III CZP 103/03

Uchwała z dnia 11 lutego 2004 r., III CZP 103/03 
 
Sędzia SN Kazimierz Zawada (przewodniczący) 
Sędzia SN Bronisław Czech (sprawozdawca) 
Sędzia SN Iwona Koper 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Projektowo-
Wykonawczego "B.-P. Z.N.", spółki jawnej w K. przeciwko Miastu K. o ustalenie, po 
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 stycznia 2004 r., 
przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego, zagadnienia 
prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Koszalinie postanowieniem z 
dnia 6 listopada 2003 r.: 
"Czy w razie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele 
budownictwa mieszkaniowego, na której to nieruchomości następnie wzniesiono 
budynek mieszkalny i ustanowiono w nim odrębną własność kilkudziesięciu lokali 
mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego (z ułamkowym prawem wieczystego 
użytkowania związanym z każdym z tych lokali), uzasadniona jest w odniesieniu 
tylko do ułamkowej części użytkowania wieczystego związanej z lokalem 
użytkowym zmiana stawki procentowej opłaty rocznej na podstawie art. 73 ust. 2 
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: 
Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) motywowana trwałą zmianą sposobu 
korzystania z nieruchomości? (innymi słowy: czy dopuszczalne jest pobieranie 
różnych stawek procentowych opłaty rocznej od współużytkowników wieczystych 
jednej nieruchomości w zależności od tego, czy udział danej osoby w prawie 
użytkowania wieczystego związany jest z lokalem użytkowym, czy też z lokalem 
mieszkalnym) ?" 
podjął uchwałę: 
 
Ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego w budynku 
wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod 
budownictwo mieszkaniowe nie uzasadnia zmiany stawki procentowej opłaty 
rocznej (art. 73 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce 

nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). 
 
Uzasadnienie 
 
Gmina Miasto K. umową z dnia 4 czerwca 1996 r. oddała Zdzisławowi N. i Annie 
N. w wieczyste użytkowanie działki nr 2/2 i 2/3 o łącznej powierzchni 0,8922 ha, 
położone w K. przy ul. F., objęte księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd 
Rejonowy w Koszalinie. W § 5 umowy zawarte jest m.in. stwierdzenie, że 
„nieruchomość zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona 
jest pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne”. Po kolejnych podmiotowych 
zmianach wieczystym użytkownikiem stało się Przedsiębiorstwo Projektowo-
Wykonawcze "B.-P. Z.N.", spółka jawna w K. (dalej: "spółka"), które wzniosło na 
nieruchomości dwa budynki mieszkalne wielokondygnacyjne nr 40 i 42. W 
budynkach tych ustanawiane były odrębne nieruchomości lokali mieszkalnych. 
Oświadczeniem z dnia 4 lipca 2002 r., sporządzonym w formie aktu notarialnego, 
spółka – za zgodą pozostałych współużytkowników wieczystych i współwłaścicieli 
budynków – ustanowiła odrębną własność lokalu użytkowego położonego w 
podpiwniczeniu pierwszej klatki budynku nr 42. Z wydzielonym lokalem związany 
jest udział wynoszący 75/10000 części we współużytkowaniu wieczystym i we 
współwłasności wspólnych elementów budynku. Wyodrębniony lokal został 
odłączony do nowej księgi wieczystej, stanowi jednak nadal własność spółki. 
Zarząd Miasta K. pismem z dnia 17 lipca 2002 r. wypowiedział spółce 
dotychczasową stawkę opłaty rocznej w wysokości 1 % i ustalił ją na 5 % ceny 
nieruchomości w odniesieniu do udziału 75/10000 w użytkowaniu wieczystym 
związanym z wymienionym lokalem użytkowym. Wypowiedzenie stawki zarząd 
uzasadniał trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości i przez to zmianę 
celu oddania w wieczyste użytkowanie, w odniesieniu do wymienionego udziału. 
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie orzeczeniem z dnia 12 lutego 
2003 r. oddaliło wniosek spółki o ustalenie, że zmiana stawki procentowej opłaty 
rocznej jest nieuzasadniona. Spółka wniosła sprzeciw od tego orzeczenia, a Sąd 
Rejonowy w Koszalinie wyrokiem z dnia 30 czerwca 2003 r. ustalił, że wysokość 
przedmiotowej stawki wynosi 5 %. 
W związku z rozpoznawaniem sprawy na skutek apelacji powodowej spółki Sąd 
Okręgowy w Koszalinie przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia 

