III CA 471/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi postanowieniem z dnia 13 grudnia 2017 roku zatwierdził sprawozdania z zarządu nieruchomością sprawowanego przez M. N. za okresy od lutego 2014 r. do stycznia 2017 r. oraz oddalił wniosek o zmianę zarządcy przymusowego. Rozstrzygnięcie oparto na ustaleniu, że nieruchomość była użytkowana zgodnie z przeznaczeniem, a stan techniczny, choć wymagał remontu, był dostateczny. Zarządca wykonywał bieżące naprawy i prace zabezpieczające. Apelację od tego postanowienia wniosły współwłaścicielki J. N. i Z. U., zarzucając m.in. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego, pominięcie prywatnego interesu zarządcy, odmowę dostępu do dokumentacji oraz błędy w rozliczeniach. Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną. Przyjął ustalenia Sądu Rejonowego za własne, stwierdzając, że zarzuty apelacji stanowią polemikę z prawidłowymi ustaleniami sądu pierwszej instancji. Sąd Okręgowy podkreślił, że zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. jest zasadny tylko w przypadku sprzeczności oceny dowodów z zasadami logiki lub doświadczenia życiowego, czego skarżące nie wykazały. Stwierdzono, że zarządca działał prawidłowo, a propozycja wykupu nieruchomości nie świadczy o złym zarządzaniu. Odmowa dostępu do dokumentacji była usprawiedliwiona emocjonalnym zachowaniem wnioskodawczyni. Naliczanie wyższej stawki za lokal nr (...) było uzasadnione samowolnym jego zajęciem. Sąd Okręgowy uznał również za bezzasadne zarzuty dotyczące naruszenia art. 232 k.p.c. i innych przepisów, wskazując, że ciężar dowodu spoczywał na skarżących, a nie na sądzie. Oddalono wnioski dowodowe o wizję lokalną i ustalenie liczby mieszkańców jako zbędne i zmierzające do przedłużenia postępowania. Sąd Okręgowy podsumował, że zarządca sprawował zarząd zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, a nieruchomość przynosiła zyski, stan techniczny nie pogorszył się, a bieżące naprawy były wykonywane.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących zarządu sądowego nieruchomością wspólną, ocena prawidłowości sprawozdań zarządcy, zasady rozliczania kosztów w nieruchomościach wspólnych, stosowanie art. 233 § 1 k.p.c. w kontekście oceny dowodów.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji zarządu sądowego i może być mniej przydatne w sprawach dotyczących wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni.
Zagadnienia prawne (4)
Czy zarządca sądowy prawidłowo zarządza nieruchomością wspólną i czy jego sprawozdania są rzetelne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zarządca sądowy prawidłowo zarządza nieruchomością, wykonując czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki, a jego sprawozdania są rzetelne i zasługują na zatwierdzenie.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zarządca wykonywał czynności zwykłego zarządu, pobierał pożytki, spieniężał je i prowadził niezbędne sprawy. Nieruchomość przynosiła zyski, stan techniczny nie pogorszył się, a bieżące naprawy były wykonywane. Zarzuty dotyczące rozliczeń i naliczania opłat zostały uznane za bezzasadne lub leżące w gestii współwłaścicieli.
Czy zarządca sądowy jest uprawniony do samodzielnego ustalania wysokości czynszu najmu lokali, w tym lokali zajmowanych przez właścicieli?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zarządca sądowy jest uprawniony do samodzielnego ustalania wysokości czynszu najmu lokali przeznaczonych na wynajem, a także do naliczania opłat w stawce wolnorynkowej za lokale zajęte samowolnie przez właścicieli w trakcie trwania zarządu.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na literaturę prawniczą, która zalicza zawieranie umów najmu do czynności zwykłego zarządu, co oznacza, że zarządca może samodzielnie ustalać wysokość czynszu. Dotyczy to również lokali zajętych samowolnie, gdzie stosuje się stawki wolnorynkowe, a nie uzgodnione wcześniej stawki właścicielskie.
Czy zarządca sądowy ma obowiązek udostępniać współwłaścicielom dokumenty źródłowe dotyczące zarządu nieruchomością?
Odpowiedź sądu
Zarządca ma obowiązek umożliwienia współwłaścicielom wglądu w dokumenty, jednak odmowa udostępnienia w konkretnych sytuacjach, np. z powodu emocjonalnego zachowania wnioskodawczyni, może być usprawiedliwiona.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy podkreślił prawo do wglądu w dokumenty, ale Sąd Okręgowy uznał motywy zachowania zarządcy za usprawiedliwione w kontekście sytuacji z wnioskodawczynią. Niemniej jednak, skarżące powinny były wnosić o zobowiązanie zarządcy do przedłożenia dokumentów w toku postępowania.
Czy sąd powinien dopuścić dowód z wizji lokalnej i opinii biegłego w celu ustalenia stanu technicznego nieruchomości i liczby mieszkańców?
