III CZP 152/07

Uchwała z dnia 21 lutego 2008 r., III CZP 152/07 
 
Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący) 
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski 
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca) 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Anety B. i Pawła B. przy uczestnictwie 
Skarbu Państwa – Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w L. i Zakładu 
Ubezpieczeń Społecznych, Oddział w L. o założenie księgi wieczystej dla odrębnej 
własności lokalu, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 
21 lutego 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w 
Lublinie postanowieniem z dnia 31 października 2007 r.: 
"Czy wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej na podstawie 
orzeczenia sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości ma charakter 
deklaratoryjny, czy konstytutywny?" 
podjął uchwałę: 
 
Wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, dokonany na 
podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości, 
ma charakter konstytutywny. 
 
Uzasadnienie 
 
Dnia 21 czerwca 2007 r. referendarz Sądu Rejonowego w Lublinie założył – 
na wniosek Anety i Pawła małżonków B. z dnia 25 kwietnia 2007 r. – księgę 
wieczystą nr (...)87 dla odrębnej własności lokalu mieszkalnego i wpisał z urzędu w 
dziale IV tej księgi dwie hipoteki przymusowe łączne. 
Postanowieniem z dnia 9 sierpnia 2007 r. Sąd Rejonowy w Lublinie – po 
rozpoznaniu skargi wnioskodawców kwestionującej wpisy hipotek – utrzymał w 
mocy zaskarżone orzeczenie referendarza sądowego. Z uzasadnienia wynika, że 
Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 31 grudnia 2004 r. zniósł współwłasność 
nieruchomości położonej w L. przy ul. P. nr (...), dla której jest prowadzona księga 

wieczysta nr (...)45, przez ustanowienie pięciu odrębnych własności lokali 
mieszkalnych. Wnioskodawcy otrzymali parterowy lokal mieszkalny nr 2, o 
powierzchni 35,56 m2, wraz z odpowiednim udziałem we współwłasności 
nieruchomości wspólnej. 
Dnia 15 lutego 2007 r. Sąd Rejonowy w Lublinie wpisał hipotekę przymusową 
zwykłą na rzecz Skarbu Państwa, Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w L. w 
wysokości 12 510,60 zł oraz hipotekę przymusową kaucyjną do kwoty 18 610,19 zł 
na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Oddział w L., obciążającą udział 
Piotra P. we współwłasności nieruchomości, dla której jest prowadzona księga 
wieczysta nr (...)45. 
Podkreślając, że odrębna własność lokalu mieszkalnego wnioskodawców 
powstała w dniu dokonania konstytutywnego wpisu tego prawa w nowozałożonej 
księdze wieczystej, Sąd Rejonowy uznał, iż hipoteki przymusowe, wpisane na 
udziale Piotra P. we współwłasności nieruchomości, obciążają – zgodnie z art. 76 
ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: 
Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h.") – powstałą na skutek 
zniesienia współwłasności nieruchomości odrębną własność lokalu mieszkalnego 
wnioskodawców. 
Sąd Okręgowy w Lublinie, rozpoznając apelację, przedstawił – na podstawie 
art. 390 § 1 w związku z art. 13 § 2 k.p.c. – przytoczone na wstępie zagadnienie 
prawne. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Przedstawione zagadnienie prawne wyłoniło się na tle przepisów ustawy z 
dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 
903 ze zm. – dalej: "u.w.l."), dotyczących ustanowienia własności lokali (art. 7 – 11). 
Problem nie jest jednak nowy, wystąpił bowiem także na gruncie przepisów 
kodeksu cywilnego i ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – przepisy wprowadzające 
kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm. – dalej" "p.w.k.c."), regulujących 
ustanowienie odrębnej własności lokali (art. 136-137 k.c. i art. XIX p.w.k.c.), 
uchylonych z dniem 1 stycznia 1995 r. (art. 34-35 u.w.l.). 
Sąd Najwyższy, nie podejmując wprost kwestii charakteru wpisu w księdze 
wieczystej odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia o zniesieniu 
współwłasności nieruchomości, w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 stycznia 1981 r., 
III CRN 283/80 (OSNCP 1981, nr 10, poz. 195) wyraził pogląd, że wymieniony wpis 