zagadnienie prawne przytoczone na wstępie uchwały. Sąd Okręgowy zauważył, że 
wykładnia literalna mających zastosowanie w sprawie przepisów ustawy z dnia 21 
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, 
poz. 543 – dalej: "u.g.n."), a szczególnie art. 73 ust. 2 wskazuje, iż wysokość stawki 
rocznej zależy od celu podstawowego, na który została oddana nieruchomość w 
wieczyste użytkowanie; w niniejszej sprawie jest nim oddanie na cele budownictwa 
mieszkaniowego. Trwałe wyodrębnienie lokalu użytkowego i związanego z tym 
udziału w użytkowaniu wieczystym może jednak uzasadniać w stosunku do tego 
udziału podwyższenie stawki. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Przedmiotem oddania w użytkowanie wieczyste jest nieruchomość gruntowa (art. 
27 u.g.n.; zob. również art. 232 k.c.). Przez nieruchomość gruntową rozumie się 
grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli 
stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1 u.g.n.; zob. również art. 46 § 1 
k.c.). Stąd wynika, że współużytkowanie wieczyste powstałe w następstwie 
przekształcenia użytkowania wieczystego przysługującego jednemu podmiotowi, 
np. na skutek wyodrębnienia nieruchomości lokalowych, ma nadal za przedmiot 
nieruchomość, a nie wyodrębnione lokale. 
Przepisy kodeksu cywilnego (art. 232-243) i ustawy o gospodarce 
nieruchomościami nie zawierają uregulowań dotyczących współużytkowania 
wieczystego w częściach ułamkowych. Ze względu na naturę prawną użytkowania 
wieczystego, zbliżoną raczej do prawa własności (współwłasności) niż do praw 
rzeczowych ograniczonych, zarówno w doktrynie, jak i w judykaturze przyjęto, że w 
wypadkach, w których określone kwestie nie są unormowane w art. 232-243 k.c., w 
ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w umowie o oddanie nieruchomości 
gruntowej w użytkowanie wieczyste, należy – przez analogię – stosować przepisy 
normujące prawo własności (współwłasności) (zob. np. uchwałę Sądu Najwyższego 
z dnia 9 grudnia 1969 r., III CZP 95/69, OSNCP 1970, nr 10, poz. 125 oraz 
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, 
OSNCP 1974, nr 11, poz. 197). 
W związku z tym w zakresie rozliczeń z tytułu opłaty rocznej należnej za udział 
we współużytkowaniu wieczystym możliwe jest stosowanie w drodze analogii art. 
207 k.c., współużytkowników wieczystych obciąża zatem obowiązek uiszczenia 
opłaty rocznej w części odpowiadającej ich udziałowi we współużytkowaniu. Taka 

zasada przyjęta jest zresztą w praktyce; ustalona opłata roczna należna od 
nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste dzielona jest na poszczególnych 
współużytkowników stosownie do wielkości ich udziałów we współużytkowaniu 
wieczystym. Czym innym natomiast jest określenie wysokości stawki procentowej 
opłaty rocznej, zależnej od celu określonego w art. 72 ust. 3 u.g.n., na jaki 
nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. 
Odpowiedź na przedstawione pytanie prawne zależy przede wszystkim od 
wykładni art. 73 ust. 2 u.g.n., według którego, jeżeli po oddaniu nieruchomości 
gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z 
nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, 
stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. 
Odpowiedzieć trzeba zatem na pytanie, czy wyodrębnienie lokalu użytkowego 
spowodowało trwałą zmianę sposobu korzystania z „nieruchomości”, powodującą 
zmianę celu, na który została ona oddana w użytkowanie wieczyste. 
Gramatyczna wykładnia art. 27, 72 ust. 3 i art. 72 ust. 1 i 2 u.g.n. wskazuje na to, 
że pojęcia „sposobu korzystania” z nieruchomości oraz „celu”, na który została 
przeznaczona, dotyczą „nieruchomości gruntowej” oddanej w użytkowanie 
wieczyste, stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy, a nie odnoszą się do 
wyodrębnionej nieruchomości lokalowej, będącej przedmiotem własności innej 
osoby; tym bardziej nie dotyczą „udziału” we współużytkowaniu wieczystym. 
Zmiana przeznaczenia (celu) wyodrębnionego lokalu lub wyodrębnienie lokalu 
użytkowego w budynku posadowionym na nieruchomości gruntowej oddanej w 
użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe nie jest zatem zmianą celu, 
na który została oddana ta nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Wyodrębnienie 
lokalu użytkowego w takim budynku nie uzasadnia więc zmiany stawki procentowej 
opłaty rocznej przypadającej od udziału we wspołużytkowaniu wieczystym 
związanym z tym lokalem. 
Inaczej przedstawia się podobne zagadnienie na tle przepisów ustawy z dnia 24 
czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze 
zm.), która przyjmując zasadę pokrywania wydatków i ciężarów związanych z 
utrzymaniem nieruchomości wspólnej stosownie do wysokości udziałów w tej 
nieruchomości, jednocześnie stanowi, że uchwała właścicieli lokali może ustalić 
zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z wymienionego tytułu, w 
części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, jeżeli uzasadnia 

to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 2 i 3). Mając to na względzie Sąd 
Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97 (OSNC 1998, nr 1, 
poz. 6) przyjął, że wynikający z art. 12 ust. 2 w związku z art. 13 ust. 1 wymienionej 
ustawy obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków 
związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych 
obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 
powierzchni lokalu. W konsekwencji możliwe jest określenie w uchwale właścicieli 
zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii 
zobowiązanych. 
W ustawie o gospodarce nieruchomościami nie ma podobnych przepisów, które 
umożliwiałyby zmianę stawki procentowej opłaty rocznej lub zróżnicowanie jej 
wysokości w stosunku do udziału we współużytkowaniu wieczystym w razie 
ustanowienia odrębnej własności lokalu bądź zmiany sposobu korzystania z niego. 
Może to prowadzić do sytuacji niesprawiedliwych i z tego względu celowa jest 
odpowiednia interwencja ustawodawcy. (...) 
Sąd Najwyższy, mając powyższe na względzie, rozstrzygnął przedstawione 
zagadnienie prawne jak w uchwale (art. 390 § 1 k.p.c. i art. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 
dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym, Dz.U. Nr 240, poz. 2052).