III CZP 104/12

Sygn. akt III CZP 104/12 
 
 
UCHWAŁA 
składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego 
 
Dnia 24 maja 2013 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
Prezes SN Tadeusz Ereciński (przewodniczący) 
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca) 
SSN Jan Górowski 
SSN Jacek Gudowski 
SSN Grzegorz Misiurek 
SSN Krzysztof Pietrzykowski 
SSN Marta Romańska 
 
na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej 
w dniu 24 maja 2013 r., 
przy udziale prokuratora Prokuratury Generalnej Henryki Gajdy-Kwapień, 
po rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego  
przez Prokuratora Generalnego 
we wniosku z dnia 6 grudnia 2012 r., PG IV CP 38/12, 
 
 
"Czy jest dopuszczalne założenie księgi wieczystej w celu 
ujawnienia 
spółdzielczego 
własnościowego 
prawa 
do 
lokalu 
znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości 
gruntowej, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje 
własność ani użytkowanie wieczyste?" 
 
 

 
2 
podjął uchwałę: 
 
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione      
w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie 
przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi 
ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi 
wieczystej w celu jej ujawnienia. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
3 
Uzasadnienie 
 
       
Wnosząc o rozstrzygnięcie przez Sąd Najwyższy przedstawionego 
zagadnienia prawnego, Prokurator Generalny wskazywał i udokumentował 
rozbieżność stanowisk, także w orzecznictwie, dotyczących dopuszczalności 
zakładania księgi wieczystej dla ujawnienia spółdzielczego własnościowego 
prawa  do lokalu, znajdującego się w budynku wzniesionym na nieruchomości 
gruntowej, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje ani własność ani 
użytkowanie  wieczyste. Przewidziany po wielu zmianach ustawodawczych dość 
szczególny sposób ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu 
(na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy 
o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. Nr 
125, poz. 873, dalej: „ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r.”, a obecnie  na podstawie 
art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy on spółdzielniach 
mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. Nr 233, poz. 1779, 
cyt. dalej jako „ustawa z dnia 18 grudnia 2009 r.” ) może  być, w ocenie Prokuratora 
Generalnego, zakwestionowany przez sąd wieczysto-księgowy, którego kognicja 
obejmuje także ocenę skuteczności  czynności prawnych, mających - w intencji 
wspomnianych przepisów - doprowadzić  do powstania tego ograniczonego prawa 
rzeczowego. 
     
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
1. 
Wprowadzenie do polskiego porządku prawnego spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu jako odrębnego prawa rzeczowego (art. 244 § 2 
k.c.) i możliwości zakładania dla tego prawa odrębnej księgi wieczystej (art. 241 
ust. 1, art. 65 § 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, 
j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej: „u.k.w.h.; przepisy 
te dodano  w art. 2 pkt 1 i 4 ustawy z dnia 25 października 1991 r. o zmianie 
ustawy  - Kodeks  cywilny oraz ustaw - o księgach wieczystych i hipotece, 
Prawo  Spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe; Dz.U. Nr 
115, poz. 496), spowodowało powstanie nowych istotnych zagadnień prawnych. 
Chodzi   o możliwość 
prawną 
i 
przesłanki 
ustanawiania 
spółdzielczego 

