III CZP 106/09

Sygn. akt III CZP 106/09 
 
 
 
 
POSTANOWIENIE 
 
Dnia 12 stycznia 2010 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca) 
SSN Krzysztof Strzelczyk 
SSN Marek Sychowicz 
 
 
 
w sprawie z wniosku Jacka S. i Marii W.-S. 
przy uczestnictwie Wspólnoty Mieszkaniowej M. w K. oraz Spółki Mieszkaniowej 
"S." sp. z o.o. z siedzibą w K. 
o wpis, 
po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym 
w dniu 12 stycznia 2010 r., 
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w K. 
postanowieniem z dnia 23 czerwca 2009 r. 
 
"Czy dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości wspólnej                
w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.                
o własności lokali (t.j. Dz.U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903 z późn. zm.) 
służebnością gruntową polegającą na prawie wyłącznego korzystania             
z ogródka przydomowego na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu 
stanowiącego odrębną nieruchomość, z własnością którego związany 
jest 
udział 
we 
współwłasności 
przedmiotowej 
nieruchomości 
wspólnej?" 
 
odmawia podjęcia uchwały. 
 

 
2 
Uzasadnienie 
 
 
W dniu 28 sierpnia 2008 r. Spółka Mieszkaniowa S. sp. z o.o. z  siedzibą w 
K., S. Nieruchomości sp. z o.o. z siedzibą w K. oraz małż. Jacek S. i Maria W. – S. 
zawarli umowę notarialną, w  której Spółka Mieszkaniowa S. – będąca ujawnionym 
w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w  K., 
współużytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w K., składającej się z 
działki nr 1188/7 o obszarze 3,6171 ha oraz współwłaścicielem posadowionych na 
niej budynków stanowiących odrębny przedmiot własności – ustanowiła odrębną 
własność lokalu mieszkalnego nr [...], położonego na parterze budynku 
mieszkalnego nr [...] w osiedlu M., o  powierzchni użytkowej 88,41 m 2 i sprzedała 
ten lokal małż. Jackowi S. i Marii W. – S. wraz z udziałem w nieruchomości 
wspólnej wynoszącym 8841/4945404 części. W punkcie XI umowy strony 
stwierdziły, że umowa sprzedaży pierwszego lokalu z dnia 18 grudnia 2006 r. 
obejmowała protokół pierwszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej M., na którym 
została podjęta uchwała o wyrażeniu zgody na ustanowienie, według swobodnego i 
niczym nieskrępowanego wyboru Spółki Mieszkaniowej S., za wynagrodzeniem 
płatnym na rzecz tej spółki, służebności gruntowej parkowania samochodu na 
miejscach parkingowych na rzecz nabywców konkretnego lokalu, obciążającej – 
powstałą po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu – nieruchomość 
wspólną oraz służebności gruntowej korzystania z ogródków przydomowych na 
rzecz nabywców konkretnego lokalu, obciążającej również nieruchomość wspólną. 
W związku z podjęciem tej uchwały Wspólnota Mieszkaniowa M. udzieliła spółce 
pod firmą S. Nieruchomości sp. z o.o. w K., jako zarządcy nieruchomości wspólnej, 
pełnomocnictwa do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, 
polegających na ustanawianiu ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości 
wspólnej, w tym służebności korzystania z ogródków przydomowych. Powołując się 
na powyższe pełnomocnictwo pełnomocnik spółki S. Nieruchomości w umowie z 
dnia 28 sierpnia 2008 r. oświadczył, że jej przedmiotem jest także zapewnienie 
właścicielom lokalu mieszkalnego nr 2 korzystania z ogródka przydomowego o 
powierzchni 66 m 2 oraz że w związku z  tym ustanawia na rzecz każdoczesnych 
właścicieli wymienionego lokalu służebność gruntową, polegającą na prawie 

