III CK 366/05

Sygn. akt III CK 366/05 
 
WYROK 
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ 
 
Dnia 29 listopada 2005 r. 
Sąd Najwyższy w składzie: 
 
SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący) 
SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian 
SSN Marek Sychowicz (sprawozdawca) 
 
w sprawie z powództwa K. I. przeciwko Skarbowi Państwa-Prezydentowi Miasta K., S. 
B., M. Ł., D. B., M. B., M. B., J. W., M. Z., A. A., K. W., K. W. i J. W. o uzgodnienie treści 
księgi wieczystej, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 listopada 
2005 r., kasacji pozwanych:  Skarbu Państwa-Prezydenta Miasta K., S. B. i J. W. od 
wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 11 maja 2004 r., sygn. akt I ACa (…), 
 
oddala wszystkie kasacje. 
 
Uzasadnienie 
 
Wyrokiem z dnia 11 maja 2004 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelacje pozwanych: 
Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K., M. Ł., J. W., S. B. i D. B. od wyroku Sąd 
Okręgowego w K. z dnia 18 listopada 1997 r., którym to wyrokiem Sąd uzgodnił treść 
ksiąg wieczystych Kw nr (...), (...)7, 1(...), (...)8 i 15(...) z rzeczywistym stanem prawnym 
nieruchomości położonej w K. przy ul M., stanowiącej działkę zabudowaną domem 
mieszkalnym, oznaczoną nr (...)/1, o pow. 5 a 93 m2, w ten sposób, że zarządził 
wykreślenie w dziale I księgi wieczystej Kw nr (...) wpisów nr 2 i 3 w poz. 8 i w dziale II 

 
 
2 
wpisu Skarbu Państwa jako właściciela nieruchomości w 219/1000 częściach 
i dokonanie w to miejsce wpisu powódki K. I. oraz zarządził wykreślenie wszystkich 
wpisów i zamknięcie ksiąg wieczystych Kw nr (...)7, 1(...), (...)8 i 15(...). Rozstrzygnięcie 
to oparte zostało na następujących ustaleniach. Właścicielką nieruchomości była J. B. 
Powódka jest jej jedyną spadkobierczynią. Decyzją Naczelnika Dzielnicy K. z dnia 4 
grudnia 1980 r. orzeczone zostało przejęcie nieruchomości na własność Skarbu 
Państwa na podstawie przepisów ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach 
i odbudowie oraz wykańczaniu budowy i nadbudowie budynków (Dz. U. Nr 27, poz. 166 
ze zm.) i Skarb Państwa wpisany został do księgi wieczystej Kw nr (...) jako właściciel 
nieruchomości. W latach 1989-1991 ustanowiona została odrębna własność lokali nr 13, 
5, 6 i 12 w budynku znajdującym się na nieruchomości i lokale te Skarb Państwa 
sprzedał Józefowi i J. W., S. B., M. Ł., oraz D. i M. B., jednocześnie oddając im w 
użytkowanie wieczyste odpowiednio – 5/50, 3/50, 29/1000 i 3/100 części działki. Dla 
wyodrębnionych lokali założone zostały księgi wieczyste Kw nr (...)7, 1(...), (...)8 i 15(...). 
Decyzją 
z 
dnia 
21 września 
1993 
r. 
Kolegium 
Odwoławcze 
przy 
Sejmiku 
Samorządowym Województwa X. stwierdziło nieważność decyzji Naczelnika Dzielnicy 
K. z dnia 4 grudnia 1980 r. Wyrokiem z dnia 16 maja 1995 r. Naczelny Sąd 
Administracyjny oddalił skargi Gminy K. i nabywców lokali na tę decyzję i rewizja 
nadzwyczajna od tego wyroku nie została wniesiona. Sąd Apelacyjny uznał, że 
prawomocne stwierdzenie nieważności decyzji o przejęciu nieruchomości na własność 
Skarbu Państwa przesądziło o rozstrzygnięciu sprawy i bez znaczenia jest, czy 
dopuszczalne było stwierdzenie nieważności decyzji w części, która obejmowała 
sprzedane lokale i oddanie w użytkowanie wieczyste ułamkowych części nieruchomości. 
W stosunku do pozwanych, którzy nabyli od Skarbu Państwa lokale w budynku 
położonym na nieruchomości, wyłączona jest ochrona wynikająca z rękojmi wiary 
publicznej ksiąg wieczystych. Wobec tego, że stosownie do art. 232 k.c. w użytkowanie 
wieczyste mogą być oddane grunty stanowiące własność Skarbu Państwa albo gmin lub 
ich związków, konstrukcja użytkowania wieczystego na nieruchomości stanowiącej 
własność innej osoby prawnej lub osoby fizycznej stanowi impossibilium iuris. A do takiej 
prawnie niemożliwej konsekwencji prowadziłoby zastosowanie rękojmi wiary publicznej 
ksiąg wieczystych w przypadku, gdy Skarb Państwa wpisany do księgi wieczystej jako 
właściciel 
sprzedał 
lokale 
w 
budynku 
znajdującym 
się 
na 
nieruchomości 
wraz z udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu. Należałoby bowiem przyjąć, 
że użytkowanie wieczyste obciąża nieruchomość stanowiącą własność powódki, 

