III CZP 11/11

Uchwała z dnia 1 kwietnia 2011 r., III CZP 11/11 
 
Sędzia SN Dariusz Dończyk (przewodniczący) 
Sędzia SN Mirosław Bączyk 
Sędzia SN Barbara Myszka (sprawozdawca) 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Janusza N. i Elżbiety N. przeciwko 
Województwu Z. i Samodzielnemu Publicznemu Zakładowi Opieki Zdrowotnej 
Specjalistycznemu Szpitalowi w S. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej 
na posiedzeniu jawnym w dniu 1 kwietnia 2011 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 11 
stycznia 2011 r.: 
„1. Czy na skutek wejścia w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali 
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 
787) małżonek najemcy mieszkania zakładowego stał się na mocy art. 7 ustawy 
najemcą tego lokalu?; 
2. Czy po ustaniu stosunku pracy, w czasie obowiązywania ustawy z dnia 2 
lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: 
Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta przed 
wejściem w życie tych przepisów może być skutecznie wypowiedziana w oparciu o 
postanowienia umowne, czy też koniecznym jest zastosowanie trybu 
przewidzianego w art. 33 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy?" 
podjął uchwałę: 
 
1. Artykuł 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i 
dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze 
zm.) nie miał zastosowania do najmu mieszkania zakładowego, nawiązanego 
na podstawie art. 55 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe 
(jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.). 
2. Po ustaniu stosunku pracy w czasie obowiązywania ustawy z dnia 2 
lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. 
tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) wynajmujący mógł 

wypowiedzieć najem mieszkania zakładowego, nawiązany pod rządem ustawy 
z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, 
poz. 165 ze zm.), na podstawie postanowień umowy najmu. 
 
Uzasadnienie 
 
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienia prawne 
wyłoniły się przy rozpoznawaniu apelacji powodów od wyroku Sądu Rejonowego 
Szczecin-Centrum w Szczecinie z dnia 13 lipca 2010 r., którym oddalono 
powództwo o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, skierowane 
przez Elżbietę N. i Janusza N. przeciwko Województwu Z. oraz Samodzielnemu 
Publicznemu Zakładowi Opieki Zdrowotnej Specjalistycznemu Szpitalowi w S. 
Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 1 października 1988 r. powódka otrzymała od 
swojego pracodawcy, którym był wówczas Wojewódzki Szpital Ftyzjo-
Pulmonologiczny w S.Z., przydział mieszkania służbowego o pow. 82,70 m2 w 
budynku przy ul. S. nr 11 w S. Do zamieszkania w lokalu zostali również uprawnieni 
mąż powódki Janusz N. oraz ich dzieci. Zgodnie z warunkami przydziału, w 
wypadku rozwiązania stosunku pracy lub zmiany charakteru pracy na 
niewymagającą zajmowania mieszkania przydzielonego ze względu na szczególny 
charakter pracy, pracownik i osoby wspólnie z im zamieszkałe obowiązani byli, po 
uprawomocnieniu się cofnięcia przydziału przez pracodawcę, opróżnić mieszkanie 
służbowe we wskazanym terminie. Na podstawie przydziału została zawarta z 
powódką umowa najmu lokalu nazwanego mieszkaniem służbowym. W umowie 
postanowiono, że do zamieszkania z powódką uprawnieni byli także jej mąż i dzieci 
oraz że po zakończeniu stosunku pracy pracownik jest obowiązany zwrócić lokal 
zakładowi pracy. 
W aneksie do umowy, sporządzonym dnia 20 stycznia 1995 r., stwierdzono, 
że zasady najmu mieszkań zakładowych w Wojewódzkim Szpitalu Ftyzjo-
Pulmonologicznym w S.Z. reguluje ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali 
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 
787 ze zm. – dalej: "u.n.l."), zobowiązano powódkę do płacenia czynszu według 
zasad określonych uchwałą Rady Miejskiej w S. i postanowiono, że należności z 
tytułu czynszu będą w czasie trwania stosunku pracy potrącane przez 
wynajmującego z wynagrodzenia za pracę. 