 
4 
własnościowego prawa do lokalu oraz ujawniania tego prawa w księdze wieczystej 
w  sytuacji, 
w 
której 
kwestią 
otwartą 
pozostawał 
stan 
prawno-rzeczowy 
nieruchomości, 
znajdującej 
się 
w 
posiadaniu 
spółdzielni 
mieszkaniowej. 
Typowa sekwencja zdarzeń prawnych, prowadzących do powstania wspomnianego 
ograniczonego prawa rzeczowego, powinna kształtować się następująco: 
uzyskanie przez spółdzielnię mieszkaniową prawa własności (współwłasności) lub 
prawa użytkowania wieczystego gruntu, a następnie ustanowienie ograniczonego 
prawa rzeczowego obciążającego przedmiot własności spółdzielni (nieruchomość 
gruntową lub budynek). Tak powstałe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 
mogło zostać ujawnione w księdze wieczystej (art. 241 u.k.w i h.). 
Uregulowanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako nowego 
prawa rzeczowego pojawiło się w okresie (początek lat 90-tych ubiegłego stulecia), 
w którym ustawodawca miał świadomość, że wiele spółdzielni mieszkaniowych - 
z wielu powodów - nie miało jeszcze uregulowanej sytuacji prawnej w odniesieniu 
do nieruchomości gruntowych, tj. nie było  wpisane w księgach wieczystych na ich 
rzecz prawo własności bądź prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. 
Dochodziło jednak do podejmowania czynności zmierzających do ustanowienia 
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bezpośrednio na rzecz członka 
spółdzielni w umowie o przydział lokalu lub w wyniku przekształcenia w to prawo 
już istniejącego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (np. uzasadnienie 
uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1994 r., III CZP 73/94, OSNC 1994, 
nr 12, poz. 236). Co więcej,  potrzeby obrotu prawnego i możliwość uzyskania 
kredytu bankowego przy zabezpieczeniu hipotecznym obciążającym omawiane 
prawo rzeczowe (art.  65 ust. 2 u.k.w.h.) prowadziły do występowania z wnioskami 
o zakładanie odrębnych ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego 
prawa do lokalu także wówczas, gdy nie doszło jeszcze do definitywnego 
uregulowania tytułu prawno-rzeczowego spółdzielni mieszkaniowej do posiadanej 
przez nią nieruchomości. 
Praktyka taka uzyskała pierwotnie wsparcie ze strony judykatury. W uchwale 
Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1994 r., III CZP 79/94, wyjaśniono, że założenie 
księgi wieczystej w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego prawa do lokalu 
mieszkalnego w budynku stanowiącym własność spółdzielni nie jest uzależnione od 

 
5 
uregulowania tytułu prawnego spółdzielni do nieruchomości, na której znajduje się 
budynek mieszkalny. Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej nie 
musiało 
zatem 
poprzedzać 
ustanowienia 
odrębnej księgi wieczystej dla 
omawianego prawa rzeczowego. Podkreślano nawet samodzielność takich ksiąg 
wieczystych w tym zakresie. W uzasadnieniu tej uchwały stwierdzono, że skoro  
jednak wprowadzono regulację prawną dotyczącą prawnego statusu spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu w okresie, w którym nie doszło do 
uregulowania  stanu własności nieruchomości i budynków przez wiele spółdzielni 
mieszkaniowych, to stało się tak w celu „usanowania przez ustawodawcę 
przydziałów uzyskanych przez spółdzielców w odniesieniu do lokali znajdujących 
się w budynkach” i „uniezależnienia członka, któremu przysługuje własnościowe 
prawo do lokalu, od czynności spółdzielni mieszkaniowej oraz jej aktywności 
w zakresie uporządkowania własności nieruchomości”. Takie uniezależnienie 
zakładało więc możliwość skutecznego ustanowienia ograniczonego prawa 
rzeczowego w wyniku przydziału lokalu, a w każdym razie odmienną niż wskazana 
sekwencja zdarzeń mających prowadzić do powstania tego prawa. Należy 
zaznaczyć, że w omawianej uchwale rozważano przede wszystkim możliwość 
założenia księgi wieczystej w celu ustanowienia stanu prawnego własnościowego 
spółdzielczego prawa do lokalu, przy czym lokal taki powinien znajdować się w 
budynku stanowiącym własność spółdzielni mieszkaniowej. Podobne stanowisko 
wyrażono w uchwale  Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1994 r., III CZP 
121/94 (Rejent 1996, nr 3, s. 123), z której wyjaśniono, że brak uregulowania tytułu 
prawnego spółdzielni mieszkaniowej do nieruchomości, na której znajduje się 
budynek mieszkalny należący do spółdzielni, nie stanowi przeszkody do założenia 
księgi wieczystej w celu ujawnienia w niej praw wymienionych w art. 241 u.k.w.h. 
2. 
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych 
(j.t. Dz.U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej: „u.s.m.”) i kolejne jej zmiany 
ujawniły kilka istotnych tendencji legislacyjnych dotyczących prawnego statusu  
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i sytuacji prawnej członków 
spółdzielni mieszkaniowych dysponujących już takim  prawem rzeczowym. 
       
Po pierwsze, ujawniło się wyraźne niezdecydowanie ustawodawcy co do 
potrzeby utrzymania także pro futuro - i w jakiej formule prawnej - spółdzielczego 

 
6 
własnościowego 
prawa 
do 
lokalu 
jako 
odrębnego 
prawa 
rzeczowego. 
W  konsekwencji pojawiła się też kwestia utrzymania instytucji przekształcenia 
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze prawo własnościowe 
jako jednego ze sposobów tworzenia tego prawa rzeczowego. 
       
