPUS 2002, nr 8, poz. 194 i z dnia 7 marca 2007 r., II CSK 478/06, nie publ.). 
Pozorności czynności nie wyklucza dokonanie jej w formie aktu notarialnego (wyrok 
Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2007 r., I CSK 70/07, nie publ.). 
O kwalifikowanej pozorności czynności prawnej można mówić jedynie wtedy, 
gdy zgodną wolą stron jest wyrażenie na zewnątrz innej jej treści niż ta, która 
kształtuje umowę ukrytą. Nie jest zatem pozorna umowa, w której strony złożyły 
oświadczenia nieoddające należycie ich zgodnego zamiaru. W tym wypadku nie 
zachodzi dwuwarstwowość uzgodnień stron, a ustalenie właściwego znaczenia 
oświadczeń woli wymaga jedynie przeprowadzenia ich wykładni (por. wyrok Sądu 
Najwyższego z dnia 17 lutego 2006 r., V CSK 129/05, nie publ.). 
Odpowiadającym woli stron skutkiem pozornego oświadczenia woli jest jego 
nieważność (art. 83 § 1 zdanie pierwsze k.c.), natomiast czynność ukryta pod 
pozornym oświadczeniem woli może być ważna, jeżeli spełnione zostaną 
wymagania stawiane w art. 83 § 1 zdanie drugie k.c., a zatem jeżeli wynika to z 
właściwości tej czynności. Zagadnienie przedstawione przez Sąd Okręgowy 
dotyczy wykładni w zakresie wymagań koniecznych do uznania ważności czynności 
ukrytej, dla której przepisy zastrzegły konieczność złożenia oświadczeń woli w 
formie aktu notarialnego ad solemnitatem, a ściśle wpływu na ważność czynności 
ukrytej zachowana wymaganej dla niej formy przy dokonywaniu czynności pozornej. 
Jak trafnie zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny, w nauce i orzecznictwie art. 83 § 1 
zdanie drugie k.c. wykładany jest rozbieżnie. Wątpliwości rozpoczynają się od 
oceny, czy przepis ten zakłada istnienie dwóch czynności prawnych (pozornej i 
ukrytej), czy też mówi o jednej, połączonej czynności, w której nieważna jest tylko 
część oświadczenia woli, zastąpionego przez oświadczenie nieujawnione. 
Zwolennicy koncepcji dwóch czynności upatrują argumentów wspierających ich 
pogląd w wyróżnieniu w omawianym przepisie czynności pozornej i ukrytej. 
Przeciwnicy zwracają uwagę, że przepis nie mówi o dwóch czynnościach, lecz o 
oświadczeniu woli (pozornym) i czynności prawnej (ukrytej), a spojrzenie na 
praktykę składania oświadczeń pozornych potwierdza wspólność elementów 
czynności pozorowanej i utajnianej; czynności te najczęściej dotyczą tego samego 
przedmiotu, różnice odnoszą się natomiast do ukształtowania treści stosunku 
prawnego. 

Odmienne założenia teoretyczne znalazły także swój wyraz w zapatrywaniach 
prezentowanych w orzecznictwie. W wyroku z dnia 26 maja 1983 r., II CR 32/83 
("Nowe Prawo" 1985, nr 2, s. 116) Sąd Najwyższy przyjął, że art. 83 § 1 zdanie 
drugie k.c. dotyczy dwóch czynności, jednak powiązanych ze sobą. W wyroku z 
dnia 12 października 2001 r., V CKN 631/00 (OSNC 2002, nr 7-8, poz. 91) wyraźnie 
opowiedział się za poglądem, że art. 83 § 1 zd. 2 k.c. mówi o dwóch odrębnych 
czynnościach prawnych – pozornej i ukrytej. Podobnie orzekł w wyroku z dnia 27 
kwietnia 2004 r., II CK 191/03 (nie publ.), natomiast w orzeczeniu z dnia 25 
października 2006 r., III CSK 214/06 (nie publ.) opowiedział się za stanowiskiem o 
jednej czynności połączonej, w której zachowują ważność te elementy ujawnionego 
na zewnątrz, pozornego oświadczenia woli, które da się pogodzić z 
postanowieniami ukrytymi. W orzeczeniu tym zwrócono uwagę, że przy innym 
założeniu oświadczenie utajnione nie mogłoby konstytuować odrębnej czynności 
prawnej z braku minimalnych elementów koniecznych do określenia wynikających z 
niego skutków prawnych. Za drogę do rozwiązania tego dylematu Sąd Najwyższy 
uznał zastosowanie reguł wykładni oświadczeń woli i ustalenie w ten sposób treści 
oświadczeń stron, które kreują czynność prawną ukrytą wśród elementów 
wspólnych połączonej czynności. 
