III CZP 137/07

Uchwała z dnia 21 lutego 2008 r., III CZP 137/07 
 
Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący) 
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca) 
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku wierzycieli Mariana M., Zakładu 
Ubezpieczeń Społecznych w K., "P.B.R.B.", sp. z o.o. w K. i Gminy K. przeciwko 
dłużnikowi "I.L." w K. przy uczestnictwie "K.G.I.", sp. z o.o. w K. o egzekucję z 
nieruchomości, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 
21 lutego 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w 
Kielcach postanowieniem z dnia 26 września 2007 r.: 
"1. Czy wobec unormowania zawartego w art. 17 § 2 k.s.h. w związku z art. 
228 pkt 4 k.s.h. dopuszczalne jest udzielenie przybicia własności nieruchomości 
(wieczystego użytkowania) na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością 
reprezentowanej w toku likwidacji przez zarząd, bez uchwały wspólników 
wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości (wieczystego użytkowania) w sytuacji, 
gdy umowa spółki nie wyłącza konieczności uzyskania takiej zgody i w sytuacji, gdy 
przed wydaniem postanowienia o przybiciu zarząd spółki składa oświadczenie o 
braku zamiaru wyrażenia zgody przez wspólników?, 
2. a w przypadku udzielenia na powyższe pytanie odpowiedzi twierdzącej:  
"czy brak wydania w terminie 2 miesięcy, przewidzianej w art. 17 § 2 k.s.h. 
uchwały wspólników zatwierdzającej czynność zarządu spółki z ograniczoną 
odpowiedzialnością po udzieleniu przybicia własności nieruchomości (wieczystego 
użytkowania), lecz przed jego uprawomocnieniem się stanowi nową okoliczność, 
którą Sąd drugiej instancji winien uwzględnić przy wydawaniu rozstrzygnięcia na 
podstawie art. 382 k.p.c. w związku z art. 397 § 2 k.p.c. jako przesłankę odmowy 
udzielenia przybicia?" 
podjął uchwałę: 
 
1. Dopuszczalne jest udzielenie przybicia własności nieruchomości 
(użytkowania wieczystego) na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, 

bez uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości 
(użytkowania wieczystego), w sytuacji gdy umowa spółki nie wyłącza 
konieczności uzyskania takiej zgody oraz gdy przed wydaniem postanowienia 
o przybiciu zarząd spółki złożył oświadczenie o braku zamiaru wyrażenia 
zgody przez wspólników. 
2. Niewyrażenie przez wspólników spółki z ograniczoną 
odpowiedzialnością zgody na nabycie nieruchomości (użytkowania 
wieczystego) nie stanowi okoliczności, którą powinien uwzględnić sąd drugiej 
instancji przy rozpoznawaniu zażalenia na postanowienie o przybiciu. 
 
Uzasadnienie 
 
Postanowieniem z dnia 21 lutego 2007 r. Sąd Rejonowy w Kielcach udzielił na 
rzecz "K.G.I.", spółki z o.o. za cenę 803 000 zł przybicia prawa użytkowania 
wieczystego gruntu położonego w K. przy ul. K. nr  17 oraz znajdujących się na nim 
budynków i innych urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. 
Sąd Rejonowy ustalił, że komornik prowadzi przeciwko dłużnikowi „I.L.”, spółce z 
o.o. w K. egzekucję, która została skierowana do prawa użytkowania wieczystego 
gruntu oraz wymienionych nieruchomości. W dniu 14 lutego 2007 r. odbyła się pod 
nadzorem sędziego Sądu Rejonowego w Kielcach licytacja, w której wzięło udział 
pięciu licytantów, m.in. "K.G.I." reprezentowana przez trzech członków zarządu. 
Przed przystąpieniem do licytacji członkowie zarządu okazali aktualny odpis z 
rejestru przedsiębiorców, z którego wynika, że zarząd spółki jest trzyosobowy, a do 
składania oświadczeń i podpisywania w imieniu spółki dokumentów są upoważnieni 
dwaj członkowie zarządu łącznie lub członek zarządu z prokurentem. Najwyższą 
cenę w czasie licytacji zaofiarowała "K.G.I.". Po zamknięciu licytacji Sąd Rejonowy 
w Kielcach odroczył ogłoszenie o przybiciu do dnia 20 lutego 2007 r., a następnie 
do dnia 21 lutego 2007 r. W dniu 20 lutego 2007 r. "K.G.I.", reprezentowana przez 
pełnomocnika umocowanego przez dwóch członków zarządu, złożyła pismo 
procesowe, w którym wniosła o odmowę udzielenia przybicia na rzecz "K.G.I.". Jako 
przyczynę żądania odmowy wskazano naruszenie przez "K.G.I." przepisu art. 228 
pkt 4 k.s.h., gdyż umowa spółki nie wyłączała z przepisu kompetencji wspólników 
sprawy nabycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości. Do pisma został 