ma charakter konstytutywny. Powstanie odrębnej własności lokalu było zatem 
uzależnione od dokonania wpisu tego prawa w księdze wieczystej. Wniosek o 
złożenie księgi wieczystej dla odrębnej własności lokalu mieścił w sobie – zdaniem 
Sądu Najwyższego – wniosek o dokonanie wpisu tego prawa w założonej księdze 
wieczystej. 
To stanowisko spotkało się z aprobatą w piśmiennictwie, został jednak 
wyrażony także pogląd odmienny. Podniesiono, że art. XIX p.w.k.c., który nie 
przesądzał kwestii charakteru wpisu, ponieważ wymagał jedynie założenia księgi 
wieczystej nie dotyczył ustanowienia odrębnej własności lokalu z mocy 
postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości, w tym wypadku odrębna 
własność lokalu powstawała bowiem z chwilą uprawomocnienia się tego 
postanowienia. Ewentualny wpis miał zatem tylko znaczenie deklaratywne. 
Po wejściu w życie ustawy o własności lokali Sąd Najwyższy pośrednio 
zaaprobował wyrażony w wyroku z dnia 26 stycznia 1981 r., III CRN 283/80, pogląd 
dotyczący charakteru omawianego wpisu. W uzasadnieniu uchwały z dnia 21 maja 
2002 r., III CZP 29/02 (OSNC 2003, nr 6, poz. 76) zauważył, że w obowiązującym 
stanie prawnym część wpisów w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny, co 
oznacza, iż powstanie określonego prawa lub jego przejście na nabywcę jest 
uzależnione od dokonania wpisu w księdze wieczystej. Przykładowo wskazał art. 7 
ust. 2 u.w.l., z którego wynika, że do powstania odrębnej własności lokalu 
niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. 
Trybunał Konstytucyjny natomiast pośrednio wyraził pogląd, że omawiany 
wpis ma charakter deklaratywny, stwierdzając w wyroku z dnia 5 marca 2002 r., SK 
22/00 (OTK-A Zb.Urz. 2002, nr 2, poz. 12), że wyodrębnienie własności lokali w 
drodze orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność zastępuje niejako umowę 
między współwłaścicielami. W wyniku tej decyzji procesowej, w nieruchomości 
będącej przedmiotem współwłasności wyodrębnione zostają lokale, które od 
momentu uzyskania atrybutu prawomocności przez wydane w tej mierze 
orzeczenie, stają się przedmiotem odrębnej własności byłych współwłaścicieli. 
W piśmiennictwie również na gruncie obowiązującego stanu prawnego 
wypowiadane są sprzeczne poglądy dotyczące charakteru wpisu w księdze 
wieczystej odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia znoszącego 
współwłasność nieruchomości. Przeciwnicy konstytutywnego charakteru 
omawianego wpisu podnoszą przede wszystkim, że przewidziane w art. 11 ust. 1 

