III CZP 136/06

Uchwała z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06 
 
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Gerard Bieniek 
Sędzia SN Iwona Koper 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "S.N.", sp. z o.o. w R. przeciwko "H.P.", 
sp. z o.o. w R. z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powodowej – 
"E.F.H." S.A. w W. o wydanie i zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na 
posiedzeniu jawnym w dniu 23 stycznia 2007 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Rzeszowie postanowieniem z dnia 5 
października 2006 r.: 
"Czy w wypadku podziału nieruchomości gruntowej oddanej w wieczyste 
użytkowanie, na której usytuowany jest jeden budynek stanowiący odrębną 
nieruchomość będącą przedmiotem prawa własności tego wieczystego użytkownika 
dopuszczalny w świetle art. 235 § 1 i 2 k.c. jest taki podział tego wielopiętrowego 
budynku na dwie odrębne nieruchomości, aby na poziomie jednej z kondygnacji 
nieruchomość budynkowa położona na jednej z działek powstałych w wyniku 
podziału przekraczała granicę tej działki i wchodziła obrysem w bryłę budynku 
mającego stanowić od chwili podziału odrębną nieruchomość położoną na innej 
działce przy uwzględnieniu, że obydwie nieruchomości budynkowe nadal należeć 
będą do tego samego wieczystego użytkownika?" 
podjął uchwałę: 
 
Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste 
(art. 235 k.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, 
że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez 
istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na 
regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki. 
 
Uzasadnienie 
 

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne 
powstało w sprawie, w której strona powodowa wnosiła o nakazanie stronie 
pozwanej opuszczenia, opróżnienia i wydania jej opisanych w pozwie pomieszczeń 
o łącznej powierzchni 56,65 m2 znajdujących się na parterze budynku stanowiącego 
własność powódki, posadowionego na gruncie oddanym jej w użytkowanie 
wieczyste. 
Strona pozwana, wnosząc o oddalenie powództwa, wskazywała, że 
pomieszczenia te stanowią część składową budynku będącego jej własnością, 
położonego na gruncie oddanym jej w użytkowanie wieczyste. 
Sąd Rejonowy w Rzeszowie wyrokiem z dnia 23 lutego 2006 r. oddalił 
powództwo, ustalając m.in., że działka nr (...)/117, pozostająca obecnie w 
użytkowaniu wieczystym strony powodowej, oraz działka nr (...)/118 pozostająca w 
użytkowaniu wieczystym strony pozwanej, stanowiły poprzednio jedną 
nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste spółce z o.o. „B.”, która wzniosła 
na niej budynek zespołu hotelowo-administracyjnego, składający się z dwóch części 
połączonych parterowym łącznikiem, nad którym znajdowała się otwarta przestrzeń 
a nad nią reszta kondygnacji budynku. Sporne pomieszczenia, położone na 
parterze, poza łącznikiem, w części wykorzystywanej na pomieszczenia 
administracyjno-biurowe, były od początku użytkowane jako pomieszczenia 
należące do części hotelowej budynku i nie miały połączenia z częścią biurową. 
W 1992 r. spółka „B.” dokonała administracyjnego podziału nieruchomości i 
budynku w ten sposób, że powstały dwie działki: nr (...)/117 z posadowionym na 
niej budynkiem biurowo-administracyjnym, w którym znajdowały się sporne 
pomieszczenia i nr (...)/118 z posadowionym na niej budynkiem hotelowym wraz z 
łącznikiem. Granica między działkami odpowiada linii podziału budynku, biegnie 
przy jego ścianie, a dalej wewnątrz łącznika, dzieląc budynek na dwie odrębne 
części, z których część administracyjna posadowiona jest na działce nr (...)/117, a 
część hotelowa na działce nr (...)/118. Sporne pomieszczenia znajdujące się w 
budynku położonym na działce nr (...)/117 nie mają z nim połączenia; oddziela je od 
niego ściana nośna, połączone są natomiast z budynkiem położonym na działce nr 
(...)/118 i wykorzystywane przez stronę pozwaną jako zaplecze gospodarcze hotelu. 
Sąd Rejonowy uznał, że pomieszczenia te są częścią składową budynku 
hotelowego położonego na działce nr (...)/118, taki bowiem miały charakter od 
początku i mają do chwili obecnej. Granica działek nie odpowiada granicy między 