 
3 
wyłącznego korzystania z ogródka znajdującego się pod oknami lokalu, 
obciążającą nieruchomość wspólną. Ustanowienie służebności gruntowej nastąpiło 
odpłatnie za wynagrodzeniem płatnym na rzecz Spółki Mieszkaniowej S.  
Małżonkowie Jacek S. i Maria W. – S. złożyli wniosek o  wydzielenie z księgi 
wieczystej nr [...] lokalu mieszkalnego nr [...]  w  budynku nr [...], założenie dla  
niego nowej księgi wieczystej i dokonanie w dziale II  tej księgi wpisu prawa 
własności na rzecz Jacka S. i Marii W. – S. na prawach wspólności ustawowej, a w 
dziale I-Sp wpisu związanego z lokalem udziału w nieruchomości wspólnej i 
ustanowionej służebności ogródka przydomowego, natomiast w dziale II księgi 
wieczystej nr [...] wpisu każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego nr [...] w 
udziale  wynoszącym 8841/4945404 części z równoczesnym odpowiednim 
zmniejszeniem udziału Spółki Mieszkaniowej S., a w dziale III wpisu służebności 
ogródka przydomowego. 
Postanowieniem z dnia 19 stycznia 2009 r. referendarz sądowy Sądu 
Rejonowego w K. oddalił wniosek o wpis służebności gruntowej, przyjmując, że 
uchwała o wyrażeniu zgody na ustanowienie służebności została podjęta przez 
nieuprawniony podmiot, ponieważ w dacie jej podjęcia nie istniała jeszcze 
wspólnota mieszkaniowa oraz że ustanowiona służebność nie spełnia przesłanek 
określonych w art. 285 k.c. 
Po rozpoznaniu sprawy na skutek skargi Spółki Mieszkaniowej S., Sąd 
Rejonowy w K. postanowieniem z dnia 24  lutego 2009 r. oddalił wniosek o wpis 
służebności, stwierdzając, że ustanowiona służebność ogródka przydomowego nie 
spełnia przesłanek służebności gruntowej określonych w art. 285 k.c., gdyż 
konieczną cechą takiej służebności jest istnienie dwóch nieruchomości: władnącej i 
obciążonej, a w sprawie służebnością obciążono nieruchomość wspólną, która jako 
prawo ściśle związane z własnością lokalu nie może być przedmiotem 
samodzielnego obrotu, wobec czego nie może być uznana za inną nieruchomość 
względem wyodrębnionego z niej lokalu. Zgodnie z art. 285 §  2 k.c., służebność 
gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości 
władnącej lub jej oznaczonej części, a prawo korzystania z części nieruchomości 
wspólnej stanowiącej ogródek przydomowy nie zwiększa użyteczności lokalu 

 
4 
mieszkalnego w znaczeniu przedmiotowym. Wyłącznym celem służebności nie 
może być natomiast wygoda właściciela nieruchomości władnącej ani jego 
upodobanie, niezwiązane z potrzebami tej nieruchomości. Trzeba też, zdaniem 
Sądu Rejonowego, dokonać oceny służebności przez pryzmat art. 294 k.c., w 
świetle którego dla ustanowienia służebności gruntowej musi istnieć celowość 
mierzona użytecznością nieruchomości władnącej oraz konieczność rozumiana 
jako brak innych możliwości osiągnięcia tego celu niż przez ingerencję w cudze 
prawo własności. Z  przedstawionych względów Sąd Rejonowy uznał, że nie doszło 
do skutecznego ustanowienia służebności korzystania z ogródka przydomowego. 
Przy rozpoznawaniu apelacji wniesionej przez Spółkę Mieszkaniową S. Sąd 
Okręgowy w K. powziął poważne wątpliwości co do dopuszczalności obciążenia 
nieruchomości wspólnej służebnością gruntową, polegającą na prawie wyłącznego 
korzystania z ogródka przydomowego przez właściciela lokalu, w związku z czym 
przedstawił Sądowi Najwyższemu do  rozstrzygnięcia przytoczone na wstępie 
zagadnienie prawne. Stwierdził, że  rozstrzygnięcie tego zagadnienia będzie miało 
bezpośredni wpływ na wynik postępowania, gdyż w przypadku odpowiedzi 
negatywnej nie będzie zachodziła konieczność oceny prawidłowości uchwały 
Wspólnoty Mieszkaniowej M. o  wyrażeniu zgody na ustanowienie służebności oraz 
prawidłowości udzielenia zarządcy nieruchomości pełnomocnictwa do składania 
stosownych oświadczeń woli w tym przedmiocie. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Przedmiotem zagadnienia prawnego przedstawionego do rozstrzygnięcia 
w  trybie art. 390 § 1 k.p.c. może być wyłącznie kwestia prawna budząca poważne 
wątpliwości, której wyjaśnienie jest niezbędne dla rozstrzygnięcia sprawy. 
Dla  skorzystania z uprawnienia przewidzianego w powołanym przepisie konieczny 
jest zatem merytoryczny związek między przedstawionym zagadnieniem prawnym 
a podjęciem decyzji co do istoty sprawy. Poza tym rozstrzygnięcie przedstawionego 
zagadnienia musi być niezbędne dla rozpoznania środka odwoławczego. 
Sąd drugiej 
instancji, 
przedstawiając 
zagadnienie 
prawne, 
powinien 
więc 
szczegółowo uzasadnić, na czym polegają jego wątpliwości, dlaczego uważa je za 
poważne i dlaczego rozstrzygnięcie tego zagadnienia jest konieczne dla 

