III CZP 15/06

Uchwała z dnia 22 marca 2006 r., III CZP 15/06 
 
Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Jan Górowski 
Sędzia SN Marian Kocon 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Stanisławy M. przy uczestnictwie 
Krzysztofa K. i Gminy L. o podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie 
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 22 marca 2006 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 6 
października 2005 r.: 
„Czy w przypadku ustanowienia i sprzedaży przez Polskie Koleje Państwowe 
Spółkę Akcyjną w Warszawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego jednemu z 
byłych małżonków, którym wspólnie przysługiwało prawo najmu tego lokalu, a które 
przy podziale majątku wspólnego przyznane zostało przez sąd tylko jednemu z 
nich, nabywca może skorzystać z pomniejszeń ceny sprzedaży tego lokalu, o 
których mowa w art. 44 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, 
restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego »Polskie Koleje 
Państwowe« (Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.), które przysługiwałyby mu osobiście na 
podstawie powołanych przepisów, czy też mógłby także skorzystać z pomniejszeń, 
które przysługiwałyby na podstawie tych przepisów drugiemu z byłych małżonków 
na datę prawomocnego podziału majątku, gdyby prawo najmu lokalu zostało 
przydzielone temu drugiemu małżonkowi?" 
podjął uchwałę: 
 
Uprawnienie jednego z byłych małżonków do nabycia lokalu 
mieszkalnego przy zastosowaniu art. 44 ust. 2 ustawy z dnia 8 września 
2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa 
państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.) 
przechodzi na byłego współmałżonka, któremu przy podziale majątku 
wspólnego przyznane zostało prawo najmu. 
 

Uzasadnienie 
 
Sąd Rejonowy w Lublinie postanowieniem z dnia 31 grudnia 2004 r. dokonał 
podziału majątku wspólnego Stanisławy M. i Krzysztofa K., w skład którego wchodzi 
m.in. prawo najmu lokalu mieszkalnego położonego w L. Prawo najmu przyznał 
wnioskodawczyni i zasądził od niej na rzecz uczestnika spłatę. Ustalając wysokość 
spłaty, Sąd Rejonowy przyjął, że wartość prawa najmu stanowi różnica między 
czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem okresu 
prawdopodobnego trwania stosunku najmu. 
Rozpoznając apelacje wnioskodawczyni i uczestnika postępowania, Sąd 
Okręgowy w Lublinie uznał, że przyjęty przez Sąd pierwszej instancji sposób 
ustalania wartości prawa najmu nie może mieć zastosowania w tej sprawie. Z 
konkretnym prawem najmu wiąże się możliwość wykupu lokalu przez najemcę (lub 
najemców) na podstawie art. 41, 42 i nast. ustawy z dnia 8 września 2000 r. o 
komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego 
„Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 84 poz. 948 ze zm.) na zasadach 
preferencyjnych (art. 44 ust. 2). (...) 
Zarówno wnioskodawczyni Stanisława M., jak i Krzysztof K., jako najemcy, są 
uprawnieni do wykupu lokalu od "Polskich Kolei Państwowych" S.A. na zasadach 
preferencyjnych. Ta okoliczność jest decydującym czynnikiem, ze względu na który 
zarówno wnioskodawczyni, jak i uczestnik dążą do tego, aby prawo najmu zostało 
przyznane jednemu z nich na zasadzie wyłączności, każdy z nich ma bowiem 
zamiar nabycia odrębnej własności tego lokalu od wynajmującego i zamiaru tego 
nie ukrywa. Z zebranego materiału dowodowego wynika, że lokal może być 
sprzedany niezwłocznie. 
Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego wykupu po 
preferencyjnej cenie lokal ten będzie mógł być przedmiotem swobodnego obrotu i 
będzie miał znaczną wartość określaną przez uczestników w granicach 110 000 – 
120 000 zł. Powyższa okoliczność determinuje, w ocenie Sądu Okręgowego, 
sposób ustalenia wartości prawa najmu, której powinna odpowiadać kwota będąca 
różnicą pomiędzy wartością rynkową wyodrębnionego lokalu wraz z udziałem w 
części wspólnej budynku i udziałem w wieczystym użytkowaniu gruntu a wartością 
kwoty zapłaconej przez nabywcę tytułem ceny przy zakupie tego lokalu. Zdaniem 
Sądu Okręgowego, taki sposób ustalenia wartości prawa najmu jest najbardziej 

sprawiedliwy, gdyż uwzględnia graniczące z pewnością prawdopodobieństwo, że 
prawo najmu niezwłocznie po zakończeniu postępowania ustanie na skutek nabycia 
przez najemcę przedmiotu najmu. 
Problem wynika z tego, że uprawnienie do pomniejszenia ceny związane z 
okresem pracy i czasu trwania najmu w odniesieniu do uczestnika postępowania 
jest dalej idące niż w odniesieniu do wnioskodawczyni, która nie pracowała w 
"Polskich Kolejach Państwowych" i później niż były współmałżonek stała się 
najemcą lokalu. W związku z tym Sąd Okręgowy powziął wątpliwość, jaka kwota 
powinna zostać odliczona od rynkowej wartości lokalu przy ustaleniu wartości 
prawa najmu i uznał, że rozwiązanie tego problemu zależy od rozstrzygnięcia 
przedstawionego Sądowi Najwyższemu zagadnienia prawnego. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Przedstawione zagadnienie prawne jest pytaniem o to, czy związane z 
prawem najmu uprawnienie do preferencyjnej ceny przy nabyciu lokalu, wynikające 
ze spełnienia przez jednego z małżonków wymogów wymienionych w art. 44 ust. 2 
ustawy, przechodzi na drugiego małżonka, któremu przy podziale majątku 
wspólnego przyznane zostaje prawo najmu. 
Ze względu na osobisty charakter przesłanek zastosowania preferencyjnych 
cen, wymienionych w art. 44 ust. 2, mogłaby się nasuwać odpowiedź negatywna. 
Jednakże należy zauważyć, że ustawodawca zezwala na ograniczoną 
przenoszalność uprawnienia do preferencyjnych cen przy nabyciu lokalu na 
podstawie przepisów ustawy z dnia 8 września 2000 r. W art. 42 ust. 1 pkt 1 
wymienieni są: małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, przysposabiający i 
przysposobiony, a także osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu z 
najemcą. Przepis art. 42 ust. 2 przewiduje, że najemca spośród osób stale z nim 
zamieszkujących, określonych w ust. 1 pkt 2, może wskazać osobę uprawnioną do 
nabycia lokalu mieszkalnego, stosownie zaś do art. 44 ust. 4, na wniosek osoby, o 
której mowa w art. 42 ust. 1 pkt 2, uwzględnia się zamiast jej okresu pracy lub 
najmu okres pracy lub najmu osób, o których mowa w art. 42 ust. 1 pkt 1 i pkt 3-5. 
Intencje ustawodawcy są oczywiste; chodzi o to, aby z preferencji cenowych 
mogli korzystać najbliżsi uprawnionego najemcy, jeżeli nabywany lokal służył 
zaspokojeniu także ich potrzeb mieszkaniowych. Uregulowanie to przemawia za 
przyjęciem, że związane z prawem najmu uprawnienie do nabycia lokalu na 
preferencyjnych zasadach nie wygasa w razie przyznania w sprawie o podział 

majątku wspólnego prawa najmu byłemu współmałżonkowi, ale przechodzi na 
współmałżonka, któremu prawo najmu zostało przyznane. 
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie 
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).