Po drugie, ustawodawca wyraźnie preferuje odrębną własność lokalu, nawet 
w 
odniesieniu 
do 
członków 
spółdzielni 
mieszkaniowych 
dysponujących 
spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu (model spółdzielczości mieszkaniowej 
opartej na prawie własności wyodrębnionych lokali). Preferencja ta stała się 
motywem wielu rozwiązań szczegółowych, zawartych w kolejnych zmianach ustawy 
o spółdzielniach mieszkaniowych. W toku tych zmian powtarzano m.in. regułę 
o niemożności ustanowienia przez spółdzielnię spółdzielczych praw do lokalu 
w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo 
własności lub użytkowanie wieczyste (np. art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 
2007 r.). 
       
Po  trzecie, oryginalnym jurydycznie rozwiązaniem stała się możliwość 
ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na rzecz osób 
składających wniosek o przekształcenie lokatorskiego spółdzielczego prawa do 
lokalu w spółdzielniach, którym nie przysługiwało jeszcze prawo własności 
(współwłasności) lub użytkowania wieczystego gruntu (art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 
14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r.). Wprawdzie regulacja 
taka pojawiła się po uchyleniu m.in. art. 171 ust. 2 u.s.m., ale jednocześnie 
utrzymano regułę przewidzianą w art. 9 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którą spółdzielcze 
lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku 
stanowiącym własność lub  współwłasność spółdzielni (odpowiednik uchylonego 
art. 171 ust. 2 u.s.m.). To szczególne rozwiązanie, niezależnie od intencji 
ustawodawcy ujawnionych w uzasadnieniu projektu ustawy z dnia 18 grudnia 
2009 r., wzbudziło największe kontrowersje, wywołało poważne zastrzeżenia natury 
konstytucyjnej i systemowej oraz dalsze komplikacje prawne w zakresie możliwości 
ujawniania w księgach wieczystych spółdzielczego własnościowego prawa do 
lokalu mającego powstać w taki nietypowy sposób. 

 
7 
3. 
Jeżeli przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w prawo 
własnościowe zostało pierwotnie uregulowane w art. 219 § 1 ustawy z dnia 
16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (j.t.; Dz.U. z 1995 r., Nr 54, poz. 288, 
ze zm., 
dalej: 
Prawo 
spółdzielcze 
z 
1982 
r.”), 
a 
następnie 
regulację 
tę zmodyfikowano (art. 219 § 1a tego Prawa ), to możliwość takiego 
przekształcenia została od dnia 24 kwietnia 2001 r.. zniesiona (art. 29 pkt 11 
u.s.m.). W art. 37 u.s.m. stwierdzono, że w tym dniu spółdzielnia mieszkaniowa nie 
może 
ustanawiać 
m.in. 
spółdzielczych 
własnościowych 
praw 
do 
lokali 
mieszkalnych. Możliwość wspomnianego przekształcenia przywrócono jednak 
w art. 1 pkt 17 ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy  o spółdzielniach 
mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 ze zm.;  
dalej: „ustawa z dnia 19 grudnia 2002 r.”). W dodanym art. 111 u.s.m. nałożono 
na  spółdzielnię mieszkaniową obowiązek zawarcia z członkiem, dysponującym 
lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego, umowy o przekształcenie tego prawa 
w prawo własnościowe po spełnieniu przez członka wymagań określonych 
w tym przepisie. 
     
Regulacja ta, nawiązująca do poprzednio obowiązującego art. 219 Prawa 
spółdzielczego z 1982 r., została uchylona w art.1 pkt 12 ustawy z dnia 14 czerwca 
2007 r. Uchylenie art. 111 u.s.m. miało ten istotny skutek, że członek spółdzielni, 
któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, mógł żądać jedynie 
przekształcenia tego prawa w prawo odrębnej własności lokalu, tj. ustanowienia 
i przeniesienia odrębnej własności lokalu (art. 12 u.s.m.; por. też  np. uzasadnienie 
postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., III CZP 113/08, 
OSNC 2010, nr 1, poz. 17). W art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r., 
powtórzono stwierdzenie przyjęte wcześniej w uchylonym art. 37 u.s.m. (art. 1 pkt 
26 ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r.), że po wejściu w życie ustawy z dnia 
14 czerwca 2007 r., tj. po dniu 31 lipca 2007 r., spółdzielnia mieszkaniowa nie 
może ustanowić m.in. spółdzielczych własnościowych praw do lokali w budynku 
wybudowanym na gruncie, do którego  przysługuje jej prawo własności lub prawo 
użytkowania wieczystego. Temu rozwiązaniu, preferującemu wyraźnie odrębną 
własność lokali, towarzyszyła szczególna regulacja prawna, wyposażająca członka 
spółdzielni (uprawnionego) wobec spółdzielni w roszczenie o zawarcie umowy 