Zajęcie stanowiska w tym sporze jest potrzebne, gdyż stanowi podbudowę 
odpowiedzi na pytanie o kryteria oceny ważności oświadczenia ukrytego, a w 
konsekwencji ważności utajnionej czynności prawnej ze względu na wymagania 
odnoszące się do jej formy. Przy koncepcji odrębności czynności pozornej i 
czynności ukrytej trudno poszukiwać związku pomiędzy formą w jakiej dopełniono 
czynności pozornej a formą czynności ukrytej, natomiast konstrukcja jednej 
czynności połączonej powstała właśnie w celu uzasadnienia takiego związku, 
chociaż – jak podkreśla się w literaturze – i w tym wypadku nie jest to zapatrywanie 
jednoznaczne i strukturalnie czyste. 
We wcześniejszym orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, że 
forma aktu notarialnego umowy pozornej służy jednocześnie umowie ukrytej, do 
zachowania formy aktu notarialnego wymaganej dla umowy ukrytej wystarcza 
zatem zawarcie w tej formie umowy pozornej (zob. wyroki Sądu Najwyższego z 
dnia 26 maja 1983 r., II CR 32/83, z dnia 18 marca 1966 r., II CR 123/66 oraz z dnia 
16 marca 1955 r., III CR 2100/54, OSN 1956, nr 1, poz. 13). Pogląd ten został 
szerzej umotywowany jedynie w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 maja 1983 r., 

dotyczącym wypadku, w którym strony pod pozorną umową długoletniej dzierżawy 
ukryły umowę sprzedaży nieruchomości. Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa 
pozorna i umowa ukryta stanowią dwie czynności prawne, są jednak ze sobą 
powiązane, ponieważ dotyczą tych samych podmiotów i identycznego przedmiotu. 
Łącznie spełniają one przesłanki wymagane dla przeniesienia własności i to właśnie 
uzasadnia przyjęcie, że forma notarialna umowy pozornej służy jednocześnie 
umowie ukrytej. W orzeczeniu tym zatem o posłużeniu się formą czynności 
pozornej zdecydowała jedynie podmiotowo-przedmiotowa łączność między 
czynnościami, a nie treść oświadczeń złożonych w wymaganej formie. 
Stanowisko to zakwestionował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 
października 2001 r., V CKN 634/00, podnosząc, że często było ono przyjmowane 
bez głębszego uzasadnienia. Stwierdził, że czynność pozorna i czynność ukryta są 
odrębnymi czynnościami prawnymi, co powoduje, że „użyczenie" przez czynność 
pozorną formy czynności ukrytej musiałoby mieć podstawę w specjalnym przepisie. 
Zwrócił także uwagę, że „ratowanie" ważności ukrytej czynności prawnej, któremu 
służyła koncepcja o „użyczeniu" jej formy czynności pozornej, nie urzeczywistnia 
celów leżących u podstaw zastrzeżenia formy aktu notarialnego dla czynności 
ukrytej. Pogląd ten został przyjęty także w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 
kwietnia 2004 r., II CK 191/03 (nie publ.), wydanym w sprawie, w której strony 
wskazały w umowie notarialnej sprzedaży nieruchomości inną cenę, niż 
rzeczywiście przez nie uzgodniona. W rozważaniach znalazło się stwierdzenie, że 
konsekwencją przyjęcia w tym wypadku, iż w formie notarialnej zawarta została 
czynność pozorna, ukrywająca inną, dyssymulowaną czynność prawną, byłaby 
nieważność tej innej czynności z powodu niezachowania formy aktu notarialnego, 
skoro bowiem ustawa uzależnia ważność takiej umowy od zachowania formy 
notarialnej (art. 158 k.c.), to w tej formie musi być określona co najmniej istotna 
treść umowy. 
