III CZP 104/03

Uchwała z dnia 23 stycznia 2004 r., III CZP 104/03 
 
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący) 
Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca) 
Sędzia SN Maria Grzelka 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Natalii W. przy uczestnictwie Skarbu 
Państwa – Państwowego Gospodarstwa Leśnego "Lasy Państwowe" Nadleśnictwa 
T. o odłączenie z księgi wieczystej, założenie księgi wieczystej i wpisy, po 
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 23 stycznia 2004 r., 
przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Jana Szewczyka, zagadnienia 
prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Koszalinie postanowieniem z 
dnia 6 listopada 2003 r.: 
"Czy ważna jest umowa sprzedaży przez Skarb Państwa – Państwowe 
Gospodarstwo Leśne "Lasy Państwowe" w trybie bezprzetargowym, w oparciu o 
art. 40 a ust. 2 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jedn. tekst: Dz.U. z 
2000 r. Nr 56, poz. 679 ze zm.), nieruchomości zabudowanej budynkiem 
mieszkalnym wolno stojącym (w którym dopuszcza się wydzielenie jednego lokalu 
mieszkalnego) oraz budynkiem gospodarczym (budynkami gospodarczymi) ?" 
podjął uchwałę: 
 
Umowa sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, o 
której mowa w art. 40a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jedn. 
tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz. 679 ze zm.), zawarta w trybie 
bezprzetargowym, jest ważna również wtedy, gdy na tej nieruchomości 
znajduje się budynek gospodarczy. 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Okręgowy w Koszalinie, rozstrzygając apelację od postanowienia Sądu 
Rejonowego w Koszalinie z dnia 9 lipca 2003 r., stwierdził, że przy rozpoznaniu 

sprawy powstało zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości przedstawione 
Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 k.p.c. 
W rozpoznawanej sprawie ustalono, że wnioskodawczyni Natalia W. wystąpiła do 
Sądu Rejonowego w Koszalinie z wnioskiem o wpisanie jej w księdze wieczystej nr 
(...)05, jako właścicielki nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną nr 112/5, 
położonej w K. Jednocześnie wnioskodawczyni wniosła o odłączenie z księgi 
wieczystej nr (...)11 działki numer 113/6 oraz założenie dla niej nowej księgi 
wieczystej i wpisanie w jej dziale drugim jako współwłaścicieli Skarbu Państwa – 
Państwowego Gospodarstwa Leśnego "Lasy Państwowe", Nadleśnictwo T. w 6/7 
częściach oraz wnioskodawczyni w 1/7 części. Podstawą wpisu stanowiła umowa 
notarialna sprzedaży z dnia 7 kwietnia 2003 r. 
Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 9 lipca 2003 r. oddalił wniosek, 
stwierdzając, że przedmiotem sprzedaży w umowie z dnia 7 kwietnia 2003 r. był 
lokal mieszkalny, stanowiący budynek mieszkalny, położony na działce nr 112/5 
wraz z przynależnymi pomieszczeniami w budynku gospodarczym, oraz udział w 
1/7 części działki nr 113/5, na której znajduje się studnia głębinowa dostarczająca 
wodę do budynku mieszkalnego na działce nr 112/5. Sprzedaż tak opisanej 
nieruchomości nastąpiła w trybie bezprzetargowym, na podstawie przepisów 
ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz. 
679 ze zm.) oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2002 r. o zasadach zbywania mieszkań 
będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych 
z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych 
mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2003 r. Nr 4, poz. 24 ze 
zm.). Zgodnie z art. 40a ust. 1-3 ustawy o lasach, Lasy Państwowe mogą 
sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne 
lokale mieszkalne, zwane "lokalami", oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w 
budowie nieprzydatne lasom państwowym. Sprzedaż następuje po cenie rynkowej, 
a łącznie z lokalami sprzedaje się grunty wraz z przynależnościami, niezbędne do 
korzystania z lokali. Zdaniem Sądu Rejonowego oznacza to, że w trybie 
bezprzetargowym mogą być sprzedawane tylko nieruchomości zabudowane 
budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne. Ponieważ w 
rozpoznawanej sprawie nastąpiła sprzedaż lokalu mieszkalnego i budynku 
gospodarczego, który nie może być traktowany jako pomieszczenie przynależne do 
lokalu mieszkalnego, Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że umowa sprzedaży 