budynkami, gdyż nie biegnie „po ścianie”, lecz przez pomieszczenia. W ocenie 
Sądu, z definicji budynku zawartej w Prawie budowlanym, wynika, że nie musi on 
mieć ścian pionowo w górę, a jedynie musi być wydzielony w przestrzeni za 
pomocą przegród budowlanych, a zatem dopuszczalny jest taki podział budynku, w 
wyniku którego pod spornymi pomieszczeniami, należącymi do budynku 
pozwanego, i nad nimi, znajdują się pomieszczenia stanowiące własność strony 
powodowej. 
Rozpoznając apelację strony powodowej, Sąd Okręgowy w Rzeszowie powziął 
przedstawioną w pytaniu prawnym wątpliwość co do dopuszczalności takiego 
podziału nieruchomości i znajdującego się na niej wielokondygnacyjnego 
budynku. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Przystępując do rozważenia przedstawionego zagadnienia prawnego trzeba 
stwierdzić, że ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego dotyczące dokonanego w 
1992 r. podziału nieruchomości pozostającej wówczas w użytkowaniu wieczystym 
spółki „B.” na dwie działki nr (...)/117 i nr (...)/118, nie są tak jednoznaczne, by 
można było przyjąć, że rzeczywiście doszło wówczas do podziału nieruchomości 
budynkowej, w wyniku którego na poziomie jednej kondygnacji przekroczyła ona 
granicę dzielącą obie działki i weszła obrysem w bryłę budynku mającego od chwili 
podziału stanowić odrębną nieruchomość położoną na sąsiedniej działce. Z opinii 
biegłego geodety, załączonych map podziału i protokołu granicznego oraz z ustaleń 
faktycznych Sądu Rejonowego zdaje się wynikać, że linia podziału nieruchomości 
gruntowej oraz linia podziału budynku dzielą nieruchomość na dwie działki, na 
których usytuowane są powstałe w wyniku podziału budynki, podział zaś budynku 
przebiegał wzdłuż ścian pionowych dzielących go na odrębne części na wszystkich 
kondygnacjach poza jedną na parterze, na której ściany takiej brak. W tym stanie 
rzeczy nie można stwierdzić w sposób niebudzący wątpliwości, czy istotnie w 
1992 r. dokonano takiego podziału, w wyniku którego powstał stan opisany 
szczegółowo w przedstawionym zagadnieniu prawnym, czy też podział był inny, a 
opisany stan jest jedynie skutkiem faktycznego sposobu korzystania z budynku. 
Można natomiast stwierdzić, że problem prawny sprowadza się w istocie do 
pytania o dopuszczalny sposób podziału nieruchomości oddanej w użytkowanie 
wieczyste wraz z usytuowanym na niej budynkiem, tak by w jego wyniku powstały 
nieruchomości odpowiadające wymaganiom art. 235 i 143 k.c., co uzasadnia 

