III CZP 159/06

Sygn. akt III CZP 159/06 
 
 
 
 
 
 
POSTANOWIENIE 
 
Dnia 9 lutego 2007 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca) 
SSN Józef Frąckowiak 
SSN Marian Kocon 
 
Protokolant Bożena Nowicka 
 
w sprawie z powództwa E. Ś. 
przeciwko Instytucji Filmowej „M.”S.A. w W. i K. sp. z o.o. w B. 
o wydanie, 
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym 
w dniu 9 lutego 2007 r., 
zagadnienia prawnego przedstawionego  
przez Sąd Apelacyjny w […]  
postanowieniem z dnia 10 listopada 2006 r.,  
 
"Czy 
może 
odnieść 
skutek 
powództwo 
windykacyjne 
właściciela nieruchomości gruntowej, jeżeli na objętym żądaniem 
pozwu gruncie posadowione są części (struktury przestrzenne) 
budynku nie będącego jego częścią składową ?" 
 
 
odmawia podjęcia uchwały. 
 
 
 

 
 
2 
Uzasadnienie 
 
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne 
powstało na tle następującego stanu faktycznego: 
W pozwie z dnia 21 września 2004 r. powódka E. Ś. wnosiła o nakazanie 
pozwanym Instytucji Filmowej Dystrybucji Filmów „M." i K. spółce z o.o., aby wydali 
jej nieruchomość o powierzchni 318 m2, położoną w B. przy ul. L. 14, oznaczoną 
jako działka o nr geodezyjnym 1314/2, zabudowaną budynkiem administracyjno - 
biurowo - usługowym. W uzasadnieniu podnosiła, iż jest właścicielką zabudowanej 
nieruchomości, która w całości znajduje się w posiadaniu pozwanych. 
Pozwana - Instytucja Filmowa „M." powołując się na decyzję Wojewody 
wydaną w dniu 19.10.1995 r. na podstawie art. 2 i 3 ustawy z dnia 29 września 
1990 r. zmieniającej ustawę o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 
(Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm.) podnosiła, iż przysługuje jej nabyte z mocy ustawy 
(z dniem 5.12.1990 r.) prawo wieczystego użytkowania gruntu położonego w B. 
przy ul. L. 14, oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka nr 1314 o pow. 3.074 
m2 i prawo własności budynku posadowionego na tym gruncie. Decyzją 
z 30.06.2000 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast stwierdził 
nieważność w/w decyzji jedynie w części, tj. w odniesieniu do działki nr 1314/2 
o pow. 318 m2 (powstałej z działki 1314 i objętej żądaniem pozwu), a w pozostałej 
części - w tym odnoszącej się do nieodpłatnego nabycia własności budynku,  
wymieniona decyzja pozostała w mocy.  
W stosunku do gruntu objętego decyzją Wojewody z 19.10.1995 r. 
poprzednicy prawni pozwanej na mocy decyzji Urzędu Miejskiego w B. z dnia 18 
maja 1989 r. wykonywali trwały zarząd. Część nieruchomości stanowi własność 
Skarbu Państw na mocy aktu notarialnego z 13 lutego 1963 r. (umowa - sprzedaży 
zawarta z poprzedniczką prawną powódki H. K.), a pozostałą część Skarb Państwa 
nabył z mocy prawa z dniem 31 grudnia 1955 r. Na gruncie Skarbu Państwa 
poprzednicy prawni pozwanej z własnych środków wznieśli budynek kina „P". 
Pozwana podnosiła, iż znajdujący się na działce 1314 budynek zajmuje wprawdzie 
także działkę powódki oznaczoną obecnie (po wydzieleniu z działki 1314) nr 

 
 
