III CZP 10/08

Uchwała z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08 
 
Sędzia SN Józef Frąckowiak (przewodniczący) 
Sędzia SN Jan Górowski 
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca) 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy Miasta G. przeciwko wspólnocie 
mieszkaniowej przy ul. G. nr 132a w G. o uchylenie uchwały, po rozstrzygnięciu na 
posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej w dniu 7 marca 2008 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku postanowieniem z dnia 21 
grudnia 2007 r.: 
„Czy obowiązek remontu balkonów w budynku mającym wyodrębnioną własność 
lokali obciąża wyłącznie właścicieli poszczególnych lokali, czy też może obciążać 
wspólnotę mieszkaniową, zwłaszcza jeśli remont dotyczy elementów 
konstrukcyjnych balkonów?” 
podjął uchwałę: 
 
Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w 
należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące 
wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym 
lokalu. 
Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są 
elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają 
wspólnotę mieszkaniową. 
 
Uzasadnienie 
 
Powodowa Gmina wniosła o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej z dnia 
15 marca 2007 r., nakładającej na członków wspólnoty obowiązek wniesienia opłat 
na sfinansowanie kosztu remontu balkonów. W ocenie powódki, balkony nie 
stanowią części wspólnych budynku, lecz są przynależne do poszczególnych lokali i 
koszty ich remontu obciążają właścicieli poszczególnych lokali. Z kolei w ocenie 

pozwanej, balkony są elementem konstrukcyjnym wpływającym na wygląd elewacji 
budynku i dlatego obowiązek ich remontu spoczywa na wspólnocie. 
Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo, uchylając sporną uchwałę i 
stwierdzając, że skoro balkony służą do wyłącznego użytku poszczególnych 
właścicieli lokali, to nie są częściami wspólnymi budynku, lecz częściami 
składowymi lokali, a w myśl art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności 
lokali (jedn. tekst: Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 – dalej: „u.w.l.”) koszty związane z 
utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel. 
Przy rozpoznawaniu apelacji wniesionej przez pozwaną Sądowi Apelacyjnemu w 
G. nasunęła się wątpliwość przedstawiona w przytoczonym na wstępie zagadnieniu 
prawnym. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie posługuje się pojęciem 
„balkon”. Nie ułatwia to prawnorzeczowej kwalifikacji statusu balkonu, która jest 
niezbędną przesłanką określenia właściwego podmiotu zobowiązanego na 
podstawie art. 13 ust. 1 albo art. 14 u.w.l. do ponoszenia wydatków związanych z 
utrzymaniem balkonu w należytym stanie, obejmujących koszty jego remontu, 
wymagającego naprawy także elementów konstrukcyjnych. 
W art. 2 ust. 2 u.w.l. zawarta jest definicja "samodzielnego lokalu mieszkalnego" 
w rozumieniu ustawy i stanowiącego odrębną nieruchomość, natomiast w art. 3 ust. 
2 u.w.l. sformułowano definicję ustawową "nieruchomości wspólnej". Wymienione 
przepisy są więc źródłem przyjętego w ustawie dychotomicznego podziału na dwie 
kategorie nieruchomości, a mianowicie stanowią podstawę wyodrębnienia 
samodzielnego lokalu mieszkalnego jako odrębnej nieruchomości, a ponadto 
nieruchomości wspólnej, której elementami są m.in. części budynku niesłużące 
wyłącznie do użytku właścicieli lokali. 
Nie można mieć wątpliwości, że balkon jest częścią budynku, a w tej sytuacji 
ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie, 
iż nie służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu. W przeciwnym razie, a więc 
w sytuacji, w której będący częścią budynku balkon służy do wyłącznego użytku 
właściciela lokalu, nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej, więc 
pozostaje wówczas jedynie możliwość kwalifikowania go jako części składowej 
lokalu mieszkalnego. 

Na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawnorzeczowego balkonu 
wskazuje się zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Podkreśla się przy tym, że 
status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na 
które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku. 
Zwraca się uwagę, że balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcję 
zdobnicze, oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu, ale 
dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet 
wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być tak zaprojektowany i 
wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego 
lokalu mieszkalnego i wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego 
lokalu. 
W pierwszej sytuacji przyjmuje się, że balkony stanowią ogólnodostępne części 
budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, 
że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część 
składową lokalu mieszkalnego, co nie wyklucza kwalifikowania ich jako 
pomieszczeń przynależnych w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. (wyrok Sądu 
Najwyższego z dnia 3 października 2002 r., III RN 153/01, OSNP 2003, nr 18, poz. 
423, oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 
września 2005  r., VII SA/Wa 1498/04, nie publ.). 
W doktrynie można jednak także znaleźć pogląd kwestionujący możliwość 
kwalifikowania balkonu jako pomieszczenia, oparty na założeniu, że o 
pomieszczeniu można mówić tylko wtedy, gdy jest ono w pełni wydzielone za 
pomocą trwałych ścian. Takie kategoryczne stwierdzenie nie ma jednak wyraźnego 
uzasadnienia normatywnego, z art. 2 ust. 2 u.w.l. wynika bowiem, że wymóg 
wydzielenia trwałymi ścianami odnosi się tylko do izby lub zespołu izb 
przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Wobec tego, skoro balkon nie jest izbą, to nie 
ma przeszkód, aby uznać go za pomieszczenie. 
W orzecznictwie Sądu Najwyższego trafnie wskazuje się na konieczność 
odróżniania pomieszczenia pomocniczego (art. 2 ust. 2 u.w.l.) od pomieszczenia 
przynależnego (art. 2 ust. 4 u.w.l.). W wyroku z dnia 7 marca 2003 r., III RN 29/02 
("Monitor Podatkowy" 2003, nr 5, s. 29) Sąd Najwyższy uznał, że pomieszczenie 
pomocnicze służy bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, natomiast 
pomieszczenie przynależne nie jest w sensie funkcjonalnym przestrzenią 
przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi; 