 
8 
o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze  
prawo własnościowe. Podobne rozwiązanie - nieco zmodyfikowane odnośnie do 
przesłanek obowiązku zawarcia umowy i formy umowy - pojawiło się także w art. 6 
ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. W przepisie tym wydłużono również termin, 
do  którego spółdzielnia została zobowiązana zawrzeć umowę o przekształcenie. 
Wniosek 
Prokuratora 
Generalnego 
odnosi 
się 
do 
spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu niezależnie od sposobu jego powstania. 
Należy zaznaczyć, że kwestii dopuszczalności zakładania księgi wieczystej w celu 
ujawnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie da się systemowo 
rozstrzygnąć bez rozwiązania problemu sprowadzającego się do pytania, 
czy  de lege lata - w świetle art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 
ustawy z  dnia 18 grudnia 2009 r. - można w ogóle przyjąć, iż ograniczone prawo 
rzeczowe może być ustanowione w sposób przyjęty w tych przepisach, a jeżeli tak - 
to  z jakimi konsekwencjami w sferze obrotu prawnego. Zakwestionowanie takiego, 
szczególnego i nieznanego wcześniej sposobu ustanawiania własnościowego 
spółdzielczego prawa do lokalu, oznaczałoby niedopuszczalność założenia osobnej 
księgi wieczystej w celu ujawnienia tego prawa. Taką niedopuszczalność może 
stwierdzić 
sąd 
w 
postępowaniu 
wieczysto-księgowym, 
zgodnie 
bowiem 
z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego sąd ten mógłby badać prawną 
skuteczność umowy będącej podstawą wpisu do księgi wieczystej, w tym 
skuteczność umowy o przekształcenie, która miałaby w założeniu tego przepisu 
stać się źródłem powstania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu 
(art. 6268 § 1 k.p.c.). Z uzasadnień niektórych orzeczeń Sądu Najwyższego wynika, 
że kwestia powstania tego prawa rzeczowego pojawiała się przede wszystkim 
w związku z rozpoznawaniem wniosków o założenie księgi wieczystej w celu jego 
ujawnienia i ustanowienia na nim odpowiedniej hipoteki, także w okresie po wejściu 
w życie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. 
5.  W orzecznictwie Sądu Najwyższego w okresie przed wejściem w życie 
przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszczano możliwość 
ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nawet w razie braku 
uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do nieruchomości, na 
której znajduje się budynek należący do spółdzielni (np. uchwała Sądu 

 
9 
Najwyższego z dnia 28 września 1994 r., III CZP 129/94). Wskazywano jednakże 
także na to, że  w tym okresie - w czasie obowiązywania art. 204 i 213 Prawa 
spółdzielczego z 1982 r. - członek spółdzielni mieszkaniowej mógł uzyskać 
spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego tylko w budynkach stanowiących 
własność spółdzielni (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2004 r., V CSK 
676/03, nie publ.). W piśmiennictwie i orzecznictwie sądów powszechnych 
podejmuje 
się 
niekiedy 
próby 
uzasadniania 
możliwości 
ustanowienia 
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, mimo niedysponowania przez 
spółdzielnię własnością gruntu lub  jego użytkowaniem wieczystym, właśnie 
z powołaniem się na art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy 
z dnia 18 grudnia 2009 r. W uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 
16 listopada 2011 r., II CSK 538/10 (nie publ.) jedynie na uboczu stwierdzono 
o możliwości przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu 
w spółdzielcze prawo własnościowe, ale z ogólnym zastrzeżeniem zgodności art. 7 
ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. z Konstytucją.  
       
Stanowisko negujące możliwość tworzenia spółdzielczego własnościowego 
prawa do lokalu, mającego obciążać nieruchomość (gruntową lub budynkową), 
niebędącą własnością spółdzielni mieszkaniowej, zajęte zostało w postanowieniu 
Sądu Najwyższego z dnia 16  stycznia 2009 r., III CZP 133/08 (OSNC 2010, nr 1, 
poz. 17). Stwierdzono, że po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. 
nie jest możliwe przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu 
mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przyjęte bowiem w art. 
7 ust. 2 tej ustawy rozwiązanie pozostaje sprzeczne z regułą, że spółdzielcze 
lokatorskie prawo do lokalu może być ustanowione tylko w budynku stanowiącym 
własność lub współwłasność spółdzielni (art. 9 ust. 2 u.s.m.; poprzednio - art. 213 
§ 3 Prawa spółdzielczego z 1982 r., i art. 135 § 2 ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. 
o spółdzielniach i ich związkach, Dz. U. nr 12, poz. 61 ze zm.). Treść art. 7 ust. 2 
ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. przeczy wymaganiom przyzwoitej legislacji. 
Nawet przejściowy charakter omawianego rozwiązania nie pozwala na uznanie 
jego poprawności prawnej, skoro w art. 36 u.s.m. wyrażono właściwą, zasadę 
ogólną, tj. możliwość ustanowienia odrębnej własności lokal w budynkach 
i położonych na gruntach określonych w art. 35 ust. 1 u.s.m. jedynie po nabyciu 