dołączony odpis umowy spółki oraz oświadczenie podpisane przez dwóch członków 
zarządu, że zgromadzenie wspólników "K.G.I." nie podjęło uchwały o wyrażeniu 
zgody na nabycie prawa użytkowania wieczystego będącego przedmiotem licytacji, 
a ponadto wspólnicy nie zamierzają wyrazić zgody na takie nabycie. 
Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska licytanta, że w toku przetargu doszło 
do naruszenia przepisów o licytacji, polegającego na dopuszczeniu do udziału w 
niej zarządu spółki niemającego umocowania do nabycia prawa użytkowania 
wieczystego gruntu. Wskazał, powołując się na art. 999 § 1 k.p.c., że do nabycia 
prawa dochodzi dopiero na skutek przysądzenia własności i dopiero na tym etapie 
niezbędna jest uchwała, o jakiej mowa w art. 228 k.s.h. Z kolei art. 976 § 1 k.p.c. 
wyraźnie wskazuje podmioty, które w przetargu nie mogą uczestniczyć. Komornik 
nie mógłby nie dopuścić do udziału w licytacji zarządu spółki, która nie 
legitymowałaby się uchwałą wspólników, ponieważ – zgodnie z art. 17 § 2 k.s.h. – 
braki te mogą zostać usunięte. Dodatkowo Sąd Rejonowy zauważył, że w przetargu 
brało udział pięciu licytantów, a każdy z nich wpłacił wadium, które jest 
zabezpieczeniem w razie niewykonania warunków licytacji. Zmiana stanowiska 
licytanta wygrywającego licytację nie powinna powodować dodatkowych kosztów 
związanych z wyznaczeniem kolejnego terminu licytacji. 
Przy rozpoznawaniu zażalenia "K.G.I." na postanowienie Sądu Rejonowego w 
Kielcach z dnia 21 lutego 2007 r. Sąd Okręgowy w Kielcach powziął wątpliwość 
wyrażoną w zagadnieniu prawnym przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi 
Najwyższemu. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Egzekucja z nieruchomości została uregulowana w art. 921-1003 k.p.c., które 
stosuje się odpowiednio do egzekucji z prawa użytkowania wieczystego gruntu (art. 
1004 k.p.c.). Zgodnie z art. 987 k.p.c., sąd wydaje na posiedzeniu jawnym 
postanowienie w sprawie udzielenia przybicia na rzecz tego licytanta, który 
zaofiarował najwyższą cenę. Na tym etapie postępowania egzekucyjnego kontroli 
podlega jedynie sam przebieg licytacji, jeżeli zostaną ujawnione uchybienia w tym 
zakresie, każdy z licytantów może złożyć skargę albo zaskarżyć postanowienie o 
udzieleniu przybicia. Rozumowanie to znajduje potwierdzenie w art. 991 k.p.c., 
który określa podstawy odmowy udzielenia przybicia przez sąd. Takimi podstawami 
są: naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji mogące mieć istotny wpływ 

