III CZP 123/10

Uchwała z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 123/10 
 
Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący) 
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca) 
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa – Prezydenta m. st. 
W. przeciwko "A.E.M.", sp. z o.o. w W. o wydanie nieruchomości, po rozstrzygnięciu 
w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 13 stycznia 2011 r. zagadnienia 
prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Warszawie postanowieniem z 
dnia 28 lipca 2010 r.: 
„Czy domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 
u.k.w.h.) w przypadku ujawnienia w księdze wieczystej prawa użytkowania 
wieczystego może być obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego w 
procesie o wydanie nieruchomości czy też może być wyłącznie obalone w procesie 
wytoczonym na podstawie art. 10 u.k.w.h.?” 
podjął uchwałę: 
 
Domniemanie zgodności prawa użytkowania wieczystego z rzeczywistym 
stanem prawnym może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie 
treści księgi wieczystej wszczętym na podstawie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 
1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, 
poz. 1361). 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 15 października 2009 r. oddalił 
powództwo Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta m. st. W. 
przeciwko "A.E.M.", sp. z o.o. w W. o wydanie nieruchomości. Z ustaleń wynika, że 
pozwana jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości, której wydania domaga się 
powód, a jej prawo jest ujawnione w księdze wieczystej. Zgodnie ze stanowiskiem 
powoda, pozwanej nie przysługuje to prawo, ponieważ do zawarcia umowy o 

ustanowieniu użytkowania wieczystego doszło z naruszeniem bezwzględnie 
obowiązujących przepisów, zatem umowa była nieważna. Sąd Okręgowy, 
powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r., I CK 389/04 
(nie publ.), uznał, że obalenie domniemania prawdziwości wpisu w księdze 
wieczystej może nastąpić tylko w procesie wytoczonym na podstawie art. 10 ustawy 
z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. 
Nr 124, poz.1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h.") i nie jest dopuszczalne w procesie o 
wydanie nieruchomości wytoczonym przeciwko osobie, której prawo jest w księdze 
ujawnione. Ponadto, wobec tego, że przedmiotem sprawy jest obalenie 
prawdziwości wpisu o charakterze konstytutywnym, może to nastąpić wyłącznie w 
drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem 
prawnym. 
Przy rozpoznawaniu apelacji powoda Sąd Apelacyjny w Warszawie powziął 
poważne wątpliwości prawne, które przedstawił w zagadnieniu prawnym 
przytoczonym na wstępie. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Artykuł 3 u.k.w.h. określa domniemanie zgodności prawa jawnego z księgi 
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to jest wzruszalne i 
może być obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego. Zarówno w 
doktrynie, jak i orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że obalenie tego 
domniemania może nastąpić nie tylko w drodze powództwa przewidzianego w art. 
10 u.k.w.h., ale także w każdym innym postępowaniu, w którym obalenie takiego 
domniemania stanowi przesłankę rozstrzygnięcia. Poglądy Sądu Najwyższego w tej 
kwestii zebrane zostały w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 18 maja 2010 r., 
III CZP 134/09 (OSNC 2010, nr 10, poz. 131). Sąd Najwyższy podkreślił, że 
powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. jest jedyną drogą umożliwiającą 
trwałe i skuteczne wobec wszystkich obalenie domniemania ustanowionego w art. 3 
u.k.w.h., iż prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym 
stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Wprawdzie możliwe jest 
podważanie tych domniemań także w innych postępowaniach, w których 
rzeczywisty stan prawny nieruchomości ma znaczenie jako przesłanka zgłaszanych 
żądań lub obrony przed nimi, jednak wówczas skutki obalenia domniemania 
ograniczają się do tego postępowania i jego stron, nie uzasadniając zmiany treści 
wpisów figurujących w księdze. Wyrok wydany w wyniku uwzględnienia powództwa 

przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. jest natomiast podstawą skorygowania 
stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. 
Dorobek orzecznictwa dotyczącego możliwości obalenia prawdziwości wpisu 
w postępowaniu innym niż to, o którym mowa w art. 10 uk.w.h., odnosi się w 
zasadzie do wpisu prawa własności, podczas gdy przedstawione zagadnienie 
prawne dotyczy wpisu prawa użytkowania wieczystego. Powstaje zatem pytanie, 
czy dotychczasowe poglądy mogą być odnoszone także do wpisu takiego prawa, 
wpis prawa własności bowiem ma charakter odmienny od wpisu prawa użytkowania 
wieczystego; pierwszy jest wpisem deklaratywnym, a drugi konstytutywnym. Do 
nabycia prawa własności nie jest konieczny wpis do księgi wieczystej, podczas gdy 
wpis jest niezbędnym wymogiem nabycia prawa użytkowania wieczystego (art. 234 
k.c. i art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, 
jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). 
Nie powinno budzić wątpliwości, że domniemanie wynikające z art. 3 u.k.w.h. 
dotyczy zarówno wpisów deklaratywnych, jak i konstytutywnych, przepis ten 
bowiem nie różnicuje zakresu domniemania prawdziwości wpisu w zależności od 
jego charakteru. Wobec tego, że domniemanie to jest wzruszalne, istnieje 
możliwość jego obalenia – niezależnie od tego, czy jest to wpis deklaratywny, czy 
konstytutywny – przez wykazanie, że dana osoba nie nabyła określonego prawa, 
chociaż w księdze wieczystej jest wpisana jako uprawniona. Reguła lege non 
distiguente nakazuje uznanie, że obalenie domniemania prawdziwości wpisu w obu 
wypadkach może nastąpić w taki sam sposób. Jeżeli zatem domniemanie 
prawdziwości wpisu prawa własności może być obalone zarówno w drodze 
powództwa przewidzianego w art. 10 u.k.w.h., jak i w każdym innym postępowaniu, 
w którym kwestia ta jest rozstrzygana przesłankowo, to tak samo powinno być w 
przypadku wpisu prawa użytkowania wieczystego. Taki wniosek nie ma jednak 
uzasadnionych podstaw. 
Istnieje zasadnicza różnica pomiędzy wpisem deklaratywnym a mającym 
charakter wyjątku wpisem konstytutywnym. Różnica polega na tym, że do nabycia 
prawa, którego dotyczy wpis deklaratywny, nie jest potrzebny wpis w księdze 
wieczystej. Wpis ten, dokonany na podstawie dokumentu zawierającego podstawę 
materialnoprawną, potwierdza jedynie istniejące prawo. Do nabycia prawa objętego 
wpisem konstytutywnym konieczna jest natomiast zarówno podstawa 
materialnoprawna (np. umowa), jak i sam wpis w księdze wieczystej. Inaczej rzecz 

ujmując, osoba uprawniona na podstawie stosownej czynności prawnej prawa tego 
nie nabędzie dopóty, dopóki nie nastąpi wpis. Różnica ta nie może pozostać bez 
wpływu na sposób, w jaki może być obalone domniemanie prawdziwości wpisu 
prawa jawnego z księgi wieczystej, jeżeli bowiem do powstania prawa potrzebny 
jest wpis, to i do jego wygaśnięcia niezbędne jest wykreślenie wpisu. 
Obalenie domniemania prawdziwości wpisu polega na wykazaniu, że osoba 
wpisana w księdze wieczystej jako uprawniona nie nabyła określonego prawa, a 
więc na wykazaniu istnienia niezgodności pomiędzy wpisem w księdze wieczystej a 
rzeczywistym stanem prawnym. Zgodnie z art. 31 ust. 2 u.k.w.h., wpis potrzebny do 
usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem 
prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub 
innymi odpowiednimi dokumentami. Takim orzeczeniem może być wyrok wydany w 
sprawie windykacyjnej, gdy dotyczy wpisu prawa własności, w takiej bowiem 
sprawie wystarczy obalenie materialnoprawnej podstawy wpisu, nie istnieje zaś 
konieczność obalenia prawomocnego wpisu, ponieważ nie ma on wpływu na stan 
prawny nieruchomości. Do usunięcia niezgodności wpisu konstytutywnego obalenie 
jego podstawy materialnoprawnej nie jest natomiast wystarczające, konieczne jest 
bowiem obalenie także samego wpisu, to zaś nie może nastąpić w sprawie 
windykacyjnej lub w innym postępowaniu jako przesłanka rozstrzygnięcia. Należy 
pamiętać, że wpis do księgi wieczystej jest orzeczeniem (art. 49 u.k.w.h.). 
Prawomocny wpis, jak każde prawomocne orzeczenie, wiąże inne sądy (art. 365 
k.p.c.) i nie może być obalony w innym postępowaniu jako przesłanka 
rozstrzygnięcia. Może to zatem nastąpić tylko w sprawie o uzgodnienie treści księgi 
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.), skoro zgłoszone w 
niej roszczenie służy do obalenia domniemania ustanowionego w art. 3 u.k.w.h. 
Z tych względów udzielono odpowiedzi, jak w uchwale.