udzielenie odpowiedzi określającej ogólne zasady takiego podziału, a nie 
odpowiedzi, czy podział opisany przez Sąd Okręgowy jest dopuszczalny. Ocena, 
czy ustalony w sprawie sposób podziału nieruchomości i budynku przeprowadzony 
w 1992 r. odpowiadał tym zasadom oraz do kogo należą po podziale sporne 
pomieszczenia, będzie wyznaczała rozstrzygnięcie zgłoszonego żądania strony 
powodowej. 
Dla rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego nie ma znaczenia uczynione w nim 
zastrzeżenie, że podział nieruchomości został dokonany „przy uwzględnieniu, że 
obydwie nieruchomości budynkowe nadal będą należeć do tego samego 
wieczystego użytkownika”. Prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem 
własności położonego na nim budynku są zbywalne, a zatem podział musi być 
przeprowadzony w taki sposób, by powstały dwie odrębne działki z dwoma 
odrębnymi budynkami, z których każda po podziale może stać się prawem 
użytkowania wieczystego i własności różnych podmiotów, bez naruszania ich 
interesów. 
Dopuszczalność przeprowadzenia podziału nieruchomości przez użytkownika 
wieczystego została przesądzona przepisem art. 97 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 
261, poz. 2603 ze zm. – dalej „u.g.n.”); sposób podziału nie może naruszać istoty 
prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności położonych na nim budynków, 
określonej w art. 235 k.c. i art. 31 tej ustawy, które są przepisami bezwzględnie 
obowiązującymi (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r., II 
CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61). Zgodnie z nimi, przysługująca 
użytkownikowi wieczystemu odrębna od gruntu własność budynków (art. 46 k.c.) 
jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, które, jak trafnie zauważył 
Sąd Okręgowy, jest prawem silniejszym, własność zaś budynków jest pochodną 
tego prawa. Prawem własności użytkownika wieczystego mogą być objęte tylko te 
budynki i urządzenia, które znajdują się na gruncie oddanym mu w użytkowanie 
wieczyste, a zatem częścią składową takiego budynku nie mogą być części 
budynku usytuowane na sąsiednim gruncie, stanowiącym przedmiot innego 
użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 143 k.c., mającym zastosowanie także do 
użytkowania wieczystego, użytkowanie to, podobnie jak własność gruntu, rozciąga 
się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią, co oznacza, że powstały w wyniku 
podziału odrębny budynek musi być trwale związany z wyodrębnionym gruntem, a 

więc powinien być w całości umiejscowiony w granicach przestrzennych 
nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego. 
Kodeks cywilny nie zawiera definicji budynku. Nie zawierała jej też ustawa z dnia 
24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.), a 
przydatność dla stosunków cywilnoprawnych definicji zawartej w ustawie z dnia 7 
lipca 1994 r.– Prawo budowlane (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze 
zm.) jest wątpliwa. Na podstawie art. 46 i 48 k.c. oraz posiłkując się Prawem 
budowlanym należy uznać, że budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z 
gruntem, stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo 
odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni 
za pomocą przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach (por. wyrok 
Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2006 r., II CK 365/05, nie publ.), przy czym 
spełnienie cechy odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie 
potrzebnych służebności, na co wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 
maja 1966 r., III CR 103/66 (OSPiKA 1967, nr 5, poz.110), w uchwale całej Izby 
Cywilnej z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69 (OSNCP 1970, nr 3, poz. 39) oraz 
m.in. w orzeczeniach z dnia 5 stycznia 1971 r., I CR 5/71 i z dnia 22 grudnia 
2004 r., II CK 262/04 (nie publ.). Jedynie budowla spełniająca takie kryteria może 
być odrębnym budynkiem i – usytuowana na gruncie stanowiącym użytkowanie 
wieczyste oraz w jego granicach – stanowić przedmiot własności użytkownika 
wieczystego. 
Kwestia podziału budynku znajdującego się na nieruchomości ulegającej 
podziałowi była przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego odnoszących się do 
zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości zabudowanej 
budynkiem mieszkalnym. We wskazanych orzeczeniach Sąd Najwyższy uznał 
podział pionowy budynku za – w zasadzie – niedopuszczalny, stwierdzając, że 
jedność prawna budynku wynikająca z art. 46-48 k.c. znajduje swoje wytłumaczenie 
w jego swoistości jako budowli i w jego konstrukcyjnej nierozerwalności, która z 
reguły nie pozwala na pionowe rozczłonkowanie budynku na samodzielne części. 
Jednakże podział budynku według płaszczyzn pionowych może być wraz z gruntem 
dokonany wówczas, gdy linia podziału budynku jest zgodna z linią podziału gruntu i 
przebiega według płaszczyzny, która stanowi ścianę wyraźnie dzielącą budynek na 
dwie odrębne, regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki, przy 
czym może być to ściana już w całości istniejąca lub wykonana w tym celu, a jeżeli 