 
10
przez spółdzielnię własności lub użytkowania wieczystego działek, na których 
wzniesiono te budynki. Skutkiem wspomnianego przekształcenia może być co 
najwyżej zmiana charakteru przysługującego członkowi posiadania zależnego 
z posiadania w zakresie prawa obligacyjnego w posiadanie w zakresie prawa 
rzeczowego ograniczonego. 
     
Na stanowisko zajęte w omawianym postanowieniu Sądu Najwyższego 
powołują się często sądy powszechne (zob. np. uzasadnienie postanowienia Sądu 
Najwyższego z dnia 16 listopada 2011 r., II CSK 538/10). 
6. Istotne argumenty prawne przemawiają za niedopuszczalnością de lege 
lata możliwości skutecznego tworzenia spółdzielczego własnościowego prawa 
do  lokalu 
w 
razie 
nieprzysługiwania 
spółdzielni 
mieszkaniowej 
własności 
(współwłasności) gruntu lub prawa użytkowania wieczystego, zarówno w wyniku 
bezpośredniego utworzenia tego prawa (umowa członka ze spółdzielnią; tzw. 
przydział), jak i w rezultacie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa  
w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przy wyposażeniu członka spółdzielni 
w wynikające ex lege roszczenie o zawarcie odpowiedniej umowy transformacyjnej  
(art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 
2009 r.). Chodzi tu przede wszystkim o wzgląd na konstytucyjną ochronę prawa 
własności (art. 64 Konstytucji RP). Odmienne stanowisko prowadziłoby do 
naruszenia ogólnych reguł ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych 
obciążających nieruchomość (bez  udziału właściciela nieruchomości gruntowej), 
a tym samym także do naruszenia ogólnych reguł powstawania szczególnego 
następstwa prawnego o charakterze konstytutywnym (ograniczone prawo rzeczowe 
jako wycinek prawa własności przysługującego już spółdzielni mieszkaniowej przed 
aktem jego wyodrębnienia na rzecz członka). Pojawiałoby się także realnie 
zagrożenie bezpieczeństwa obrotu prawnego, skoro istnienie spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu i obrót takim prawem-także ujawnionym 
w  księdze  wieczystej 
- 
nie 
było 
jurydycznie 
powiązane 
ze 
statusem 
własnościowym gruntu, na  którym spółdzielnia  wzniosła budynki mieszkaniowe 
i  dokonała - w jej przekonaniu i  przekonaniu członka - skutecznych „rozporządzeń 
rzeczowych”, 
mających 
z  założenia 
wywierać  skutki 
prawne 
nie 
tylko 
w  zakresie  stosunku  spółdzielczego, ale   także erga omnes. Ponadto istnieją 