u.w.l. odpowiednie stosowanie przepisów o ustanowieniu odrębnej własności lokalu 
w drodze umowy do ustanowienia tego prawa na podstawie postanowienia 
znoszącego współwłasność nieruchomości nie obejmuje wynikającego z art. 7 ust. 
1 u.w.l. wymagania dokonania prawotwórczego wpisu w księdze wieczystej ze 
względu na charakter orzeczenia sądu jako źródła ustanowienia odrębnej własności 
lokalu. Zwracają uwagę, że zgodnie z art. 624 k.p.c. zmiany w sferze stosunków 
własnościowych następują już z chwilą uprawomocnienia się postanowienia 
znoszącego współwłasność nieruchomości. Przytaczając art. 365 k.p.c., wskazują 
na skutek prawomocnego orzeczenia, jakim jest związanie nim określonych 
podmiotów. Podkreślają, że z tego powodu sąd wieczystoksięgowy nie może 
kontrolować – stanowiącego podstawę wpisu – postanowienia znoszącego 
współwłasność nieruchomości. Deklaratywny charakter omawianego wpisu pozwala 
także uniknąć nasuwających się – do czasu dokonania wpisu konstytutywnego – 
wątpliwości, czy np. pomijając postanowienie znoszące współwłasność 
nieruchomości można rozporządzać tą nieruchomością. 
Zwolennicy konstytutywnego charakteru omawianego wpisu wskazują, że art. 
7 ust. 2 u.w.l. wyraźnie stanowi, iż do powstania odrębnej własności lokalu 
niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Ani wymieniony przepis, ani inne 
przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują wyjątku od tej zasady, bez 
względu zatem na sposób ustanowienia odrębnej własności lokali, jej powstanie 
wymaga dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wspomniany wpis ma charakter 
prawotwórczy i dopełniający konstytutywny charakter postanowienia znoszącego 
współwłasność nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokalu. 
Dostrzegając problemy, jakie stwarza pogląd, że odrębna własność lokalu nie 
powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu, lecz na skutek 
dokonania wpisu w księdze wieczystej, podkreślają, że postanowienie o zniesieniu 
współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokalu nie może być 
ignorowane. Po jego wydaniu nie można zawierać umów o zniesienie 
współwłasności nieruchomości, a także nie można dzielić nieruchomości w 
postępowaniu administracyjnym z pomięciem orzeczenia sądowego. 
Za konstytutywnym charakterem omawianego wpisu przemawia również 
wzgląd na bezpieczeństwo obrotu. Przyjęcie przeciwnego poglądu pozwalałoby na 
dokonywanie dalszych rozporządzeń wyodrębnionymi przez sąd lokalami poza 
księgą wieczystą, do przeniesienia bowiem odrębnej własności lokalu nie jest 

konieczny wpis w księdze wieczystej. Jednocześnie z prowadzonej dla 
nieruchomości wspólnej księgi wieczystej wynikałoby, że lokale nie są 
wyodrębnione, co rodziłoby niebezpieczeństwo rozporządzenia nieruchomością 
wspólną przez dotychczasowych współwłaścicieli ze szkodą dla nabywców lokali. 
Za konstytutywnym charakterem omawianego wpisu przemawia również postulat 
jawności praw rzeczowych; fakt ustanowienia odrębnej własności lokali jest 
dostrzegalny dla osób trzecich w zasadzie dzięki wpisowi w księdze wieczystej dla 
nieruchomości lokalowej i dla nieruchomości wspólnej. 
Należy opowiedzieć się za stanowiskiem, że wpis odrębnej własności lokalu w 
księdze wieczystej, dokonany na podstawie postanowienia sądu znoszącego 
współwłasność nieruchomości, ma charakter konstytutywny. Z takim 
rozstrzygnięciem przemawia wykładnia językowa. Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.w.l., 
przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w drodze umowy stosuje się 
odpowiednio również do wyodrębnienia własności lokalu na podstawie 
postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości. Wpis o ustanowieniu 
odrębnej własności lokalu na podstawie umowy – co nie budzi wątpliwości – ma 
charakter konstytutywny. W tym zakresie w art. 11 ust. 1 u.w.l. ustawodawca nie 
przewidział żadnego wyłączenia. Brak wyraźnego wyłączenia wspiera tezę, że 
ustanowienie odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia sądu 
znoszącego współwłasność nieruchomości ustawodawca uzależnił także od 
konstytutywnego wpisu tego prawa w księdze wieczystej. Nie można przyjąć, że 
odpowiednie stosowanie przepisów o umownym ustanowieniu odrębnej własności 
lokalu do ustanowienia tego prawa na podstawie postanowienia sądu znoszącego 
współwłasność nieruchomości ma dotyczyć jednie elementów określonych w art. 8 
ust. 1 u.w.l., nie dotyczy zaś wpisu do księgi wieczystej jako przesłanki powstania 
tego prawa. Gdyby bowiem ustawodawca – znając wyrażane w okresie 
obowiązywania art. XIX p.w.k.c. wątpliwości doktryny co do charakteru omawianego 
wpisu – chciał mu nadać jedynie deklaratywny charakter, to dałby temu 
jednoznaczny wyraz w ustawie. 
Argumentów na rzecz konstytutywnego charakteru omawianego wpisu 
dostarcza także wykładnia systemowa. Odesłanie do odpowiedniego stosowania 
przepisów o umownym ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawiera również art. 
10 u.w.l., regulujący ustanowienie odrębnej własności lokalu na podstawie 
jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości. Przyjmuje się zgodnie, 

