III Ca 205/15

Sygn. akt III Ca 205/15 POSTANOWIENIE Dnia 22 kwietnia 2015 r. Sąd Okręgowy w Nowym Sączu Wydział III Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący – Sędzia SO Mieczysław H. Kamiński Sędzia SO Urszula Kapustka Sędzia SO Agnieszka Skrzekut – sprawozdawca po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2015 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku M. S. , A. W. , K. W. przy uczestnictwie A. Ż. , o wpis na skutek apelacji uczestniczki od wpisu Sądu Rejonowego w Nowym Sączu X Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Muszynie z dnia 31 grudnia 2014 r. sygn. akt DZ. KW/NS1M/00002837/14 p o s t a n a w i a: 1. uchylić zaskarżony wpis i wniosek o jego dokonanie oddalić; 2. orzec, że wnioskodawcy i uczestniczka ponoszą koszty postępowania apelacyjnego związane ze swym udziałem w sprawie. Sygn. akt III Ca 205/15 UZASADNIENIE Sąd Rejonowy w Nowym Sączu X Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Muszynie wpisem z dnia 31.12.2014 r. (Dz. Kw. NS1M/00002837/14) z księgi wieczystej nr (...) odłączył do nowo założonej księgi wieczystej dz. ewid. nr (...) o pow. 1a 71 m 2 , położoną w K. , Gmina K. , w której w dziale II wpisał jako współwłaścicieli A. W. , syna C. i A. oraz K. W. , córkę S. i J. – na prawach wspólności ustawowej w udziale wynoszącym 5/8 części na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym z dnia 30.11.2014 r. (rep. A (...) ) oraz A. Ż. , córkę K. i Z. w 3/8 częściach przy przeniesieniu podstawy wpisu. Powyższy wpis zaskarżyła apelacją uczestniczka A. Ż. , wnosząc o jego zmianę i oddalenie wniosku o wpis, a ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji. Wniosła również o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego. W obszernym uzasadnieniu apelacji zarzuciła, że umowa zawarta w akcie notarialnym Rep. A nr (...) z dnia 30.11.2014 r. była nieważna, nie wywołała skutków prawnych i nie mogła stanowić podstawy wpisu. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja jest uzasadniona i musiała skutkować uchyleniem zaskarżonego wpisu oraz oddaleniem wniosku o jego dokonanie. Jak wynika z akt sprawy, umowa sprzedaży z dnia 30.11.2014 r. dotyczyła udziału w jednej z działek składających się na nieruchomość położoną w K. objętą księgą wieczystą numer (...) . Poza pgr lkat (...) stanowiącą dz. ewid. (...) księga ta obejmowała pgr lkat (...) , nie będącą przedmiotem umowy. W księdze tej jako właściciele nieruchomości wpisani byli: A. Ż. , córka K. i Z. w 3/8 częściach, M. K. , córka K. i I. w 3/8 częściach oraz M. S. , córka K. i I. w 2/8 częściach. M. S. to ta sama osoba co M. K. ujawniona w księdze wieczystej, a nazwisko zmieniła na skutek zawarcia związku małżeńskiego. Przedmiotową umową M. S. sprzedała małżonkom A. W. i K. W. cały swój udział wynoszący 5/8 części w nieruchomości stanowiącej dz. ewid. (...) . Należy podkreślić, iż stroną przedmiotowej umowy nie była A. Ż. , druga ze współwłaścicielek nieruchomości. Zgodnie z wnioskiem zawartym w akcie notarialnym, zaskarżonym wpisem Sąd Rejonowy z księgi wieczystej (...) odłączył do nowej księgi wieczystej dz. ewid. (...) , w której w dziale II wpisał jako współwłaścicieli A. W. , syna C. i A. oraz K. W. , córkę S. i J. – na prawach wspólności ustawowej w udziale wynoszącym 5/8 części na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym z dnia 30.11.2014 r. (rep. A Nr (...) ) oraz A. Ż. , córkę K. i Z. w 3/8 częściach - przy przeniesieniu dotychczasowej podstawy wpisu. Podzielić należy stanowisko apelującej, że umowa ta nie mogła wywołać stwierdzonych w niej skutków, a w konsekwencji wniosek w niej zawarty o dokonanie wpisów - nie mógł zostać uwzględniony. W pierwszej kolejności wyjaśnienia wymaga, że na przestrzeni