na wynik przetargu, podleganie postępowania umorzeniu lub zawieszeniu oraz co 
do zasady nieotrzymanie zawiadomienia o licytacji przez jej uczestnika. 
W związku z tym należy rozważyć, czy do naruszenia przepisów 
postępowania w rozumieniu art. 991 § 1 k.p.c. może dojść przez dopuszczenie do 
licytacji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w sytuacji, w której w trakcie 
licytacji ani w chwili wydawania postanowienia o udzieleniu przybicia nie było 
uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie przez spółkę własności 
nieruchomości (użytkowanie wieczyste gruntu), stosownie do art. 228 pkt 4 k.s.h. 
Dopuszczenie do udziału w licytacji spółki z ograniczoną odpowiedzialnością 
wadliwie reprezentowanej może stanowić naruszenie przepisów postępowania 
uzasadniające odmowę udzielenia przybicia, wymaga zatem zbadania sposób 
reprezentowania uczestniczącej w licytacji spółki z ograniczoną 
odpowiedzialnością, jeżeli przedmiotem licytacji jest własność nieruchomości lub 
prawo użytkowania wieczystego gruntu. 
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest reprezentowana przez zarząd, 
co expressis verbis wynika z art. 201, 204 i 205 k.s.h. Odstępstwa od reguły 
reprezentowania spółki przez zarząd wymagają wyraźnej podstawy ustawowej. 
Niewątpliwie art. 228 k.s.h. stanowi ograniczenie swobody zarządu w zakresie 
reprezentowania spółki, określa mianowicie czynności, do dokonania których 
niezbędne jest uzyskanie uchwały zgromadzenia wspólników. Sankcję związaną z 
naruszeniem tego przepisu przewiduje art. 17 k.s.h., zgodnie z którym dokonanie 
czynności prawnej przez zarząd bez uchwały wspólników wymaganej przez ustawę 
prowadzi do nieważności takiej czynności. Uchwała wspólników zawierająca zgodę 
może być podjęta zarówno przed dokonaniem czynności przez zarząd, jak i po jej 
dokonaniu. 
Artykuł 228 pkt 4 k.s.h. przewiduje obowiązek uzyskania zgody przez zarząd 
m.in. do nabycia nieruchomości (użytkowania wieczystego). Zgodnie z szerokim 
(funkcjonalnym) ujęciem tego przepisu, obowiązek wyrażenia zgody przez 
wspólników odnosi się nie tylko do finalnego nabycia nieruchomości (użytkowania 
wieczystego gruntu), ale także do podjęcia jakichkolwiek działań prowadzących do 
takiego nabycia, np. rozpoczęcia negocjacji czy uczestniczenia w licytacji. Można 
twierdzić, że skoro ustawodawca zakazał nabycia nieruchomości (użytkowania 
wieczystego) bez uchwały wspólników, to nielogiczne jest przyjmowanie, iż nie 
zakazał działań prowadzących do takiego nabycia, trudno bowiem przyjąć, że udział 

w takich działaniach miałby jakikolwiek sens, gdyby nie mógł zakończyć się 
finalnym przeniesieniem prawa.  
Według ścisłej (literalnej) wykładni art. 228 pkt 4 k.s.h., w przepisie tym 
jednoznacznie mówi się o „nabyciu”, zatem o skutku rozporządzającym. 
Ograniczanie zarządu w prawie do reprezentacji, przez wymaganie uzyskania 
zgody w postaci uchwały wspólników, ma charakter wyjątkowy. Znajduje tu 
zastosowanie zasada exceptiones non sunt extendendae, która zabrania 
wymagania od zarządu, aby legitymował się zgodą zgromadzenia wspólników przy 
dokonywaniu jakichkolwiek działań niemających charakteru rozporządzenia prawem 
własności nieruchomości. Zgodnie z tą interpretacją, zarówno wszczęcie przez 
zarząd negocjacji w sprawie nabycia nieruchomości (użytkowania wieczystego 
gruntu), jak i przystąpienie do licytacji, której przedmiotem jest własność 
nieruchomości (użytkowanie wieczyste gruntu), nie wymaga uchwały wspólników. 
Akceptacja szerokiego rozumienia art. 228 pkt 4 k.s.h. prowadzi do wniosku, 
że zarząd spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przystępując do licytacji, 
powinien przedstawić uchwałę wspólników zezwalającą na nabycie nieruchomości 
(użytkowania wieczystego). W konsekwencji brak takiej zgody można uznać za 
wadliwe reprezentowanie spółki, a więc naruszenie przepisów postępowania o 
licytacji, co daje sądowi podstawę do odmowy udzielenia przybicia. Taka wykładnia 
oznacza odwołanie się do wątpliwej koncepcji, że konsekwencją zastosowania art. 
17 k.s.h. jest nieistnienie czynności prawnej. Zgodnie z tą koncepcją, w 
szczególnych wypadkach, gdy wymaga tego przepis prawa, spółka z ograniczoną 
odpowiedzialnością musi być reprezentowana na zewnątrz przez współdziałanie 
dwóch jej organów. Jeżeli oświadczenie woli złoży tylko jeden z nich, np. zarząd 
bez uchwały wspólników, to nie można uznać takiego oświadczenia za złożone 
przez osobę prawną. Można więc twierdzić, że w istocie spółka z ograniczoną 
odpowiedzialnością nie uczestniczyła w licytacji egzekucyjnej, nie jest zatem 
możliwe udzielenie na jej rzecz przybicia, gdyż w ten sposób udzielono by przybicia 
podmiotowi niebiorącemu udziału w licytacji. Koncepcja ta została jednoznacznie 
odrzucona w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 
dnia 14 września 2007 r., III CZP 31/07 (OSNC 2008, nr 2, poz. 14), dotyczącej 
skutków działania zarządu spółdzielni bez uchwały walnego zgromadzenia w 
sprawach, w których ustawa wymaga takiej uchwały. 