 
11
poważne  symptomy, 
że   po   okresie 
wyraźnego 
braku 
zdecydowania 
ustawodawcy   co   do 
kierunku  ewolucji 
stanu 
prawnego 
w 
zakresie 
określenia    statusu 
spółdzielczego     własnościowego 
prawa 
do 
lokalu, 
ustawodawca 
zmierza    do    pełnego   uporządkowania 
prawnej 
regulacji 
w  tej  mierze 
bez nawiązywania   do  koncepcji  zawartej 
w 
obowiązującym 
art.    6    ustawy    z    18   grudnia    2009  r. Czyni      to      też      przy    założeniu 
niedopuszczalności    ustanawiania 
spółdzielczego    własnościowego 
prawa 
do     lokalu  pro 
futuro. 
W   jednym  z   projektów  ustawy 
o 
spółdzielniach 
mieszkaniowych  (Sejm VII kadencji, nr druku 819) przewidziano możliwość 
nabycia 
przez  spółdzielnię 
mieszkaniową 
własności 
nieruchomości 
gruntu 
w wyniku tzw. przemilczenia ze strony właściciela lub ułatwienia w uzyskaniu przez 
tę spółdzielnię użytkowania wieczystego gruntu (art. 45 projektu). To ogólne 
rozwiązanie 
ma zastąpić 
- 
jak 
wyjaśniono 
w 
uzasadnieniu 
- 
obecne 
unormowania, zamieszczone w art. 35 u.s.m. „jako nie tylko kuriozalne (…), 
ale przede wszystkim nieczytelne”. 
Negacja prawnego sposobu ustanawiania spółdzielczego własnościowego 
prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego na  podstawie art. 6 ustawy 
z dnia 18 grudnia 2009 r. nie oznacza  jednak eliminacji  takiej możliwej wykładni 
tego przepisu, która nie narusza ogólnych, wspomnianych reguł ustanawiania 
ograniczonych praw rzeczowych i tym samym reguł nabywania  tych praw w wyniku 
następstwa prawnego o charakterze konstytutywnym, a także w zasadzie nie godzi 
w sferę uprawnień właściciela  gruntu. Odpada wówczas potrzeba dostrzegania 
w rozwiązaniu przyjętym w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. regulacji 
szczególnej, przyjętej przez ustawodawcę  w warunkach określonych w tym 
przepisie, obowiązującej tylko we  wskazanym czasie podyktowanej  określonymi 
względami  społeczno-prawnymi 
(wzmożenie 
ochrony 
prawnej 
członków 
spółdzielni). Odwrócenie w tych przepisach  typowej, właściwej dla powstawania  
ograniczonych praw rzeczowych, jurydycznej sekwencji etapów powstawania 
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może być uznane jedynie za 
kwestię natury techniczno-organizacyjnej, obojętną dla samego kreowania 
omawianego prawa rzeczowego, prawo to bowiem nie może powstać skutecznie - 
jak wspomniano - jedynie w sferze stosunku  korporacyjnego i to także w wyniku 

 
12
transformacji dotychczasowego, obligacyjnego spółdzielczego lokatorskiego prawa 
do lokalu. Dzieje się tak nawet przy założeniu, że chodzi tu  jedynie o tzw. prawo 
przejściowe, 
przy  wyraźnym 
obligowaniu 
przez 
ustawodawcę 
spółdzielni 
mieszkaniowych do wykazania aktywności w celu uzyskania przez nie 
odpowiedniego tytułu prawno-rzeczowego do nieruchomości i tym samym 
prawnego 
„sanowania” 
prawno-rzeczowego 
statusu 
spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu. 
    
W literaturze i orzecznictwie Sądu Najwyższego od dawna     nawiązywano 
do konstrukcji tzw. prawa podmiotowego tymczasowego (ekspektatywy), m.in. 
w związku z zagadnieniem podziału majątku byłych małżonków, w skład którego 
wchodziło uprawnienie do uzyskania tzw. przydziału spółdzielczego lokatorskiego 
prawa do lokalu (por. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 1978  r., 
III CZP 30/77, OSNC 1978, nr 13, poz. 39). Aktualność tej konstrukcji w porządku 
prawnym - tzw. ekspektatywy maksymalnie ukształtowanej, bez ograniczania 
kategorii definitywnego prawa podmiotowego, poprzedzonego taką ekspektatywą - 
przyjmowano także w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego (por. np. wyrok 
z dnia 28 października 2003 r., P 3/3, OTK-A 2003, nr 8, poz. 82. Nawiązuje 
do  niej wprost niekiedy sam ustawodawca  (np. w art. 174 i art. 1714 u.s.m.; w art. 7 
ust. 2 i 54 ustawy z dnia 18 czerwca 2007 r.), aczkolwiek konstrukcja 
ta  niewątpliwie należy w  zasadzie do tzw. prawa sędziowskiego i może być 
przyjęta na tle analizy określonej sytuacji prawnej, w jakiej znajduje się podmiot 
prawa cywilnego, oczekujący na powstanie prawa podmiotowego definitywnego, 
a  stan 
tego 
oczekiwania 
zasługuje 
już 
w 
pełni 
na 
ochronę 
prawną 
(por.  np.  postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2002 r., V CKN  
221/01, nie  publ.). Oznacza to, że de lege lata nie jest wyłączone ocenianie 
niektórych, typowych i kwalifikowanych sytuacji prawnych jako „espektatywy 
prawa rzeczowego”, w tym „ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa 
do lokalu”. 
       