3 
geodezyjnym 1314/2, jednakże część budynku posadowionego na działce powódki 
nie jest samodzielnym budynkiem, nie jest  więc możliwe jej wyodrębnienie 
z pozostałej części budynku i wydanie powódce. Według pozwanej, gdyby nawet 
hipotetycznie przyjąć, że powódka posiada zarówno prawo do gruntu, jak i 
budynku, to z uwagi na to, że na jej działce znajduje się tylko część budynku 
należałoby przyjąć, że przysługuje jej prawo współwłasności budynku w ułamkowej 
części. 
 W jednej i drugiej sytuacji, zdaniem tej pozwanej, nie ma możliwości 
wydania powódce części budynku. Pozwana podnosiła, że jedynym roszczeniem 
przysługującym powódce w tej sytuacji jest roszczenie z art. 231 § 2 k.c. 
 Wyrokiem z 10 sierpnia 2005 r. Sąd Okręgowy nakazał pozwanym, aby 
wydali powódce nieruchomość położoną w B. przy ul. L. 14 o powierzchni 0,0318 
ha, o numerze geodezyjnym 1314/2, zabudowaną częścią budynku administracyjno 
- biurowo - usługowego, oznaczoną kolorem czerwonym „na załączniku nr 1 
biegłego geodety M. M. dołączonym do opinii uzupełniającej z dnia 22.06.2005 r. 
stanowiącym integralną część rozstrzygnięcia". 
W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wskazano, że postanowieniem Sądu 
Rejonowego z dnia 28 listopada 2002 r. zmienionym postanowieniem Sądu 
Okręgowego z dnia 30 marca 2003 r. w sprawie II Ns …/03 o dział spadku, 
nieruchomość zabudowaną położoną w B. przy ul. L. 14, oznaczoną nr 
geodezyjnym 1314/2 o pow. 318 m2 przyznano na wyłączną własność E. Ś. 
Nieruchomość ta znajduje się we władaniu pozwanych. Instytucja Filmowa 
Dystrybucji Filmów nabyła prawo wieczystego użytkowania działki nr 1314 o pow. 
3074 m2 położonej w B. przy ul. L. 14 decyzją Wojewody […] z 19.10.1995 r., przy 
czym decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z 30.06.2000 r. 
stwierdzono nieważność tej decyzji w części dotyczącej działki 1314/2 o pow. 318 
m2. Pozwanym, jak stwierdził Sąd Okręgowy, nie przysługuje do tej działki żadne 
prawo niweczące żądanie powódki. Sąd ten uznał za nieuzasadnione twierdzenia 
pozwanych, że powódce przysługuje jedynie roszczenie z art. 231 k.c. 
Podkreślono też, że nie ma żadnych przeszkód, aby pozwane Spółki wydały 
powódce grunt, a w szczególności takiej przeszkody nie stanowi istniejący 

 
 
4 
budynek, bowiem do powódki jako właścicielki gruntu należy część budynku 
posadowiona na tej działce, a pozwanym przysługuje jedynie wierzytelność 
w stosunku do powódki z tytułu nakładów poniesionych na budowę tej części 
budynku.  
Rozpoznając apelację pozwanej Spółki Sąd Apelacyjny powziął poważną 
wątpliwość, którą sformułował jako zagadnienie prawne i przedstawił do 
rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu. Przedstawiając to zagadnienie o treści  
sformułowanej w sentencji postanowienia Sąd Apelacyjny przyjął – następujące 
założenia:  
Po pierwsze, sporny budynek jest posadowiony na działce powódki tylko 
częściowo, a pozostała część znajduje się na nieruchomości pozostającej 
w użytkowaniu wieczystym skarżącej Spółki, przy czym około 22% powierzchni 
budynku  posadowione jest  na działce powódki. Jest to niewątpliwie jednak 
budynek jako obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony 
w  przestrzeni za pomocą ścian i stanowi zamkniętą bryłę. Budynek ten nie posiada 
ściany działowej wzdłuż granicy wydzielonych nieruchomości gruntowych. Budynek 
nie może być częścią składową dwóch nieruchomości, a tylko jednej 
nieruchomości, nawet wówczas, gdy częściowo jest usytuowany  poza jej 
granicami. Oznacza to, że  usytuowanie części budynku na cudzej nieruchomości 
nie powoduje, że część ta staje się częścią składową tej nieruchomości, chociaż 
jest z nią trwale związana, lecz pozostaje nadal częścią składową całego budynku 
(art. 47 § 1 k.c.), a w konsekwencji częścią składową nieruchomości wyjściowej.  
Biorąc pod uwagę stosunek powierzchni zabudowy, w ocenie Sądu 
Apelacyjnego, należy przyjąć, że budynek ten jest częścią składową nieruchomości 
stanowiącej własność Skarbu Państwa i będącej w wieczystym użytkowaniu 
pozwanej Spółki. Nie można przy tym uznać, na co powołuje się m.in. pozwana 
Spółka, że z mocy prawa, nabyła ona wraz z prawem wieczystego użytkowania 
nieruchomości gruntowej własność budynku, pomimo pozostawania w mocy decyzji 
wydanej na podstawie przepisów art. 2 i 3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. 
zmieniającej ustawę o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. 
Nr 79, poz. 464 ze zm.). Budynek nie spełniając wymagań określonych art. 2 ust. 2 

 
 