z dnia 7 kwietnia 2003 r., jako sprzeczna z art. 38 ust. 4 ustawy o lasach, nie może 
być podstawą dokonania żądanych wpisów i wniosek oddalił (art. 6299 k.p.c.). 
Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy w Koszalinie dokonał wykładni art. 40a ust. 
1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Zdaniem Sądu, wykładnia literalna 
tego przepisu przemawia przeciwko dopuszczalności sprzedaży w trybie 
bezprzetargowym nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi oraz 
budynkami gospodarczymi. Także na tle ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o 
własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz. 679) i ustawy z dnia 15 
grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością 
przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu 
Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących 
własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.) brak podstaw do 
uznania, że zbycie budynku mieszkalnego obejmuje również zbycie budynku 
gospodarczego. Taka wykładnia art. 40a ust. 1 ustawy o lasach, w ocenie Sądu 
Okręgowego, pozostaje jednak w sprzeczności z celem, dla którego dopuszczono 
sprzedaż bezprzetargową nieprzydatnych Lasom Państwowym nieruchomości. 
Kierując się wykładnią celowościową, Sąd drugiej instancji opowiedział się w 
konsekwencji za dopuszczeniem zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem 
mieszkalnym i gospodarczym, byłoby bowiem trudne do uzasadnienia dlaczego, 
jeżeli na sprzedawanej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny oraz 
budynek gospodarczy, który stanowi łącznie z nim tzw. siedlisko, sprzedaż budynku 
mieszkalnego mogłaby się odbywać w trybie bezprzetargowym, tylko na rzecz 
określonych osób na preferencyjnych warunkach, funkcjonalnie zaś z nim związany 
budynek gospodarczy mógłby zostać sprzedany jedynie w trybie przetargowym na 
rzecz nabywcy, który zaoferuje najwyższą cenę. Dodatkowo Sąd Okręgowy 
podniósł, że kierowanie się wykładnią językową prowadziłoby do naruszenia zasady 
równego traktowania osób nabywających nieruchomości służące zaspokajaniu 
potrzeb mieszkaniowych, gdyż jeżeli nabywany jest lokal mieszkalny, a nie 
budynek, to z przepisów ustawy o odrębnej własności lokali wynika, że 
dopuszczalne byłoby nabycie także budynku gospodarczego traktowanego jako 
tzw. pomieszczenie przynależne. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Sąd Okręgowy trafnie podkreślił, że nie można akceptować sytuacji, w której 
ustawa dopuszcza sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, 

w specjalnym trybie, na rzecz wskazanego w ustawie kręgu osób, przy 
jednoczesnym wyłączeniu możliwości sprzedaży, na tych samych warunkach, 
budynku gospodarczego związanego z budynkiem mieszkalnym. Nieracjonalność 
takiego rozwiązania widoczna jest szczególnie wyraźni w sytuacji, w której chodzi o 
sprzedaż budynków mieszkalnych położonych na terenach wiejskich. Na 
przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości, obok budynku mieszkalnego, 
posadowiony jest z reguły budynek gospodarczy, w którym znajdują się różnego 
rodzaju pomieszczenia (komórki, drewutnie, kurniki, obory, pralnie czy suszarnie) 
niezbędne dla normalnego, w warunkach wiejskich, funkcjonowania mieszkańców. 
W rozważanej sytuacji chodzi o sprzedaż tzw. osad leśnych, w których potrzeba 
posiadania pomieszczeń gospodarczych jest jeszcze wyraźniejsza, niż w typowych 
budynkach wiejskich. Taka regulacja prowadziłaby do absurdalnych wręcz sytuacji, 
w których nabywca domu mieszkalnego musiałby stawać do przetargu po to, by 
kupić budynek, położony na tej samej nieruchomości, i zapewnić sobie używanie 
pomieszczeń niezbędnych dla jego normalnej egzystencji. Przekreślałoby to 
możliwość skorzystania przez osoby wskazane w ustawie z dogodnego sposobu 
nabycia mieszkania, ustanowionego właśnie z myślą o nich, bądź stanowiłoby 
źródło nieprzezwyciężalnych problemów, które powstawałyby w razie nabycia 
budynku mieszkalnego bez pomieszczeń do niego przynależnych. 
Nie można natomiast podzielić stanowiska Sądów obu instancji, że z wykładni 
językowej art. 40a ust. 1 ustawy o lasach wynika zakaz zbywania wraz z budynkami 
mieszkalnymi także budynków gospodarczych. Powołany przepis stanowi, że na 
specjalnych warunkach, w trybie bezprzetargowym i na rzecz osób wskazanych w 
ustawie Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane 
budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane "lokalami", oraz 
grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym. 
Z tekstu ustawy wyraźnie wynika, że mogą być sprzedawane m.in. nieruchomości 
zabudowane budynkami mieszkalnymi. Jeżeli więc ustawodawca dopuszcza 
sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, to nieruchomość 
taka jest zbywana razem z jej częściami składowymi. 
Zgodnie z art. 47 § 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym 
przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Budynek gospodarczy 
znajdujący się na nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, o której 
mowa w art. 40a ust. 1 ustawy o lasach, jest częścią składową tej nieruchomości, 

gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całej 
nieruchomości lub samego budynku. Z powołanego przepisu nie wynika więc, 
wbrew odmiennemu stanowisku obu Sądów, zakaz zbywania razem z 
nieruchomością zabudowaną budynkiem mieszkalnym, także znajdującego się na 
tej nieruchomości budynku gospodarczego. Wręcz przeciwnie, art. 47 § 1 k.c. 
przesądza, że budynek gospodarczy musi być zbyty jako część składowa 
nieruchomości razem z tą nieruchomością. Tylko wyraźny przepis ustawy mógłby 
wprowadzać wyjątek od tej zasady, a takiego wyjątku nie można konstruować 
powołując się na art. 40a ust. 1 ustawy o lasach. Gdyby ustawodawca zamierzał 
zakazać zbywania na szczególnych warunkach, łącznie z budynkiem mieszkalnym, 
budynków gospodarczych, to wspomniany przepis musiałby taki zakaz zawierać, 
skoro zaś zakazu takiego brak, działa zasada superficies solo cedit. Jak się 
okazuje, wykładnia literalna i wykładnia celowościowa, art. 40a ust. 1 ustawy o 
lasach państwowych, prowadzi zatem do tych samych rezultatów. 
Nie ma więc żadnych wątpliwości, że umowa sprzedaży nieruchomości 
zabudowanej budynkiem mieszkalnym, na której znajduje się również budynek 
gospodarczy, może być zawarta w trybie bezprzetargowym. Z tych względów Sąd 
Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c., orzekł, jak w uchwale.