III CK 186/02

Sygn. akt III CK 186/02 
 
 
 
WYROK 
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ 
 
 
Dnia 7 stycznia 2004 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
 
SSN Tadeusz Żyznowski  (przewodniczący, sprawozdawca) 
SSN Stanisław Dąbrowski 
SSN Marek Sychowicz 
 
Protokolant Bożena Kowalska 
 
 
w sprawie z powództwa Akademii P. 
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta S. 
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, 
po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 7 stycznia 2004 r., 
na rozprawie 
kasacji strony powodowej  
od wyroku Sądu Okręgowego w S. 
z dnia 28 grudnia 2001 r.,  
 
uchyla zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Rejonowego w S. z 
dnia 5 czerwca 2001 r. i sprawę przekazuje temu Sądowi  do 

 
 
2
ponownego jej rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach 
procesu za instancję kasacyjną.  
 
 
 
Uzasadnienie  
 
 
Oddalając – zaskarżonym wyrokiem – apelację powodowej Akademii P. od 
wyroku oddalającego powództwo o przeniesienie przez pozwany Skarb Państwa 
własności działki gruntu położonej w S. przy ul. W. nr 2 oznaczonej nr 84/12 za 
kwotę 24.696,32 zł Sąd Okręgowy przytoczył ustalenia z których wynika, że umową 
przeniesienia własności lokali z oddaniem terenu w użytkowanie wieczyste 
sporządzoną w formie aktu notarialnego dnia 19 sierpnia 1997 r. – z powołaniem 
się na art. 88 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 
pozwany przeniósł nieodpłatnie na rzecz Wyższej Szkoły Rolniczo-Pedagogicznej 
w S. własność wymienionych 10 lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku 
przy ul. W. 2 wraz z odpowiednimi udziałami w częściach wspólnych tego budynku 
oraz z odpowiednimi udziałami w prawie współużytkowania wieczystego działki nr 
84/12. Prawomocnym postanowieniem z dnia 31 października 1997 r. Sąd 
Rejonowy odmówił dokonania wpisu prawa własności lokali oraz prawa 
użytkowania gruntu motywując, ze w stosunku do tej samej nieruchomości nie 
może istnieć równocześnie wpisane w księdze prawo ułamkowej współwłasności 
i współużytkowania wieczystego części gruntu. Żądanie pozwu odnosi się do części 
składowych nieruchomości lokalowych (art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 
1994 r. o własności lokali) a część taka nie może być odrębnym przedmiotem 
własności i innych praw rzeczowych.  
W konsekwencji skoro nie jest możliwe samoistne posiadanie części 
składowej nieruchomości, to wykluczona jest – zdaniem Sądu Okręgowego – 
możliwość realizacji w odniesieniu tylko do tego prawa roszczenia na podstawie art. 
231 § 1 k.c.  
Kasację złożyła powodowa Akademia P.  

 
 
3
Skarżąca zarzuciła, że kwestionowany wyrok zapadł z naruszeniem 
I.   art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 
85, poz. 338 z późn. zm.) w związku z art. 47 k.c. poprzez ich niewłaściwe 
zastosowanie podlegające na uznaniu, że żądanie pozwu odnosi się do części 
składowych nieruchomości lokalowych,  
     1. art. 231 § 1 k.c. poprzez przyjęcie przez Sąd, że przepisy te nie mają 
zastosowania do zaistniałego w sprawie stanu faktycznego, podczas gdy 
okoliczności sprawy takiego uznania nie uzasadniały.  
    2. art. 182 ustawy z dnia 12.09.1990 r. o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 65, 
poz. 385 z późn. zm.) poprzez jego niezastosowanie, oparte na niezasadnym 
ustaleniu, że unormowanie to nie ma zastosowania do takiego stanu 
prawnego nieruchomości, jaki wynika aktualnie z treści księgi wieczystej, dla 
tej nieruchomości prowadzonej,  
II. naruszenie  przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, 
w szczególności art. 213 § 2 k.p.c. poprzez nieuwzględnienie przez Sąd uznania 
powództwa przez pozwanego.  
Wskazując na powyższe podstawy strona powodowa wnosiła  
      o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego 
rozpatrzenia przez Sąd Okręgowy w S., przy uwzględnieniu kosztów 
postępowania kasacyjnego według norm przepisanych  
względnie o  
orzeczenie co do istoty sprawy i uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie od 
pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania za wszystkie instancje 
z uwzględnieniem 
kosztów 
postępowania 
kasacyjnego 
według 
norm 
przepisanych.  
 