5 
w/w ustawy (nie znajdował się wyłącznie na gruncie Skarbu Państwa, ale 
częściowo także na gruncie stanowiącym własność osoby fizycznej, który nie może 
być przedmiotem wieczystego użytkowania), nie mógł być przedmiotem nabycia 
tego prawa (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 21.04.2005 r. 
w sprawie III CZP 9/05 - OSNC 2006/3/44). Decyzja administracyjna, o jakiej mowa 
w art. 2 ust. 3 ustawy z 29 września 1990 r., stwierdzająca nabycie z mocy prawa 
z dniem 5.12.1990 r. prawa wieczystego użytkowania i własności budynków ma 
jedynie charakter deklaratoryjny, a nie prawotwórczy i nie jest podstawą nabycia 
tego prawa, nie tworzy nowego stanu prawnego. W tym zakresie sąd może 
samodzielnie poczynić odmienne ustalenia, co do stanu prawnego zaistniałego 
z mocy prawa z dniem 5.12.1990 r. (por. uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego 
z dnia 23.09.1993 r. III CZP 81/93 – OSNC 1994/2/27). 
Ostatecznie więc przyjęto, że budynek, którego część jest usytuowana na 
działce powódki stanowi część składową nieruchomości Skarbu Państwa, 
pozostający w użytkowaniu wieczystym skarżącej  Spółki.  
Po drugie, powódka jest właścicielką nieruchomości gruntowej zajętej 
częścią budynku stanowiącego część składową nieruchomości sąsiedniej. Jest 
więc pozbawiona faktycznego władztwa tej nieruchomości, przy czym  pozwana 
Spółka nie ma skutecznego względem powódki uprawnienia do władania 
nieruchomością powódki. Roszczenie  pozwanej  Spółki oparte o art. 231 §  1 k.c.  
zostało oddalone. Mimo, że przesłanki roszczenia windykacyjnego zostały 
spełnione, to nie  jest możliwe wykonanie wyroku nakazującego pozwanym 
wydanie  powódce nieruchomości. Nie jest bowiem możliwe wydania powódce 
samego gruntu, jak też wydanie gruntu wraz z częścią budynku stanowiącego 
część składową innej nieruchomości. Dopóki więc część budynku usytuowana na 
nieruchomości gruntowej powódki nie zostanie usunięta względnie przekształcona 
w samodzielny budynek, to nie wydaje się możliwe uwzględnienie powództwa 
windykacyjnego.          
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:  
1. Wstępnie należy zauważyć, że sformułowanie zagadnienia prawnego 
przez Sąd Apelacyjny nasuwa istotne zastrzeżenia odnośnie do tego, co w istocie  

 
 
6 
jest 
powodem 
poważnych 
wątpliwości, 
które 
uzasadniają 
wystąpienie 
o rozstrzygnięcie  tego  zagadnienia w trybie art. 390 § 1 k.p.c. Z jednej bowiem 
strony interpretacja przedstawionego zagadnienia prawnego może uzasadniać 
wniosek, że wątpliwości Sądu Apelacyjnego sprowadzają się do tego, czy 
w  sytuacji posadowienia części budynku na cudzej nieruchomości, właściwym 
środkiem ochrony prawa własności gruntu jest wystąpienie przez właściciela 
nieruchomości gruntowej z powództwem windykacyjnym, czy też z powództwem 
negatoryjnym w celu uzyskania efektu w postaci rozbiórki budynku, a dopiero po  
usunięciu naniesień - z  powództwem  windykacyjnym. Z drugiej strony interpretacja 
przedstawionego zagadnienia może wskazywać, że chodzi o wątpliwości związane 
z  oceną prawną szczególnej sytuacji przysługiwania różnym podmiotom prawa 
własności nieruchomości gruntowej i posadowionej na niej części budynku. 
Już  w tym miejscu należy stwierdzić, że w tym drugim przypadku nie byłoby 
podstaw do formułowania zagadnienia prawnego, gdyż odpowiedź byłaby 
oczywistą a mianowicie: można wystąpić z roszczeniami głównymi, chroniącymi 
własność nieruchomości gruntowej nawet wówczas, gdy na gruncie posadowione 
są części budynku nie będącego jego częścią składową. Należy przecież wskazać, 
że z punktu widzenia ochrony własności  nieruchomości gruntowej, co do zasady, 
bez  znaczenia jest, czy posadowiony na niej budynek (część budynku) stanowi 
część składową nieruchomości gruntowej, czy też nie stanowi takiej części 
składowej. W  obu przypadkach właściciel mógłby więc skutecznie żądać ochrony 
wynikającej z art. 222 k.c.                    
Powyższe prowadzi więc do wniosku, że sporne zagadnienie sprowadza się 
do tego, czy można żądać wydania zabudowanej nieruchomości gruntowej, jeżeli 
żądanie to – skuteczne w odniesieniu do samego gruntu – doprowadziłoby do 
takiego rezultatu, że przedmiotem wydania byłyby także części budynku, 
stanowiące część składową nieruchomości sąsiedniej, przy czym do takiego 
żądania powodowi uprawnienie nie przysługuje. Możliwość żądania windykacji 
gruntu byłaby tu przeciwstawiona niedopuszczalności żądania wydania części 
budynku z tego powodu, że skoro taki budynek nie stanowi przedmiotu własności 
windykującego właściciela (jest częścią składową innej nieruchomości lub 
odrębnym od niej przedmiotem własności), to nie można żądać jego wydania 

 
 
7 
z  powołaniem się na roszczenie windykacyjne dotyczące tylko gruntu, a nie 
cudzego budynku na tym gruncie 
 
