III CA 3/16

Sygn. akt III Ca 3/16, III Ca 4/16 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 16 marca 2016 r. Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący - Sędzia SO Leszek Dąbek (spr.) Sędzia SO Marcin Rak SR (del.) Maryla Majewska – Lewandowska Protokolant Marzena Makoś po rozpoznaniu w dniu 16 marca 2016 r. w Gliwicach na rozprawie sprawy z powództwa H. K. i D. K. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w T. o zapłatę na skutek apelacji obu stron od wyroku Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach z dnia 13 maja 2015 r., sygn. akt I C 1791/13 1. oddala obie apelacje; 2. ustala, że koszty postępowania odwoławczego ponoszą powodowie solidarnie w 29% (dwadzieścia dziewięć procent), a pozwana ponosi je w 71% (siedemdziesiąt jeden procent), pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu w Sądzie Rejonowym w Tarnowskich Górach. SSR (del.) Maryla Majewska – Lewandowska SSO Leszek Dąbek SSO Marcin Rak Sygn. akt III Ca 3/16, III Ca 4/16 UZASADNIENIE Powodowie H. K. i D. K. żądali zasądzenia na ich rzecz solidarnie od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w T. kwoty 10 239,19 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu. Uzasadniając żądanie twierdzili, że pozwana nie wywiązała się z łączącej strony umowy najmu lokalu użytkowego. Sąd Rejonowy w Gliwicach w dniu 2 10 2013r. wydał nakaz zapłaty, w którym polecił pozwanej zapłacić solidarnie powodom dochodzone należności. Pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w T. wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty, w którym żądała oddalenia powództwa oraz zasądzenia na jej rzecz od powodów zwrotu kosztów procesu. Podniosła zarzut potrącenia kwoty 3 000 zł z tytułu wpłaconej kaucji oraz zarzuciła, że zawarła z zarządcą nieruchomości Ł. T. ustny aneks do umowy, na mocy którego czynsz został obniżony do kwoty 500 zł w związku ze stratami jakie pozwana poniosła na skutek włamań do wynajmowanego lokalu. Zarzuciła także, iż powodowie nie sprecyzowali jakiej kwoty dochodzą tytułem zaległego czynszu, a jakiej tytułem zużytej wody. Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach w wyroku z dnia 13 05 2015r. zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 7 239,19 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 28 06 2013r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie i orzekł o kosztach procesu. W ustalonym stanie faktycznym w motywach orzeczenia stwierdził, iż powodów z pozwaną łączyła umowa najmu, która wygasła wskutek upływu terminu. Powołując się na regulację art. 659 § 1 k.c. uznał, iż żądanie pozwu niemal w całości podlegało uwzględnieniu. Bezsporna pozostała okoliczność istnienia zaległości w opłatach za zużycie wody, która została przyjęta na kwotę 239,19 zł. Ponadto uznał, iż zgodnie z zapisem umowy najmu, wszelkie jej zmiany powinny pod rygorem nieważności zostać sporządzone na piśmie. Zatem wobec braku pisemnego aneksu, pozwana samowolnie dopuściła się zaległości w opłatach czynszu najmu. Uwzględnił zarzut pozwanej potrącenia kaucja w wysokości 3 000 zł i w zakresie różnicy pomiędzy dochodzonymi należnościami oraz potraconą kwotą uznał powództwo za uzasadnione. O kosztach procesu orzekał na podstawie regulacji art. 98 k.p.c. Orzeczenie zaskarżyły obie strony . Powodowie H. K. i D. K. zaskarżyli wyrok w części orzekającej o oddaleniu powództwa i o kosztach procesu. Wnosili o jego zmianę przez uwzględnienie powództwa oraz zasadzenie od pozwanej na ich rzecz zwrotu kosztów procesu za obie instancje. Zarzucali błąd w ustaleniach faktycznych w zakresie jakim przyjęto, że kaucja w wysokości 3 000 zł była roszczeniem wymagalnym oraz że powodowie razem z pozwaną skutecznie ustalili, że kaucja podlega zaliczeniu na poczet