 
 
Sąd najwyższy zważył, co następuje:  

 
 
4
 
Stosownie do art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności 
lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) do powstania odrębnej własności 
lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.  
W sytuacji, gdy wpis dotyczący wyodrębnionego lokalu został dokonany w księdze 
wieczystej, ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje w dniu złożenia 
wniosku o założenie dla niego księgi wieczystej (por. wyrok Sądu Najwyższego 
z dnia 26 stycznia 1981 r., III CRN 283/80 – OSNCP 1981, nr 10, poz. 195). Wpis 
konstytutywny wywiera skutek wsteczny od daty złożenia wniosku, i z tą datą 
powstaje lub przechodzi na nabywcę określone prawo (por. uchwałę Sądu 
Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/2002 – OSNC 2003, nr 6, poz. 76). 
Ujawnienie prawa w księdze wieczystej jest ostateczną i dopełniającą przesłanką 
powstania odrębnej własności lokalu. Istota i charakter prawa majątkowego 
wynikającego z ustanowienia odrębnej własności lokali w okresie między 
zawarciem umowy a wpisem konstytutywnym w księdze wieczystej jest 
przedmiotem licznych wypowiedzi i kontrowersji w literaturze przedmiotu (np. 
wypowiedzi powołane w glosie do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 
czerwca 2001 r., I CA 1/2001 – OSP 2002, nr 7-8, poz. 105).  
 
Poszukiwanie próby rozwiązania tego problemu powinno 
– także 
w orzecznictwie sądowym – uwzględniać konieczność zapewnienia realizacji praw 
podmiotowych zagwarantowanych w ustawie zasadniczej (por. w szczególności art. 
64 i 21 ust. 1 Konstytucji).  
 
Każdy organ władzy publicznej ma obowiązek podejmowania i realizowania 
czynności prawnych i faktycznych mających chronić własność. Sad orzekający 
należy do organów wypełniających ten nakaz przez sprawowanie wymiaru 
sprawiedliwości.  
Przepis art. 231 § 1 k.c., którego naruszenie zarzuciła powodowa Akademia 
przewiduje następujące przesłanki dla powstania roszczenia posiadacza, który 
powinien być posiadaczem samoistnym i w dobrej wierze, wzniósł budynek lub inne 
urządzenie, którego wartość przekracza wartość zajętej na ten cel działki. 
Wykładnia art. 231 § 1 k.c. i spełnienie przytoczonych przesłanek, nie 
kwestionowanych przez stronę pozwaną, powinna prowadzić do możliwie 

 
 