Powstanie  ograniczonego prawa rzeczowego z reguły wymaga zachowania 
określonego przebiegu zdarzeń prawnych rozłożonych w czasie. Problem polega 
na tym, kiedy można  mówić o prawnym ukształtowaniu się ekspektatywy jako 
prawa podmiotowego, samodzielnego w relacji do prawa oczekiwanego 

 
13
(definitywnego), czyli kiedy taki stan oczekiwania nie jest już indyferentny dla 
porządku prawnego i może być objęty ochroną prawną.  
      
W art. 6 ustawy z dnia 18 czerwca 2009 r. przewidziano odpowiednią 
sekwencję zdarzeń mającą na celu „ustanowienie” w wyniku przekształcenia 
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe: zakończenie 
samej procedury przekształcenia, tj. czynności podejmowanych od chwili złożenia 
wniosku przez uprawnionego do czasu zawarcia umowy o przekształcenie 
i uzyskanie przez spółdzielnię w odpowiedni sposób właściwego tytułu prawnego 
do nieruchomości, umożliwiającego obciążeniem jej ograniczonym prawem 
rzeczowym. Te pierwsze zdarzenia (wniosek, umowa) mogą prowadzić do 
ukształtowania się ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, 
a dalsze (doprowadzające do uzyskania tytułu prawnego) powinny być już oceniane 
jako 
przewidziane 
ex 
lege, 
„ostatnie 
ogniwo” 
przesądzające 
możliwość 
definitywnego uformowania się omawianego prawa rzeczowego. 
      
Ze 
względu 
na 
wspomniane 
wcześniej 
systemowe 
reguły 
ustanawiania  ograniczonych 
praw 
rzeczowych 
obciążających 
nieruchomość 
umowa o przekształcenie, zawarta na postawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 
18  czerwca 2007 r. lub art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r., nie może wywołać 
w pełni skutków prawno-rzeczowych w postaci powstania spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu, lecz co najwyżej doprowadzić do pojawienia się 
ekspektatywy tego prawa. Co więcej, członek spółdzielni mieszkaniowej został 
nawet wyposażony ex lege właśnie w roszczenie o zawarcie umowy 
przekształcenia określonej obecnie w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r., 
co pozwala odpowiednio wzmocnić i  ustabilizować jego sytuację prawną jako 
beneficjenta oczekiwania prawnego. 
     
 Przedstawionej interpretacji art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. 
nie  podważa art. 7 tej ustawy, zgodnie z którym ważne są czynności prawne, 
w wyniku których nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do 
lokalu po dacie wskazanej w tym przepisie bez zachowania aktu notarialnego. 
Przepis ten może przesądzać jedynie prawną skuteczność umowy przekształcenia, 

 
14
a nie „powstanie” spółdzielczego własnościowego prawa własnościowego jako 
w pełni ukształtowanego prawa rzeczowego. 
      
W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP 
133/08, zakwestionowano przewidziany w art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 
2007 r. sposób ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu także 
z tego powodu, że narusza on art. 9 ust. 2 u.s.m. Chodzi o wskazanie w art. 7 ust. 2 
(obecnie w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r.) jako jednej z przesłanek 
powstania wobec spółdzielni roszczenia uprawnionego o zawarcie umowy 
przekształcenia istniejącego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (verba 
legis: ”któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu”). W prawie 
spółdzielczym kanonem powstanie tego prawa obligacyjnego było zawsze 
przysługiwanie 
spółdzielni 
mieszkaniowej 
własności 
lub 
współwłasności 
budynku  (art. 9 ust. 2 u.s.m.; zob. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 
2004 r., V CK 876/03, nie publ.).  
W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP 
133/08 założono wyraźnie, że art. 7 ust. 2 i art. 6 wspomnianych ustaw przesądzały 
wprost istnienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jako jednej 
z podstawowych przesłanek skutecznego przekształcenia je w spółdzielcze 
własnościowe prawo do lokalu. Niemożność powstania tego prawa wbrew treści art. 
9 ust. 2 u.s.m. oznacza w konsekwencji - jak trafnie stwierdził Sąd  Najwyższy - 
nieskuteczność procedury przekształcenia przewidzianej w art. 7 ust. 2 ustawy 
z dnia 14 czerwca 2007 r., procedura ta bowiem nie przewiduje możliwości 
przekształcania w ograniczone oprawo rzeczowe jakiekolwiek  prawa majątkowego 
przysługującego członkowi i powiązanego ze stosunkiem spółdzielczym. 
     
 Konstrukcja ekspektatywy pozostaje aktualna także wówczas, gdy doszło 
między członkiem i spółdzielnią mieszkaniową do zawarcia umowy (wydania 
przydziału) zmierzającej do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do 
lokalu w sposób bezpośredni poza procedurą transformacyjną. Sytuacja prawna 
takich uprawnionych jest  tożsama z sytuacją prawną uprawnionych, zmierzających 
do uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie 

 
15
obecnego art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r., a różnice dotyczą tylko 
charakteru i sekwencji zdarzeń prowadzących do  powstania tych sytuacji. 
     