lat występował spór między materialnoprawnym a wieczystoksięgowym ujęciem nieruchomości. Zgodnie z tym pierwszym, nieruchomością jest jednolity fizycznie obszar gruntu należący do tego samego właściciela, graniczący ze wszystkich stron z gruntami należącymi do innych właścicieli, bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych (por. m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7.11.2003r., sygn. V CK 396/ 02, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27.12.1994r., sygn. III CZP 158/ 94).W tym materialnoprawnym rozumieniu jedna księga wieczysta mogłaby obejmować kilka nieruchomości, a w takiej sytuacji odłączenie z księgi wieczystej i założenie nowej księgi nie wiązałoby się z podziałem nieruchomości. Według drugiej koncepcji, który Sąd Okręgowy podziela, w przypadku nieruchomości wieczystoksięgowych o istnieniu, liczbie nieruchomości oraz ich zakresie przedmiotowym decyduje treść księgi wieczystej - inne okoliczności jak sąsiedztwo lub przynależność do jednego podmiotu własności nie mają znaczenia. W tym ujęciu wyrażonym regułą „ jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość” kilka działek objętych jedną księgą wieczystą stanowi zawsze jedną nieruchomość, nawet jeśli działki nie graniczą ze sobą, a odłączenie chociażby jednej z działek z księgi wieczystej równoznaczne jest z podziałem nieruchomości. Obecnie stanowisko judykatury jest jednoznaczne, przyjmuje się bowiem wieczystoksięgowy model nieruchomości ( por. m.in. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7.04,2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24, z dnia 26.04.2007 r., III CZP 27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62, z dnia 17.04.2009 r., III CZP 9/09, OSNC 2010, nr 1, poz. 4, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 23.09.1970 r., II CR 361/70, OSNCP 1971, nr 6, poz. 97, z dnia 26.02.2003 r., II CKN 1306/00, „Biuletyn SN" 2003, nr 8, s. 8, z dnia 22.02.2012 r., IV CSK 278/11, OSNC 2013, nr 3, poz. 35, postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19.02.2003 r., V CK 278/02, nie publ., z dnia 30.10.2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201; z dnia 30.05.2007 r., IV CSK 56/07, nie publ., z dnia 16.06.2009 r., V CSK 479/08, nie publ.). Powyższe ma ten skutek, że za nieskuteczne pozwala uznać rozporządzenie udziałem w niektórych tylko działkach wchodzących w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą przez niektórych tylko współwłaścicieli. Nie znajduje tu zastosowania reguła, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem ( art.198 kc ). Reguła ta dotyczy bowiem rozporządzania udziałem we współwłasności, pojmowanym w kontekście idealnego podziału wspólnego prawa składającego się właśnie z udziałów. Chodzi tu o rozporządzanie udziałem we współwłasności rzeczy, funkcjonującej w momencie rozporządzania jako jeden wspólny , cały przedmiot współwłasności. W przypadku nieruchomości gruntowych jej zastosowanie może zatem mieć skutek jedynie w odniesieniu do całej nieruchomości objętej księgą wieczystą, nawet jeśli składa się ona z geodezyjnie wyodrębnionych działek. Podobna kwestia była przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w uzasadnieniu postanowienia z dnia 30.05.2007r. sygn. IV CSK 56/07 oraz uchwały z dnia 21.03.2013r. sygn. III CZP 8/13. W pierwszym z tych orzeczeń Sąd Najwyższy - powołując się na treść art. 58 kc - przyjął, że skoro geodezyjnie wyodrębnione działki objęte jedną księgą wieczystą stanowią jedną nieruchomość gruntową zarówno w znaczeniu prawnorzeczowym, jak i wieczystoksięgowym, to w konsekwencji umowa zbycia udziału w jednej tylko działce gruntowej, jest nieważna. Zbliżone stanowisko Sąd Najwyższy zajął w uchwale z dnia 21.03.2013r., III