Odpowiedź sądu
Nie, wnioski dowodowe o wizję lokalną i opinię biegłego zostały uznane za zbędne i zmierzające do przedłużenia postępowania, ponieważ okoliczności faktyczne zostały dostatecznie wyjaśnione.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że stan techniczny nieruchomości jest znany, a kwestie rozliczeń między współwłaścicielami leżą w ich gestii. Ustalenie liczby mieszkańców nie było kluczowe dla oceny prawidłowości zarządu w kontekście zatwierdzania sprawozdań.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Z. U. | osoba_fizyczna | wnioskodawczyni/uczestniczka |
| M. D. (1) | osoba_fizyczna | uczestnik |
| D. W. | osoba_fizyczna | uczestnik |
| M. W. (1) | osoba_fizyczna | uczestnik |
| L. B. | osoba_fizyczna | uczestnik |
| U. D. | osoba_fizyczna | uczestnik |
| J. N. | osoba_fizyczna | uczestniczka/skarżąca |
| M. N. | osoba_fizyczna | zarządca |
| M. W. (2) | osoba_fizyczna | uczestnik |
| B. N. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania egzekucyjnego |
| J. O. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania egzekucyjnego |
| E. N. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania egzekucyjnego |
Przepisy (12)
Główne
k.c. art. 935 § § 1
Kodeks cywilny
Zarządca sądowy zobowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki, ma prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które w granicach takiego zarządu okażą się potrzebne.
k.c. art. 935 § § 3
Kodeks cywilny
Zgody współwłaścicieli, a w ich miejsce zgody sądu, zarządca przymusowy potrzebuje wyłącznie do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Pomocnicze
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, z uwzględnieniem zasad logiki i wskazań doświadczenia życiowego. Zarzut naruszenia tego przepisu jest zasadny tylko wtedy, gdy ocena dowodów jest sprzeczna z tymi zasadami.
k.p.c. art. 232
Kodeks postępowania cywilnego
Ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania cywilnego; strony są dysponentami postępowania i ponoszą odpowiedzialność za jego wynik. Strona ma obowiązek wyraźnego powołania konkretnego środka dowodowego dla wykazania podnoszonych twierdzeń.
k.p.c. art. 3
Kodeks postępowania cywilnego
Wyraża zasadę kontradyktoryjności.
k.p.c. art. 227
Kodeks postępowania cywilnego
Przedmiotem dowodu są fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z określonego faktu wywodzi skutki prawne.
k.p.c. art. 231
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd może uznać za ustalone dany fakt, jeśli ustalenie go może być wyprowadzone z innych ustalonych faktów (domniemanie faktyczne).
k.p.c. art. 217 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd może oddalić wniosek dowodowy, jeśli okoliczności zostały dostatecznie wyjaśnione lub dowód jest nieprzydatny.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji utrzymuje w mocy zaskarżone orzeczenie, jeśli apelacja jest bezzasadna.
k.p.c. art. 13 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Przepisy dotyczące postępowania w pierwszej instancji stosuje się odpowiednio do postępowania w drugiej instancji.
k.p.c. art. 520 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
W sprawach o podział majątku, o wynagrodzenie za zarząd sprawowany nad majątkiem, o udzielenie zezwolenia na złożenie oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku, jak również w sprawach o wykonanie zobowiązania do złożenia oświadczenia woli, każdy uczestnik ponosi koszty związane ze swym udziałem w sprawie.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Zarządca sądowy działał zgodnie z przepisami prawa, wykonując czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. • Stan techniczny nieruchomości jest dostateczny, a bieżące naprawy są wykonywane. • Nieruchomość przynosiła zyski dzięki wynajęciu lokali. • Naliczanie wyższych stawek za samowolnie zajęty lokal jest uzasadnione. • Ciężar dowodu w zakresie rzetelności sprawozdań spoczywał na skarżących. • Wnioski dowodowe skarżących były zbędne i zmierzały do przedłużenia postępowania.
Odrzucone argumenty
Zarządca zarządza nieruchomością w sposób sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki. • Zarządca ma prywatny interes w złym zarządzaniu nieruchomością. • Zarządca odmawia dostępu do dokumentacji i rozliczeń. • Sprawozdania zarządcy są nierzetelne i sprzeczne z materiałem dowodowym. • Rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości są wadliwe. • Zarzuty dotyczące naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. i innych przepisów proceduralnych.
Godne uwagi sformułowania
zarządca sądowy zobowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki • czynności z zakresu zwykłego zarządu zarządca przymusowy uprawniony jest i zobowiązany samodzielnie, bez konieczności ubiegania się o aprobatę • zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może być uznany za zasadny jedynie wtedy, gdy podstawą rozstrzygnięcia uczyniono rozumowanie sprzeczne z zasadami logiki bądź wskazaniami doświadczenia życiowego • ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania cywilnego • wizja lokalna była zbędna i zmierzała do przedłużenia postępowania
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących zarządu sądowego nieruchomością wspólną, ocena prawidłowości sprawozdań zarządcy, zasady rozliczania kosztów w nieruchomościach wspólnych, stosowanie art. 233 § 1 k.p.c. w kontekście oceny dowodów."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji zarządu sądowego i może być mniej przydatne w sprawach dotyczących wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje złożoność zarządzania nieruchomościami wspólnymi i konflikty między współwłaścicielami, a także interpretację przepisów proceduralnych dotyczących oceny dowodów i ciężaru dowodu.
“Zarządca nieruchomości pod lupą sądu: czy wszystko było zgodnie z prawem?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.