III CZP 190/95

Postanowienie z dnia 2 kwietnia 1998 r. Sygn. T. 7/98 Trybunał Konstytucyjny w składzie: Jadwiga Skórzewska-Łosiak po rozpoznaniu 2 kwietnia 1998 r. na posiedzeniu niejawnym wniosku Rady Miejskiej w Świnoujściu z 3 marca 1998 r. o zbadanie zgodności: art. 23 i art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dniu wejścia ustawy w życie, z Konstytucją, w związku z brakiem określenia praw i obowiązków stron stosunków najmu lokali mieszkalnych przy wprowadzaniu czynszów regulowanych p o s t a n a w i a : na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz.U. Nr 102, poz. 643) odmówić nadania wnioskowi dalszego biegu. Uzasadnienie: Rada Miejska w Świnoujściu zwróciła się do Trybunału Konstytucyjnego z wnioskiem o zbadanie zgodności z Konstytucją art. 23 i art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509), w brzmieniu obowiązującym w dniu wejścia ustawy w życie, w związku z brakiem określenia praw i obowiązków stron stosunków najmu lokali mieszkalnych przy wprowadzaniu czynszów regulowanych. W uzasadnieniu wniosku powołano występujące w praktyce rozbieżności w wykładni zaskarżonych przepisów w kwestii oceny skutków uchwał rad gmin określających wysokość czynszu regulowanego, podjętych na podstawie art. 26 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Stwierdzono też, że Gmina jest stroną licznych procesów z najemcami lokali, a wątpliwości dotyczące wykładni zaskarżonych przepisów narażają ją na znaczne straty finansowe. Badając niniejszy wniosek Trybunał Konstytucyjny zważył, co następuje: Zaskarżony przepis art. 23 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (dalej: ustawa o najmie lokali), przed nowelizacją z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 111, poz. 723) stanowił: “1. Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wynajmujący może podwyższyć czynsz wypowiadając wysokość czynszu dotychczasowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. 2. Jeżeli strony w umowie nie ustaliły terminu dłuższego, wówczas termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi trzy miesiące. 3. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Na żądanie najemcy wynajmujący określi przyczynę i kalkulacje podwyżki.” W praktyce doszło do sporów czy powołany przepis dotyczy wszelkich czynszów pobieranych przez gminy z tytułu najmu lokali, czy tylko czynszu wolnego, o którym mowa w art. 20 ust. 2 ustawy. Minister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa przyjmował, że czynsz regulowany może być podwyższony tylko w drodze normatywnej (uchwała rady gminy) przez zmianę obowiązującego przepisu gminnego a nie przez oświadczenie woli jednej ze stron. Stanowisko to opublikowano w “Rzeczypospolitej” z 24 listopada 1994 r. W oparciu o to stanowisko, gminy (w tym wnioskodawca) przyjmowały w praktyce, że art. 23 ustawy o najmie lokali nie ma zastosowania do czynszu regulowanego. Zmiana wysokości tego czynszu następuje ex lege z chwilą wejścia w życie uchwały rady gminy podjętej na podstawie art. 26 ustawy. Wątpliwości związane z wykładnią zaskarżonego przepisu wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale (7) z 27 lutego 1996 r., sygn. akt III CZP 190/95 (OSNC z 1996 r. Nr 4, poz. 46), stwierdzając że: “Wynajmujący przy podwyższeniu czynszu regulowanego za najem lokalu mieszkalnego obowiązany jest wypowiedzieć na piśmie w terminie ustawowym czynsz dotychczasowy (art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych; Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.)”. W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy przyjął między innymi, że umiejscowienie art. 23 w rozdziale trzecim ustawy “Czynsze i inne opłaty” pozwala stwierdzić, że odnosi się on do wszystkich rodzajów czynszu, natomiast “brak obowiązku wypowiedzenia czynszu dotychczasowego i mechaniczne przyjęcie wyższych stawek, określonych przez radę, pozbawiłoby najemcę możliwości wpływania na kształtowanie się jego wysokości, m.in. poprzez możliwość poddania sądowej kontroli wysokości (...) czynszu”. Przyjęta przez SN wykładnia była przedmiotem zainteresowania doktryny. Formułowano de lege ferenda postulaty uznania czynszów regulowanych za ceny sztywne i rezygnację z wymogu wypowiedzenia przy ich zmianie (W. Jaślan, Glosa do uchwały SN z 27 lutego 1996 r., OSP z 1996 r., nr 9, s. 164 i nast.) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz o zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz.U. Nr 111, poz. 723) zmieniła art. 23 ust. 1 ustawy. Przepis ten otrzymał następujące brzmienie: “1. Wynajmujący może podwyższyć czynsz wolny, wypowiadając wysokość czynszu dotychczasowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia”. W art. 26 ustawy dodano ust. 2 stanowiący, że stawki czynszu za 1 m2 powierzchni mają charakter cen sztywnych. Zmiany te weszły w życie 24 października 1997 r. Wbrew twierdzeniu wnioskodawcy, ustawa o najmie lokalu, zarówno w brzmieniu przed nowelizacją, jak i obecnie, określa prawa i obowiązki stron stosunku najmu lokalu mieszkalnego. Mimo sformułowania petitum wniosku, poddającego kontroli Trybunału konstytucyjność wskazanych w nim przepisów ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali, z uzasadnienia wniosku wynika jednoznacznie, że Rada Miejska w Świnoujściu dąży do uzyskania od Trybunału wykładni art. 23 ustawy, niezależnie od ustalonej w powołanej uchwale Sądu Najwyższego. Uzasadnienie przedstawiając rozbieżności w praktyce, wskazuje wprost na konieczność wykładni kwestionowanego przepisu i podaje, że wniosek powodowany jest chęcią uzyskania powszechnie obowiązującej wykładni art. 23 w zw. z art. 68 ust. 2 ustawy o najmie lokali, w brzmieniu przed nowelizacją z 21 sierpnia 1997 r. Nowa Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej nie przewiduje ustalania przez Trybunał Konstytucyjny powszechnie obowiązującej wykładni ustaw. Stąd wniosek Rady Miejskiej w Świnoujściu, zmierzający do uchwalenia przez Trybunał takiej wykładni, jest oczywiście bezzasadny. Z tych względów, na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz.U. Nr 102, poz. 643), Trybunał Konstytucyjny postanowił jak na wstępie.