5
harmonijnego uwzględnienia niespornych racji stron i uzyskania zgodności między 
stanem własności i posiadania. Także i we współczesnym orzecznictwie przy 
realizacji roszczenia z art. 231 § 1 k.c. wskazuje się na konieczność uwzględnienia 
szczególnych okoliczności sprawy (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 
20  maja 1997 r., II CKN 172/97 (OSN 1997, nr 12, poz. 196)). Istnienie takich 
okoliczności w przedmiotowej sprawie nie wymaga uzasadnienia. Lektura 
uzasadnienia uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 października 
2002 r., III CZP 47/2002 (nie publ.), potwierdza poszukiwanie koncepcji 
i  możliwości posługiwania się omawianą instytucją odrębnej własności lokali. Teza 
tej uchwały stwierdza, że dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokali 
w budynku wielomieszkaniowym, położonym na gruncie stanowiącym własność 
gminy, który jednocześnie stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego, 
tj.  gminy i innych osób, które udziały we współużytkowaniu wieczystym nabyły 
wraz z udziałami we współwłasności budynku. 
Prawo odrębnej własności lokalu jest – jak trafnie podkreśliły Sądy obu 
instancji – prawem głównym z którym związany jest udział w nieruchomości 
wspólnej, stanowiącej grunt oraz część budynku i urządzeń, które nie służą 
wyłącznie do użytku właścicieli lokalu. A skoro udział ten, po myśli art. 50 k.c., jest 
częścią składową prawa własności lokalu, to przesądza – w ocenie tych Sądów – 
że 
rozporządzenie 
samym 
udziałem 
nie 
jest 
dopuszczalne. 
Powyższa 
argumentacja – przytoczona w niezbędnym zakresie – wyklucza możliwość 
doprowadzenia do jednorodzajowości prawa do gruntu związanego z prawem do 
lokalu. Pomimo kontrowersji pomiędzy Sądem pierwszej i drugiej instancji co do 
charakteru i skutków prawnych przeniesienia własności lokali z oddaniem terenu 
w  użytkowanie wieczyste na podstawie umowy  z dnia 19 sierpnia 1997 r. oraz, czy 
nabyte prawa majątkowe mogą być przedmiotem obrotu, nie ulega wątpliwości, że 
lokal w znaczeniu odrębnej nieruchomości do chwili jego wpisu nie istnieje. Skoro 
zatem w ogóle nie istnieje odrębna własność lokalu a powoływany art. 50 k.c. 
dotyczy praw związanych z własnością nieruchomości, to nie istniały podstawy do 
negatywnego dla strony powodowej rozstrzygnięcia w Sądach obu instancji 
z powołaniem się na bezwzględny zakaz wynikający z art. 47 § 1 w zw. z art. 50 
k.c. Udział nie mógł stanowić elementu prawnego całości w postaci nieruchomości 

 
 
6
lokalowej i tym samym dzielić jej losów. Oddalenie powództwa i apelacji nastąpiło 
w  wyniku błędnego założenia jakoby nastąpiło wyodrębnienie własności lokali 
objętych umową z dnia 19 sierpnia 1997 r. ze wszystkimi stąd wynikającymi 
skutkami a żądanie pozwu odnosi się do części składowych wyodrębnionych 
nieruchomości lokalowych przez co Sądy obu instancji nie rozpoznały istoty sporu 
i skuteczności uznania (art. 213 § 2 k.p.c.). Uwzględniając kasację Sąd Najwyższy 
uchylił zaskarżone orzeczenie oraz w całości orzeczenie Sądu pierwszej instancji 
i przekazał sprawy temu Sądowi do ponownego jej rozpoznania i orzeczenia 
o  kosztach za instancję kasacyjną (art. 393 § 3 k.p.c.). Strona powodowa określiła 
swoje żądanie pod względem podmiotowym i przedmiotowym a zważywszy na 
postanowienie art. 383 k.p.c. wykluczające zmianę powództwa, przytaczanie 
w  apelacji a następnie w kasacji, przepisu prawa materialnego wskazującego na 
inny stan faktyczny, niż ten na którym oparte było żądanie pozwu stanowi – 
niedopuszczalną 
zmianę 
– 
w 
tej 
fazie 
postępowania 
– 
powództwa. 
Bezprzedmiotowe jest zatem rozważanie zarzutu naruszenia art. 182 ustawy z dnia 
12 września 1990 r. o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 65, poz. 385 ze zm.) przez 
jego niezastosowanie. Z przyczyn powyższych i na podstawie powyżej powołanych 
przepisów należało orzec jak w sentencji wyroku.