Takie odczytanie przedstawionego zagadnienia prawnego jest konsekwencją 
stanowiska Sądu Apelacyjnego, który – w przeciwieństwie do Sądu Okręgowego – 
uznał, że sporna część budynku posadowiona na działce powódki nie stanowi 
części składowej nieruchomości powódki, lecz częścią składową budynku, który 
zasadniczo jest zlokalizowany na sąsiedniej nieruchomości będącej w  użytkowaniu 
wieczystym spółki. Jednocześnie Sąd ten uznał, że przedmiotowy budynek nie 
stanowi odrębnej własności użytkownika wieczystego (art. 235 § 1 k.c.), lecz jest 
częścią 
składową 
nieruchomości 
będącej 
własnością 
Skarbu 
Państwa, 
pozostającej w użytkowaniu wieczystym spółki „M. W ten sposób Sąd Apelacyjny 
podważył skutki decyzji uwłaszczeniowej z dnia 19.10.1995 r., co  wzbudza 
zastrzeżenia, skoro stwierdzenie nieważności tej decyzji dotyczyło jedynie tej 
części nieruchomości, która stanowi przedmiot sporu w niniejszej sprawie. 
 
2. Przechodząc do zasadniczych rozważań stwierdzić należy, iż w  sprawie 
mamy do czynienia z sytuacją przekroczenia granicy gruntu sąsiedniego. Może to 
nastąpić bądź przy wznoszeniu budynku na nieruchomości wyjściowej bądź 
dokonania takiego podziału jednej zabudowanej nieruchomości, w  wyniku którego 
część budynku powstałego wskutek podziału wchodziłaby w  obręb nieruchomości 
wyznaczony granicą na gruncie. W sprawie niniejszej, mimo niepełnych ustaleń 
faktycznych (o czym w dalszej części uzasadnienia), brak podstaw do przyjęcia, 
aby przekroczenie granicy nastąpiło w wyniku wadliwego podziału nieruchomości 
zabudowanej, a więc u podłoża powstałej sytuacji legło przekroczenie granicy przy 
wznoszeniu budynku. Takie założenie wydaje się uzasadnione mimo, że ustalenia 
faktyczne dokonane przez Sąd Apelacyjny, odzwierciedlone w uzasadnieniu 
postanowienia z dnia 10.11.2006 r. nie są dostatecznie precyzyjne odnośnie 
kolejności zdarzeń istotnych dla oceny prawnej. Ta okoliczność uniemożliwiła 
Sądowi Najwyższemu podjęcie uchwały. W  szczególności Sąd Apelacyjny nie 
ustalił, kiedy nastąpiła zabudowa sąsiadujących ze sobą gruntów. Z akt sprawy I C 
…/05 załączonej do sprawy niniejszej wynikałaby, że wybudowanie budynku 
nastąpiło na przełomie 40-tych i  50-tych lat ubiegłego wieku. Sąd Apelacyjny nie 
ustalił także, jaki był stan prawny nieruchomości w czasie dokonywania zabudowy. 

 
 
8 
Najwcześniejsze ustalenia dotyczące gruntu oddanego obecnie pozwanej Spółce w 
użytkowanie wieczyste sięgają 1955 r., podczas, gdy budynek (jak można 
wnioskować z treści uzasadnienia orzeczenia wydanego w sprawie I C …/05) 
wznoszony był kilka lat wcześniej. Co więcej, z uzasadnienia postanowienia Sądu 
Apelacyjnego z dnia 10.11.2006 r. można wnioskować, że za datę zabudowy Sąd 
Apelacyjny uznaje lata po 1955 r., czyli po uzyskaniu prawa własności gruntu przez 
Skarb Państwa, Sąd ten stwierdza bowiem, że „na gruncie Skarbu Państwa 
poprzednicy prawni pozwanej z  własnych środków wznieśli budynek kina „P.” co 
sugeruje, iż w czasie budowy nieruchomość gruntowa stanowiła już przedmiot 
własności państwowej. 
 
Wyjaśnienie tych okoliczności jest o tyle istotne, że dla udzielenia 
odpowiedzi na pytanie Sądu Apelacyjnego niezbędne jest zbadanie przesłanek 
zastosowania art. 32 prawa rzeczowego z 1946 r. bądź art. 151 k.c. (w zależności 
od daty zabudowy gruntu). Uzasadnienie Sądu Apelacyjnego nie zawiera 
dostatecznych danych o okolicznościach wzniesienia budynku na dwóch 
nieruchomościach. Brak tych ustaleń powoduje, że nie można z całą pewnością 
stwierdzić, jakie przepisy znajdują zastosowanie przy rozstrzygnięciu sporu. 
W konsekwencji nie jest też możliwe pełne rozeznanie, czy dla rozpoznania sprawy 
niezbędne jest rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego o treści sformułowanej przez 
Sąd Apelacyjny. W szczególności Sąd ten nie zbadał, czy pod rządem art. 32 
prawa rzeczowego z 1946 r. (art. 151 k.p.c.) spełnione zostały przesłanki 
wykluczające żądania przywrócenia stanu poprzedniego przez właścicielkę 
nieruchomości sąsiedniej, czy tej pierwotnej sytuacji nie zmodyfikowały następujące 
w kolejnych latach zmiany podmiotowe, dotyczące praw do nieruchomości oraz 
zmiany stanu prawnego. Sąd nie podjął więc rozważenia kwestii, czy począwszy od 
czasu wzniesienia budynku kina prawo własności nieruchomości ówczesnej 
właścicielki (a obecnie powódki jako jej następczyni prawnej) doznawało i nadal 
doznaje ograniczenia w ochronie wynikającego z niemożliwości skutecznego 
dochodzenia przywrócenia stanu poprzedniego. 
 
