III CZP 129/08

Uchwała z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08 
 
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący) 
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca) 
Sędzia SN Grzegorz Misiurek 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa wspólnoty mieszkaniowej 
nieruchomości położonej przy ul. B.Ś. nr 20 w S. przeciwko Rozalii R. i Marianowi 
R. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 21 
stycznia 2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w 
Szczecinie postanowieniem z dnia 15 września 2008 r.: 
„1. Czy w sytuacji, gdy w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 
r. o własności lokali zarząd nieruchomością wspólną sprawowała komunalna 
jednostka organizacyjna-powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej może 
nastąpić na podstawie uchwały właścicieli (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali) 
czy też jedynie w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 
ustawy o własności lokali)? 
2. Czy reprezentacja wspólnoty przez zarządcę nieruchomości wspólnej w 
postępowaniu przed sądem wymaga szczególnego umocowania czy też 
uprawnienie do reprezentacji wynika z samego faktu powierzenia zarządu?” 
podjął uchwałę: 
 
1. Komunalna jednostka organizacyjna, sprawująca zarząd 
nieruchomością wspólną w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 
1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), 
może po tym dniu nadal zarządzać nieruchomością. Zmiana zarządcy wymaga 
podjęcia uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 
ust. 2a). 
2. Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez 
zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu 
nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy. 
 

Uzasadnienie 
 
W sprawie z powództwa wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości położonej 
przy ul. B.Ś. nr 20 w S. przeciwko Rozalii R. i Marianowi R. o zapłatę Sąd Rejonowy 
w Szczecinie zawiesił postępowanie i odmówił dopuszczenia do udziału w sprawie 
w charakterze pełnomocnika powoda radcy prawnego Hanny D. Pełnomocnik 
ustanowiony został przez prezesa zarządu "S.T.B.S.", sp. z o.o. w S., któremu – na 
podstawie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza – powierzony został zarząd 
nieruchomością wspólną. Sąd Rejonowy uznał, że powierzenie tej spółce zarządu 
nastąpiło w niewłaściwej formie, z naruszeniem art.18 ust. 1 ustawy z dnia 24 
czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze 
zm. – dalej: "u.w.l."), wymagało bowiem zawarcia przez właścicieli lokali umowy, a 
nie podjęcia uchwały. W konsekwencji powierzenie zarządu uchwałą stanowiło 
czynność prawną nieważną, co sprawia, że wspólnota nie ma osoby upoważnionej 
do jej reprezentowania i tym samym nie ma zdolności procesowej. 
Przy rozpoznawaniu zażalenia Sąd Okręgowy w Szczecinie powziął poważne 
wątpliwości, przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia. 
Zwrócił uwagę, że w dniu wejścia w życie ustawy o własności lokali zarząd 
nieruchomością wspólną sprawowała komunalna jednostka organizacyjna, która, 
zgodnie z przepisami tej ustawy, utraciła status zarządcy. Ze względu na treść art. 
40 ust.1 u.w.l. nie jest jednak jasne, czy skutek ten nastąpił w dniu wejścia ustawy 
w życie, czy w dniu jej ogłoszenia, a od rozstrzygnięcia tej kwestii zależy, czy 
ustanowienie nowego zarządcy następuje na podstawie art. 18 ust. 1, czy też ust. 2 
u.w.l. Przyjęcie, że w dniu wejścia w życie ustawy zarządcy nie było, a komunalna 
jednostka organizacyjna mogła wykonywać tylko powierzone ustawą czynności, 
nakazywałoby określenie sposobu zarządu w drodze umowy (art. 18 u.w.l); 
przyjęcie koncepcji przeciwnej oznacza, że zastosowanie ma art. 18 ust. 2a u.w.l. 
Zdaniem Sądu, pogląd, że komunalna jednostka organizacyjna sprawowała w dniu 
wejścia w życie ustawy zarząd powierzony, pozostaje w sprzeczności z art. 18 ust. 
1, dopuszcza bowiem rozszerzenie kręgu podmiotów, którym zarząd taki może być 
powierzony. 
Jeżeli okaże się, że powodowa wspólnota w należytym trybie powierzyła 
zarząd nieruchomością "S.T.B.S.", sp. z o.o., pojawia się problem, czy uprawnienie 
do reprezentowania wspólnoty w postępowaniu przed sądem wymaga 