Sytuacja przedstawia się inaczej w razie akceptacji ścisłego rozumienia art. 
228 pkt 4 k.s.h., ponieważ wówczas do udziału w licytacji żadna zgoda wspólników 
nie jest wymagana. W konsekwencji trzeba przyjąć, że spółka z ograniczoną 
odpowiedzialnością była prawidłowo reprezentowana, a zatem nie ma podstaw do 
odmowy udzielenia przybicia. 
Należy zdecydowanie opowiedzieć się ścisłą interpretacją art. 228 pkt 4 k.s.h. 
Poza wskazanymi już argumentami, rozstrzygające znaczenie ma określenie przez 
ustawodawcę sankcji za naruszenie tego przepisu. Choć w piśmiennictwie sporny 
jest charakter prawny sankcji wynikającej z art. 17 k.s.h., istotne jest umożliwienie 
wyrażenia przez wspólników zgody ex post. Sprawia to, że nieistotne jest, czy w 
chwili dokonywania czynności prawnej, nawet będącej wprost rozporządzeniem 
prawem, zarząd dysponuje stosowną zgodą wspólników, w tej chwili bowiem 
czynność taka jest ważna i dopuszczalna, a dopiero upływ dwóch miesięcy od jej 
dokonania i brak w tym czasie zgody czyni z niej czynność bezwzględnie nieważną. 
W konsekwencji nie można wymagać od zarządu okazywania zgody wspólników na 
nabycie prawa w chwili dokonywania czynności, a tym bardziej w chwili 
przystępowania do działań, które dopiero mogą doprowadzić do takiego 
nabycia. (...) 
Drugie przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie sprowadza się do tego, 
czy upływ terminu dwóch miesięcy, w którym zgromadzenie wspólników może 
wyrazić zgodę na nabycie przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością 
nieruchomości (użytkowania wieczystego), powinien być uwzględniony przez sąd 
drugiej instancji, na podstawie art. 382 k.p.c., jako nowa okoliczność będąca 
przesłanką odmowy udzielenia przybicia. 
Skutkiem udzielenia przybicia jest, według art. 995 k.p.c., przede wszystkim 
to, że osoba, na rzecz której przybicie nastąpiło, może żądać przysądzenia jej 
własności nieruchomości (użytkowania wieczystego), jeżeli wykona warunki 
licytacyjne, określone w art. 962-971 k.p.c., w tym w szczególności złoży na 
rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w 
gotówce (art. 967 k.p.c.). Na niewydanie przez sąd na podstawie art. 998 § 1 k.p.c. 
postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości (prawa użytkowania 
wieczystego gruntu), które – zgodnie z art. 999 § 1 k.p.c. – przenosi własność 
(użytkowanie wieczyste), może więc mieć wpływ nie ewentualny brak zgody 
wspólników, lecz niezapłacenie ceny nabycia przez spółkę z ograniczoną 

odpowiedzialnością. W takiej sytuacji przepada wpłacona przez nabywcę rękojmia 
(art. 969 § 1 w związku z art. 963 k.p.c.). 
Wykładnia art. 987 i 991 k.p.c. prowadzi do wniosku, że udzielenie przybicia 
nie oznacza nabycia własności nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego 
gruntu), zatem w chwili wydawania przez sąd postanowienia o udzieleniu przybicia 
na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie jest konieczna uchwała 
wspólników wyrażająca zgodę na takie nabycie (art. 228 pkt 4 k.s.h.). Skoro 
udzielenie przybicia nie wywołuje skutków rzeczowych (rozporządzających), zgoda 
wspólników jest dla niego obojętna. W konsekwencji upływ terminu dwóch miesięcy 
określonego w art. 17 § 2 k.s.h. nie jest nową okolicznością, która mogłaby 
uzasadniać odmowę udzielenia przybicia, również bowiem sąd drugiej instancji, 
utrzymując w mocy zaskarżone postanowienie o udzieleniu przybicia, nie 
doprowadzi do nabycia własności nieruchomości przez spółkę z ograniczoną 
odpowiedzialnością, nie musi zatem brać pod uwagę ograniczenia przewidzianego 
art. 228 pkt 4 k.s.h.  
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.