Należy bowiem zauważyć, że zarówno przy zastosowaniu art. 32 prawa 
rzeczowego, jak i art. 151 k.c. rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia 
prawnego wymagałoby uprzedniego ustalenia, czy w związku ze wznoszeniem 

 
 
9 
budynku 
spełnione 
zostały 
przesłanki 
wymienione 
w 
tych 
przepisach, 
w szczególności wina umyślna (zły zamiar lub rażące niedbalstwo) wznoszącego 
budynku przy przekroczeniu granicy nieruchomości sąsiedniej, zgłoszenie 
sprzeciwu przez właściciela nieruchomości bez nieuzasadnionej zwłoki (w czasie 
odpowiednim) i narażenia wznoszącego na niewątpliwie wielką szkodę (stratę 
znacznie większą od wyrządzonej szkody). 
 
Dopiero w razie poczynienia tych ustaleń można byłoby odpowiedzieć na 
pytanie, czy właściciel nieruchomości zajętej częściowo cudzym budynkiem może 
żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Jeżeli bowiem przy wznoszeniu budynku 
przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, to właściciel tego 
gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez 
nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu 
niewspółmiernie wielka szkoda. Oznacza to, że jeżeli w świetle art. 151 k.c. 
właściciel nieruchomości sąsiedniej nie może żądać „przywrócenia stanu 
poprzedniego”, to wyłączone są żądania (windykacyjne lub negatoryjne), których 
uwzględnienie mogłoby prowadzić do „przywrócenia stanu poprzedniego”. 
Skuteczność wystąpienia przez powódkę z każdym z żądań głównych (art. 222 k.c.) 
byłaby uzależniona od spełnienia przesłanek z art. 151 k.c. (art. 32 pr. 
rzeczowego). W konsekwencji stwierdzić należy, że stan faktyczny, który ustalono 
w sprawie podlega ocenie przez pryzmat art. 151 k.c. po dokonaniu dodatkowych 
ustaleń, zgodnie z zawartymi wyżej wskazaniami. Jeżeli więc przekroczenie granicy 
nieruchomości sąsiedniej nastąpiło bez winy umyślnej, to powództwo windykacyjne 
(podobnie zresztą jak negatoryjne) nie byłoby skuteczne, gdyż właściciel 
nieruchomości sąsiedniej nie może żądać „przywrócenia stanu poprzedniego”, 
chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy lub grozi 
mu niewspółmierna szkoda. W przypadku zaś, gdy przekroczenie granicy nastąpiło 
z winy umyślnej lub wprawdzie z winy nieumyślnej, lecz właściciel sąsiedniego 
gruntu niezwłocznie sprzeciwił się przekroczeniu lub grozi mu niewspółmiernie 
wielka szkoda, to wówczas właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługują 
wszystkie środki ochrony własności rzeczy (art. 222 k.c.). Dopiero w tej ostatniej 
sytuacji aktualizowałoby się zagadnienie prawne przedstawione do rozstrzygnięcia 
Sądowi Najwyższemu. 

 
 
10
 
3. W kontekście możliwości zastosowania w niniejszej sprawie art. 151 k.c. 
(art. 32 pr. rzeczowego) oraz wyrażonego przez Sąd Apelacyjny poglądu, że część 
budynku posadowiona na gruncie powódki, nie stanowi części składowej tej 
nieruchomości gruntowej należy zauważyć, że status prawny takiej części budynku 
jest sporny. Z jednej bowiem strony prezentowany jest pogląd, że część budynku 
posadowiona 
na 
nieruchomości 
sąsiedniej 
stanowi 
część 
składową 
tej 
nieruchomości, zaś staje się częścią składową nieruchomości wyjściowej dopiero 
po ustanowieniu służebności gruntowej, o której mowa w art. 151 zd. 2 k.c. Gdyby 
podzielić ten pogląd, to nie byłoby podstaw do takiego sformułowania zagadnienia 
prawnego, jakie zostało przedstawione. Odmienny pogląd wychodzi z założenia, że 
art. 151 k.c. kreuje wyjątek od zasady superficies, co prowadzi do wniosku, 
iż w razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie zabudowy, budynek 
należy do gruntu (art. 48 k.c.) na którym znajduje się jego większa część. Taki 
pogląd zaprezentował też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5.01.1971 r. I CR 5/71 
niep. oraz w uzasadnieniu uchwały z dnia 21.04.2005 r. III CZP 9/05. Skład 
orzekający w niniejszej sprawie przychyla się do drugiego poglądu, co należy 
uwzględnić przy rozważeniu stosowania art. 151 k.c. w niniejszej sprawie. 
 
