III CA 92/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła odszkodowania za zalanie mieszkania powódki, które nastąpiło dwukrotnie w wyniku awarii instalacji centralnego ogrzewania w lokalu znajdującym się nad jej mieszkaniem. Pierwsze zalanie miało miejsce w 2008 roku, a drugie w lutym 2012 roku. Sąd Rejonowy ustalił, że przyczyną awarii była samowolna przeróbka instalacji przez poprzedniego właściciela lokalu wyższego, dokonaną niezgodnie z projektem. Sąd uznał, że obecna właścicielka lokalu, pozwana K. Ś., nie miała wiedzy o wadliwości instalacji, dlatego oddalił wobec niej powództwo. Natomiast pozwana (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w N., która zarządzała budynkiem, została uznana za odpowiedzialną na podstawie art. 415 k.c. Sąd Rejonowy stwierdził, że spółdzielnia, mając wiedzę o wadliwości instalacji po pierwszym zalaniu w 2008 roku, nie podjęła odpowiednich działań w celu jej naprawy ani nie zmusiła właściciela lokalu do usunięcia usterek, co pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym ze szkodą powódki. Spółdzielnia wniosła apelację, zarzucając m.in. błędną wykładnię art. 433 k.c. i art. 415 k.c. oraz błędną ocenę materiału dowodowego. Sąd Okręgowy oddalił apelację, akceptując ustalenia faktyczne i prawną argumentację Sądu Rejonowego. Potwierdził, że odpowiedzialność za zalanie lokalu położonego niżej z lokalu na wyższej kondygnacji opiera się na zasadzie winy (art. 415 k.c.), a nie na zasadzie odpowiedzialności za ruch rzeczy (art. 433 k.c.). Sąd Okręgowy uznał, że spółdzielnia zaniedbała swoje obowiązki zarządcy nieruchomości, nie doprowadzając instalacji do należytego stanu technicznego, co uzasadnia jej odpowiedzialność odszkodowawczą.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalenie odpowiedzialności zarządcy nieruchomości (spółdzielni mieszkaniowej) za szkody wynikające z zaniedbań w utrzymaniu instalacji, a także interpretacja przepisów dotyczących odpowiedzialności za zalanie lokalu.
Dotyczy specyficznej sytuacji wadliwej instalacji centralnego ogrzewania i obowiązków spółdzielni mieszkaniowej.
Zagadnienia prawne (3)
Jaka jest podstawa prawna odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Odpowiedzialność ta oparta jest na zasadzie winy, zgodnie z art. 415 k.c., a nie na zasadzie odpowiedzialności za ruch rzeczy (art. 433 k.c.).
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy, powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego (w tym uchwałę III CZP 63/12), stwierdził, że przepis art. 433 k.c. nie ma zastosowania do tego typu szkód. Odpowiedzialność wymaga wykazania winy podmiotu odpowiedzialnego.
Czy obecny właściciel lokalu, który nabył go po wystąpieniu wad instalacji, ponosi odpowiedzialność za szkodę spowodowaną zalaniem, jeśli nie wiedział o wadach?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli nie wykazano, że właściciel posiadał lub powinien posiadać wiedzę o wadliwej instalacji, nie można mu przypisać winy na podstawie art. 415 k.c.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy i Okręgowy uznały, że pozwana K. Ś. nie miała wiedzy o wadliwości instalacji centralnego ogrzewania w nabytym lokalu. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywał na stronie powodowej lub pozwanej spółdzielni, która twierdziła inaczej. Brak dowodów na wiedzę pozwanej K. Ś. skutkował oddaleniem powództwa wobec niej.
Czy zarządca nieruchomości (spółdzielnia mieszkaniowa) ponosi odpowiedzialność za szkodę spowodowaną awarią instalacji w lokalu, jeśli wiedział o wadliwości i nie podjął działań naprawczych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zarządca ponosi odpowiedzialność na podstawie art. 415 k.c., jeśli jego zaniechanie w zakresie utrzymania instalacji w należytym stanie technicznym pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym ze szkodą.
