III CZP 127/09

Sygn. akt III CZP 127/09 
 
 
 
 
UCHWAŁA 
 
Dnia 5 lutego 2010 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Marek Sychowicz (przewodniczący) 
SSN Jan Górowski 
SSN Marian Kocon (sprawozdawca) 
 
 
w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości  
przy ulicy Ś. [...] w S. 
przy uczestnictwie Gminy Miasta S. 
o wpis służebności gruntowej, 
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym 
w dniu 5 lutego 2010 r., 
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w S. 
postanowieniem z dnia 25 września 2009 r.,  
 
"Czy w trybie przewidzianym przez art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 
24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., 
Nr 80, poz. 903, ze zm.) wspólnota mieszkaniowa może udzielić 
zarządowi wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa do złożenia 
oświadczenia o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego 
(służebności gruntowej), w celu wykonania uchwały w sprawie nie 
wymienionej w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 tej ustawy, ze skutkiem                
w stosunku do właścicieli wszystkich lokali?" 
 
 
 
podjął uchwałę: 

 
2 
 
Na podstawie art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 
1994 r., o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, 
poz.  903, ze zm.) wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić 
zarządowi 
pełnomocnictwa 
do 
złożenia 
oświadczenia 
o ustanowieniu służebności drogowej. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
3 
Uzasadnienie 
 
 
Sąd Rejonowy w S. postanowieniem z dnia 6 maja 2009 r. oddalił wniosek 
Wspólnoty Mieszkaniowej budynku nr [...] przy ulicy Ś. w S. o wpis w księdze 
wieczystej bliżej określonej służebności drogowej mającej obciążać grunt 
wchodzący w skład nieruchomości wspólnej. Do wniosku dołączono protokół 
notarialny z zebrania wspólnoty mieszkaniowej zawierający uchwałę w sprawie 
wyrażenia zgody na ustanowienie tej służebności oraz pełnomocnictwo dla zarządu 
do złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu. W ocenie sądu zawarte w art. 21 ust. 
3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności  lokali (tekst. jedn. Dz. U. Nr 80, 
poz. 903 ze zm., dalej „u.w.l.”) wyliczenie czynności przekraczających zwykły 
zarząd jest wyczerpujące, co oznacza, że uchwałą właścicieli nie może być 
udzielone pełnomocnictwo także w innych sprawach niż objętych art. 22 ust. 3 pkt 
5, 5a i 6 u.w.l. 
Rozpoznając apelację uczestnika postępowania Gminy Miasto S. na to 
postanowienie, Sąd Okręgowy w  S. powziął poważne wątpliwości, którym dał 
wyraz w zagadnieniu prawnym przedstawionym Sądowi Najwyższemu do 
rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Ustawa o własności lokali regulując zarząd nieruchomością wspólną 
preferuje umowny tryb określenia sposobu zarządzania (art. 18 ust. 1 u.w.l.). 
Rozwiązania tej ustawy wchodzą w rachubę dopiero wówczas, gdy właściciele 
lokali nie zawarli stosownych postanowień w umowie, a liczba lokali jest większa 
niż siedem (art. 19 u.w.l.). Ustawowe regulacje obejmują m.in. rozróżnienie 
czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd (art. 22 u.w.l.). 
Z mocy ustawy art. 21 ust. 1 u.w.l. zarząd kieruje sprawami wspólnoty 
i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami 
lokali. Dotyczy to spraw zwykłego zarządu. Oświadczenia woli za wspólnotę składa 
zarząd jednoosobowy bądź przynajmniej dwaj jego członkowie przy zarządzie 

 
4 
wieloosobowym (art. 21 ust. 2 u.w.l.). W tych ramach zarząd wspólnoty może 
udzielić pełnomocnictwa, jak też zawrzeć umowę o administrowanie z osobą trzecią 
(art. 22 ust. 1 u.w.l.). W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego 
zarządu - zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy - zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę 
właścicieli lokalu wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia 
umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, przy 
czym pełnomocnictwo powinno być udzielone w takiej samej formie, jakiej wymaga 
umowa. Z art. 22 ust. 2 u.w.l. wiąże się art. 21 ust. 3 tej ustawy, który stanowi, 
że zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., 
składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 
22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 u.w.l., ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. 
Chodzi o wykonanie uchwał w sprawach udzielenia zgody na nadbudowę lub 
przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu 
powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym 
lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej 
własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust 3 pkt 5 u.w.l.), 
a także udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności 
nieruchomości wspólnej (art. 22 ust 3 pkt 5a u.w.l.) i dokonania podziału 
nieruchomości wspólnej (art. 22 ust 3 pkt 6 u.w.l.). Uregulowanie takie umożliwia 
załatwienie wyliczonych spraw bez konieczności udziału wszystkich właścicieli 
lokali w kolejnych wymaganych prawem etapach decyzyjnych. Wystarczy, że na 
zebraniu właściciele lokali podejmą w  tych sprawach uchwałę i udzielą zarządowi 
pełnomocnictwo do jej wykonania, by zarząd sam, reprezentując całą wspólnotę, 
złożył stosowne oświadczenie w celu jej wykonania.  
Przepis art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera wyliczenie taksatywne w zakresie 
udzielenia pełnomocnictwa, co oznacza, że w trybie w  tym przepisie 
przewidzianym nie może być udzielone pełnomocnictwo do złożenia przez zarząd 
oświadczenia w celu wykonania innych uchwał niż w nim wymienionych. 
Złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej (drogi 
koniecznej) na nieruchomości wspólnej należy niewątpliwe do czynności 
przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do 
obciążenia nieruchomości wspólnej tą służebnością, nie została wymieniona w 

 
5 
katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 u.w.l. Oznacza to, że na podstawie tego 
przepisu wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do 
złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej. 
 
W tym stanie rzeczy należało  orzec, jak na wstępie.