III CZP 100/08

Uchwała z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP 100/08 
 
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący) 
Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca) 
Sędzia SN Marian Kocon 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Międzyzakładowej Spółdzielni 
Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej "N.C." w S. przeciwko Radosławowi M. o 
zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 26 
listopada 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w 
Łodzi postanowieniem z dnia 4 lipca 2008 r.: 
"Czy w sytuacji, kiedy nie zostały wyodrębnione lokale mieszkalne, a zarząd 
nieruchomością wspólną, w odniesieniu do lokali wyodrębnionych, powierzony 
został określonemu podmiotowi na podstawie umowy zawartej na czas określony w 
trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (jedn. 
tekst: Dz.U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.), to czy po wygaśnięciu tej umowy o 
sprawowaniu zarządu (wobec upływu czasu na jaki została zawarta) do zarządu 
nieruchomością wspólną stosuje się przepis art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 
1116 ze zm.) o zarządzie powierzonym?" 
podjął uchwałę: 
 
W przypadku wygaśnięcia stosunku prawnego powstałego na podstawie 
umowy powierzającej zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącą 
współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, osobie fizycznej lub prawnej, do 
zarządu nieruchomością wspólną stosuje się art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. 
Nr 119, poz. 1116 ze zm.). 
 
Uzasadnienie 
 

W dniu 4 grudnia 2003 r. powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa zawarła z 
pozwanymi umowę o ustanowieniu i przeniesieniu odrębnej własności lokalu 
mieszkalnego znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W 
umowie postanowiono, że zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywany na 
podstawie przepisów rozdziału 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności 
lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."), do czasu 
określenia sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w osobnej 
umowie sporządzonej do 31 grudnia 2004 r. Od dnia 1 grudnia 2005 r. na 
podstawie uchwały właścicieli lokali zarządzanie nieruchomością wspólną przejął 
"Z.Z.N.W.", spółka z o.o. w W. Ustalono, że ostatnie lokale w tym budynku zostały 
wyodrębnione w 2006 r. W okresie od stycznia do listopada 2005 r., tj. w okresie po 
wygaśnięciu umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, a przed zawarciem 
nowej umowy o zarządzanie w dniu 1 grudnia 2005 r., czynności związane z 
zarządzaniem nieruchomością wspólną wykonywała powodowa Spółdzielnia, która 
wystąpiła o zasądzenie od pozwanych kwoty 1608,40 zł z tytułu zwrotu kosztów 
tego zarządu. Jako podstawę prawną roszczenia wskazano przepisy o 
bezpodstawnym wzbogaceniu. 
Sąd Rejonowy powództwo oddalił. Uznał, że powodowa Spółdzielnia była 
zobowiązana na podstawie art. 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o 
spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze 
zm. – dalej: "u.s.m.") wykonywać zarząd nieruchomością wspólną jako zarząd 
powierzony, co najmniej do dnia 1 grudnia 2005 r., kiedy zarząd powierzono innemu 
podmiotowi. Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy przedstawił Sądowi 
Najwyższemu na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. do rozstrzygnięcia zagadnienia 
prawne o treści sformułowanej na wstępie uchwały. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...) 
Udzielenie odpowiedzi na przedstawienie zagadnienie prawne wymaga 
zarysowania zasad zarządzania nieruchomością wspólną, gdy spółdzielnia 
mieszkaniowa pozostaje jej współwłaścicielem. Na tle przepisów ustawy o 
spółdzielniach mieszkaniowych mogą zachodzić istotne różnice w sytuacji prawnej 
zarówno lokali położonych w tym samym budynku jak i osób uprawnionych do 
zajmowania tych lokali. W szczególności lokale mogą być przedmiotem praw 
spółdzielczych lub przedmiotem odrębnej własności przysługującej spółdzielni albo 
podmiotom będącym jej członkami lub niebędącym członkami spółdzielni. Taki stan 