W dniu 10 grudnia 1998 r. na rzecz Specjalistycznego Szpitala w S. zostało 
ustanowione prawo użytkowania działek nr 2/1 i nr 2/2 przy ul. S. w S. z 
nieodpłatnym prawem do ich używania i pobierania pożytków. Decyzją z dnia 7 
sierpnia 2000 r. Wojewoda Z. stwierdził, że z dniem 1 stycznia 1999 r. mienie 
Skarbu Państwa będące w użytkowaniu pozwanego Szpitala stało się z mocy 
prawa mieniem Województwa Z. W dniu 11 maja 2004 r. Szpital zrezygnował z 
prawa użytkowania działek nr 2/1 i nr 2/2 i wyraził zgodę na jego wykreślenie z 
księgi wieczystej. 
W wydanym powódce w dniu 14 kwietnia 1999 r. świadectwie pracy 
stwierdzono, że była zatrudniona w pozwanym Szpitalu od dnia 1 września 1980 r. 
do dnia 14 kwietnia 1999 r. oraz że stosunek pracy ustał na zasadzie porozumienia 
stron. 
Pismem z dnia 10 maja 1999 r. dyrektor pozwanego Szpitala wypowiedział 
powódce umowę najmu lokalu przy ul. S. nr 11 z zachowaniem trzydziestodniowego 
okresu wypowiedzenia i wezwał ją do zwrotu mieszkania służbowego oraz garażu. 
Podkreślił, że rozwiązując stosunek pracy ze Szpitalem powódka utraciła tytuł 
prawny do zajmowania mieszkania. 
Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 22 listopada 
2007 r. małżeństwo powodów zostało rozwiązane przez rozwód. 
Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że stroną umowy najmu lokalu zawartej 
przez powódkę był pozwany Szpital, że po wejściu w życie art. 58 ust. 1 u.n.l. 
umowa ta była nadal związana ze stosunkiem pracy oraz że powód nie uzyskał 
statusu najemcy. W konsekwencji uznał wypowiedzenie umowy dokonane w dniu 
10 maja 1999 r. przez dyrektora pozwanego Szpitala za skuteczne. 
Przy rozpoznawaniu apelacji powodów, w związku z zarzutem naruszenia art. 
10 ust. 3 oraz art. 56 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe 
(jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm. – dalej: "Pr.lok.") przez 
przyjęcie, że powód nie był stroną stosunku najmu oraz że po sporządzeniu w dniu 
30 stycznia 1995 r. aneksu do umowy najem lokalu był nadal związany ze 
stosunkiem pracy, Sąd Okręgowy powziął wątpliwości, którym dał wyraz w 
przytoczonych na wstępie zagadnieniach prawnych. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Obowiązująca w chwili zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego, 
nazwanego w niej "mieszkaniem służbowym", ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. – 

Prawo lokalowe, w przepisach zamieszczonych w rozdziale 4 pt. „Mieszkania 
zakładowe” (pierwotnie: „Mieszkania funkcyjne”; zob. art. 1 pkt 41 ustawy z dnia 16 
lipca 1987 r. o zmianie ustawy – Prawo lokalowe, Dz.U. Nr 21, poz. 124), 
przewidywała możliwość wynajmowania przez zakłady pracy mieszkań 
zakładowych pracownikom lub innym osobom świadczącym pracę na rzecz tych 
zakładów. Z kolei art. 10 ust. 3 Pr.lok. wyrażał zasadę, że małżonkowie wspólnie 
zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby 
umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu 
pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił 
na rzecz jednego z małżonków. Od zasady tej ustawodawca wprowadził w art. 56 
ust. 3 Pr.lok. wyjątek, że do mieszkań zakładowych nie stosuje się art. 10 ust. 3.  
Konsekwencją, a zarazem potwierdzeniem tego wyjątku były dalsze regulacje 
zawarte w art. 57 ust. 1 i 2 Pr.lok. Wynikało z nich, że umowa najmu mieszkania 
zakładowego może ulec rozwiązaniu przez wynajmującego w razie ustania 
stosunku pracy z pracownikiem będącym najemcą lokalu, w czasie trwania 
stosunku pracy, jeżeli zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu 
bez zachowania obowiązujących terminów i jeżeli w mieszkaniu opuszczonym 
przez pracownika pozostały inne osoby. Regulacje te miały odpowiednie 
zastosowanie do osób świadczących pracę na rzecz zakładu pracy. Cel tych 
regulacji był zrozumiały, najem mieszkań zakładowych bowiem z natury rzeczy był 
stosunkiem prawnym związanym ze stosunkiem pracy najemcy i miał zabezpieczać 
przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe pracownika. Trzeba dodać, że samo 
wystąpienie jednej z przyczyn rozwiązania umowy najmu wskazanych w art. 57 ust. 
1 Pr.lok. nie powodowało ustania stosunku najmu, lecz stanowiło przesłankę 
umożliwiającą wypowiedzenie najmu mieszkania zakładowego przez 
wynajmującego. 
Z dniem 12 listopada 1994 r. weszła w życie ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o 
najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509) i 
równocześnie utraciło moc Prawo lokalowe z 1974 r. Nowa ustawa nie zawierała 
regulacji dotyczących mieszkań zakładowych, funkcyjnych lub – jak nazywano je 
wcześniej – służbowych (zob. ustawę z dnia 30 stycznia 1959 r. – Prawo lokalowe, 
jedn. tekst: Dz.U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227). 
Artykuł 7 u.n.l., zamieszczony wśród przepisów ogólnych dotyczących zasad 
najmu, stanowił, że małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa 

najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez 
jednego z nich. Jednocześnie ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach 
mieszkaniowych nie zawierała przepisu będącego odpowiednikiem art. 56 ust. 3 
Pr.lok. U podstaw wątpliwości Sądu Okręgowego, wyrażonych w pierwszym z 
przedstawionych zagadnień prawnych, legła regulacja zawarta w art. 55 u.n.l. 
Artykuł ten stanowił, że przepisy ustawy stosuje się do najmu nawiązanego przed 
dniem jej wejścia w życie, z uwzględnieniem przepisów niniejszego rozdziału (art. 
55 ust. 1), a umowy najmu zawarte na podstawie ustawy, o której mowa w art. 67 
pkt 2, pozostają w mocy (art. 55 ust. 2). Przytoczony art. 55 może sugerować, że 
art. 7 u.n.l. ma zastosowanie do każdego stosunku najmu nawiązanego pod rządem 
Prawa lokalowego z 1974 r. Mogłaby przemawiać za tym także reguła prawa 
międzyczasowego zawarta w art. L ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy 
wprowadzające kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm. – dalej: „p.w.k.c.”). Nie 
są to jednak na tyle silne argumenty, by mogły przesądzić o sposobie 
rozstrzygnięcia zagadnienia. 
Trzeba zauważyć, że według art. 59 u.n.l. umowa najmu lokalu zawarta na 
warunkach i w trybie określonych w przepisach wydanych na podstawie art. 30 
ustawy wymienionej w art. 67 § 2 na okres zajmowania stanowiska lub pełnienia 
funkcji przez najemcę, wygasała po upływie tego okresu. W przepisie tym 
ustawodawca wyraźnie odstąpił od zasady wyrażonej w art. 7 u.n.l., podkreślając, 
że z chwilą upływu okresu zajmowania przez najemcę oznaczonego stanowiska lub 
pełnienia określonej funkcji umowa najmu wygasa. Regulacja ta dotyczyła 
wprawdzie tylko szczególnej kategorii mieszkań, zajmowanych przez oznaczone 
osoby, niemniej wyrażała ogólną tendencję, wynikającą z natury najmu mieszkania 
zakładowego, jako stosunku ściśle łączącego się ze stosunkiem pracy. To właśnie 
wzgląd na ścisły związek najmu mieszkania zakładowego ze stosunkiem pracy 
przemawia za przyjęciem, że art. 7 u.n.l. nie miał zastosowania do najmu 
mieszkania zakładowego, nawiązanego na podstawie art. 55 ust. 1 Pr.lok. Należy 
dodać, że stanowisko takie Sąd Najwyższy zajął również w wyrokach z dnia 15 
kwietnia 1999 r., I CKN 1119/97 (nie publ.), z dnia 7 października 1999 r., I CKN 
144/98 (nie publ.) i z dnia 28 października 2003 r., I CK 231/02 (nie publ.). 
Istota wątpliwości wyrażonych w drugim zagadnieniu sprowadza się do 
rozstrzygnięcia kwestii, czy w razie ustania stosunku pracy w czasie obowiązywania 
ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach 

