III CA 94/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej, który został oddalony przez Sąd Rejonowy. Sąd pierwszej instancji uznał, że nie doszło do skutecznego zawarcia umowy quoad usum, ponieważ postanowienia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, w tym te dotyczące podziału miejsc postojowych, nie spełniały wymogów umowy quoad usum, wymagającej zgody wszystkich współwłaścicieli. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będąca jednym ze współwłaścicieli i wnioskodawcą, wniosła apelację, podnosząc szereg zarzutów procesowych i materialnych. Kwestionowała m.in. dopuszczalność badania materialnoprawnej skuteczności umowy w postępowaniu wieczystoksięgowym oraz zarzucała błędną interpretację przepisów dotyczących umowy quoad usum i pełnomocnictwa. Sąd Okręgowy oddalił apelację, podzielając stanowisko Sądu Rejonowego. Podkreślił, że sąd wieczystoksięgowy ma obowiązek badać ważność czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu, a umowa quoad usum, jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Sąd Okręgowy odwołał się do orzecznictwa Sądu Najwyższego oraz poglądów doktryny, zgodnie z którymi umowa quoad usum musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli, a jednostronne wskazania przez dewelopera miejsc postojowych nie tworzą więzi zobowiązaniowej między wszystkimi współwłaścicielami. Wniosek dowodowy skarżącej o dopuszczenie dowodu z orzeczeń innych sądów został uznany za niedopuszczalny, ponieważ przedmiotem dowodu są fakty, a nie wykładnia prawa.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaPotwierdzenie zasad dotyczących zawierania umów quoad usum w kontekście nieruchomości wspólnych, zwłaszcza w procesie sprzedaży lokali przez deweloperów, oraz zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego.
Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości wspólnej, w szczególności miejsc postojowych, w ramach postępowania wieczystoksięgowego.
Zagadnienia prawne (3)
Czy sąd wieczystoksięgowy ma prawo badać materialnoprawną skuteczność umowy quoad usum stanowiącej podstawę wpisu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sąd wieczystoksięgowy ma obowiązek badać ważność czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy wielokrotnie potwierdzał, że kognicja sądu wieczystoksięgowego nie ogranicza się do funkcji rejestracyjnych, lecz obejmuje również ocenę ważności czynności prawnej.
Czy umowa quoad usum dotycząca podziału nieruchomości wspólnej wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, umowa quoad usum, jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
Uzasadnienie
Podział rzeczy wspólnej do korzystania jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zgodnie z art. 199 k.c. wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jednostronne wskazania przez dewelopera miejsc postojowych nie tworzą więzi zobowiązaniowej między wszystkimi współwłaścicielami.
Czy postanowienia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, dotyczące podziału miejsc postojowych, mogą stanowić skuteczną umowę quoad usum?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli nie zostały zawarte przez wszystkich współwłaścicieli i nie spełniają wymogów umowy quoad usum.
Uzasadnienie
Umowa quoad usum musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli. Klauzule w umowach deweloperskich, które jednostronnie wskazują miejsca postojowe lub zawierają zgodę na przyszłe ustalenia, nie tworzą skutecznej umowy quoad usum między wszystkimi współwłaścicielami.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. | spółka | wnioskodawca/apelujący |
| J. T. | osoba_fizyczna | wnioskodawca |
| K. T. | osoba_fizyczna | wnioskodawca |
| Gmina Ł. | organ_państwowy | właściciel |
Przepisy (8)
Główne
k.p.c. art. 626 § 8
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego obejmuje badanie treści i formy wniosku, dołączonych dokumentów oraz treści księgi wieczystej, a także ocenę ważności czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu.
k.p.c. art. 626 § 9
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania.
k.c. art. 206
Kodeks cywilny
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
k.c. art. 199
Kodeks cywilny
Do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Pomocnicze
u.w.l. art. 3 § 2
Ustawa o własności lokali
Definicja nieruchomości wspólnej.
u.w.l. art. 24
Ustawa o własności lokali
Konieczność podjęcia uchwały przez właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd.
k.c. art. 65 § 1
Kodeks cywilny
Zasady wykładni oświadczeń woli.
k.c. art. 66 § 1
Kodeks cywilny
Istota oferty.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Sąd wieczystoksięgowy ma obowiązek badać ważność czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu. • Umowa quoad usum wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. • Jednostronne wskazania przez dewelopera miejsc postojowych nie tworzą skutecznej umowy quoad usum między wszystkimi współwłaścicielami.
Odrzucone argumenty
Sąd wieczystoksięgowy nie może badać materialnoprawnej skuteczności umowy quoad usum. • Umowa quoad usum może być zawarta przez część współwłaścicieli lub w sposób dorozumiany. • Oświadczenia dewelopera i nabywców w umowach ustanowienia odrębnej własności lokalu stanowią skuteczną umowę quoad usum.
Godne uwagi sformułowania
Sąd wieczystoksięgowy to Sąd, a nie organ rejestrujący. • Umowa quoad usum wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. • Jednostronne wskazania przez dewelopera miejsc postojowych nie tworzą więzi zobowiązaniowej między wszystkimi współwłaścicielami.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Potwierdzenie zasad dotyczących zawierania umów quoad usum w kontekście nieruchomości wspólnych, zwłaszcza w procesie sprzedaży lokali przez deweloperów, oraz zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości wspólnej, w szczególności miejsc postojowych, w ramach postępowania wieczystoksięgowego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu podziału miejsc postojowych w budynkach wielorodzinnych i wyjaśnia, jakie warunki formalne musi spełnić umowa, aby była skuteczna i mogła zostać wpisana do księgi wieczystej.
“Deweloper nie może sam decydować o podziale miejsc parkingowych – kluczowa rola zgody wszystkich mieszkańców.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.