Uzasadnienie
Spółdzielnia Mieszkaniowa, mając wiedzę o wadliwości instalacji po pierwszym zalaniu w 2008 roku i powtarzających się wyciekach, nie podjęła skutecznych działań naprawczych ani nie zmusiła właściciela lokalu do ich wykonania. Zaniechanie to, w świetle obowiązków zarządcy wynikających ze statutu i regulaminu spółdzielni, uzasadnia jej odpowiedzialność za szkodę powódki.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| K. R. | osoba_fizyczna | powódka |
| (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w N. | spółka | pozwana |
| K. Ś. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (6)
Główne
k.c. art. 415
Kodeks cywilny
Podstawa odpowiedzialności deliktowej na zasadzie winy.
Pomocnicze
k.c. art. 433
Kodeks cywilny
Nie ma zastosowania do odpowiedzialności za zalanie lokalu położonego niżej z lokalu na wyższej kondygnacji.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Dotyczy oceny dowodów przez sąd.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa oddalenia apelacji.
k.p.c. art. 98 § § 1 i 3
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa rozstrzygnięcia o kosztach procesu.
u.s.m. art. 1 § ust. 3
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
Obowiązek zarządzania nieruchomościami przez spółdzielnię.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Odpowiedzialność spółdzielni mieszkaniowej za szkodę wynikającą z zaniedbań w utrzymaniu instalacji centralnego ogrzewania. • Brak wiedzy obecnego właściciela lokalu o wadliwości instalacji centralnego ogrzewania. • Niezastosowanie art. 433 k.c. do odpowiedzialności za zalanie lokalu położonego niżej.
Odrzucone argumenty
Odpowiedzialność obecnego właściciela lokalu (K. Ś.) na podstawie art. 433 k.c. • Brak odpowiedzialności spółdzielni mieszkaniowej na podstawie art. 415 k.c. • Naruszenie art. 233 k.p.c. przez błędną ocenę materiału dowodowego. • Nierozpoznanie wniosku o wezwanie ubezpieczyciela do udziału w sprawie.
Godne uwagi sformułowania
odpowiedzialność użytkownika lokalu położonego wyżej za szkodę spowodowaną zalaniem lokalu położonego na niższej kondygnacji oparta jest na zasadzie winy – zgodnie z art. 415 k.c. • w apelacji zawarto z jednej strony stwierdzenie, iż „Sąd I instancji wydając zaskarżony wyrok dokonał prawidłowego ustalenia stanu faktycznego”, a w dalszej części twierdzi się, iż „dokonał błędnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego…” • pozwana Spółdzielnia nie dopełniła ciążących na niej obowiązków w zakresie zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie i mienie jej członków • Po pierwszym zalaniu z 2008r. pozostała bierna, bowiem nie usunęła usterki instalacji we własnym zakresie, ani nie przymusiła do wykonania naprawy w sposób należyty właściciela lokalu nr (...) , nie uczyniła tego także w kolejnych latach, mimo że wycieki z instalacji centralnego ogrzewania z lokalu nr (...) powtarzały się.
Skład orzekający
Tomasz Białka
przewodniczący
Jacek Małodobry
członek
Urszula Kapustka
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalenie odpowiedzialności zarządcy nieruchomości (spółdzielni mieszkaniowej) za szkody wynikające z zaniedbań w utrzymaniu instalacji, a także interpretacja przepisów dotyczących odpowiedzialności za zalanie lokalu."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji wadliwej instalacji centralnego ogrzewania i obowiązków spółdzielni mieszkaniowej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa ilustruje odpowiedzialność zarządcy nieruchomości za szkody spowodowane zaniedbaniami, co jest częstym problemem w budynkach wielorodzinnych. Pokazuje też, jak ważne jest udowodnienie winy i wiedzy o wadach.
“Spółdzielnia zapłaci za zalanie mieszkania? Kluczowe znaczenie ma wiedza o wadach instalacji.”
Dane finansowe
WPS: 3859,86 PLN
odszkodowanie: 4000 PLN
zwrot kosztów procesu: 1599,18 PLN
koszty postępowania apelacyjnego: 300 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.