4. Wcześniej wskazano już, że wobec niepełnych ustaleń faktycznych nie 
można jednoznacznie określić, które przepisy będą ostatecznie podstawą 
rozstrzygnięcia sprawy. Na tle poczynionych ustaleń szerszej analizy Sądu 
wymagałaby wskazana wyżej możliwość zastosowania art. 32 prawa rzeczowego 
(art. 151 k.c.) i to nie tylko pod kątem spełnienia przesłanek wyłączenia 
„przywrócenia stanu poprzedniego”, ale także zbadania, jak późniejsze zmiany 
podmiotowe, dotyczące sąsiadujących z sobą nieruchomości oraz zmiany 
przepisów wpłynęły na ukształtowanie obecnych relacji między powódką i pozwaną 
Spółką w związku z przekroczeniem przez budynek granicy nieruchomości, 
stanowiącej własność powódki. 
 
W sprawie nie poczyniono w tej materii wystarczających ustaleń, toteż 
opierając się na hipotetycznych założeniach należy wyróżnić następujące warianty 
oceny prawnej: 

 
 
11
A. Jeśli spełnione zostały przesłanki wymienione w art. 32 zd. 1 prawa  
rzeczowego (w obecnym stanie prawnym – art. 151 zd. 1 k.c.), 
a wspomniane wcześniej zmiany podmiotowe i zmiany stanu prawnego 
nie doprowadziły do przywrócenia powódce ochrony w zakresie obu 
roszczeń głównych (art. 222 k.c.), należy uznać, że jest ona pozbawiona 
żądania „przywrócenia stanu poprzedniego”. W razie poczynienia 
ustaleń, uprawniających do takiej oceny prawnej, powództwo powinno 
być 
oddalone, 
a 
pytanie 
Sądu 
Apelacyjnego 
stawałoby 
się 
bezprzedmiotowe dla rozstrzygnięcia sprawy. Oddalenie powództwa 
następowałoby w tym przypadku dlatego, że skoro na podstawie art. 32 
zd. 1 prawa rzeczowego (art. 151 k.c.) nastąpiłoby wyłączenie możliwości 
żądania przywrócenia stanu poprzedniego (a maiori ad minus) powódka 
byłaby też pozbawiona możliwości skutecznego dochodzenia windykacji 
swej nieruchomości, zajętej pod budowę kina. 
B. Jeżeli w/w przesłanki nie zostały spełnione albo jeżeli po ich spełnieniu 
zmiana okoliczności spowodowała „odrodzenie” po stronie powódki 
wszystkich środków ochrony własności uregulowanych w art. 222 k.c., 
powstaje sytuacja, która istotnie może nasuwać poważne wątpliwości 
prawne: czy można żądać wydania nieruchomości, jeśli wzniesiony na 
niej budynek (część budynku) nie stanowi części składowej tej 
nieruchomości. 
Przechodząc więc do tego kluczowego zagadnienia należy podkreślić, 
że fakt przysługiwania właścicielowi nieruchomości wyjściowej prawa własności 
całego budynku (wraz z częścią posadowioną na gruncie sąsiednim) nie oznacza, 
że 
właścicielowi 
temu 
przysługuje 
uprawnienie 
do 
zajmowania 
cudzej 
nieruchomości. Nie dysponuje on bowiem skutecznym wobec właściciela 
nieruchomości sąsiedniej uprawnieniem do władania zajętą częścią nieruchomości. 
Zrealizowane więc są przesłanki roszczenia windykacyjnego, co oznacza, 
że powódka jako właścicielka gruntu może w zasadzie żądać wydania gruntu, 
nawet jeśli nie może żądać wydania części budynku, posadowionego na jej gruncie. 
Jak wynika to z uzasadnienia postanowienia Sąd Apelacyjny nie ma w tym 
względnie wątpliwości. Istota sprowadza się do tego czy w takich okolicznościach 

 
 
