III CZP 130/09

Uchwała z dnia 5 lutego 2010 r., III CZP 130/09 
 
Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący) 
Sędzia SN Jan Górowski (sprawozdawca) 
Sędzia SN Marian Kocon 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Aleksandry A. oraz Ewy J. przeciwko 
Grzegorzowi K. oraz Andrzejowi M. o ustalenie, z powództwa Józefa K. oraz 
Krystyny K. przeciwko Grzegorzowi K. oraz Andrzejowi M. o ustalenie, z powództwa 
Zdzisławy N. przeciwko Grzegorzowi K. oraz Andrzejowi M. o ustalenie, z 
powództwa Hanny Danuty O. przeciwko Grzegorzowi K. oraz Andrzejowi M. o 
ustalenie, z powództwa Hanny B. oraz Andrzeja B. przeciwko Grzegorzowi K. oraz 
Andrzejowi M. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu 
jawnym w dniu 5 lutego 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd 
Okręgowy w Poznaniu postanowieniem z dnia 4 grudnia 2009 r.: 
"Czy przyczyna i kalkulacja uzasadniająca podwyżkę czynszu, o których 
mowa w art. 8 a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, 
mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 
2005 r., Nr 31 poz. 266 ze zm.) winny zawierać w swej treści także sposób, 
podstawy i uzasadnienie wyliczenia składników (pozycji kalkulacyjnych) stawki 
czynszu za 1 m2 czy też wystarczającym jest literalne podanie przyczyny 
wypowiedzenia czynszu i kwotowe wyszczególnienie składników nowej stawki 
czynszu za 1 m2?" 
podjął uchwałę: 
 
Kalkulacja podwyżki czynszu powinna zawierać wskazanie sposobu 
obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia 
dotychczasowej wysokości czynszu (art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 
2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie 
Kodeksu cywilnego, jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). 
 
Uzasadnienie 

 
Wyrokiem łącznym z dnia 20 stycznia 2009 r. Sąd Rejonowy Poznań – Nowe 
Miasto ustalił, że podwyżka czynszu najmu lokali z dnia 23 kwietnia 2007 r. 
zajmowanych przez powodów Aleksandrę A., Ewę J., Józefa K., Krystynę K. oraz 
Zdzisławę N. jest uzasadniona w wysokości do kwoty 12,05 zł za 1 m2 i oddalił 
powództwa w dalszej części. 
Roszczenia poddał ocenie pod względem zasadności podwyżki czynszu, 
uznając pismo pozwanych Grzegorza K. i Andrzeja M. z dnia 1 czerwca 2007 r. za 
kalkulację tego świadczenia z tego względu, że zawierało wyszczególnienie 
składników stawki czynszu i wyjaśnienie przyczyn podwyżki. Wskazał, że skoro 
ustawa nie definiuje pojęcia kalkulacji, to do uznania jej przeprowadzenia 
wystarczające jest podanie pozycji kształtujących stawkę czynszu za 1 m2. 
Rozpoznając apelację od tego wyroku, Sąd Okręgowy przedstawił do 
rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości o treści 
przytoczonej na wstępie. Podniósł, że pisemne przedstawienie przyczyn i kalkulacji 
podwyżki czynszu w sprawach o ustalenie zasadności jej dokonania ma 
prejudycjalne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Przepisy ustawy z dnia 21 
czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o 
zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. – 
dalej: "u.o.p.l.") gwarantują szczególną ochronę lokatora, czego wyrazem jest jego 
prawo domagania się przedstawienia na piśmie przyczyny i kalkulacji 
kwalifikowanej podwyżki czynszu. Stanowi ono podstawę dla lokatora weryfikacji 
podwyżki, a w sprawie sądowej wyznacza zakres przedmiotu sporu. Wyraził pogląd, 
że gdyby kalkulacja miała zawierać w sobie tylko podanie składników stawki 
czynszu ulegających podwyższeniu, bez przedstawienia obliczeń, to ochrona 
lokatora byłaby iluzoryczna. Odwołując się do różnych możliwych znaczeń pojęcia 
„kalkulacja", a także do przepisów z innych dziedzin prawa zawierających to 
wyrażenie, stwierdził, że doprecyzowanie jego znaczenia pozwoli odkodować 
normę zawartą w art. 8a ust. 4 u.o.p.l. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Według słowników języka polskiego, kalkulacja oznacza obliczenie kosztów 
przypadających na jednostkę wytwarzanych, sprzedawanych lub nabywanych 
towarów i usług albo rozważenie szans na powodzenie jakichś działań i planowanie 
ich przebiegu. Definicja ta nie wskazuje, jak szczegółowe mają być czynności 