rzeczy stwarza konieczność rozstrzygnięcia, jakie są zasady zarządu 
nieruchomością wspólną w razie przysługiwania odrębnej własności lokali 
podmiotom będącym lub niebędących członkami spółdzielni, a w pozostałym 
zakresie – przysługiwania praw do lokali niewyodrębnionych spółdzielni 
mieszkaniowej. 
W potencjalnej kolizji mogły tu występować dwie ustawy, określające swoiste 
reżimy zarządu nieruchomością wspólną: ustawa o własności lokali i ustawa o 
spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawodawca w art. 27 u.s.m. rozstrzygnął o 
wyborze spółdzielczego reżimu zarządu nieruchomością wspólną, w którym 
spółdzielnia sprawuje taki zarząd z mocy ustawy, tak jak zarządza 
nieruchomościami stanowiącymi jej wyłączną własność. Wprawdzie stosownie do 
art. 27 ust. 1, w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności 
lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem 
ust. 2 i 3, co prima facie mogłoby sugerować poddanie omawianej sfery stosunków 
unormowaniom ustawy o własności lokali, jednak zakres stosowania przepisów o 
zarządzie nieruchomością wspólną określa nie ust. 1, lecz ust. 2 tego artykułu, 
rozstrzygający o bardzo ograniczonym stosowaniu odpowiednich przepisów ustawy 
o własności lokali.  
Oznacza to, że w spółdzielniach mieszkaniowych w zasadzie nie mają 
zastosowania te przepisy ustawy o własności lokali, które dotyczą zarządu 
nieruchomością wspólną, a w tym te które regulują funkcjonowanie wspólnoty 
mieszkaniowej, powołanej głównie po to, aby właściciele lokali mogli sprawnie 
zarządzać nieruchomością wspólną. Wyłączenie stosowania tych przepisów ustawy 
o własności lokali jest w spółdzielniach mieszkaniowych zrozumiałe, gdyż w innym 
przypadku dochodziłoby do stosowania dwóch procedur dotyczących zarządzania 
tą samą nieruchomością – procedur właściwych dla spółdzielni i właściwych dla 
wspólnoty mieszkaniowej. (...) 
Zgodnie z art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m., przepisów ustawy o własności 
lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 18 ust. 1 
oraz art. 29 ust. 1 i ust. 1a, które stosuje się odpowiednio. Podstawowe znaczenie 
w budowaniu systemu zarządu nieruchomością wspólną, której współwłaścicielką 
jest spółdzielnia mieszkaniowa, ma art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze, rozstrzygający, 
że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni 
jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 

18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z 
zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Odwołanie do art. 18 ust. 1 u.w.l. oznacza, że 
właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w 
umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu 
nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie 
fizycznej albo prawnej. 
W związku z treścią art. 27 ust. 2 warto zwrócić uwagę, że w nauce prawa 
podkreśla się, iż sformułowanie tego przepisu wskazującego na wykonywanie 
zarządu "jak zarządu powierzonego" jest wadliwe, gdyż powierzenie zarządu 
następuje na podstawie umowy, tymczasem spółdzielnia mieszkaniowa jest 
uprawniona i zobowiązana do sprawowania zarządu ex lege. Ustawowe źródło 
wykonywania zarządu nieruchomością wspólną powoduje, że nie zachodzi potrzeba 
zawierania umowy w przedmiocie zarządzania nieruchomością. 
W literaturze dostrzega się dwie możliwości rozumienia odesłania do 
stosowania art. 18 ust. 1 u.w.l. Według jednej, odwołanie do tego przepisu jedynie 
nawiązuje do sprawowania przez spółdzielnię zarządu takiego jak zarząd 
powierzony, natomiast nie pozwala na umowne powierzanie zarządu osobie 
fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 in fine). Według drugiej, którą należy uznać za 
prawidłową, współwłaściciele mogą zawrzeć umowy określające sposób zarządu 
nieruchomością wspólną.  
Wykonywanie zarządu przez spółdzielnię staje się aktualne po wyodrębnieniu 
i przeniesieniu na członka spółdzielni własności pierwszego lokalu w budynku, 
natomiast zakończenie wykonywania takiego zarządu może nastąpić z kilku 
przyczyn. Zachodzi ono po wyodrębnieniu i przeniesieniu własności wszystkich 
lokali, gdy jednocześnie żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni; po 
ustaniu członkostwa ostatniego właściciela do zarządu nieruchomością wspólną 
stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (art. 26 ust. 1). Skutek stosowania 
przepisów ustawy o własności lokali może być także osiągnięty w sytuacji 
uregulowanej w art. 241 ust. 1 u.w.l., obowiązującym od dnia 22 lipca 2005 r., czyli 
w czasie wykonywania przez powodową Spółdzielnię czynności zarządzania 
nieruchomością wspólną. Stosownie do tego przepisu, większość właścicieli lokali 
obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć 
uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością 
wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. W końcu 