12
roszczenie to może być skutecznie skierowane wobec pozwanych. 
W związku z tym możliwe jest zaprezentowanie dwu odmiennych  stanowisk.  
Stosownie do pierwszego z nich, w opisanej sytuacji powódce przysługuje 
uprawnienie do żądania „przywrócenia stanu poprzedniego”, nie zachodzą  bowiem 
wskazane w art. 151 zd. 1 k.c. przesłanki wyłączające lub ograniczające środki, 
służące właścicielce do ochrony prawa własności. Roszczenia prowadzące do 
„przywrócenia stanu poprzedniego” mogą być jednak realizowane w określonej 
kolejności, wynikającej z zakresu  i charakteru prawnego tych roszczeń. Co dotyczy 
zakresu roszczenia windykacyjnego, z którym wystąpiła powódka, to ponieważ 
roszczenie to wynika z prawa własności rzeczy, a jego przedmiotem jest wydanie  
rzeczy, nie może ono odnosić skutku względem tego, co nie stanowi przedmiotu  
własności powódki. Windykowana rzecz jest wydawana w jej aktualnym stanie  
wraz ze wszystkimi częściami składowymi, a skoro sporna część budynku 
nie stanowi części składowej rzeczy nie mogłaby być wydana na podstawie wyroku  
nakazującego wydanie nieruchomości. Z tego punktu widzenia, wobec istniejącej 
na  gruncie zabudowy, wyrok uwzględniający powództwo windykacyjne byłby więc 
niewykonalny. Nie można bowiem wydać „samego” gruntu, skoro są na nim  
posadowione 
części 
cudzego 
budynku, 
zajmujące 
całą 
nieruchomość, 
a  jednocześnie wyrok nie uprawnia do usunięcia tych naniesień.    
Jeśli zaś chodzi o charakter  tego roszczenia należy uwzględnić, że stwarza 
ono właścicielowi rzeczy możliwość żądania od pozwanego jedynie wydania  
(oddania) rzeczy, a nie innych, bardziej aktywnych zachowań, właściwych 
w przypadku  realizacji roszczeń negatoryjnych. Ponieważ roszczenia windykacyjne 
i negatoryjne wykluczają się wzajemnie (choć niejednokrotnie może być trudna 
ocena, które roszczenie powinno być zastosowane w konkretnej sytuacji), 
nie powinno  budzić wątpliwości, że o rozbiórkę spornej części budynku powódka 
mogłaby wnosić jedynie w razie odmiennego sformułowania żądania, które 
w  sensie 
prawnym 
musiałoby 
odpowiadać 
roszczeniu 
negatoryjnemu. 
W  okolicznościach sprawy oznaczałoby to, że aby osiągnąć skutek odzyskania  
władania nieruchomością (bez fragmentu budynku, ponieważ w tej części powódce 
nie przysługuje prawo własności) powódka najpierw musiałaby wystąpić 

 
 
13
z  roszczeniem negatoryjnym  (o nakazie  rozbiórki części budynku), a dopiero 
następnie z  roszczeniem windykacyjnym, skierowanym na wydanie rzeczy bez  
naniesień. Wprawdzie powódce przysługiwałyby oba roszczenia, ale ich realizacja 
wymagałaby zachowania podanej wyżej kolejności dochodzenia ochrony. Wobec  
obecnego sformułowania pozwu można byłoby ewentualnie uznać, że żądanie 
windykacji jest usprawiedliwione co do zasady, ale z uwagi na powstanie 
wyjątkowej sytuacji przysługiwania prawa własności do budynku innemu 
podmiotowi niż prawo do gruntu (art. 151 k.c.), z przepisów powołanego artykułu 
wynika ograniczenie ochrony własności, sprowadzające się nie do pozbawienia 
roszczeń (przy założeniu, że przesłanki  art. 151 zd. 1 k.c. nie zostały spełnione), 
ale 
do 
konieczności 
zachowania 
kolejności 
ich 
dochodzenia. 
W 
razie 
zaaprobowania tej  argumentacji trzeba byłoby stwierdzić, że w opisanej w 
zagadnieniu prawnym sytuacji powództwo windykacyjne nie może zostać 
uwzględnione („nie może odnieść skutku”).      
Drugie ze stanowisk sprowadza się do tezy, że podnoszona przez Sąd 
niewykonalność wyroku orzekającego wydanie powódce jej nieruchomości nie  
może być argumentem przesądzającym o oddaleniu powództwa windykacyjnego, 
które w świetle przepisów prawa materialnego jest zasadne.  
Za takim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty: 
Po pierwsze, w razie spełnienia się przesłanek ochrony windykacyjnej 
(jak w niniejszej 
sprawie) 
tylko 
zupełnie 
wyjątkowe 
okoliczności 
mogłyby 
przemawiać za oddaleniem powództwa właściciela o wydanie rzeczy. Ochrona 
własności rzeczy roszczeniami głównymi (art. 222 k.c.)  jest ukształtowana jako 
ochrona obiektywna. Pozbawienie właściciela tej ochrony w sytuacji jednoczesnego 
potwierdzenia, że  zachodzą przesłanki powstania roszczenia windykacyjnego, 
mogłoby mieć miejsce jedynie wtedy, gdy z przepisów wynikałaby dopuszczalność 
takiego ograniczenia. Skoro zaś w sprawie nie występują okoliczności wyłączające 
po stronie powódki możliwość wystąpienia o „przywrócenie stanu poprzedniego”  
wymagane byłoby wskazanie na podstawie którego przepisu następuje oddalenie -  
słusznego co do zasady - powództwa windykacyjnego. Problemy z wykonaniem 
wyroku orzekającego wydania rzeczy nie są samodzielną, normatywną przyczyną 

 
 
14
oddalenia powództwa windykacyjnego. 
 