 
5 
rozpoznania środka odwoławczego. Argumenty te podlegają rozważeniu przez Sąd 
Najwyższy, który w pierwszej kolejności bada, czy spełnione zostały warunki do 
podjęcia uchwały (zob. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 7 czerwca 
2001 r., III CZP 33/01, niepubl., z dnia 24 stycznia 2002 r., III CZP 76/01, niepubl., 
z dnia 29 listopada 2005 r., III CZP 102/05, niepubl., z dnia 15 grudnia 2006 r., 
III CZP 120/06, niepubl., z dnia 19 stycznia 2007 r., III CZP 135/06, niepubl., z 25 
stycznia 2007 r., III CZP 100/06, niepubl., z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 49/08, 
niepubl., z dnia 28 sierpnia 2008 r., III CZP 67/08, niepubl. i z dnia 17  września 
2008 r., III CZP 70/08, niepubl.).  
Jest tak dlatego, że instytucja pytań prawnych, prowadząca do związania 
sądu orzekającego w danej sprawie poglądem Sądu Najwyższego, zawartym 
w   podjętej uchwale, jest wyjątkiem od konstytucyjnej zasady podległości sędziów 
tylko Konstytucji oraz ustawom ( art. 178 ust. 1 Konstytucji RP). Powinna być zatem 
– jak podkreślił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów 
z dnia 30 marca 1999 r., III CZP 62/98 (OSNC 1999, nr 10, poz. 166) – opisywana 
z pełnym uświadomieniem tej wyjątkowości, co z kolei nakazuje wykładać przepis 
art. 390 § 1 k.p.c. w sposób jak najbardziej ścisły, bez żadnych koncesji na rzecz 
argumentów o nastawieniu celowościowym lub utylitarnym. 
Sąd Okręgowy, przedstawiając w niniejszej sprawie zagadnienie prawne, 
wyszedł z założenia, że zachodzi potrzeba jego rozstrzygnięcia, gdyż w przypadku 
odpowiedzi przeczącej nie będzie już konieczna ocena prawidłowości wyrażenia 
przez Wspólnotę Mieszkaniową M. zgody na ustanowienie służebności oraz 
prawidłowości udzielenia pełnomocnictwa do składnia w tym przedmiocie 
stosownych oświadczeń woli. Tymczasem kolejność prowadzonych rozważań 
powinna być odwrotna. W pierwszej kolejności rozważeniu powinny podlegać 
te  wszystkie kwestie, które w ostatecznym wyniku prowadzą do wniosku 
o konieczności rozstrzygnięcia przez Sąd Najwyższy wyłaniającego się w sprawie 
zagadnienia prawnego. Przemawia za tym bowiem wyjątkowy charakter instytucji 
przewidzianej w art. 390 § 1 k.p.c. 
Przedstawienie zatem w niniejszej sprawie zagadnienia prawnego w trybie 
art. 390 § 1 k.p.c. uznać trzeba za przedwczesne, ponieważ dopiero po zbadaniu 

 
6 
prawidłowości uchwały o wyrażeniu zgody na ustanowienie służebności 
i  prawidłowości udzielenia pełnomocnictwa do składania oświadczeń woli w tym 
przedmiocie okaże się, czy wyjaśnienie wątpliwości Sądu Okręgowego jest w ogóle 
potrzebne dla rozstrzygnięcia. 
Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 61 § 1 ustawy 
z  dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.) 
postanowił, jak w sentencji.