niezapłaconych należności czynszowych. Ponadto zarzucili, że naruszono prawo materialnego i procesowego tj. regulacje: - art. 498 § 1 k.c. poprzez przedstawienie do potrącenia wierzytelności pozwanej, która nie jest wymagalna i jako taka nie nadaje się do potrącenia; - art. 229 § k.p.c. i 230 k.p.c. poprzez uznanie za bezsporną okoliczność dokonania potrącenia kaucji między stronami i czynienia ustaleń w tym przedmiocie, podczas gdy powodowie nie złożyli oświadczenia w tym przedmiocie i nie dokonywali uzgodnień w tym zakresie; - art. 247 k.p.c. poprzez oparcie ustaleń w zakresie rozliczenia kaucji na zeznaniach świadka Ł. T. zamiast na dokumentach pisemnych w sytuacji gdy zmiana umowy winna być dokonana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W uzasadnieniu podnosili, że nigdy nie wydawali dyspozycji celem rozliczenia kaucji, nie zmieniali także umowy zgadzając się na jej rozliczenie. Kaucja ma charakter zabezpieczający i wniesiona została na zabezpieczenie roszczeń związanych ze stosunkiem najmu i podlega rozliczeniu wraz ze zdaniem lokalu. Pozwany nie zdał lokalu zatem kaucja nie jest wymagalna. Pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w T. zaskarżyła wyrok w części uwzględniającej powództwo. Wnosiła o „uchylenie wyroku w tej części oraz oddalenie powództwa” oraz zasądzenie na jej rzecz od powodów zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu podważała sposób reprezentacji powodów w postępowaniu, podnosząc iż umowa o zarządzanie nieruchomością nie umocowywała w sposób jednoznaczny Ł. T. do reprezentowania właścicieli nieruchomości do wytoczenia powództwa. Podnosiła także, iż wraz z Ł. T. ustalili obniżenie stawki czynszowej do 500 zł miesięcznie. Zaprzeczyła, iż przedstawiona do potrącenia wartość została ujęta w wyrokach karnych, w szczególności dotyczy to towaru jaki utraciła pozwana w wyniku włamań, a także wartości rozbitej szyby – 650 zł. Zarzuciła, iż zarządca nie był uprawniony do naliczania i pobierania opłaty za zużycie wody. Nie ustalono ryczałtów za wodę, a powodowie nie wykazali poziomu jej zużycia. W odpowiedzi na apelację pozwanej powodowie H. K. i D. K. wnosili o jej oddalenie jako oczywiście bezzasadnej oraz zasądzenie od pozwanej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje : Sąd pierwszej instancji prawidłowo zakwalifikował roszczenia powodów przyjmując, że mają one źródło w łączącej strony umowie najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz w reżimie prawnym tej umowy, a następnie prawidłowo rozpoznał sprawę. W niniejszej sprawie powodowie dochodzą bowiem roszczeń z tytułu wykonania zawartej z pozwaną umowy najmu lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na zarządzanej przez Ł. T. nieruchomości powodów. W postanowieniach § 3c zawartej przez powodów z Ł. T. w dniu 1 01 2010r. umowy zarządu powodowie oprócz czynności zarządu wymienionych w posta-nowieniach § 3a „upoważnili” Ł. T. także do prowadzenia i zarządzania przedmiotową nieruchomością oraz do zawierania umów, dokonywania wszelkich rozliczeń finansowych i podejmowania innych czynności, które okażą konieczne w związku z zarządem nieruchomością. Równocześnie w postanowieniach § 3b tej umowy w celu umożliwienia jej efektywnego sprawowania tego zarządu umocowali ją do występowania w ich imieniu „przed sądami w charakterze strony, wnioskodawcy, uczestnika postępowania”, udzielając jej tym samym ogólnego pełnomocnictwa procesowego – w rozumieniu regulacji art. 88 k.p.c. – do reprezentowania ich w sprawach dotyczących sprawowanego przez nią zarządu. Biorąc zatem pod uwagę, iż wynajmowanie lokali należy do czynności zwykłego zarządu nieruchomością dochodzone roszczenia mieszczą się granicach powierzonego Ł. T. zarządu przedmiotowej nieruchomości i tym