rachunkowe oparte na istotnych i uzasadnianych parametrach tych obliczeń. Także 
z potocznego rozumienia tego wyrażenia nie wynika, jaki ma być stopień 
szczegółowości zawartych w niej danych; kalkulacją jest zarówno suma składników 
z wyszczególnieniem i nazwaniem pozycji kalkulacyjnych, jak też zespół czynności 
obliczeniowych, których celem jest ustalenie jednostkowej wartości z opisaniem 
tych czynności. Kalkulacja może być ujmowana w znaczeniu statycznym, jako 
wynik obliczeń, lub w ujęciu dynamicznym, jako same obliczenia. W świetle tych 
uwag odwołanie się do językowego znaczenia słowa kalkulacja jest 
niewystarczające. 
W ujęciu ekonomicznym kalkulacja to rozliczenie kosztów, a jej celem jest 
ustalenie kosztu jednostkowego. W nauce rachunkowości podnosi się, że kalkulacja 
polega na obliczeniu ogólnej sumy oraz poszczególnych składników (pozycji), 
przypadających na przedmiot kalkulacji. Innymi słowy, jej istotą jest ustalenie kosztu 
jednostkowego z wykazaniem jego struktury. 
Podwyżka czynszu przez właściciela, która w skali roku przekroczy albo 
występuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, w 
uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo 4e art. 8a u.o.p.l., 
następuje w drodze wypowiedzenia wysokości czynszu na piśmie pod rygorem 
nieważności (art. 8a ust. 1 i 3 u.o.p.l.). Jej dokonanie uprawnia lokatora do żądania, 
aby właściciel w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma, pod rygorem 
nieważności, przedstawił na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację (art. 8a ust. 
4 in fine u.o.p.l.). Jeżeli jej poziom nie osiąga określonego przez ustawodawcę 
pułapu, dokonywanie kalkulacji nie jest wymagane. 
W celu ustalenia znaczenia art. 8a ust. 4 in fine u.o.p.l., wobec braku 
ustawowej definicji pojęcia „kalkulacja", konieczne jest sięgnięcie do 
pozajęzykowych metod wykładni. Przedstawione zagadnienie pośrednio odnosi się 
do kalkulacji opłat eksploatacyjnych, o której mowa w art. 4 ust. 64 ustawy z dnia 15 
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 
119, poz. 1116 ze zm.), lecz ustawa ta reguluje kwestię ich podwyżki jeszcze 
bardziej lakonicznie, a zatem nie można wykorzystać tego unormowania do 
rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego. Wprawdzie inne przepisy 
posługują się tym pojęciem, ale dotyczą dziedzin odległych i z tego względu nie są 
przydatne (por. np. rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 9 października 2006 
r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z 

tytułu zaopatrzenia w ciepło, Dz.U. Nr 193, poz. 1423, rozporządzenie Ministra 
Gospodarki z dnia 2 lipca 2007 r., w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i 
kalkulacji taryf oraz rozliczeń w obrocie energią elektryczną, Dz.U. Nr 128, poz. 
895, rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 6 lutego 2008 r., w sprawie 
szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji oraz rozliczeń w obrocie paliwami 
gazowymi, Dz.U. Nr 28, poz. 165, rozporządzenie Ministra Transportu i 
Budownictwa z dnia 15 grudnia 2005 r., w sprawie prowadzenia przez 
przedsiębiorcę telekomunikacyjnego rachunkowości regulacyjnej i kalkulacji 
kosztów usług, Dz.U. Nr 255, poz. 2140). 
Zbliżonej materii dotyczy rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i 
Administracji z dnia 19 czerwca 2008 r. w sprawie opłat za lokale mieszkalne 
zarządzane przez Zarząd Zasobów Mieszkaniowych Ministra Spraw Wewnętrznych 
i Administracji (Dz.U. Nr 122, poz. 794). Na gruncie tego aktu prawnego, kalkulacja 
to ustalony według wzoru sposób określenia miesięcznej opłaty za używanie 1 m2 
powierzchni użytkowej. Wzór ten odnosi poniesione w danym okresie koszty 
wydatków związanych z utrzymaniem lokalu przeliczone na 1 m2 powierzchni 
użytkowej lokalu w skali jednego miesiąca do tych samych prognozowanych 
wydatków w okresie przyszłym. Przez koszty wydatków związanych z utrzymaniem 
lokalu rozumie się koszty administrowania, konserwacji utrzymania technicznego 
nieruchomości, utrzymania zieleni, utrzymania pomieszczeń wspólnego 
użytkowania, podatku od nieruchomości, opłaty za zbiorczą antenę lub telewizję 
kablową, opłaty z tytułu legalizacji urządzeń pomiarowych, opłaty za utrzymanie 
dźwigu, koszty konserwacji urządzeń domofonowych, stawki na fundusz remontowy 
w wysokości 3% wartości odtworzeniowej 1 m2 powierzchni użytkowej. 
W myśl art. 8a ust. 4a u.o.p.l., gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z 
czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z 
utrzymaniem lokalu i zapewniających zwrot kapitału i zysk, to podwyżkę 
pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, jeżeli mieści 
się w granicach określonych w ust. 4b tego przepisu. Podwyższając czynsz, 
właściciel może ustalić maksymalnie zwrot kapitału w skali roku do wysokości 1,5 % 
nakładów poniesionych przez niego na budowę lub zakup lokalu, lub 10 % 
nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu, zwiększających 
jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu. 