szczególnego umocowania, czy też wynika z samego faktu powierzenia zarządu. 
Sąd Okręgowy przytoczył postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 
2005 r., III CZP 62/05 ("Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego" 2006, nr 6, s. 
35), z którego wynika, że gdy w umowie lub uchwale właścicieli pominięto kwestię 
reprezentacji, zastosowanie ma art. 33 w związku z art. 21 ust. 1 u.w.l., 
przesądzający istnienie takiego uprawnienia. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Odrębna własność lokali w nieruchomości przy ul. B.Ś. nr 20 w S. została 
ustanowiona przed dniem wejścia w życie ustawy o własności lokali (1 stycznia 
1995 r.), nastąpiło to zatem na podstawie art. 135-137 k.c., uchylonych z tym 
dniem. Ustanowienie odrębnej własności lokali wymagało zawarcia umowy 
notarialnej, która – jak wynikało z art. 137 § 2 pkt 3 k.c. – powinna określać sposób 
zarządu nieruchomością wspólną, a postanowienia w tym zakresie podlegały 
wpisowi do księgi wieczystej. Takie umowy zostały zawarte, a zarząd 
nieruchomością wspólną powierzono nich komunalnej jednostce organizacyjnej. 
Z ustawy o własności lokali wynika, że zarząd może być powierzony osobie 
fizycznej lub prawnej, która nie jest niemającą osobowości prawnej komunalną 
jednostką organizacyjną. 
Zgodnie z art. 41, ustawa o własności lokali weszła w życie z dniem 1 stycznia 
1995 r., z wyjątkiem art. 40 ust. 1, który wszedł w życie z dniem ogłoszenia, tj. z 
dniem 27 lipca 1994 r. Artykuł 40 ust. 1 stanowi, że państwowe lub komunalne 
jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie przepisów dotychczasowych 
zarząd nieruchomościami wspólnymi, były obowiązane zapewnić dla każdej z 
zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję umożliwiającą najpóźniej od 
dnia 1 października 1994 r. ustalenie kosztów i przychodów dla każdej wspólnej 
nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do dnia 30 
listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza ustawa co do sposobu zarządzania 
nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów. Z art. 40 ust. 2 
wynika, że do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o 
którym mowa w ust. 1, stosowano odpowiednio przepisy ustawy dotyczące zarządu 
zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej. 
Powstaje pytanie, co oznacza zwrot „do czasu uregulowania tych spraw”, o 
którym mowa w art. 40 ust. 2 u.w.l. i czy w okresie przejściowym pomiędzy dniem 
ogłoszenia a dniem wejścia w życie ustawy kompetencje zarządcy, którym była 

komunalna jednostka organizacyjna ograniczały się tylko do tych wskazanych w 
ust. 1. Nie można uznać, że zwrot „do czasu” odnosi się do dat określonych w ust. 1 
tego przepisu, a więc odpowiednio do dnia 1 października 1994 r. oraz do dnia 30 
listopada 1994 r., takie bowiem rozumienie przepisu oznaczałoby, że pomiędzy 
dniem 1 grudnia a dniem 31 grudnia 1994 r. wspólnota była pozbawiona zarządu. 
Trudno przyjąć, że celem ustawodawcy było pozostawienie wspólnot bez zarządcy, 
a zatem może chodzić jedynie o czas, w którym właściciele lokalu uregulują – po 
wejściu w życie ustawy – kwestię zarządu nieruchomością zgodnie z regułami w 
niej wskazanymi. Nie można też przyjąć, aby kompetencje takiej jednostki 
ograniczały się tylko do opracowania ewidencji i powiadomienia współwłaścicieli o 
zmianach wprowadzonych ustawą, gdyż oznaczałoby to, że aż do czasu wyboru 
zarządu albo powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej bieżące 
zarządzanie nieruchomością wspólną nie byłoby w żaden sposób uregulowane. 
Należy zatem przyjąć, że jeżeli w dniu wejścia w życie ustawy zarząd 
nieruchomością wspólną sprawowała komunalna jednostka organizacyjna, to po jej 
wejściu w życie zachowała status zarządcy, a konsekwencją braku zdolności 
prawnej takiej jednostki jest jedynie to, że umowa o zarząd nieruchomością wspólną 
powinna być – zarówno przed wejściem w życie ustawy, jak i po tym zdarzeniu – 
zawarta z gminą, którą taka jednostka może reprezentować. Wniosek ten wynika 
także z art. 26 ust. 2 u.w.l., który nie dotyczy takich wspólnot, w których przed 
wejściem w życie ustawy wszystkie lokale zostały już wyodrębnione. W takich 
zatem wspólnotach zarząd może sprawować dotychczasowy zarządca i nie ma 
podstaw do żądania ustanowienia przymusowego zarządcy przez sąd. 
Prezentowany pogląd wspierają także reguły prawa intertemporalnego. 
Wyróżnia się dwa generalne sposoby rozwiązania kolizji przepisów: zasadę 
bezpośredniego działania ustawy nowej do skutków prawnych związanych ze 
stosunkiem prawnym powstałym pod rządem dawnej ustawy oraz zasadę dalszego 
stosowania ustawy dawnej. Odpowiedzi na pytanie dotyczące zastosowania jednej 
z tych dwóch zasad należy szukać w przepisach międzyczasowych zawartych w 
przepisach wprowadzających kodeks cywilny. (...) 
Zgodnie z regułą zawartą w art. XLIX § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – 
Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 – dalej: "p.w.k.c."), 
do zobowiązań, które powstały przed dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego, 
stosuje się przepisy tego kodeksu, jeżeli chodzi o skutki prawne zdarzeń, które 