CZP 8/13 przyjął bowiem, że czynność prawna dotycząca udziału jedynie w niektórych działkach gruntu stanowiących z innymi działkami nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą, jest nieważna w świetle art. 58 kc. Uznał przy tym, iż geodezyjnie wyodrębnione działki objęte jedną księgą wieczystą, stanowią części składowe nieruchomości i jako takie nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu. Jednocześnie nie negując, że uprawnienie do rozporządzenia rzeczą jest atrybutem prawa własności, zauważył, iż analizowana umowa przez złożenie wniosku o odłączenie części nieruchomości w postaci już istniejących działek geodezyjnych zmierzała w istocie do podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą, z pominięciem uzyskania zgody współwłaścicieli, którzy nie uczestniczyli w transakcji ( art. 199 kc ). Rozłączenie z woli właściciela nieruchomości wpisanej do jednej księgi wieczystej jest dopuszczalne, jednakże w stanie faktycznym sprawy wola taka została wyrażona jedynie przez część współwłaścicieli, co nie było wystarczające. Powyższe stanowisko w ocenie Sądu Okręgowego nie może być do końca zaakceptowane, a mianowicie m.in. co do przyjęcia, iż geodezyjnie wyodrębnione działki objęte jedną księgą wieczystą stanowią części składowe tej nieruchomości, jest to bowiem sprzeczne z zasadą, że nieruchomości gruntowe są podzielne. Istnieje możliwość wydzielenia poszczególnych działek do nowej księgi wieczystej ale dla skuteczności takiego obrotu konieczny jest jednak uprzedni podział nieruchomości i wyodrębnienie jej części ze skutkiem powstania nowej nieruchomości. Taki podział musi być jednak dokonany w granicach przewidzianych prawem. I tak, dla jego dokonania, jako że stanowi on czynność przekraczającą zwykły zarząd, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (199 kc ). W okolicznościach niniejszej sprawy powyższe oznacza, że umowa sprzedaży udziału w działce (...) była bezskuteczna. W ocenie Sądu Okręgowego przyjęcie nieważności czynności prawnej, jak uznał Sąd Najwyższy w powołanych wyżej orzeczeniach, wydaje się zbyt daleko idące, niewątpliwie natomiast zachodzi bezskuteczność takiej umowy , której skutkiem jest również konieczność oddalenia przedmiotowego wniosku wieczystoksięgowego. Umowa ta dotyczyła bowiem w istocie udziału „ cząstkowego” tj. nie udziału w nieruchomości, którym można swobodnie rozporządzać zgodnie z art. 198 kc lecz udziału w jednej ze składających się na tę nieruchomość działek. Przeniesienie takiego udziału powinno poprzedzać dokonanie prawnego podziału tej nieruchomości prowadzące do wyodrębnienia z księgi wieczystej (...) działki (...) , dokonane za zgodą wszystkich, a nie tylko niektórych ze współwłaścicieli ( art. 199 kc ), co nie miało jednak w niniejszej sprawie miejsca, gdyż apelująca, która jest jednym ze współwłaścicieli nie uczestniczyła w tej czynności prawnej. W związku z bezskutecznością rozporządzenia doszło do wniesienia nieskutecznego wniosku wieczystoksięgowego. W postępowaniu wieczystoksięgowym związanym z podziałem nieruchomości w charakterze legitymowanego właściciela powinni bowiem wystąpić wszyscy współwłaściciele (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11.02.2009 r., V CSK 333/08, OSNC- ZD 2010 , nr B, poz. 33 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7.04.2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24). Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy orzekł jak sentencji na podstawie art. 386 § 1 kpc w związku z art. 13 § 2 kpc . O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 520 § 1 kpc , uznając, iż nie zachodzą w niniejszej sprawie okoliczności uzasadniające odstąpienie od ogólnej reguły obowiązującej w postępowaniu nieprocesowym. (...) (...)