Skoro przepis ten znajduje się bezpośrednio po regulacji dotyczącej 
rozstrzyganego zagadnienia, to stanowi wskazówkę natury systemowej, że 
kalkulacja czynszu powinna obejmować informacje o poziomie przychodów z 
czynszów w stosunku do pokrycia wydatków związanych z lokalem z 
uwzględnieniem składnika godziwego zysku. Ujmując problem ogólnie, kalkulacja 
musi uzasadniać podwyżkę w rozumieniu ustawy, tj. motywy właściciela należy 
odnosić do ustawowych kryteriów zasadności podwyżki oraz ustawowych 
wskaźników ją ograniczających. Poza tym wypowiedzenie czynszu, jako 
jednostronne oświadczenie woli właściciela, powinno zawierać wskazanie nowej 
stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej albo podanie nowej wysokości 
czynszu za lokal. Z tego względu niewątpliwie ograniczenie kalkulacji do tych 
danych nie spełnia wymagania zawartego w art. 8a ust. 4 in fine u.o.p.l. 
Z drugiej strony trzeba podkreślić, że ustawodawca nie zawarł w ustawie nie 
tylko definicji omawianego pojęcia, ale nie uzupełnił go żadnym innym określeniem 
uściślającym. Taka formuła kontrastuje z kazuistyczną techniką legislacyjną 
przyjętą w ustawie. Przyjęcie np., że kalkulacja ma być analityczna i oparta na 
profesjonalnej analizie służących do tego parametrów, automatycznie rodzi pytanie 
o stopień jej uszczegółowienia, co przy braku wskazówek ustawodawcy może 
prowadzić do dowolności. Poza tym, przygotowanie fachowej precyzyjnej analizy 
wiązałoby się z kosztami, które dla właścicieli pojedynczych lokali mogłyby być 
dolegliwe. Sformalizowanie omawianego pojęcia grozi także koncentrowaniem się 
procesu na kwestii ubocznej, tj. wykazaniu nieważności podwyżki, ze względu na 
wady kalkulacji, zamiast ustaleniu, że podwyżka jest nieuzasadniona albo że jest 
zasadna, lecz w innej wysokości (art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l.). 
Przewidziany przez ustawodawcę w art. 8a ust. 4 u.o.p.l. mechanizm 
niewątpliwie został wprowadzony w interesie obu stron stosunku prawnego, 
niemniej większe znaczenie ma dla lokatorów, gdyż ma ich ochronić przed 
wygórowanymi podwyżkami (por. art. 2 i 76 Konstytucji). Z kolei właścicielom ma 
zapewnić możliwość osiągania pożytków ze swego prawa, na realnym, lecz 
wyważonym poziomie (por. art. 64 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji). 
Wprawdzie podanie przyczyn i kalkulacji podwyżki stanowi głównie element 
ochrony lokatora, niemniej nie ma on charakteru kluczowego, skoro od tego 
unormowania nie jest uzależnione prawo do wytoczenia przez niego na postawie 
art. 8a ust. 4a-4e u.o.p.l. powództwa o ustalenie, że podwyżka jest bezpodstawna 

albo zasadna, lecz w mniejszej wysokości. Z tego względu, roszczenie jest 
głównym środkiem ochrony lokatora, a uprawnienie do uzyskania kalkulacji ma 
charakter uzupełniający. W sprawie tej, na właścicielu spoczywa ciężar 
udowodnienia okoliczności decydujących o zasadności podwyżki (art. 8a ust. 5 pkt 
2 u.o.p.l.), a w jego interesie jest dokonanie rzetelnej kalkulacji w celu przekonania 
lokatora o zasadności podwyżki i tym samym powstrzymania go przed 
wystąpieniem na drogę sądową, skutkującym zawieszeniem podwyżki (art. 8a ust. 
6a pkt 2 u.o.p.l.). Jej celem jest więc zapobieżenie dojściu do sporu sądowego, tj. 
przekonanie lokatora, że proponowana w wypowiedzeniu stawka czynszu znajduje 
uzasadnienie we wzroście wydatków związanych z utrzymaniem lokalu (art. 2 ust. 1 
pkt 8a u.o.p.l.), albo wprowadzeniu do stawki czynszu zwrotu kapitału do granic 
wskazanych w art. 8a ust. 4b pkt 1 u.o.p.l. lub uprawnieniu do pobierania 
godziwego zysku (art. 8a ust. 4b pkt 2 u.o.p.l.). Z tych względów przedstawienie 
sposobu dojścia do wskazanego w wypowiedzeniu poziomu czynszu jest ze wszech 
miar pożądane. 
Mając na względzie przedstawione argumenty, uzasadniony jest wniosek, że 
kalkulacja w omawianym znaczeniu powinna zawierać wskazanie sposobu 
wyliczenia podwyższonego czynszu. Jeżeli jednak podwyżka nie obejmuje 
niektórych składników czynszu, np. kosztów utrzymania lokalu, lub zwrotu kapitału, 
to ich „kalkulowanie" nie jest wymagane; kalkulacja ma wtedy zawierać wskazanie 
sposobu wyliczenia poziomu godziwego zysku. 
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie prawne, jak w 
uchwale (art. 390 § 1 k.p.c.).