mieszkaniowych, najem mieszkania zakładowego, nawiązany pod rządem Prawa 
lokalowego z 1974 r., z chwilą ustania stosunku pracy po prostu wygasał, czy 
podlegał wypowiedzeniu przez wynajmującego na podstawie postanowień 
zawartych w umowie najmu, czy też konieczne było zastosowanie regulacji zawartej 
w art. 33 ust. 1 u.n.l. 
Podejmując ten problem należy przypomnieć, że ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. 
o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych – co do zasady – 
utrzymywała w mocy stosunki najmu istniejące w chwili jej wejścia w życie, bez 
względu na sposób powstania najmu (art. 55 ust. 1 u.n.l.). Gdy chodzi natomiast o 
zakończenie najmu, to – zgodnie z art. 31 ust. 1 u.n.l. – wynajmujący mógł 
wypowiedzieć najem wyłącznie z ważnej przyczyny. Szczegółowe przyczyny 
wypowiedzenia uregulowane były w art. 32 u.n.l., natomiast art. 33 u.n.l. stanowił, 
że z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 32, wynajmujący mógł wytoczyć 
powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli 
strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy. 
W takim wypadku do upływu wyznaczonego przez sąd terminu opróżnienia lokalu 
najemca był obowiązany uiszczać odszkodowanie za korzystanie z lokalu bez tytułu 
prawnego w wysokości odpowiadającej czynszowi jaki najemca powinien był płacić, 
gdyby powództwa nie wytoczono. 
Rozwiązania przyjęte w art. 31–33 u.n.l. odbiegały od regulacji zawartych w 
art. 57 Pr.lok., nie zawierały przy tym odpowiednika art. 57 ust. 1 lit. a Pr.lok., który 
stanowił, że umowa najmu mieszkania zakładowego może ulec rozwiązaniu przez 
wynajmującego w razie ustania stosunku pracy z pracownikiem będącym najemcą 
lokalu. 
Trzeba jednak zwrócić uwagę na art. 58 ust. 1 u.n.l., który stanowił, że umowy 
najmu dotychczasowych mieszkań zakładowych, bez względu na ich treść, stają się 
z mocy prawa umowami zawartymi w rozumieniu ustawy na czas nieoznaczony, 
chyba że ich najem również po wejściu w życie ustawy będzie związany ze 
stosunkiem pracy. W takim wypadku umowa staje się umową na czas oznaczony. Z 
przepisu tego wynika, że najem mieszkania zakładowego, nawiązany pod rządem 
Prawa lokalowego z 1974 r., który również po wejściu w życie ustawy z dnia 2 lipca 
1994 r., był związany ze stosunkiem pracy, stawał się – zgodnie z art. 58 ust. 1 
u.n.l. – najmem na czas oznaczony. Nowa ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. nie 

zawierała przy tym regulacji wskazującej na konieczność wypowiedzenia takiego 
najmu po ustaniu stosunku pracy. 
Dyrektywy wykładni językowej mogą przemawiać na rzecz tezy, że w 
rozważanej sytuacji z chwilą ustania stosunku pracy najem mieszkania 
zakładowego po prostu wygasał. Należy jednak zauważyć, że w Prawie lokalowym 
z 1974 r., w którym problematyka mieszkań zakładowych została szczegółowo 
uregulowana, nie przyjęto koncepcji automatycznego wygaśnięcia najmu z chwilą 
ustania stosunku pracy. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 grudnia 1996 r., II CKU 
13/96 (nie publ.), stanął na stanowisku, że rozwiązanie najmu mieszkania 
zakładowego i nakazanie przez sąd jego opróżnienia może nastąpić tylko na 
podstawie art. 33 w związku z art. 58 ust. 3 u.n.l., należy jednak podkreślić, że 
orzeczenie to wydane zostało w sprawie, w której chodziło o rozwiązanie umowy 
najmu zawartej na czas nieoznaczony. 
Poszukując odpowiedzi na rozważane zagadnienie prawne trzeba dokonać 
wykładni art. 55 u.n.l. W ust. 1 wyrażona została reguła, zgodnie z którą do 
stosunków najmu nawiązanych przed wejściem w życie ustawy o najmie lokali 
mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych stosuje się przepisy tej ustawy. Reguła 
ta odnosiła się do wszystkich stosunków najmu, a nie tylko do stosunków 
umownych. Poza tym inne przepisy tego rozdziału mogły wprowadzać wyjątki („z 
uwzględnieniem przepisów niniejszego rozdziału”). Przepisem szczególnym był art. 
55 ust. 2 u.n.l., stanowiący, że umowy najmu zawarte na podstawie ustawy, o której 
mowa w art. 67 pkt 2, pozostają w mocy. W nauce prawa dominuje pogląd, że 
ustawodawca stanowiący, iż umowy pozostają w mocy, zachowuje moc klauzul 
umownych, które były zgodne z dotychczasową regulacją prawną. Wyraża się 
nawet zapatrywanie, że jeżeli strony wprowadziły możliwość wypowiedzenia najmu 
z dowolnych przyczyn, to – zgodnie z art. 55 ust. 2 u.n.l. – klauzula taka 
pozostawała w mocy. Innymi słowy, art. 55 ust. 2 był w stosunku do art. 55 ust. 1 
u.n.l. przepisem szczególnym (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 
dnia 1 grudnia 1998 r., III CZP 47/98, OSNC 1999, nr 5, poz. 89). 
Podzielając dominujący w doktrynie kierunek wykładni art. 55 u.n.l., trzeba 
przyjąć, że po ustaniu stosunku pracy w czasie obowiązywania ustawy z dnia 2 
lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych 
wynajmujący mógł wypowiedzieć najem mieszkania zakładowego, nawiązany pod 
rządem Prawa lokalowego z 1974 r., na podstawie postanowień umowy najmu. 

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. rozstrzygnął 
przedstawione zagadnienia prawne, jak w uchwale.