Prawny reżim ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, 
niezmieniony także de lege lata, należy brać pod uwagę również w zakresie 
określenia 
prawnych 
konsekwencji 
omawianej 
procedury 
transformacyjnej. 
Pozwala to na przyjęcie takiej interpretacji, że w art. 7 ust. 2 i art. 6 wspomnianych 
ustaw chodzi nie o lokatorskie prawo do lokalu w rozumieniu art. 9 u.s.m., lecz 
raczej o sam fakt przydziału (zawarcia umowy członka ze spółdzielnią). Nie  sposób 
bowiem negować tego, że w wyniku takiego przydziału i  po zamieszkaniu 
uprawnionego członka w lokalu spółdzielczym doszło do ukształtowania się między 
tymi podmiotami stosunku obligacyjnego, związanego z posiadaniem określonego 
lokalu i odpowiadającego treściowo spółdzielczemu lokatorskiemu prawu do lokalu 
w rozumieniu art. 9 u.s.m. Wbrew zatem przyjętej stylizacji art. 7 ust. 2 ustawy 
z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. jedną 
z przesłanek powstania  roszczenia  członka o zawarcie  umowy  o przekształcenie  
należy przyjąć istnienie takiego właśnie prawa obligacyjnego, wynikającego 
z dokonanego  przydziału. Na podstawie  tych przepisów może więc dojść jedynie 
do  wykreowania ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, 
a nie takiego prawa w jego definitywnym uformowaniu. Takiemu uformowaniu 
brakuje bowiem ”ogniwa ostatniego” w postaci uzyskania przez spółdzielnię 
odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości. W każdym razie należy zwrócić 
przede uwagę przede wszystkim na cel przyjętej regulacji prawnej, a nie użyte 
przez ustawodawcę niezbyt konsekwentne i spójne instrumentarium prawne. 
Tworząc określone przesłanki roszczenia przewidzianego obecnie w art. 6 ustawy 
z dnia 18 grudnia 2009 r., ustawodawca z pewnością zmierzał przynajmniej 
do  „otwarcia drogi” uprawnionemu do uzyskania w przyszłości odpowiedniego 
prawa 
rzeczowego 
(spółdzielczego 
własnościowego 
prawa 
do 
lokalu, 
ewentualnie  odrębnej własności lokalu). Z tego punktu widzenia wtórne  znaczenie 
ma samo ujęcie w ustawie przesłanek powstania ekspektatywy  ograniczonego 
prawa rzeczowego, natomiast istotne pozostaje to, że uprawniony członek 
spółdzielni został  wyposażony  w odpowiednie instrumenty prawne (roszczenie 
przewidziane w  art. 6 ustawy z  dnia  18 grudnia) i  ustawa zezwala mu nawet 

 
16
wcześniej uiścić  należności  odpowiadające wartości przyszłego, ukształtowanego 
prawa 
rzeczowego. 
Takich  rozporządzeń 
majątkowych 
członka 
na 
rzecz 
spółdzielni mieszkaniowej nie można zatem uznać za postać nienależnego 
świadczenia (art. 410 § 2 k.c.). Tym samym dochodzi do stabilizacji sytuacji 
prawnej uprawnionego członka spółdzielni jako beneficjenta ekspektatywy 
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i jednocześnie do wzmocnienia 
jego pozycji w relacjach prawnych ze spółdzielnią. Uzyskane tymczasowe prawo 
podmiotowe jest zbywalne i dziedziczne. 
       
 Jeżeli zatem spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością 
(współwłasnością) gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, to  zarówno na 
podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy z dnia 
18  grudnia 2009 r., jak i bezpośrednio w umowie członka  ze spółdzielnią 
(w   umowie o przydział), nie może dojść do skutecznego ustanowienia 
definitywnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego 
prawa rzeczowego (art. 244 § 2 k.c.). W związku z tym należy stwierdzić, 
że de lege lata  w ogóle nie powstaje kwestia dopuszczalności zakładania księgi 
wieczystej dla ujawniania takiego prawa, nie jest natomiast możliwe założenie 
księgi wieczystej dla samej ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do 
lokalu (art. 1, 16  i 241 u.k.w.h.).     
   
Z przestawionych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 k.p.c. 
podjął uchwałę, jak na wstępie.