 
 
3 
a Skarb Państwa jest w stosunku do pozostałych pozwanych nadal uprawniony wedle 
treści umów użytkowania wieczystego. Skoro taka konstrukcja prawna nie jest możliwa, 
konflikt między dyrektywami wysłowionymi w art. 232 k.c. i art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 
1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 
1361 ze zm.; dalej – „u.k.w.h.”) podlega rozstrzygnięciu przez uchylenie działania 
zasady wiarygodności ksiąg wieczystych w odniesieniu do użytkowania wieczystego 
(wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68, OSPiKA 1970, 
nr 6, poz. 119, i z dnia 14 maja 1986 r., II CR 28/86, OSNCP 1987, nr 8, poz. 122). 
Wyrok wymieniony na wstępie zaskarżyli kasacjami pozwani: Skarb Państwa – 
Prezydent Miasta K., J. W. i S. B. Podstawą wszystkich kasacji jest naruszenie art. 5 
u.k.w.h., polegające na błędnej jego wykładni. Podstawą kasacji pozwanej W. jest 
ponadto naruszenie art. 10 u.k.w.h. przez jego niewłaściwe zastosowanie i naruszenie 
art. 5 k.c. przez przyznanie powódce pełnej ochrony, mimo że decyzja Kolegium 
Odwoławczego przy Sejmiku Samorządowym Województwa X. z dnia 21 września 1993 
r. była błędna. Podstawą kasacji pozwanego B. jest ponadto naruszenie art. 232 k.c., 
polegające na błędnej jego wykładni oraz naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. przez 
niedokonanie oceny wiarygodności i mocy dowodowej wymienionej wyżej decyzji. 
Skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, względnie o 
uchylenie tego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi drugiej instancji do ponownego 
rozpoznania. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że sądy powszechne i Sąd Najwyższy 
związane są decyzją administracyjną w postępowaniu, którego celem nie jest poddanie 
kontroli tej decyzji. Jedynie w razie tzw. bezwzględnej nieważności decyzji, tj. gdy 
wydana ona została przez organ oczywiście niewłaściwy lub z naruszeniem wszelkich 
zasad postępowania bądź z oczywistym naruszeniem prawa materialnego, sąd nie jest 
związany decyzją administracyjną (np. orzeczenia Sądu Najwyższego: uchwała z dnia 
27 listopada 1984 r., III CZP 70/84, OSNCP 1985, nr 8, poz. 108; postanowienie z dnia 
9 listopada 1995 r., III CRN 36/94, niepubl.; postanowienie z dnia 15 grudnia 1999 r., I 
CKN 1210/99, niepubl.). Aczkolwiek występuje zagadnienie, czy dopuszczalne jest 
stwierdzenie nieważności decyzji, na podstawie której Skarb Państwa nabył własność 
nieruchomości, w tej części, która obejmuje zbyte przez Skarb Państwa lokale 
w budynku znajdującym się na tej nieruchomości wraz z oddaniem w użytkowanie 
wieczyste ułamkowej części gruntu (zob. uchwałę składu siedmiu sędziów Naczelnego 

 
 