W doktrynie i w orzecznictwie panuje zgoda co do tego, że ocena czynności 
ukrytej pod kątem zgodności z „właściwością” czynności obejmuje również badanie, 
czy czynność ta została dokonana w przewidzianej przez prawo formie, co – w 
wypadku czynności obejmujących zobowiązanie do przeniesienia własności 
nieruchomości i przeniesienie jej własności – oznacza formę aktu notarialnego. 
Sąd Najwyższy w obecnym składzie przychyla się do wykładni art. 83 § 1 k.c. 
przyjmującej, że przepis ten w zdaniu drugim normuje dwie warstwy stosunków 

prawnych, z których każdy zachowuje odrębność. Pozorne oświadczenie woli 
określa treść czynności, która z woli stron ma charakter fikcyjny i z tego powodu jest 
bezwzględnie nieważne w całości. Taki wniosek płynie z zestawienia zdania 
pierwszego ze zdaniem drugim tego przepisu; pozorne oświadczenie woli ma 
"udawać", że kreuje rzeczywisty stosunek prawny, oceniane z zewnątrz buduje więc 
kompletną czynność prawną. Jeżeli jednak oświadczenie takie zostało złożone dla 
ukrycia innej czynności, to ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej 
czynności. Ocena ta nie dotyczy jednak oświadczenia pozornego, którego los 
wyznacza wola stron i art. 83 § 1 zdanie pierwsze k.c., lecz oświadczenia tajnego, 
stanowiącego składnik utajnionej czynności prawnej. Niewątpliwie pomiędzy tymi 
czynnościami zawsze występuje więź podmiotowa (tożsamość stron) i w praktyce 
też w zasadzie zawsze dotyczą one tego samego przedmiotu. Nie jest przy tym 
przekonywujący argument, że bez elementów podmiotowych i przedmiotowych 
zaczerpniętych z czynności pozornej czynność ukryta byłaby niekompletna, 
elementy te bowiem są objęte porozumieniem tajnym i oczywiste dla jego stron. 
Konsekwencją przyjętego stanowiska jest wniosek, że czynność ukryta jako 
odrębna nie może korzystać z formy prawnej w jakiej dokonano czynności pozornej. 
Dopuszczenie takiej możliwości wymagałoby ustanowienia stosownej podstawy 
prawnej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2001 r., V CKN 631/00, 
nie publ.). 
Także przyjęcie za podstawę rozważań koncepcji jednej połączonej czynności 
prawnej nie prowadzi do odmiennych wniosków. Ocena zachowania wymaganej w 
art. 158 k.c. formy aktu notarialnego dla czynności ukrytej w sytuacji, w której w tej 
formie dopełniona została czynność pozorna nadal wypada negatywnie. Pomijając 
trudność związaną z uzasadnieniem jednoczesnej nieważności oświadczeń 
złożonych jako pozorne i ich ważności jako składników czynności ukrytej, pozostaje 
do rozwiązania problem nieobjęcia formą aktu notarialnego oświadczeń 
decydujących o odmiennym kształcie czynności ukrytej w stosunku do czynności 
pozornej. W akcie notarialnym znajduje odbicie treść czynności, która z woli stron 
nie ma uzyskać skuteczności prawnej, brak natomiast tych elementów, które mają 
pozostać ukrytym porozumieniem stron. Tymczasem do zachowania formy 
czynności prawnej konieczne jest, aby w tej formie złożone zostały oświadczenia 
obejmujące przynajmniej elementy przedmiotowo istotne danego typu czynności. 