służy zaspokajaniu innych potrzeb osób, które korzystają z samodzielnego lokalu 
mieszkalnego. 
Nie ma wątpliwości, że balkony, których dotyczy kwestionowana uchwała strony 
pozwanej, służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ 
wejścia na nie prowadzą wyłącznie z poszczególnych lokali mieszkalnych. Ta 
okoliczność przesądza, że balkony są tymi częściami budynku, które służą 
wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2 
u.w.l. wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej. 
Konsekwencją tej negatywnej kwalifikacji jest uznanie takiego balkonu za 
pomieszczenie pomocnicze, stanowiące część składową samodzielnego lokalu 
mieszkalnego, służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób 
zamieszkałych w powiązanej funkcjonalnie i fizycznie z tym balkonem pozostałej 
części samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jeszcze raz należy podkreślić, że 
uznaniu balkonu za pomieszczenie pomocnicze będące częścią składową 
samodzielnego lokalu mieszkalnego nie sprzeciwia się – w ocenie składu 
orzekającego w niniejszej sprawie – okoliczność, że balkon nie jest w pełni 
wydzielony trwałymi ścianami, ponieważ okoliczność ta nie przesądza możliwości 
uznania go za pomieszczenie. Za takim stanowiskiem przemawia wynik wykładni 
językowej art. 2 ust. 2 u.w.l., w którym wymóg wydzielenia trwałymi ścianami w 
obrębie budynku ustawodawca odnosi tylko do izby lub zespołu izb przeznaczonych 
na stały pobyt ludzi, a nie do pomieszczeń pomocniczych, które – obok już 
wymienionych wewnętrznych elementów lokalu mieszkalnego, tj. izb – także służą 
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób z nim zamieszkałych. 
W orzecznictwie podkreślono, że pojęcie „pomieszczenia pomocniczego” 
charakteryzuje taki funkcjonalny związek z izbą lub zespołem izb przeznaczonych 
na stały pobyt ludzi, który polega na wykorzystywaniu całej tej „przestrzeni” 
bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi (wyrok Sądu 
Najwyższego z dnia 7 marca 2003 r., III RN 29/02, "Monitor Podatkowy" 2003, nr 5, 
s. 29). Ponadto przyjęto, czyniąc to w odniesieniu do pomieszczenia 
przynależnego, że pomieszczenie zawsze musi mieć pewne fizyczne 
wyodrębnienie architektoniczne od pozostałych części budynku, ale zarazem nie 
musi ono koniecznie spełniać takich wymogów budowlano-technicznych, jak 
samodzielny lokal (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004 r., I CK 
696/03, OSP 2005, nr 5, poz. 61). 

W tej sytuacji istnieją podstawy do przyjęcia, że balkon stanowi pomieszczenie 
pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. wówczas, gdy służy wyłącznie 
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu 
mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową 
tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza, że właściciel tego lokalu ponosi 
wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie 
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu (art. 13 
ust. 1 u.w.l.). 
Możliwość posłużenia się w takiej sytuacji umową zawartą przez właściciela 
lokalu ze wspólnotą mieszkaniową w celu określenia w umowie zasad ponoszenia 
wydatków związanych z utrzymaniem takiego balkonu w należytym stanie nie 
wchodzi w rachubę, ponieważ mogłaby ona określać zasady korzystania przez 
właściciela lokalu tylko z części wspólnych budynku, w zakresie przekraczającym 
jego udział w nieruchomości wspólnej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 
czerwca 2007 r., III CZP 59/07, OSNC 2008, nr 7-8, poz. 81), a takiego charakteru 
nie ma część budynku (balkon), służąca wyłącznie do użytku właściciela lokalu i 
osób w nim zamieszkałych. 
Należy jednak zważyć, że ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane 
nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”, a doświadczenie życiowe 
dowodzi, iż pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, 
architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku 
jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, 
że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część 
składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy 
wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią 
przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy 
także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której 
brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem 
korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy 
architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół 
usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do 
wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w 
lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku 
właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być 

kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy 
przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą 
konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, 
które obciążają wspólnotę mieszkaniową. (...) 
Z tych względów, Sąd Najwyższy, zgodnie z art. 390 § 1 k.p.c., podjął uchwałę,  
jak na wstępie.