w wyniku takiego podziału zajdzie konieczność korzystania przez użytkowników 
jednego z nowopowstałych budynków z niektórych pomieszczeń drugiego budynku, 
możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności (por. postanowienia Sądu 
Najwyższego z dnia 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84, nie publ., z dnia 12 
listopada 1976 r., III CRN 243/76, nie publ., z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 
1525/00, nie publ. oraz z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 355/98). 
Jednocześnie Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 28 września 1978 r., 
III CRN 173/78 (nie publ.) i z dnia 10 marca 1993 r., I CRN 13/93 (nie publ.) uznał 
za niedopuszczalny pionowy podział budynku w taki sposób, by linia podziału 
przebiegała przez znajdujące się w budynku pomieszczenia lub dzieliła go na 
części nieregularne, jak również taki podział, w którym linia podziału budynku nie 
pokrywa się z granicą nowo utworzonych działek, w związku z czym sfery własności 
właścicieli działek i budynków nachodzą na siebie, co koliduje z podstawowymi 
zasadami prawa rzeczowego wyrażonymi w art. 46, 47 i 48 k.c. We wskazanym 
postanowieniu z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 355/98 Sąd Najwyższy podkreślił, 
że dopuszczalność przeprowadzenia podziału pionowego budynku nie zależy od 
istnienia w budynku ściany odpowiadającej określonym wymaganiom prawa 
budowlanego (np. ściany przeciwpożarowej lub ściany nośnej), a od możliwości 
wyodrębnienia ścianą pionową dwóch budynków z odpowiadającym takiemu 
rozdzieleniu podziałem gruntu. 
Trzeba uznać, że nie jest także wykluczona możliwość dokonania omawianego 
podziału w sytuacji, w której ściana dzieląca budynek na dwie samodzielne i 
odrębne części przebiega nie przez wszystkie kondygnacje budynku a jedynie 
przez ich większość i może być poprowadzona dalej, dzieląc budynek do końca (np. 
ściana działowa przebiega przez trzy górne kondygnacje, nie dochodząc do 
najniższej, na której może zostać dobudowana jako dalszy ciąg już istniejącej wyżej 
zabudowy). W szczególności może tak być wówczas, gdy dotychczasowy sposób 
korzystania z budynku ma zostać zachowany po podziale lub gdy ustanowiona jest 
odpowiednia służebność nieoddzielonej części budynku. 
Utrwalone stanowisko Sądu Najwyższego, podzielane w doktrynie, należy 
przyjąć także w odniesieniu do podziału nieruchomości oddanej w użytkowanie 
wieczyste oraz podziału usytuowanego na niej budynku, nie ma bowiem różnic co 
do istoty, zasad i skutków podziału budynku położonego na gruncie stanowiącym 
własność lub współwłasność i położonego na gruncie oddanym w użytkowanie 

wieczyste. Okoliczność, że w pierwszym przypadku budynek jest częścią składową 
nieruchomości gruntowej i dzieli jej los prawny, w drugim zaś jest odrębną 
nieruchomością, nie ma przy podziale większego znaczenia, skoro własność takiej 
nieruchomości budynkowej może należeć tylko do użytkownika wieczystego gruntu 
(art. 235 k.c.). Opisane zasady podziału powinny być więc stosowane przez sądy 
lub właściwe organy administracyjne w obu przypadkach, a także zarówno przy 
podziale nieruchomości budynkowej przez jednego użytkownika wieczystego, jak i 
przy zniesieniu współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynku. 
To czy podziału dokonano zgodnie z tymi zasadami oraz jakie skutki wywołuje 
podział przeprowadzony z ich naruszeniem, ocenia Sąd w sprawie, w której z 
podziału budynku i gruntu wywodzone są określone skutki prawne i roszczenia. 
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie 
prawne, jak w uchwale.