wykonywanie zarządu przez podmiot inny niż spółdzielnia może mieć miejsce w 
razie umownego powierzenia zarządu (art. 27 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 18 ust. 
1 u.w.l.) osobie fizycznej lub osobie prawnej. 
Przechodząc do rozważenia skutków wygaśnięcia stosunku prawnego 
powstałego na podstawie umowy w przedmiocie powierzenia zarządu osobie 
fizycznej lub prawnej, należy zauważyć, że art. 27 ust. 2 u.s.m. wyraża generalną 
zasadę wykonywania zarządu na podstawie ustawy, po ustanowieniu odrębnej 
własności pierwszego lokalu w budynku, należącym dotychczas w całości do 
spółdzielni mieszkaniowej; sytuacjami wyjątkowymi są przypadki, w których 
spółdzielnia pozostaje współwłaścicielką nieruchomości wspólnej, lecz nie sprawuje 
czynności zarządu. W art. 27 ust. 2 można zatem upatrywać istotnego znaczenia 
systemowego, ponieważ zestawienie przepisów ujętych w zdaniach 1 i 2 tego 
artykułu pozwala wnioskować, że zasadą jest wykonywanie zarządu przez 
spółdzielnię, a wyjątkiem sprawowanie go przez inny podmiot na podstawie umowy, 
o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Takie ukształtowanie normatywnych reguł 
zarządu uzasadnia tezę, że w braku podstaw do przyjęcia, iż zachodzi ważne 
powierzenie wykonywania zarządu przez podmiot inny niż spółdzielnia, trzeba 
poprzestać na zasadzie, zgodnie z którą zarząd nieruchomością wspólną wykonuje 
spółdzielnia. 
Stwierdzenie to dotyczy nie tylko chwili wyodrębniania lokali, lecz także 
późniejszego ustania związania umową powierzającą zarząd osobie fizycznej lub 
prawnej, w art. 27 ust. 2 bowiem nie zostało zawarte żadne zastrzeżenie  
ograniczające sprawowanie przez spółdzielnię zarządu ex lege jedynie do czasu 
zawarcia pierwszej umowy w przedmiocie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub 
prawnej (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Inaczej mówiąc, z powołanych regulacji nie wynika, by 
model wykonywania zarządu ex lege przez spółdzielnię mieszkaniową definitywnie, 
"bezpowrotnie" przestawał być aktualny w razie zawarcia umowy powierzającej 
zarząd nieruchomością wspólną podmiotom wskazanym w art. 18 ust. 1 u.w.l. Takie 
rozwiązanie byłoby zresztą niepraktyczne, niedostosowane do realiów 
współdziałania współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. 
W braku omawianego ograniczenia należy przyjąć, że w każdym przypadku, w 
którym zarząd nie jest sprawowany na podstawie umownego powierzenia go 
podmiotowi prawa (art. 18 ust. 1 u.w.l.), zastosowanie znajduje reguła o 
wykonywaniu zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową. Za tym wnioskiem 