samym – wbrew zarzutowi apelacji pozwanej – jest ona w świetle przywołanych powyżej postanowień umocowana do reprezentowania powodów w niniejszej sprawie. Zawarte w części ustalającej zaskarżonego orzeczenia ustalenia faktyczne dotyczą w części okoliczności bezspornych pomiędzy stronami, a w pozostałym zakresie mają podstawę w zebranym w sprawie materiale dowodowym. W zakresie poczynionych ustaleń jest on logiczny i wewnętrznie spójny i co za tym idzie w pełni wiarygodny. Skarżący w ramach podniesionych w apelacji zarzutów dotyczących błędów w konstruowaniu podstawy faktycznej w istocie kwestionują dokonaną przez Sąd Rejonowy ocenę prawna ustalonego stanu faktycznego i zarzuty te nie mają wpływu na powyższą ocenę. Z tych też względów Sąd odwoławczy przyjął za własne ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji. Dokonana przez Sąd Rejonowy ocena prawna ustalonego stanu faktycznego jest prawidłowa. Ma ona oparcie w prawidłowo zastosowanych przepisach prawa wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, nie była kwestionowana w apelacji i Sąd odwoławczy w tej części ocenę prawną Sądu pierwszej instancji podziela i przyjmuje za własną (orzecz. SN z dn. 26 04 1935r. III C 473/34, ZB. Urz. 1935r. nr 12, poz. 496). W postanowieniach § 6 umowy najmu zawartej w dniu 15 01 2011r. ustalono czynsz najmu na kwotę 1.000zł miesięcznie a jego wysokość mogła zostać zmieniona przez strony tylko z dochowaniem formy pisemnej pod sankcją nieważności (postanowienia § 14 umowy). W sprawie bezspornym jest, iż w tej formie nie doszło do zmiany jego wysokości (pozwana twierdziłam że doszło do tego w formie ustnych uzgodnień), w konsekwencji czego w spornym okresie pozwana w dalszym ciągu była zobowiązana do uiszczania powodom czynszu w pierwotnie uzgodnionej wysokości. Pomimo tego pozwana uiszczała go w tym czasie jedynie w wysokości po 500zł miesięcznie przez co powstała zaległość w jego zapłacie w łącznej wysokości 10.000zł oraz w zapłacie za zużytą wodę w wysokości 239,19zł, tj. w łącznej wysokości 10.239,19zł. Umowa najmu została zawarta na czas oznaczony do dnia 31 01 2014r. (postanowienia § 1 umowy). Z tym też dniem doszło do jej rozwiązania na skutek czego - stosownie do postanowień § 6 pkt 6 umowy – po stronie pozwanej powstało wymagalne z dniem 1 01 2015r. roszczenie o zwrot uiszczonej przez nią przy zawarciu umowy kaucji w wysokości. 3.000zł, co w świetle regulacji art. 498 § 1 k.c. uprawniło pozwaną do jego potrącenia z przynależnej powodom względem niej wierzytelności o zapłatę zaległego czynszu oraz opłat za dostarczone media. Pozwana skorzystała z tego uprawnienia w następstwie czego – z mocy regulacji 498 § 2 k.c. – doszło do skutecznego umorzenia przynależnej powodom wierzytelności (w toku postępowania nie wykazano winy pozwanej za powstałą w majątku pozwanej szkody w następstwie dokonanego włamania do wynajmowanego lokalu, przez co w tej części zarzut potrącenia był bezskuteczny ) w i tym samym w dalszym ciągu przysługuje im skuteczne względem pozwanej roszczenie o zapłatę kwoty 7.239,19zł, co w tylko w tej części czyni powództwo uzasadnionym. Znalazło to prawidłowe odzwierciedlenie w zaskarżonym wyroku, wobec czego obydwie apelacje są bezzasadne w rozumieniu regulacji art. 385 k.p.c. , co z jej mocy prowadziło do ich oddalenia. Resumując zaskarżony wyrok jest prawidłowy i dlatego apelacje pozwanej i powodów jako bezzasadne oddalono w oparciu o regulację art. 385 k.p.c. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. i art. 108 § 1 zd. 2 k.p.c. ustalając, że koszty procesu ponoszą powodowie w 29%, a pozwana w 71%, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu w Sądzie Rejonowym w Gliwicach. SSR (del.) Maryla Majewska – Lewandowska SSO Leszek Dąbek SSO Marcin Rak