Po drugie, teza o niewykonalności takiego wyroku jest postawiona zbyt 
generalnie. W odróżnieniu od sytuacji, w której rzecz będąca przedmiotem sporu 
przed zapadnięciem wyroku została wydana właścicielowi (przez co, jak się 
podnosi, wyrok nakazujący wydanie byłby niewykonalny) w omawianym stanie 
faktycznym wydanie powódce nieruchomości gruntowej teoretycznie może 
zastąpić. Np. pozwana honorując prawo powódki sama dokona usunięcia części 
budynku ze spornej działki. Ponadto, wyrok nakazujący wydanie nie musiałby być 
niewykonalny w całości. W pytaniu nie sprecyzowano (choć wskazywały na to 
okoliczności sprawy), że budynek zajmuje cały grunt powódki oraz częściowo 
przestrzeń nad i pod tym gruntem. Wobec ogólnego ujęcia pytania, mogą się do 
niego odnosić także inne przypadki częściowego zajęcia nieruchomości sąsiedniej, 
w których budynkiem zajęta jest jedynie mała część nieruchomości – co nie 
mogłoby przecież wykluczać skuteczności windykacji rzeczy co najmniej 
w  pozostałej części. 
 
Po trzecie, stawianie wymagania „wykonalności” wyroku nakazującego 
wydanie rzeczy pozbawiałoby powódkę możliwości rezygnacji z żądania rozebrania 
budynku. Tymczasem powódka jako właścicielka z różnych przyczyn może nie 
chcieć takiej rozbiórki budynku, dlatego korzystając z palety roszczeń głównych, 
chroniących własność, może wystąpić jedynie z powództwem windykacyjnym 
zrezygnowawszy (czasowo lub trwale) z występowania o przywrócenie stanu 
zgodnego z prawem. Z bezprawnym zajęciem cudzego gruntu wiąże się powstanie 
roszczeń uzupełniających, a powódka licząc na uzyskanie wyższych kwot z tego 
tytułu może chcieć dysponować argumentem, że grunt został zajęty przez 
czterokondygnacyjny budynek i celowo nie dążyć do jego rozebrania. Ponadto, 
dopóki budynek istnieje na gruncie powódki, zachowuje ona wskazane w art. 151 
zd. 2 k.c. roszczenia o odpłatne ustanowienie służebności budynkowej lub 
o sprzedaż gruntu – co także może skłaniać powódkę do wystąpienia jedynie 
o  wydanie rzeczy i do zaniechania żądania rozebrania budynku. 
 
Po czwarte, po uzyskaniu wyroku nakazującego wydanie gruntu, powódka 
może wystąpić o orzeczenie nakazania rozbiórki budynku, a następnie dysponując 
oboma wyrokami doprowadzić do usunięcia części budynku ze swego gruntu 

 
 
15
i wydania gruntu wolnego od naniesień. Natomiast w przypadku oddalenia obecnie 
powództwa windykacyjnego, powódka w celu osiągnięcia skutku odzyskania 
posiadania rzeczy byłaby zmuszona ponownie wystąpić z żądaniem windykacji 
swej nieruchomości gruntowej narażając się na poniesienie kosztów związanych 
z prowadzeniem postępowania sądowego, a nawet – na przegranie sprawy. 
 
Po piąte, prawomocne oddalenie powództwa windykacyjnego mogłoby być 
w  kolejnym postępowaniu źródłem wątpliwości co do orzekania w stanie powagi 
rzeczy osądzonej. Wprawdzie w rozstrzygnięciu tych wątpliwości pomocne byłoby 
uzasadnienie wyroku, wyjaśniające przyczyny oddalenia powództwa, a przez to 
pozwalające zbadać, czy zachodzi przedmiotowa tożsamość sprawy obecnej 
z  kolejnym postępowaniem o wydanie rzeczy, jednak nie wydaje się właściwe 
narażanie powódki na konieczność wyjaśniania, że dopuszczalne jest ponowne 
występowanie o wydanie nieruchomości, skoro już w pierwszym postępowaniu 
spełnione są przesłanki przysługiwania powódce roszczenia windykacyjnego. 
 
Mając 
więc 
świadomość 
ograniczonej 
skuteczności 
wyroku 
uwzględniającego w niniejszej sprawie powództwo windykacyjne, należy uznać, 
że  właściwsze jest drugie z przedstawionych stanowisk. Skoro spełnione zostały 
przesłanki 
powstania 
roszczenia 
windykacyjnego, 
a 
jednocześnie 
brak 
jednoznacznych 
argumentów, 
wyłączających 
istnienie 
lub 
dopuszczalność 
dochodzenia tego roszczenia, powinno być ono uwzględnione. 
Z tych względów na podstawie art. 61 § 1 ustawy z dnia 23.11.2002 r. 
o  Sądzie Najwyższym, orzeczono jak w sentencji.