nastąpiły po dniu wejścia kodeksu w życie, a które nie są związane z istotą 
stosunku prawnego. W art. L p.w.k.c. ustawodawca wymienił umowy, do których 
stosuje się przepisy kodeksu, czyli przepisy ustawy nowej. Biorąc to pod uwagę 
należy stwierdzić, że w razie kolizji ustaw dotyczących stosunków obligacyjnych 
powstałych przed wejściem kodeksu cywilnego w życie, regułą jest stosowanie 
ustawy dawnej; ustawa nowa jest stosowana wówczas, gdy zdarzenia prawne nie 
są związane z istotą stosunku prawnego. 
Rozważania te można również odnieść do wszelkich umów, w których 
powierzono zarząd komunalnym jednostkom organizacyjnym przed dniem 1 
stycznia 1995 r., tym bardziej że stosunek prawny pomiędzy komunalną jednostką 
organizacyjną a właścicielami lokali powstały przed dniem 1 stycznia 1995 r. należy 
zaliczyć do grupy stosunków, które powinny cechować się trwałością. 
W orzecznictwie Sądu Najwyższego, konsekwentnie przyjmuje się, że ustawa 
o własności lokali posługuje się pojęciem „zarząd” w dwóch znaczeniach, tj. w 
znaczeniu funkcjonalnym i w znaczeniu podmiotowym (por. np. wyrok z dnia 14 
stycznia 2004 r., I CK 108/03, nie publ., uchwała z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 
74/03, OSNC 2005, nr 1, poz. 6 lub postanowienie z dnia 14 września 2005 r., III 
CZP 62/05). W pierwszym znaczeniu chodzi o zarządzanie nieruchomością 
wspólną, czyli o podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla 
jej utrzymania. Podmiotem podejmującym takie czynności jest zarządca będący 
osobą trzecią w stosunku do wspólnoty, któremu właściciele lokali zarząd 
powierzyli. W drugim znaczeniu chodzi o organ wspólnoty wchodzący w skład jej 
struktury organizacyjnej, a działanie tego organy jest działaniem samej wspólnoty. 
Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o 
ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie 
aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w 
szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Umowa w 
formie aktu notarialnego zawierana jest pomiędzy właścicielami lokali, a nie 
pomiędzy nimi i zarządcą. Określenie sposobu zarządu może polegać na tym, że 
właściciele będą sprawować zarząd bezpośrednio, mogą powierzyć sprawowanie 
zarządu zarządcy albo ustanowią organ w postaci zarządu, który będzie zarządzał 
nieruchomością lub zleci to wybranemu zarządcy. Jeżeli zatem właściciele w 
umowie postanowili, że powierzą zarząd zarządcy, to tak właśnie określili sposób 
zarządu. 