4 
Sądu Administracyjnego z dnia 23 lutego 1998 r., OPS 6/97, ONSA 1998, nr 2, poz. 40), 
Sąd Apelacyjny trafnie uznał, że jest związany decyzją stwierdzającą nieważność 
decyzji orzekającej o przejęciu na własność Skarbu Państwa nieruchomości, której 
dotyczy sprawa. Przyjęcie na użytek rozpoznawanej sprawy, że decyzja Kolegium 
Odwoławcze przy Sejmiku Samorządowym Województwa X. z dnia 21 września 1993 r. 
ma inną treść niż została w niej wysłowiona, oznaczałoby uzurpowanie sobie przez sąd 
powszechny władzy, której według obowiązującego porządku konstytucyjnego sąd ten 
nie ma. Uwzględniając przy rozstrzygnięciu sprawy wymienioną decyzję, Sąd 
Apelacyjny nie naruszył art. 233 § 1 k.c. Nie naruszył także art. 5 k.c. 
Skutków konstytutywnych, jakie wymieniona decyzja spowodowała, zarzut naruszenia 
tego przepisu nie może zniweczyć. Nie jest zaś nadużyciem prawa powołanie się przez 
powódkę na ostateczną w toku instancji i prawomocną decyzję administracyjną, która 
nie jest bezwzględnie nieważna i której nieważność ani niezgodność z prawem nie 
zostały stwierdzone w prawem przewidzianym trybie. Skutkiem uwzględnienia 
powództwa nie jest przy tym pozbawienie pozwanych – nabywców lokali i ich następców 
prawnych możności zamieszkiwania w tych lokalach ani pozbawienie ich ewentualnych 
roszczeń do Skarbu Państwa o naprawienie szkody poniesionej na skutek zbycia im 
lokali, które – jak się okazało – nie były jego własnością. 
Stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej (art. 156-158 k.p.a.) wywiera 
skutek ex tunc. Decyzja, której nieważność została stwierdzona, jest zatem nieważna od 
chwili jej wydania. Wobec nieważności decyzji Naczelnika Dzielnicy K. z dnia 4 grudnia 
1980 r. o przejęciu nieruchomości na własność Skarbu Państwa, nieruchomość ta 
pozostawała własnością J. B., a następnie powódki. Czynności prawne polegające na 
oddaniu przez Skarb Państwa w latach 1989-1991 ułamkowych części tej nieruchomości 
w użytkowanie wieczyste, wraz ze sprzedażą lokali w budynku położonym na tej 
nieruchomości, były nie tylko czynnościami dokonanymi przez nieuprawnionego, ale 
były nieważne. Bowiem stosownie do art. 232 k.c. przedmiotem użytkowania 
wieczystego mogły wówczas być tylko grunty stanowiące własność państwową (Skarbu 
Państwa), a od dnia 1 października 1990 r. także grunty stanowiące własność gmin lub 
ich związków. Ustanowienie użytkowania wieczystego na gruncie stanowiącym 
własność osoby fizycznej było czynnością prawną nieważną. Nieważnością tą objęta 
zostało także dokonana jednocześnie z ustanowieniem użytkowania wieczystego 
sprzedaż lokali w budynku położonym na tym gruncie. Własność lokalu jest mianowicie 
prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, przy czym prawem głównym jest 

 
 
5 
użytkowanie wieczyste, a własność lokalu jest prawem podrzędnym (zob. art. 235 § 2 
k.c.). Wprawdzie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.) chroni 
nabycie od nieuprawnionego własności lub innego prawa rzeczowego, w tym 
użytkowania wieczystego, ale chroni tylko nabycie ważne (wyrok Sądu Najwyższego z 
dnia 24 stycznia 2002 r., III CKN 405/99, OSNC 2002, nr 11, poz. 142).  Nieważność 
umów nabycia lokali z oddaniem nabywcom w użytkowanie wieczyste ułamkowych 
części działki powoduje zatem, że choć nabyli oni prawo na podstawie czynności 
prawnej z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej, rękojmia wiary publicznej 
ksiąg wieczystych ich nie chroni. Zaskarżony wyrok wydany zatem został bez 
naruszenia art. 5 u.k.w.h. i art. 10 u.k.w.h. dawał podstawę do uwzględnienia 
powództwa. 
Z przytoczonych względów kasacje, jako niemające usprawiedliwionych podstaw, 
Sąd Najwyższy oddalił stosownie do art. 39312 k.p.c., obowiązującego  przed zmianą 
dokonaną ustawą z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania 
cywilnego oraz ustawy – Prawo o ustroju sądów powszechnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 13, 
poz. 98), w związku z art. 3 tej ustawy.