III CA 523/17

Sygn. akt III Ca 523/17 UZASADNIENIE Zaskarżonym wyrokiem z dnia 19 stycznia 2017 r. Sąd Rejonowy w Zgierzu w sprawie z powództwa K. S. przeciwko G. B. o zapłatę kwoty 6.000 zł wraz z odsetkami z tytułu podwójnego zadatku oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Apelację od powyższego wyroku złożyła powódka zaskarżając go w całości i wnosząc o jego uchylenie i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu. Skarżąca podniosła zarzut, że Sąd I instancji dokonał wybiórczej oceny materiału dowodowego, opierając się wyłącznie na podstawie zeznań świadka strony pozwanej, pomijając zeznania powódki oraz nie dopuszczając wnioskowanego w pozwie dowodu z zeznań w charakterze świadka męża powódki. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu. Stosownie do treści art. 505 13 § 2 k.p.c. , uzasadnienie Sądu II instancji w postępowaniu uproszczonym powinno zawierać jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa, jeżeli nie przeprowadzano postępowania dowodowego. Sytuacja opisana w cytowanym przepisie miała miejsce w rozpoznawanej sprawie, bowiem Sąd Okręgowy, po dokonaniu analizy stanu faktycznego sprawy, przyjmuje za własne ustalenia Sądu I instancji stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia przyjętego w zaskarżonym wyroku, uznając za zbędne powielanie ich w całości w treści niniejszego uzasadnienia. W ocenie Sądu odwoławczego Sąd Rejonowy w sposób właściwy zastosował również odpowiednie przepisy prawne do stanu faktycznego niniejszej sprawy. Trafnie przyjął Sąd I instancji, że w okolicznościach faktycznych przedmiotowej sprawy pomiędzy stronami doszło w dniu 21 grudnia 2014 r. do skutecznego zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w rozumieniu art. 389 k.c. Umowa przedwstępna jest umową wzajemną, a wynikającym z niej zobowiązaniem każdej z jej stron jest złożenie oświadczenia woli, które – wraz z oświadczeniem woli kontrahenta – doprowadzi do zawarcia umowy przyrzeczonej. W przedmiotowej sprawie strony wzajemnie zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości określonej w § 1 umowy z dnia 21 grudnia 2014 r. określając wszystkie istotne postanowienia umowy sprzedaży, tj. jej przedmiot oraz cenę. Strony umowy przedwstępnej określiły również termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, wskazując, że nastąpić to ma do dnia 30 czerwca 2015 r. - przy założeniu, że do dnia 15 czerwca 2015 r. dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy będzie prowadzona odrębna księga wieczysta (sprzedawana nieruchomość stanowiła bowiem część większej nieruchomości). W sytuacji zaś, gdyby do dnia 15 czerwca 2015 r. dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy nie została założona odrębna księga wieczysta, strony uzgodniły, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie w terminie dwóch tygodni od daty „otrzymania przez Sprzedającego księgi”, co należy rozumieć jako dwa tygodnie od daty zawiadomienia pozwanego o założeniu księgi wieczystej. Prawidłowo również Sąd meriti stwierdził, że w umowie przedwstępnej z dnia 21 grudnia 2014 r. strony zawarły dodatkowe zastrzeżenie umowne o zadatku w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. Taki charakter spełnionego przez powódkę na rzecz pozwanego świadczenia pieniężnego w kwocie 3.000 zł wynika jednoznacznie z treści zapisów przedmiotowej umowy, jak i z gwarancyjnego charakteru przypisanego temu świadczeniu przez strony (podczas rozprawy w dniu 10 stycznia 2017 r. powódka zeznała wprost: „Wpłata 3.000 zadatku dawała mi gwarancję zawarcia umowy”). Na akceptację zasługuje również ocena Sądu Rejonowego, zgodnie z którą w przedmiotowym stanie faktycznym brak jest podstaw do tego, aby winą za niewykonanie umowy przedwstępnej (tj. brak zawarcia umowy przyrzeczonej) obciążyć pozwanego i w konsekwencji, na podstawie art. 394 § 1 k.c. , uwzględnić żądanie powódki dotyczące zwrotu przez pozwanego sumy dwukrotnie wyższej od kwoty danego przez nią zadatku. Należy wskazać, że to powódka - składając pozwanemu oświadczenie z dnia 17 czerwca 2015 r. (doręczone skutecznie w dniu następnym) - de facto odstąpiła od umowy przedwstępnej i to jeszcze przed upływem określonego w niej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, który najwcześniej mógł przypaść w dniu 30 czerwca 2015 r. To powódka (choć pozwany w dniu 19 czerwca 2015 r. – a więc jeszcze przed upływem najwcześniejszego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej - powiadomił ją o posiadaniu wszystkich dokumentów i o założeniu księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości) zaniechała zapoznania się i dokonania weryfikacji zgromadzonej przez pozwanego dokumentacji dotyczącej przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jej wydzielenia z większej nieruchomości oraz założenia dla niej odrębnej księgi wieczystej. Okoliczność ta - jak słusznie stwierdził Sąd I instancji – świadczy jednoznacznie, że to powódka straciła zainteresowanie sfinalizowaniem transakcji zakupu przedmiotowej nieruchomości, a wskazana w treści wypowiedzenia jako jego przyczyna okoliczność odmowy przez pozwanego założenia księgi wieczystej i brak chęci wywiązania się z umowy, nie odpowiada rzeczywistości. Odnosząc się do podniesionego w apelacji zarzutu pominięcia przez Sąd Rejonowy zawartego w pozwie wniosku dowodowego powódki o dopuszczenie dowodu z zeznań w charakterze świadka jej męża wskazać należy, że jest on niezasadny. Po tym, jak powódka wypowiedziała pełnomocnictwo procesowe dotychczasowemu pełnomocnikowi i ustanowiła swoim nowym pełnomocnikiem swojego męża, ten podczas rozprawy w dniu 3 listopada 2016 r. oświadczył bowiem, że nie zgłasza żadnych nowych wniosków dowodowych, które to oświadczenie powtórzył podczas rozprawy w dniu 10 stycznia 2017 r. bezpośrednio poprzedzającej wydanie zaskarżonego wyroku. Nietrafny jest również zarzut apelacji dotyczący pominięcia przez Sąd Rejonowy zeznań złożonych przez pozwanego. Na pierwszym terminie rozprawy w dniu 3 listopada 2016 r. powódka, jak i pozwany złożyli jedynie informacyjne wyjaśnienia w trybie art. 212 k.p.c. , które w myśl przepisów kodeksu postępowania cywilnego nie mają waloru dowodu, a jedynie są wyrazem dążenia sądu do przytoczenia przez strony lub uzupełnienia twierdzeń lub dowodów na ich poparcie, udzielenia wyjaśnień koniecznych do ustalenia podstawy faktycznej dochodzonych roszczeń oraz ustalenia jakie z istotnych okoliczności sprawy są między nimi sporne. Jedynie informacyjne wyjaśnienia powódki, na skutek ich potwierdzenia podczas przesłuchania w charakterze strony (na postawie art. 299 k.p.c. ) w dniu 10 stycznia 2017 r., uzyskały walor dowodu mogącego stanowić podstawę ustaleń faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Mając na uwadze powyższe oraz fakt, że w postępowaniu apelacyjnym nie ujawniono okoliczności, które Sąd II instancji winien wziąć pod uwagę z urzędu, apelacja podlegała oddaleniu w oparciu o art. 385 k.p.c.