Przy ustanawianiu odrębnej własności poszczególnych lokali w 
nieruchomości, której dotyczy sprawa, w umowach zawartych w formie aktu 
notarialnego postanowiono, że zarząd zostanie powierzony komunalnej jednostce 
organizacyjnej. Sposób zarządu nieruchomością wspólną został już zatem 
określony, nie ma więc potrzeby dokonywania tego ponownie po wejściu w życie 
ustawy. Właściciele lokali mogą oczywiście zmienić sposób ustalonego zarządu, co 
wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a). 
Zmiana osoby zarządcy nie jest określeniem sposobu zarządu, nie wymaga zatem 
umowy właścicieli zawartej w formie aktu notarialnego (art.18 ust. 1). Niezależnie 
od tego, konieczność zawierania takiej umowy przy każdej zmianie podmiotu 
zarządzającego, zwłaszcza w dużych wspólnotach, liczących wielu właścicieli, 
byłaby bardzo uciążliwa, a nierzadko zawarcie takiej umowy byłoby w ogóle 
niemożliwe. Zmiana osoby zarządcy nie jest co prawda zmianą sposobu zarządu, 
biorąc jednak pod uwagę, że podmiot zarządzający podlega wpisowi do księgi 
wieczystej w dziale III, trzeba uznać, iż wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej 
przez notariusza i w tym wypadku znajduje zastosowanie art. 18 ust. 2a. 
W konsekwencji należy uznać, że komunalna jednostka organizacyjna, 
sprawująca zarząd nieruchomością wspólną w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 
24 czerwca 1994 r. o własności lokali, może po tym dniu nadal zarządzać 
nieruchomością. Zmiana zarządcy wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali 
zaprotokołowanej przez notariusza. 
W orzecznictwie wyrażano zróżnicowane poglądy odnośnie do tego, czy 
zarządca, któremu powierzono zarząd wspólnoty, z mocy prawa może 
reprezentować wspólnotę przed sądem. W uzasadnieniu wyroku z dnia 7 lutego 
2002 r., I CKN 489/00 (OSNC 2002, nr 12, poz. 157) Sąd Najwyższy przyjął pogląd, 
nie uzasadniając go szerzej, że powierzenie zarządu osobie prawnej nie jest 
równoznaczne z udzieleniem pełnomocnictwa w rozumieniu art. 86 k.p.c., wobec 
czego występujący w procesie radca prawny powinien legitymować się 
pełnomocnictwem udzielonym przez wspólnotę, a nie przez zarządcę. Odmienne 
stanowisko Sąd Najwyższy zajął w uzasadnieniu postanowienia z dnia 14 września 
2005 r., III CZP 62/05, w myśl którego, jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie 
art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 1994 r., to zagadnienie działania zarządcy (osoby 
prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia 
sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli, 

przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy. W razie braku stosownych 
postanowień zawartych w umowie lub uchwale właścicieli lokali, należy odwołać się 
do art. 33 u.w.l., a w konsekwencji nie ma przeszkód do stosowania do 
ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. zarządcy przepisu art. 21 ust. 1 
u.w.l., który wskazuje na kompetencje zarządu do reprezentowania wspólnoty 
mieszkaniowej. Pogląd ten nie znalazł akceptacji w doktrynie, w której zgodnie 
prezentowane jest stanowisko, że zarządca ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 
może występować w imieniu właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, jeżeli 
udzielili mu stosownego pełnomocnictwa. Podkreśla się, że zarządca nie może 
reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim 
pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których 
mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., lub w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a. 
Nie podzielając poglądu przedstawionego w przytoczonej uchwale należy 
stwierdzić, że nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 u.w.l. do określenia 
kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy. 
Uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty 
płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii 
organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 331 k.c.), podczas gdy zarządca w 
rozumieniu art. 18 u.w.l. jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do 
działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c. oraz art. 86 i 87 
k.p.c.). Ponadto w art. 33 u.w.l. zawierającym odesłanie do przepisów regulujących 
zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji 
wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialnoprawnych, nie dotyczy on 
natomiast przedstawicielstwa procesowego. Niezależnie od tego, z przepisu wynika 
jedynie, że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty 
obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu, samo jednak upoważnienie musi wynikać 
z umowy lub uchwały. Oznacza to, że w braku stosownych postanowień umowy lub 
uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu 
umocowania zarządcy. W konsekwencji należy zatem dojść do wniosku, że 
reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga 
umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną lub 
w uchwale o zmianie tej umowy. 
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale (art. 390 § 1 k.p.c.).