przemawia także treść art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze, stosownie do którego "zarząd 
(...) jest wykonywany przez spółdzielnię". Użycie czasu teraźniejszego wskazuje na 
permanentność (stałość) zasady zarządzania nieruchomością wspólną przez 
spółdzielnię, która ustępuje jedynie w sytuacji powierzenia zarządu osobie fizycznej 
lub prawnej (art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. w związku z art. 18 ust. 1 u.w.l.) lub 
w okolicznościach unormowanych w art. 241 u.w.l. albo – definitywnie – w razie 
wyodrębnienia wszystkich lokali, z chwilą utraty członkostwa spółdzielni przez 
ostatniego z właścicieli lokali. Wszystkie te wyłączenia są wprost określone w art. 
27 ust. 2, skoro więc z niego nie wynika, że zawarcie umowy w przedmiocie 
powierzenia zarządu definitywnie wyklucza powrót  do wykonywania zarządu przez 
spółdzielnię, trzeba przyjąć, że w razie ustania stosunku prawnego nawiązanego 
umową, zastosowanie znajduje omawiany przepis, kreujący podstawę prawną 
wykonywania przez spółdzielnię ex lege zarządu nieruchomością wspólną. 
Nie bez znaczenia jest także fakt, że z natury umownego powierzenia zarządu 
osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 w związku z art. 27 ust. 2 u.w.l.) wynika, 
iż może to być powierzenie czasowe. Sama umowa może ustanawiać terminowy 
stosunek prawny, a niezależnie od tego z różnych przyczyn może nastąpić ustanie 
tego stosunku (wypowiedzenie umowy, śmierć osoby fizycznej lub ustanie bytu 
prawnego osoby prawnej, którym powierzono wykonywanie zarządu itd.). Należy 
więc założyć, że wprowadzając w art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze zasadę 
wykonywania zarządu przez spółdzielnię, ustawodawca przewidywał, iż 
powierzenie umowne może nie trwać aż do zajścia zdarzeń opisanych w art. 241 lub 
art. 26. W konsekwencji, dążąc do ukształtowania szczelnego systemu zarządzania 
nieruchomością wspólną, prawodawca musiał liczyć się z perspektywą wywodzenia 
z art. 27 ust. 2 wniosku, że zarząd jest wykonywany przez spółdzielnię w każdym 
przypadku braku podstaw do sprawowania zarządu przez inne podmioty. 
Prezentowany pogląd wspierają także argumenty odwołujące się do wyników 
językowej i systemowej wykładni art. 27. Stanowcze brzmienie art. 27 ust. 2 
("zarząd jest wykonywany") pozwala z jednej strony wnioskować, że spółdzielni ex 
lege powierzane jest wykonywanie zarządu (spółdzielnia jest uprawniona do jego 
wykonywania), z drugiej zaś nakazuje wnosić, że wykonywanie zarządu 
nieruchomością wspólną stanowi obowiązek spółdzielni. Z tego punktu widzenia 
pogląd, że w razie wygaśnięcia umowy w przedmiocie powierzenia zarządu 
spółdzielnia przestaje być ex lege uprawniona do jego sprawowania, oznaczałby 

jednocześnie, iż spółdzielnia staje się wolna od obowiązku wykonywania czynności 
zarządu nieruchomością wspólną. Takiego stanowiska nie można zaaprobować 
m.in. z tej przyczyny, że w świetle przepisów ustawy wykluczony jest taki stan 
rzeczy, w którym po ustaniu zarządu nawiązanego umową (np. wskutek upływu 
czasu lub wypowiedzenia), żaden podmiot nie byłby na podstawie art. 27 ust. 2 
zobowiązany do jego wykonywania. Byłoby to nie do pogodzenia z gospodarczą 
funkcją nieruchomości wspólnej, która musi być stale zdatna do użytku w celu 
zapewnienia współwłaścicielom normalnego korzystania z lokali. (...) 
Proponowana interpretacja umożliwia sprawne zarządzanie nieruchomością 
wspólną, a jednocześnie ma istotne znaczenie gwarancyjne dla właścicieli lokali 
niebędących członkami spółdzielni, pozwala im bowiem oczekiwać, że w 
odniesieniu do nieruchomości wspólnej, mimo wygaśnięcia umowy, będą 
podejmowane czynności zarządu pozwalające na gospodarcze wykorzystanie tej 
nieruchomości. 
Pogląd o powrocie do wynikającego ex lege obowiązku wykonywania zarządu 
przez spółdzielnię pozwala także uniknąć przerwy w systemie zarządzania 
nieruchomością wspólną, która byłaby nie do przyjęcia ze względu na znaczenie tej 
nieruchomości dla normalnego korzystania z lokali i związaną z tym konieczność 
sprawnego, nieprzerwanego wykonywania czynności zarządu nieruchomością. 
Obserwacja praktyki wskazuje, że właściciele wyodrębnionych lokali – także wtedy, 
gdy tworzą wspólnotę mieszkaniową – niejednokrotnie nie podejmują żadnych 
czynności związanych z potrzebą zarządu rzeczą wspólną. 
Interpretacja art. 27 ust. ustawy zmierzającej do zbudowania konstrukcji 
szczelnego systemu zarządzania nieruchomością wspólną (albo ex lege przez 
spółdzielnię, albo w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l.) zapewnia ciągłość 
wykonywania zarządu, także w razie ustania umownej podstawy do zarządzania 
nieruchomością wspólną. 
Z tych względów podjęto uchwałę, jak wyżej.