Forma aktu notarialnego jest formą zastrzeżoną pod rygorem nieważności (art. 73 § 

2 k.c.), przewidzianą przez ustawodawcę dla czynności prawnych mających istotne 
znaczenie dla obrotu, ponieważ – ze względu na sporządzenie dokumentu przez 
notariusza – zapewnia wysoki stopień pewności wywołania zamierzonych skutków 
prawnych (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2001 r., III CZP 36/01, 
OSNC 2002, nr 1, poz. 7). Akt notarialny, zgodnie z art. 2 § 2 Pr.not., ma charakter 
dokumentu urzędowego i korzysta z domniemania autentyczności oraz zgodności z 
prawdą zawartych w nim oświadczeń (art. 244 § 1 k.p.c.). 
Zgodnie z art. 92 § 1 pkt 5 i § 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o 
notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm. – dalej: „Pr.not."), 
akt notarialny powinien zawierać złożone przed notariuszem oświadczenia stron, z 
powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty, przy czym jeśli 
akt dotyczy czynności prawnej, powinien zawierać treści istotne dla tej czynności. Z 
kolei art. 94 § 1 Pr.not. zobowiązuje notariusza nie tylko do dopilnowania, aby przed 
podpisaniem akt został odczytany stronom, ale także ustalenia, że osoby biorące 
udział w czynności rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich 
wolą. Jeżeli strony czynności nie złożyły oświadczeń woli notariuszowi, nie została 
zachowana forma aktu notarialnego. 
Koncepcje zakładające, że oświadczenia ujawnione są zewnętrznym 
przejawem rzeczywistej, ukrytej woli stron, a art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. stanowi 
nieznaczny wyłom w oddziaływaniu art. 158 k.c., czy też że zastosowanie znaleźć 
może przewidziana w art. 58 § 1 k.c. możliwość zastąpienia nieważnych 
postanowień czynności przepisami ustawy, który – w powiązaniu z art. 83 § 1 
zdanie drugie k.c. – umożliwia włączenie do umowy elementu utajnionego, budzą 
poważne zastrzeżenia. Treść art. 83 § 1 zdanie drugie k.c., nakazującego oceniać 
ważność czynności ukrytej według jej właściwości nie zawiera żadnej wzmianki 
pozwalającej wnioskować, że zezwala on na rozluźnienie wymagań formalnych w 
odniesieniu do takiej czynności. Trudno przy tym wskazać wartości przemawiające 
za szczególną ochroną czynności ukrywanej przez strony. Powoływana w 
dawniejszym orzecznictwie jako argument dążność do ratowania pewności obrotu 
nie jest przekonująca, jeżeli miałaby prowadzić do sankcjonowania czynności o 
niejasnej treści, często podejmowanych tajnie dlatego, by uniknąć obciążeń 
fiskalnych. Jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy, celem postawienia najwyżej 
sformalizowanych wymagań czynnościom obejmującym obrót nieruchomościami 
jest zapewnienie pewności tego obrotu. Do tych założeń nie przystaje wykładnia 

popierająca ważność czynności podejmowanych w ukryciu i bez dochowania 
odpowiedniej formy. 
Odnosząc te rozważania do zagadnienia przedstawionego przez Sąd 
Okręgowy należy stwierdzić, że nie może budzić wątpliwości, iż sprzedaż 
nieruchomości i umowa dożywocia to dwie różne umowy. Elementami 
przedmiotowo istotnymi sprzedaży jest zobowiązanie się sprzedawcy do 
przeniesienia na kupującego własności rzeczy i jej wydania oraz zobowiązanie 
kupującego do zapłaty ceny. Z kolei umowa dożywocia wymaga zobowiązania się 
właściciela nieruchomości do przeniesienia jej własności na nabywcę, który 
zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie bliskiej dożywotnie utrzymanie. W 
sytuacji, w której istotne postanowienia umowy dożywocia nie są objęte formą 
zastrzeżoną ad solemnitatem, gdyż w formie aktu notarialnego strony złożyły 
pozorne, a więc nieważne, oświadczenia odpowiadające treści umowy sprzedaży, 
to umowa taka nie może być uznana za ważną umowę dożywocia. 
Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.