że w tym wypadku powstanie odrębnej własności lokalu wymaga konstytutywnego 
wpisu w księdze wieczystej. Zestawienie obu tych odesłań, odwołujących się – 
jednakowo – do odpowiedniego stosowania przepisów regulujących umowne 
ustanowienie odrębnej własności lokalu, wspiera stanowisko, że do powstania 
odrębnej własności lokali na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność 
nieruchomości także niezbędny jest konstytutywny wpis tego prawa w księdze 
wieczystej. 
Za przyjętym rozstrzygnięciem przemawia także wykładnia historyczna, art. 
XIX p.w.k.c. został bowiem w ustawie o własności lokali – która z założenia miała 
kompleksowo uregulować problematykę własności lokali – zastąpiony przez art. 7 
ust. 2 i art. 11 ust. 1 u.w.l., które w całości przejęły jego treść normatywną w postaci 
obowiązku dokonania wpisu w księdze wieczystej. 
Również wykładnia funkcjonalna dostarcza argumentów na rzecz 
konstytutywnego charakteru wpisu w księdze wieczystej ustanowienia odrębnej 
własności lokalu na podstawie postanowienia sądu znoszącego współwłasność 
nieruchomości. Należy podzielić pogląd, że aprobata przeciwnego stanowiska nie 
sprzyjałaby bezpieczeństwu obrotu. Rozporządzenie nieujawnioną w księdze 
wieczystej odrębną własnością lokalu rzeczywiście powodowałoby– w razie zbycia 
nieruchomości wspólnej przez dotychczasowych współwłaścicieli – problem, czy 
nabywca, będący w dobrej wierze, może dzięki rękojmi publicznej ksiąg 
wieczystych nabyć własność nieruchomości wspólnej wraz z lokalami, które zostały 
wyodrębnione na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność 
nieruchomości, ale według księgi wieczystej stanowiłyby nadal część składową tej 
nieruchomości. Trafne jest także odwołanie się do zasady jawności materialnej 
ksiąg wieczystych; zaakceptowanie stanowiska, że omawiany wpis ma charakter 
prawotwórczy oznacza jednolite – niezależnie od przewidzianej w art. 7 ust. 1 u.w.l. 
drogi ustanowienia odrębnej własności lokalu – znaczenie wpisu tego prawa w 
księdze wieczystej. 
Rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego nie podważają 
argumenty wskazujące, że konstytutywny wpis w księdze wieczystej ustanowienia 
odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność 
nieruchomości jest zbędny, ponieważ ustanowienie tego prawa nastąpiło pod 
kontrolą sądu oraz odwołujące się do przepisów regulujących skutki prawomocności 
orzeczenia sądu (art. 365 § 1 i art. 624 k.p.c.). Rola wpisu konstytutywnego jako 

przesłanki powstania odrębnej własności lokalu nie może być ocenia jedynie w 
aspekcie kontroli sądu, czy akt ustanowienia tego prawa nie jest dotknięty wadą 
uniemożliwiającą jego powstanie. Świadczy o tym niekwestionowane wymaganie 
dokonania konstytutywnego wpisu ustanowienia odrębnej własności lokalu na 
podstawie znoszącej współwłasność nieruchomości ugody sądowej, mimo że jej 
zawarcie pozostaje pod kontrolą sądu (art. 223 § 2 k.p.c.). 
Przeszkody do uznania omawianego wpisu za prawotwórczy nie stanowi 
konstytutywny charakter postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości. 
Należy podzielić pogląd, że wpis w księdze wieczystej ustanowienia odrębnej 
własności lokalu na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność 
nieruchomości lokalu ma charakter prawotwórczy i dopełniający konstytutywny 
skutek orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Do powstania 
odrębnej własności lokalu nie wystarczy bowiem uprawomocnienie się 
postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości przez ustanowienie tego 
prawa, lecz niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. 
Trafne jest spostrzeżenie, że zasadą jest wpis deklaratywny, nie można 
jednak pomijać, że ustawodawca docenia znaczenie wpisu konstytutywnego i 
ewolucyjnie rozszerza jego stosowanie w granicach racjonalnych potrzeb (art. 19 
ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu 
nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm., albo art. 27 
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: 
Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). 
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.